Решение № 2-388/2018 2-388/2018 ~ М-221/2018 М-221/2018 от 25 февраля 2018 г. по делу № 2-388/2018

Дело № 2-388/2018


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Сочи 26 февраля 2018 г.

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Н.А. Волковой

при секретаре С.А. Воробьевой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит признать договор от 14 июня 2017 г., заключенный между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО4 о купле-продаже земельного участка площадью 350 кв.м. с кадастровым номером №. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, почтовый адрес ориентира: г.Сочи. <...> недействительной сделкой, совершенной под влиянием обмана со стороны покупателя ФИО2. Обязать Хостинский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать запись №3 от 26.06.2017 г.. о собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №

Исковые требования мотивированы тем, что согласно условиям договора купли-продажи от 14 июня 2017 г. ФИО1 уступила за 2 000 000 руб. ФИО2 земельный участок площадью 350 кв.м. с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, почтовый адрес ориентира: г.Сочи, <...>. Указанный договор прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № от 26.06.2017 г. Вместе с тем, указанный договор заключен под влиянием обмана со стороны покупателя ФИО2 Так, заключению указанного договора предшествовали переговоры, результатом которых явился предварительный договор купли-продажи земельного участка от 11.03.2017. Предметом этого договора является намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка по адресу: г.Сочи, <...>, площадью не менее 300 кв.м., а не 350 кв.м. как указано в основном договоре купли-продажи от 14.06.2017 г. за цену 2 000 000 руб. При этом расчет произведен на основании п.2 Предварительного договора в полном объеме. Указанное обстоятельство полностью соответствует положениям Основного договора, поскольку в п.2.2 Основного договора указано, что расчет произведен до его подписания. Таким образом, заключение Основного договора является реализацией договоренностей, достигнутых сторонами при заключении Предварительного договора. Условий, отменяющих все ранее достигнутые договоренности, в Основном договоре не содержится. Поскольку на момент начала переговоров и заключения Предварительного договора земельного участка, подлежащего продаже, фактически не существовало, так как он являлся частью земельного участка ФИО1 и подлежал формированию путем выделения из ее земельного участка площадью 900 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г.Сочи, <...>, заключенный предварительный договор содержит Приложение №1. В указанном приложении содержится графическая схема расположения границ земельного участка, подлежащего формированию и продаже ответчику ФИО2 На указанной схеме шариковой ручкой отмечены проектируемые границы и форма земельного участка, в отношении которого стороны намерились заключить договор купли-продажи. Именно поэтому стороны в предмете предварительного договора указали фразу, определяющую площадь продаваемого земельного участка «не менее 300 кв.м», поскольку точное определение площади возможно только после его формирования. Эта фраза имеет именно такое значение. Приложенная схема содержит подписи сторон Предварительного договора – ФИО1 и ФИО2 При этом по ранее достигнутой договоренности с собственниками смежного земельного участка, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: г.Сочи, <...> – ФИО5 и ФИО6, ФИО1 обязалась уступить им часть своего земельного участка ориентировочной площадью 50 кв.м. Та часть, которая подлежала перераспределению в пользу ФИО5 и ФИО6, видна на указанной схеме. ФИО5 и ФИО6 в свою очередь, обязались часть своего земельного участка передать в собственность ФИО2 для организации проезда к приобретенному ей земельному участку. Эта часть также отмечена на схеме. Об этих договоренностях было известно ФИО2. Однако, по субъективным причинамФИО5 и ФИО6 не имели возможности осуществить перераспределение своего земельного участка. ФИО2 тем не менее настаивала на заключении Основного договора. При этом ФИО2 заверяла ФИО1, ФИО5 и ФИО6 в том, что в случае формирования земельного участка площадью 350 кв.м из земельного участкаФИО1, то есть отступив от договоренностей, определенных Предварительным договором, обязательно перераспределит полученные сверх договоренностей 50 кв.м в пользу ФИО5 и ФИО6.При этом ФИО5 и ФИО6, соблюдая достигнутые договоренности, взяли на себя обязательства при перераспределении земельных участков, за счет своего земельного участка организовать проезд к земельному участку ФИО2. Доверившись ФИО2, ФИО7 согласилась заключить Основной договор на тех условиях, которые вошли в него, будучи уверенной в том, это временная мера и стороны вернутся к соглашению, определенному условиями Предварительного договора, как только появится возможность у ФИО5 и ФИО6 Однако, после заключения Основного договора и возникновения возможности у ФИО5 и ФИО6 осуществить перераспределение земельных участков, ФИО2 своими действиями выразила отказ соблюдать договоренности, определенные Предварительным договором. То есть отказалась выполнять свое обещание вернуться к условиям Предварительного Договора.Более того, демонстрируя свои намерения отказаться от условий предварительного договора, а также пользуясь тем фактом, что за стоимость 2 000 000 рублей она получила земельный участок большей площади -вместо 300 кв.м. -350 кв.м, она 28.11.2017 обратилась в Хостинский районный суд г.Сочи с исковым заявлением к ФИО5 и ФИО6, в котором требует безвозмездно предоставить сервитут – проезд к ее участку за счет их земельного участка. При этом вопрос о компенсации им неудобства путем перераспределения земельных участков, как определено ранее достигнутыми договоренностями, она не ставит. Действия ФИО2 свидетельствуют, что она ввела в заблуждение ФИО1 при заключении Основного договора купли-продажи, то есть скрыла свои истинные намерения за более низкую цену приобрести земельный участок большей площади, чем стороны договаривались.При осведомленности Ч.А.МБ. о таких намерениях ФИО2 Основной договор был бы не заключен на таких условиях. Таким образом, договор от 14 июня 2017 г., заключенный между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 о купле-продаже земельного участка площадью 350 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, почтовый адрес ориентира: г.Сочи, <...> является сделкой, совершенной под влиянием обмана, нарушает права и охраняемые законом интересы ФИО1, в том числе эта сделка повлекла неблагоприятные для ФИО1 последствия.

ФИО2, действуя через представителей, искне признала, указывая, что оснований для признания сделки недействительной не имеется.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, заслушав показания свидетелей, исследовав материалы дела, считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела ФИО1 по состоянию на 11.03.2017 принадлежал на праве общей долевой собственности 7/18 долей земельный участок площадью 900 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, почтовый адрес ориентира: г.Сочи. <...>.

11.03.2017 между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, подлежащего формированию из принадлежащего ФИО1 на праве общей долевой собственности земельного участка, площадью не менее 300 кв. м. по цене 2 000 000 рублей.

Расчет между сторонами выполнен при подписании предварительного договора, что ими не отрицается.

Так же судом установлено, что при заключении предварительного договора между ФИО1 и ФИО2 была достигнута договоренность, по условиям которой часть земельного участка, подлежащая передаче в собственность ФИО2, подлежала перераспределению с соседним земельным участком с кадастровым номером №, принадлежащим на праве общей долевой собственности ФИО5 и ФИО6.

Данное обстоятельство помимо доводов ФИО1 подтверждается показаниями свидетеля ФИО5, показавшего, что ФИО1 является его гражданской женой, и когда было принято решение выделить ее долю из земельного участка площадью 900 кв.м. и продать ее, выяснилось, что формируемый земельный участок будет без подъезда к нему. Тогда ими было принято решение перераспределить земельные участки таким образом, чтобы часть участка ФИО1 перешла в его с ФИО6 собственность, а они соответственно часть своего земельного участка предоставили для организации подъезда к вновь сформированному земельному участку площадью 300 кв.м., который и подлежал продаже. При подписании предварительного договора указанные договоренности с ФИО2 в лице ее представителя обсуждались и возражений с ее стороны не поступило.

На наличие такого рода условий указывает и свидетель ФИО8, выступавший в качестве риэлтора со стороны ФИО1.

Более того, данное обстоятельство подтверждается и графическим приложением к предварительному договору, которое ФИО1 и ФИО2 подписано и на котором в виде треугольника в правом верхнем углу в непосредственной близости от многоквартирного жилого дома, а так же пунктиром в виде подъезда обозначены земельные участки, подлежащие перераспределению.

Подтверждением указанному является и заключение специалиста от 26.02.2018 №2018-02/26-3, которое сторонами не оспаривается и, по мнению суда, может быть принято в качестве доказательства, согласно которому в ходе камеральных работ, а именно, анализа данных, имеющихся в ЕГРН, определено, что земельный участок с кадастровым номером № «зажат» смежными земельными участками, сведения о которых имеются в ЕГРН №, № Соответственноземельный участок с кадастровым номером № не имеет доступа через земли общего пользования.Путем сопоставления данных, полученных в ходе визуального осмотра, а также данных, имеющихся в ЕГРН, Специалистом установлено, что доступ к земельному участку с кадастровым номером № осуществляется через кадастровые границы (в том числе фактические) земельного участка с кадастровым номером №

Указанное заключение также содержит вывод, что в случае перераспределения площади 50 кв. м между земельными участками с кадастровыми номерами № доступ к земельному участку с кадастровым номером № будет осуществляться исключительно через его же земельный участок без необходимости установления сервитута (проезд) на земельный участок с кадастровым номером №

При этом свидетель, допрошенный по ходатайству ФИО2, ее дочь ФИО9, присутствовавшая при заключении предварительного договора, так же подтвердила, что земельный участок предлагался к продаже без наличия подъезда к нему и данный подъезд должен был быть организован через смежный земельный участок, принадлежащий ФИО5, и ФИО6.

Как следует из материалов дела 14 июня 2017 г. ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи земельного участка площадью 350 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, почтовый адрес ориентира: г.Сочи. <...>.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, судом бесспорно установлено, что ФИО2 взяла на себя обязательство по совершению действий по перераспределению земельных участков после заключения основного договора купли-продажи, однако, данных обязательств не выполнила, предъявив иск к ФИО5 и ФИО6 об установлении сервитута на принадлежащий им земельный участок с кадастровым номером №

Согласно части 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

По мнению суда, невыполненное обязательство ФИО2, что судом расценивается как обман, находится в причинной связи с решением ФИО1 о заключении сделки.

Согласно части 4 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу указанного положения закона суд принимает решение об аннулировании записи № от 26.06.2017 о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, и, приводя стороны в первоначальное положение, обязывает ФИО2 передать ФИО1 земельный участок площадью 350 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, почтовый адрес ориентира: г.Сочи, <...> ФИО1 возвратить ФИО2 оплаченные 2 000 000 рублей.

Удовлетворяя иск по заявленным основаниям, суд не может не отметить установленную судом ничтожность сделки – договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ФИО1 и ФИО2, поскольку предмет договора –сформированный земельный участок- не отвечает требованиям закона, а именно, в части наличия доступа на него без нарушения прав третьих лиц.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной удовлетворить.

Признать недействительным заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи от 14 июня 2017 г. земельного участка площадью 350 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, почтовый адрес ориентира: г.Сочи. <...>.

Аннулировать запись № от 26.06.2017 о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №.

Обязать ФИО2 передать ФИО1 участок площадью 350 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, почтовый адрес ориентира: г.Сочи, <...> ФИО1 возвратить ФИО2 2 000 000 (два миллиона) рублей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение месяца со дня изготовления 02.03.2018 мотивированного решения суда.

Председательствующий: Н.А. Волкова

На момент публикации решение суда не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО: СУДЬЯ Н.А. ВОЛКОВА