Решение № 2-1777/2018 2-1777/2018~М-1052/2018 М-1052/2018 от 29 июля 2018 г. по делу № 2-1777/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июля 2018 года город Самара

Промышленный районный суд г.Самары в составе

председательствующего судьи Османовой Н.С.,

при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ООО «Секрет» о признании сделки недействительной, признании помещения общим имуществом,

установил:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, в лице представителя ФИО8, обратились в Промышленный районный суд <адрес> с иском к ФИО5 и ООО «Секрет», в котором в порядке уточнения требований просили признать недействительным ( ничтожным) договор инвестирования строительства многоэтажного паркинга № от 10.09.2003г., заключенный между ООО «Секрет» и ФИО5, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи № от 27.10.2014г. о регистрации права собственности за ФИО7 на нежилое помещение общей площадью 31,6 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу <адрес>, нежилое помещение №; признать нежилое помещение общей площадью 31,6 кв.м с кадастровым номером 63:01:0708002:850, расположенное по адресу <адрес> нежилое помещение № общим имуществом здания с кадастровым номером 63:01:0708002:595, расположенным по адресу <адрес>.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что они являются собственниками нежилых помещений ( гаражей) в многоэтажном паркинге, расположенном по адресу <адрес>, кадастровый №.

Застройщиком паркинга является ООО «Секрет».

Здание паркинга введено в эксплуатацию на основании разрешения Главы г.о.Самара от 26.09.2012г.

С момента начала эксплуатации паркинга, на въезде, около шлагбаума, расположено охранное помещение, в котором находятся сторожа для обеспечения пропускного режима и безопасности в здании паркинга ( контроль въезда-выезда транспортных средств, размещение тревожной кнопки и т.п.).

Какого-либо иного самостоятельного назначения, не связанного с эксплуатацией здания в целом, спорное помещение не имеет, в других целях не использовалось.

В 2018г. истцы узнали, что спорное помещение находится в единоличной собственности ФИО5, запись о регистрации права № от 27.10.2014г.

Данное помещение приобретено ФИО5 на основании Договора № инвестирования строительства многоэтажного паркинга от 10.09.2003г., заключенного с ООО «Секрет» и передано ФИО5 по Акту приемки –сдачи выполненных работ от 25.09.2013г.

Договор инвестировании строительства многоэтажного паркинга от 10.09.2003г. нарушает права истцов на общее имущество здания и является ничтожным.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности ФИО8 исковые требования поддержал, дал пояснения, аналогичные уточненному исковому заявлению.

Истец ФИО2 в суде иск также поддержал и просил удовлетворить.

Представитель ООО «Секрет» по доверенности ФИО9 в суде иск не признал, в дело представлен письменный отзыв на иск.

Представитель ФИО5 по доверенности ФИО10 в судебном заседании иск также не признал, представил письменные возражения на исковые требования.

3-ье лицо –представитель Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

По определению суда в качестве 3 лиц привлечены ГСК «Ипподром», кадастровый инженер ФИО11

Председатель ГСК «Ипподром» ФИО12 в судебном заседании считал необходимым исковые требования удовлетворить.

Кадастровый инженер ФИО11 в суд не явился несмотря на надлежащее извещение, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав стороны, 3 лицо, свидетелей ФИО13, ФИО15, ФИО16, исследовав материалы гражданского дела, обозрев материал проверки ОП № за № от 26.03.2017г., суд приходит к следующему.

В соответствии с Федеральным законом РФ от 25.02.1999г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Из содержания ст. 4 вышеназванного Федерального закона следует, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В силу ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор имеет право на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации).

В соответствие со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с ч.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На основании п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции и возникают с момента такой регистрации.

В силу п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора № инвестирования строительства многоэтажного паркинга от 10.09.2003г., заключенного между застройщиком ООО «Секрет», с одной стороны, и инвестором ФИО5, с другой стороны, инвестор принял на себя обязательство принять участие в инвестировании строительства многоэтажного паркинга, расположенного по адресу: <адрес> ( в районе Ипподрома), а застройщик обязался передать инвестору после постройки многоэтажного паркинга нежилое помещение на 1 этаже ориентировочной площадью 31 кв.м ( по осям) индивидуальный бокс, без внутренней отделки и внутренней электропроводки (п. 1.1 договора).

Цена договора составила стоимость нежилого помещения 350 000 руб. (п. 2.1 договора).

В п. 3.2 указано, что застройщик обязался построить нежилое помещение, указанное в п.1 договора, в 4 квартале 2009г.

В соответствии с п. 3.3. договора после получения акта государственной приемочной комиссии стороны оформляют документацию на нежилое помещение в собственность инвестора и за счет инвестора.

Согласно акту приемки-сдачи выполненных работ от 25.09.2013г., подписанному застройщиком ООО «Секрет» и инвестором ФИО5, инвестор принял, а застройщик передал в многоэтажном паркинге, расположенном по адресу: <адрес> нежилое помещение на 1 этаже под № общей площадью 35,2 кв.м без штукатурных работ и внутренней электропроводки, во исполнение договора инвестирования № от 10.09.2003г. Инвестор к построенному нежилому помещению претензий не имеет.

Спорное нежилое помещение № поставлено на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый №, согласно кадастровому паспорту указанное нежилое помещение имеет следующие характеристики: общую площадь 31,6 кв.м., расположено по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, на первом этаже в здании с кадастровым номером <данные изъяты>. Сведения в части описания местоположения помещения в пределах этажа в ГКН отсутствуют.

Сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 63:01:0708002:850 внесен в реестр недвижимости по заявлению о постановке на государственный кадастровый учет объекта капитального строительства от 06.03.2014г. № на основании технического паспорта.

В соответствии с выпиской из ЕГРП № от 03.04.2018г. на объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> установлено, что данный объект недвижимости имеет следующие характеристики: нежилое здание по адресу: <адрес>, площадью 21192,3 кв.м., состоящее из 7 этажей, в т.ч. подземных, год завершения строительства – данные отсутствуют, введено в эксплуатацию после завершению строительства в 2012г., включающее в свой состав объекты недвижимости – помещения и машино-места, расположенные в здании, с соответствующими кадастровыми номера, в том числе, включено нежилое помещение на 1 эт. с кадастровым номером <данные изъяты>

Право собственности на нежилое помещение № с кадастровым номером 63:010708002:850 зарегистрировано за ФИО5, запись № от 27.10.2014г.

ФИО2 в здании вышеуказанного многоэтажного паркинга на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>; ФИО4- нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, ФИО3- нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>

Для совместного управления и эксплуатации многоэтажного паркинга по <адрес> создан ГСК «Ипподром», о чем в ЕГРЮЛ внесена запись о создании юридического лица 27.10.2017г.

Также в суде установлено, что ООО «Секрет», являясь застройщиком, осуществляло строительство объекта недвижимости, состоящего из двух очередей : пятиэтажного гаражного комплекса и шестиэтажного паркинга, на земельном участке площадью 6000 кв.м., в соответствии с Постановлением Главы <адрес> 12.02.2001г. № «О предоставлении ООО «Секрет» в аренду земельного участка и разрешением строительства многоэтажного паркинга по <адрес>» заявителю предоставлен земельный участок площадью 0,6 га. на период строительства.

В соответствии с договором №з аренды земельного участка от 23.03.2001г. ООО «Секрет» предоставлен в аренду земельный участок площадью 6000 кв.м. по адресу: <адрес>, у «Ипподрома».

Главой городского округа Самара были выданы : разрешение на строительство № RU 63301000-150 многоэтажного паркинга, этажность 6 эт. ( вторая очередь) по адресу <адрес> - <данные изъяты>. и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 6 этажного паркинга (вторая очередь)- 26.09.2012г.

Администрацией г.о.Самара от 04.06.2018г. суду предоставлена информация о том, что разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди 5 этажного паркинга не выдавалось. Решением Арбитражного суда <адрес> от 28.04.2014г. по делу №<данные изъяты> Главы г.о. Самара в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоэтажного паркинга (первой очереди пятиэтажного гаража-стоянки), расположенного по адресу: <адрес>, признан незаконным. На Главу г.о. Самара возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем проведения осмотра объекта капитального строительства на предмет проверки соответствия такого объекта требованиям проектной документации и решения вопроса о выдаче ООО «Секрета» разрешения на ввод в эксплуатацию обозначенного объекта.В рамках исполнения решения Департаментом градостроительства были неоднократно осуществлены выезды на объект. По результатам осмотров было установлено, что в ходе строительства первой очереди 5 этажного паркинга в проектную документацию вносились изменения. Информация о выдаче разрешения на право строительных работ по первой очереди 5 эти этажного гараж-стоянки отсутствует.

Так же в суде установлено, что проектную документацию на строительство многоэтажного паркинга по <адрес> разрабатывало ООО «Проектная компания «Ускорение» и частично сохранило архивные копии проектной документации на указанное здание. Авторский надзор за ходом строительства осуществлялся ими до момента ввода в эксплуатацию. Согласно проекту спорное нежилое помещение на 1 этаже расположено справа от въезда на первый этаж имело назначение помещение охраны, № помещению не присваивался. Назначение помещения в ходе строительства не менялось.

Согласно пояснительной записки к проектной документации и поэтажному плану, изготовленным главным инженером ПК «Ускорение», целевое назначение спорного помещения - размещение охраны, в котором устанавливается прибор противопожарной сигнализации ( том 2 л.д. 72-80).

Данные обстоятельства в суде подтвердил генеральный директор ООО «ПК «Ускорение» ФИО13, допрошенный в качестве свидетеля, оснований не доверять которому у суда нет оснований.

Из поступивших из филиала ФГБУ « ФКП Росреестра» по <адрес> копий документов, помещенных в реестровые дела, следует, что они изготовлены ПК «Ускорение» ФИО1.

Кроме того, установлено, что до ввода в эксплуатацию 6 ти этажного паркинга, ООО «Аналитический центр» изготовлен технический паспорт по состоянию на 15.05.2012г., из которого следует, что общая площадь здания составляет 21192,3 кв.м., на 1 этаже расположены две лестничные клетки, два коридора, один из которых площадью 3,2 кв.м. ( поз.14), паркинг, четыре гаража, проезд, электрощитовая, три комнаты охраны 10,9 кв.м. ( поз.11), 10,3 кв.м. ( 12), 7,2 кв.м ( поз.13).

В соответствии с поэтажным планом справа от въезда в здание паркинга расположено охранное помещение, состоящее из четырех комнат 10,9 кв.м. ( поз.11),10,3 кв.м. ( поз.12),7,2 кв.м. ( поз.13), 3,2 кв.м. ( поз.14) кв.м., общей площадью 31,6 кв.м. ( том 3 л.д.59-72).

Согласно сводного экспертного заключения №.00-07/1 РП «Многоэтажный паркинг по <адрес>. Достройка объекта», утвержденного директором Центра государственной вневедомственной экспертизы ФИО14 10.07.2007г. ( поступило по запросу суда из Администрации г.о. Самара ), на 1 этаже паркинга второй очереди ( 6ти этажное) размещены боксы и места для «Газелей»,четыре места для хранения автомобилей инвалидов- колясочников, неотапливаемые подсобные помещения и помещение охраны. Пожарная сигнализация предусмотрена для помещения дежурного персонала и электрощитовой, прибор «Гратин-4» устанавливается в помещении дежурного персонала. Предусмотрена телефонизация помещения дежурного персонала паркинга по мобильной связи ( том 3 л.д. 137-148).

Свидетели ФИО15 и ФИО16 показали в суде, что на протяжении длительного времени спорное помещение используется для размещения охраны.

Данное обстоятельство в суде ответчики не оспорили и, кроме того, подтвердили его.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Таким образом, общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме может являться лишь помещение, не являющееся чьей-либо собственностью и предназначенное по своему функциональному назначению для обслуживания более одного помещения в одном доме.

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано в единоличную собственность, поскольку будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

При разрешении данного спора суд руководствуется также разъяснениями п.38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г.

В данном Обзоре разъясняется следующее.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании законом прямо не урегулированы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а именно - нормы статей 289, 290 названного Кодекса, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Таким образом, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

Заявленные истцами требования о признании права общей собственности направлены именно на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона.

В суде при разрешении данного спора установлено, что на момент ввода паркинга в эксплуатацию спорное помещение было отнесено к помещениям вспомогательного назначения, не предусматривалось его самостоятельное формирование и использование. Изначально оно предназначалось как помещение для охраны и дежурного персонала, в нем расположены кнопка тревожной сигнализации, прибор противопожарной сигнализации, что подтверждается перечисленными выше доказательствами.

Доводы ответчиков об обратном не подтверждены документально.

Оригиналы проектной документации, материалы технической инвентаризации ООО « Секрет» не представлены.

Спорное помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости никогда не использовалось. ФИО5 фактически во владение своим имуществом не вступала, передав его в аренду ООО «Секрет» по договору от <данные изъяты>.

Довод о том, что ФИО5 является добросовестным приобретателем не имеет правового значения.

Утверждения ответчиков о наличии охранного помещения в расположенном поблизости 5-ти этажном паркинге ( 1 линия) также не заслуживают внимания, т.<адрес>-ти этажный паркинг является самостоятельным объектом недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Регистрация права собственности за ФИО5 на спорное помещение зарегистрировано 27.10.2014г. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.09.2012г., договора инвестирования строительства от 10.09.2003г. с ООО «Секрет», акта приемки –сдачи выполненных работ от 10.09.2013г., что подтверждается материалами регистрационного дела, т.е. пресекательный десятилетний срок не пропущен.

Таким образом, доводы представителей ответчиков о пропуске срока давности не заслуживают внимания.

При таких обстоятельствах, исковые требования законны и обоснованны.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Признать договор № инвестирования строительства многоэтажного паркинга от 10.09.2003г., заключенный между ООО «Секрет» и ФИО5, недействительным.

Признать нежилое помещение №, общей площадью 31,6 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу <адрес>, общим имуществом многоэтажного паркинга с кадастровым номером <данные изъяты>

Данное решение является основанием для аннулирования в ЕГРН записи о праве собственности ФИО5 на нежилое помещение №, площадью 31,6 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>

Председательствующий подпись Н.С.Османова

Копия верна. Судья- Секретарь-