Решение № 2-462/2017 2-462/2017(2-7894/2016;)~М-6939/2016 2-7894/2016 М-6939/2016 от 7 февраля 2017 г. по делу № 2-462/2017

№ 2-462/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Химки, Московская область 8 февраля 2017 года

Химкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Мироновой Ю.В.

при секретаре Симоновой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Строительное управление № 155» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ

Истец обратился в суд с иском к АО «Строительное управление № 155» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, 21, кв.160. Исковые требования мотивированы тем, что 05.03.2015 между истцом и ФИО2, ФИО3 заключен договор уступки права требования и перевода долга по предварительному договору № 408014/206011-М от 07.06.2008, согласно которому ФИО2, ФИО3 передали истцу все предусмотренные условиями Предварительного договора от 07.06.2008 права требования к АО «СУ № 155», связанные с приобретением у ответчика двухкомнатной квартиры по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, 21, кв.160. Свои обязательства по оплате договора уступки истец исполнил в полном объеме. Договор уступки был зарегистрирован в «Общем реестре» ЗАО «СУ-155», что является формой выражения согласия ЗАО «СУ № 155» на перемену лиц в обязательстве по предварительному договору. Таким образом, истцу перешли все права требования и обязанности по отношению к АО «СУ № 155», вытекающие из Предварительного договора купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры по предварительному договору составила 3 388 428 руб., срок заключения основного договора купли-продажи был определен не позднее чем через 40 рабочих дней после даты регистрации права собственности продавца. ООО «Баер» обязательства перед ответчиком по оплате квартиры по предварительному договору исполнило в полном объеме. Однако несмотря на то, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира введен в эксплуатацию, квартира полностью оплачена, до настоящего момента квартира в собственность не передана. Ответчик не предпринимает никаких мер по оформлению основного договора и регистрации перехода права собственности, что нарушает права и законные интересы истца. С учетом согласования всех существенных условий основного договора купли-продажи квартиры, который только планировался к заключению в будущем и его фактического исполнения сторонами, просила признать право собственности на квартиру.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Представители третьего лица Администрации г.Химки ФИО4 и ФИО5 исковые требования посчитали законными и подлежащими удовлетворению.

Ответчик АО «Строительное управление № 155» в судебное заседание представителя не направило, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание представителя не направило, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.

Согласно разрешению Администрации г.о. Химки Московской области на ввод объекта в эксплуатацию № RU50301000-81 от 13.10.2013 дом, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию.

Согласно решению № 617 координационной группы, утвержденному Администрации г.о. Химки от 20.03.2014 дому присвоен почтовый адрес: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 21.

07.06.2008 между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания», действующем от имени ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» и ООО «БАЕР» заключен Предварительный договор № 408014/206011-М, согласно которому продавец (ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания») принял решение продать, а покупатель (ООО «БАЕР») принял решение купить 2-комнатную квартиру проектной площадью 61,72 кв.м, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, секция 2, этаж 10, № пп 1, тип слева, в соответствии с чем стороны обязуются в будущем заключить между собой основной договор купли-продажи данной квартиры (пункты 1, 2 Предварительного договора).

Стоимость квартиры согласно п. 2.7 Предварительного договора составила 3 388 428 руб., исходя из цены 1 кв.м равного 54 900 руб., которая подлежала уточнению по результатам обмера квартиры БТИ.

В силу пункта 2.8 Предварительного договора цена квартиры по проектной площади подлежит перечислению покупателем в пользу продавца не позднее 11.06.2008 в качестве обеспечительного платежа.

ООО «БАЕР» обязательства по оплате предварительной цены квартиры (исходя из проектной площади) выполнило в полном объеме (платежное поручение № 19 от 09.06.2008).

16.01.2014 между ООО «БАЕР» и ФИО2, ФИО3 заключен договор уступки права требования и перевода долга по предварительному договору № 408014/206011-М от 07.06.2008, согласно которому ООО «БАЕР» передало ФИО2, ФИО3 все предусмотренные условиями предварительного договора от 07.06.2008, принадлежащие ему права требования к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», связанные с приобретением у ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» спорной квартиры. Договор зарегистрирован в общем реестре ЗАО «СУ-155» за №74717 от 20.01.2014.

05.03.2015 между истцом и ФИО2, ФИО3 заключен договор уступки права требования и перевода долга по предварительному договору № 408014/206011-М от 07.06.2008, согласно которому ФИО2, ФИО3 передали истцу все предусмотренные условиями предварительного договора от 07.06.2008, принадлежащие им права требования к АО «СУ № 155», связанные с приобретением у АО «СУ № 155» спорной квартиры. Переход прав и обязанностей по предварительному договору в пользу истца также был согласован с продавцом квартиры АО «СУ № 155», что подтверждается подписью генерального директора и печатью АО «СУ № 155» на договоре.

Выполнение обязательств истца по оплате договора уступки и перевода долга подтверждается распиской от 05.03.2015. Таким образом, к истцу перешло право требования на заключение с АО «СУ № 155» договора купли-продажи вышеуказанной квартиры в сроки и на условиях, указанных в предварительном договоре.

Таким образом, квартира оплачена в полном объеме согласно условиям предварительного договора купли-продажи квартиры.

В соответствии с ч.2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренным в ч.2 ст. 1, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение указанных требований. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанному соглашению, фактически выполнили обязательства нехарактерные для предварительного договора.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного стонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Поскольку сторонами в предварительном договоре от 07.06.2008 были согласованы все существенные условия договора купли-продажи квартиры и соблюдена его форма, установленная законом, а также истец и первоначальный покупатель согласно его условиям произвели оплату приобретаемой квартиры в полном объеме, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи квартиры, создаваемой в будущем.

Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП от 01.11.2016 права на спорную квартиру ни за кем не зарегистрированы, ответчиком в нарушение пункта 2.1 Предварительного договора не обеспечено заключение основного договора купли-продажи квартиры в согласованный срок и истец по вине ответчика АО «СУ № 155» лишен возможности оформить квартиру в свою собственность, суд считает возможным удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру общей площадью 60,10 кв.м., расположенную по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.В. Миронова

В окончательной форме

принято 13.02.2017