Решение № 3А-68/2026 3А-68/2026(3А-698/2025;)~М-299/2025 3А-698/2025 М-299/2025 от 3 марта 2026 г. по делу № 3А-68/2026

Дело № 3а-68/2026 (№ 3а-698/2025)

16OS0000-01-2025-000918-24 учет 123а


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 18 февраля 2026 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Трошина С.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаповаловой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Раминвест» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Раминвест» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ...., ...., .....

Ссылаясь на нарушение своих прав собственника земельных участков, административный истец просит определить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года равной:

4 298 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ....,

808 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ....,

589 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером .....

Также административный истец просит взыскать в его пользу расходы на оплату услуг оценщика по составлению отчетов об оценке в размере 220 000 рублей (том № 1, л.д. 5-8).

Представитель административного истца ФИО3 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о дне, времени и месте рассмотрения дела.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО4 в судебном заседании административный иск не признала.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Выслушав представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Нормами Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог, указаны в качестве объектов налогообложения (пункт 1 статьи 389), при этом организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, являются налогоплательщиками земельного налога (пункт 1 статьи 388), налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390).

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 22 Федерального результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Раминвест» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами ...., ...., расположенных в <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером ...., расположенного в <адрес> (том № 1, л.д. 184-186, 187-198).

Результаты государственной кадастровой оценки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ...., .... утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан», в размере 776 525 890,9 рублей и 65 628 128,59 рублей соответственно по состоянию на 1 января 2022 года. Работа по определению кадастровой стоимости земельных участков методом массовой оценки проведена государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» (том № 1, л.д. 162, 163, 165-173, 174, 181, 183).

Кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером .... определена ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» как вновь учтенного объекта на основании акта определения кадастровой стоимости от 31 января 2024 года АОКС-16/2024/000020 в размере 113 517 620,53 рублей по состоянию на 1 января 2022 года (том № 1, л.д. 165-173, 175, 182).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Не согласившись с величиной кадастровой стоимости земельных участков, административный истец представил суду отчеты от <дата> года № .... и от <дата> года № ...., подготовленные ФИО1, согласно которым по состоянию 1 января 2022 года рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере:

4 298 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ...., 808 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ...., 589 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером .... (том № 1, л.д. 35-80, 82-121).

Представителем Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан было заявлено ходатайство о назначении по административному делу судебной экспертизы. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта № .... от <дата>, величина рыночной стоимости земельных участков в представленном административным истцом отчете об оценке определена неверно. Эксперт определил рыночную стоимость земельных участков:

с кадастровым номером .... в размере 55 658 109 рублей,

с кадастровым номером .... в размере 10 580 444 рубля,

с кадастровым номером .... в размере 6 429 697 рублей по состоянию на 1 января 2022 года (том № 2, л.д. 201-247).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Вывод эксперта о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости в отчете об оценке определена неверно мотивирован допущенными оценщиком недостатками в расчетной части отчета, которые могут привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов, влияющими на обоснованность итоговой стоимости.

Заключение эксперта содержит подробное описание объектов, анализ рынка объектов оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, описание процесса оценки земельных участков в части применения подхода к оценке. Его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от использования затратного и доходного подходов суд находит обоснованными, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, категорию, общественное использование, местоположение, ограничения, площадь, коммуникации, дату предложения, вид разрешенного использования, близость к водоему). По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведен корректно, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Несогласие представителя ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с произведенной экспертом корректировкой на масштаб в связи с наличием ограничений по диапазону площадей не может быть принято во внимание, поскольку экспертом на этот элемент сравнения (на площадь) применена соответствующая корректировка на основе данных справочника под редакцией ФИО5 за 2020 год, которые не содержат ограничений, на которые ссылается представитель административного ответчика

Возражения административного ответчика относительного того, что эксперт применил корректировку на общественное использование, которое не соответствует виду разрешенного использования «озеленение территории» не обосновано, учитывая, что к озелененным территориям относятся участки земли, на которых располагаются растительность естественного происхождения, искусственно созданные садово-парковые комплексы и объекты, бульвары, скверы, газоны, цветники, малозастроенная территория жилого, общественного, делового, коммунального, производственного назначения, в пределах которой не менее 70 % поверхности занято растительным покровом.

Возражения административного ответчика относительно использования экспертом не всех объектов в качестве аналогов для сравнения при наличии сведений о 74 объявлениях о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения и о 232 объявлениях о продаже земельных участков, находящихся в составе дачных садоводческих и огороднических объединений категории земель сельскохозяйственного назначения, являются необоснованными.

Согласно Методическими рекомендациями федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз (далее – Методические рекомендации) анализ в целях определения стоимости включает в себя выбор трех и более аналогов, максимально сопоставимых с исследуемым объектом, и максимальное приведение их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта, что и было сделано в ходе проведенной по делу судебной экспертизы. Методические рекомендации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. Экспертом подобраны 3 объекта-аналога в соответствующем диапазоне стоимости за 1 квадратный метр, что не противоречит Методическим рекомендациям.

Относительно письменных возражений государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» экспертом даны мотивированные письменные пояснения, исследованные судом в судебном заседании (том № 3, л.д. 27-32, 37-40).

Таким образом, заключение эксперта не содержит методологических ошибок и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости:

с кадастровым номером .... в размере 55 658 109 рублей, с кадастровым номером .... в размере 10 580 444 рубля, с кадастровым номером .... в размере 6 429 697 рублей в соответствии с заключением эксперта по состоянию на 1 января 2022 года.

С учетом даты обращения с административным исковым заявлением в суд датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28 августа 2025 года (том № 1, л.д. 122).

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 Кодекса к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся помимо прочего суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей.

При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 45 000 рублей (том № 1,л.д. 9).

Кроме того, административный истец представил суду отчеты об оценке от <дата> года № .... и от <дата> года № ...., подготовленные ФИО2 в рамках договора № .... от <дата> года (том 1, л.д. 35-80, 82-121, том № 3, л.д. 12-15), акт об оказании оценочных услуг к договору № .... от <дата> года (том № 3, л.д. 16), платежное поручение № .... от <дата> года на сумму 40 000 рублей (том № 3, л.д. 17), платежное поручение № .... от <дата> года на сумму 180 000 рублей (том № 3, л.д. 18), счет № .... от 3 <дата> и счет № .... от <дата> года (том № 3, л.д. 19-20), пояснительная записка к договору № .... от <дата> года (том № 3, л.д. 21).

Поскольку представление в суд отчета об оценке является необходимым условием обращения в суд в соответствии с требованиями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации расходы на оплату услуг оценщика за составление отчетов об оценке земельных участков с кадастровыми номерами ...., ...., .... признаются судом необходимыми и подлежащими возмещению административному истцу в размере 220 000 рублей.

Стоимость судебной экспертизы, проведенной экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, составила 139 491 рубль (по 46 497 рублей в отношении каждого земельного участка). Оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена (том № 2, л.д. 198, 248).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... (776 525 890 рублей 90 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (55 658 109 рублей) в 14 раз (отклонение на 92,8%),

земельного участка с кадастровым номером .... (113 517 620 рублей 53 копейки) превышает установленную судом рыночную стоимость (10 580 444 рубля) в 10,7 раза (отклонение на 90,7%),

земельного участка с кадастровым номером .... (65 628 128 рублей 59 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (6 429 697 рублей) в 10,2 раза (отклонение на 90,2%), что не позволяет сделать вывод о приемлемом с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазоне отклонений, а свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости и о нарушении прав административного истца.

Следовательно, расходы на производство судебной экспертизы в размере 46 497 рублей, а также судебные расходы административного истца, связанные с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... по уплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей, расходы на оплату услуг оценщика по составлению отчета об оценке в размере 60 000 рублей подлежат взысканию с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки», определившего оспариваемый размер кадастровой стоимости данного земельного участка.

Расходы на производство судебной экспертизы в размере 92 994 рубля, а также судебные расходы административного истца, связанные с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ...., .... по уплате государственной пошлины в размере 30 000 рублей, расходы на оплату услуг оценщика по составлению отчета об оценке в размере 160 000 рублей подлежат взысканию с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, утвердившего оспариваемый размер кадастровой стоимости этих объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Раминвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Определить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельных участков:

с кадастровым номером ...., площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: озелененные территории, расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 55 658 109 рублей,

с кадастровым номером ...., площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: озелененные территории, расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 10 580 444 рубля,

с кадастровым номером ...., площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений, расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 6 429 697 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 августа 2025 года.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебной экспертизы в размере 92 994 рубля, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Раминвест» судебные расходы в сумме 190 000 рублей.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебной экспертизы в размере 46 497 рублей, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Раминвест» судебные расходы в сумме 75 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Трошин С.А.

Справка: мотивированное решение, выполненное в форме электронного документа, составлено 4 марта 2026 года.

Судья Трошин С.А.