Решение № 2-233/2018 2-233/2018(2-3331/2017;)~М-2896/2017 2-3331/2017 М-2896/2017 от 21 мая 2018 г. по делу № 2-233/2018

Заочное
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2018 года ....

Иркутский районный суд .... в составе: председательствующего судьи Коткиной О.П., при секретаре Юровой Т.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли - продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 в обоснование заявленных требований указал, что является собственником следующих объектов недвижимости: жилого дома, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей 1), общая площадь 238.3 кв.м., лит. А. адрес объекта: ...., ...., ..... кадастровый №; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального двухэтажного кирпично-деревянного жилого дома, общая площадь 1608 кв.м., адрес объекта: ...., ...., ...., кадастровый №, о чем имеются свидетельства о праве собственности, выданные **/**/**** Управлением Федеральной Службы государственной регистрации кадастра и Картографии. Право собственности возникло на основании Решения Иркутского районного суда .... от 29.12.2011г., Определения Иркутского районного суда .... от 08.07.2011г., протокола заседания аукционной комиссии от 10.01.2013г., постановления СПИ от 24.01.2013г.

Однако в сентябре 2017 г. истец узнал, что он не является собственником указанного недвижимого имущества, что в реестре прав на недвижимое имущество числится иное лицо, а именно ФИО2. О факте существования соответствующего договора ФИО1 узнал в конце июня, когда с его с лицевого счета банковской карты списались денежные средства на основании постановления судебного пристава исполнителя. Он обратился в службу приставов, откуда стало известно, что в МОСП по ИОИП УФССП РФ по .... на основании исполнительного листа ФС № возбуждено исполнительное производство, предмет взыскания по которому следующий: «взыскать солидарно с ФИО2. ФИО3 в пользу публичного акционерного общества «Уральский банк реконструкции и развития» задолженность по кредитному договору № от 18.10.2013г. в сумме 4451352руб. 67 коп., в том числе 3822479 руб. 32 коп. - сумма задолженности по кредиту, 490089,06 рублей – сумма задолженности по процентам: 138784 руб. 29коп. - сумма пени; обратить взыскание на заложенное имущество жилой дом, назначение: жилое. 2-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 238,3 кв.м., инв.№, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: ...., ...., ...., ...., кадастровый №, принадлежащий ФИО1 на праве собственности путем проведения публичных торгов, установить начальную продажную стоимость жилого дома в размере 3500000 рублей; обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального двухэтажного кирпично-деревянного жилого дома, строительство встроенного кирпичного гаража, хозяйственных построек, общая площадь: 1608 кв.м., адрес объекта: ...., ...., кадастровый (или условный) №, принадлежащий ФИО1 на праве собственности, путем проведения публичных торгов, установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере 595000 рублей; взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу публичного акционерного общества «Уральский банк реконструкции и развития» расходы по уплате государственной пошлины в размере 30457 рублей; взыскать с ФИО1 в пользу публичного акционерного общества «Уральский банк реконструкции и развития» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.».

На основании запроса истцом была получена копия договора купли-продажи от 18.10.2013г., заключенного между истцом в качестве продавца и ответчиком в качестве покупателя на спорные объекты недвижимости, копия акта приема передачи от 18.10.2013г. между теми же сторонами; копия дополнительного соглашения от 26.08.2014г.

Не оспаривая подписи со стороны продавца на договоре купли-продажи, акте приема передачи, истец не подавал заявления в регистрирующий орган, что в соответствие с ч. 3 ст. 15 ФЗ № «О государственной регистрации недвижимости» от **/**/**** является обязательным условием. ФИО1 не подписывал дополнительного соглашения, подпись явно визуально отличается от подписи истца. ФИО1, подписав договор и акт приема передачи, отказался нести их на регистрацию, так как, с одной стороны, не имел намерения продолжать взаимоотношения с ответчиком, а с другой стороны, фактическая оплата по договору произведена не была, что подтверждается следующим.

Согласно п.2.1. договора купли - продажи от 18.10.2013г. стороны пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 150 000 рублей, в том числе: - жилой дом-10 000, 00руб.; - земельный участок-140 000, 00 руб.

При этом в п.2.2- 2.3 указано, что ранее в качестве задатка к договору оплачивалось 10000 руб., а 140000 руб. должно быть оплачено путем перечисления денежных средств покупателем (ответчиком) на счет продавца (истца) однако, реквизиты для оплаты ФИО2 не брала, переводов не осуществляла, фактически оплаты не производила. При этом в акте приема передачи не указана оплаченная сумма, как и не указано, что продавец получил оплату.

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости от продавца к покупателю происходит только после подписания акта передачи. **/**/**** ФИО1 подписал акт приема - передачи только земельного участка. На жилой дом не был подписан акт приема-передачи. Как и не передавалась какая-либо документация (кадастровый план, домовая книга, иное), хотя это является обязательным условием для регистрации и было прописано в договоре (п.6.2.)

Кроме того, рыночная стоимость указанного недвижимого имущества гораздо выше той стоимости, которая указана в договоре купли-продажи. При этом отсутствует расписка ФИО1 о получении денежных средств по договору купли-продажи от 18.10.2013г. Решением Черемховского городского суда .... от 06.11.2015г. по делу № было обращено взыскание на заложенное имущество, которое продавалось по спорному договору. В соответствие с укачанным решением суда на жилой дом установлена начальная продажная стоимость в размере 3 500 000 руб.; на земельный участок- 595 000 руб. из чего следует, что цена в договоре купли-продажи многократно занижена, указана формально.

Таким образом, у ФИО1 отсутствовали намерения продать жилой дом и земельный участок, воля сторон при заключении данной сделки, была направлена на достижение других правовых последствий, чем те, которые прямо следуют из указанной сделки. ФИО1 по настоящее время пользуется спорным недвижимым имуществом.

Фактически целями совершенной сделки являлось, как указывала ФИО2 ФИО1, обеспечение кредита, который она планировала получить под залог данного недвижимого имущества, что доказывается подписанием кредитного договора № между ПАО «УБРиР» и ИП ФИО2 на сумму 5 000 000 руб. При этом ФИО1. не имея намерения отчуждать имущество, хотел помочь знакомой. То есть планировалось, что она с кредита оплатит стоимость договора купли-продажи, а потом ФИО1 вернет денежные средства, сохраняя право собственности на имущество.

При этом в рамках рассмотрения дела № ФИО2 заявляла, что денежные средства по кредиту не получала, т.к. была введена в заблуждение ФИО4 который попросил ее оформить кредит, для своих нужд, обещал выплачивать задолженность по кредитам, в связи с чем, она согласилась оформить кредит.

На основании изложенного, истец полагает, что ФИО2, оформив кредит на себя, не получив денежные средства, решила оставить за собой права на недвижимое имущество, не оплачивая его стоимость.

Просит:

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2013г., заключенный между ФИО1 и ФИО5,

- аннулировать запись о праве собственности ФИО6 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального двухэтажного кирпично-деревянного жилого дома, общая площадь 1608 кв.м., адрес объекта: ...., .... .... ..... кадастровый №, восстановив запись о праве собственности на имя ФИО1,

- аннулировать запись о праве собственности ФИО6 на жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 238.3 кв.м., лит. А, адрес объекта: ...., ...., ...., кадастровый №, восстановив запись о праве собственности на имя ФИО1

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО7, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, с согласия представителя истца дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Представитель третьего лица ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО3, финансовый управляющий ФИО8 в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд полагает возможным заявленные требования удовлетворить по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч.2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом установлено, что на основании Протокола заседания аукционной комиссии от **/**/****, решения Иркутского районного суда от **/**/****, определения Иркутского районного суда от **/**/****, постановления судебного пристава – исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от **/**/****, истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального двухэтажного кирпично – деревянного жилого дома, строительства встроенного кирпичного гаража, хозяйственных построек, общей площадью 1 608 кв.м., кадастровый №, по адресу: ...., ...., и жилой дом по указанному адресу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

**/**/**** между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли – продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность покупателя жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 238,3 кв.м., литер А, по адресу: ...., пер. Релейный, ...., а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под строительство индивидуального двухэтажного кирпично – деревянного жилого дома, общей площадью 1608 кв.м., по адресу: ...., ...., кадастровый №. Стоимость недвижимого имущества определена сторонами в размере 150 000 рублей.

В день подписания договора купли – продажи недвижимого имущества сторонами подписан акт приема – передачи земельного участка. Акт приема-передачи жилого дома не оформлялся, в материалах правоустанавливающих документов отсутствует.

Согласно доводам искового заявления, пояснениям представителя истца, существовала договоренность с ответчиком о заключении оспариваемого договора купли – продажи с целью получения ФИО2 кредита в банке, после получения кредита, ответчик должна была передать истцу денежные средства, однако расчет по договору ею так и не был произведен, в связи с чем истец документы для регистрации перехода права не подавал. Спустя некоторое время истцу стало известно, что он не является собственником земельного участка и жилого дома.

Как следует из дела правоустанавливающих документов в отношении спорного недвижимого имущества, **/**/**** в Управление Росреестра по .... с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок обратилась ФИО2, представив на регистрацию договор купли – продажи недвижимого имущества от **/**/****, доверенность от имени ФИО1, справку.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существующего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из доверенности, содержащейся в деле правоустанавливающих документов, следует, что ФИО1 уполномочил ФИО2 заложить на любых условиях по своему усмотрению принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с жилым домом и всеми другими строениями по адресу: ...., ...., ...., с правом подписания договора залога (ипотеки), кредитного договора на любой срок и других условиях по своему усмотрению, графика платежей, информации о полной стоимости кредита, заявления о перечислении денежных средств, закладной, а также иных документов, предусмотренных договором залога (ипотеки), а также продать указанные объекты недвижимого за любую цену и на других условиях по своему усмотрению.

Для совершения указанных (перечисленных) действий доверенное лицо наделено правом, в том числе подписывать договор купли – продажи, передаточный акт, получать денежные средств, регистрировать все права и документы, в том числе, переход права собственности.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения оспариваемого договора купли – продажи, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации. Форма заявления о государственной регистрации прав и требования к его заполнению, а также требования к формату заявления о государственной регистрации прав в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

В соответствии с ч.3 ст. 182 Гражданского кодекса РФ (действовавшей в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из анализа указанных правовых норм следует, что ФИО2 по доверенности, выданной ей ФИО1, не вправе была действовать в интересах ФИО1 при совершении сделки купли-продажи, в том числе, при подаче заявления на регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества. ФИО1 лично с заявлением о регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган не обращался.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, отсутствие возражений ответчика по существу требований, суд принимает приведенные истцом доводы, находит обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные требования в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198,235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли - продажи - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2013г., заключенный между ФИО1 и ФИО5

Аннулировать запись о праве собственности ФИО6 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального двухэтажного кирпично-деревянного жилого дома, общая площадь 1608 кв.м., адрес объекта: ...., .... .... ...., кадастровый №, восстановив запись о праве собственности на имя ФИО1.

Аннулировать запись о праве собственности ФИО6 на жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 238.3 кв.м., лит. А, адрес объекта: ...., ...., кадастровый №, восстановив запись о праве собственности на имя ФИО1.

Ответчики вправе подать в Иркутский районный суд заявление об отмене заочного решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии решения.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: О.П. Коткина