Апелляционное определение № 33-59404/2025 от 17 декабря 2025 г.

Судья: фио

Гр. дело № 33-59404/2025

(в суде первой инстанции № 2-3760/2025)

УИД: 77RS0034-02-2024-029529-13


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 декабря 2025 года адрес


Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Дементьевой Е.И.,

судей фио, фио,

при помощниках фио, ФИО1,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио, гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Департамента городского имущества адрес по доверенности фио на решение Щербинского районного суда адрес от 21 апреля 2025 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО2 (паспортные данные- адрес, паспортные данные, ИНН: <***>, СНИЛС:117-786-98619) к адрес №1» (ОГРН:<***>, ИНН:<***>), адрес Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании права собственности на квартиру – удовлетворить. Признать за ФИО2 право собственности на квартиру № 52 общей площадью 55,3 кв. м. на 14 этаже в жилом доме по адресу: адрес, вн. тер. г. адрес, адрес, кадастровый номер 77:18:0170517:634.

Решение является основанием для внесения записи о праве собственности в Единый государственный реестр недвижимости. ,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчикам Департаменту городского имущества адрес № 1», в котором просила о признании права собственности на квартиру.

Требования мотивированы, что 23 ноября 2007 г. между ООО «Комземстрой» и фио был заключен договор участия в долевом строительстве № МК-1/1А/14-4 от 23 ноября 2007 года. 14 марта 2019 года между фио и ФИО2 был заключен договор №1 об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве № МК-1/1А/14-4 от 23 ноября 2007 года, предметом которого являлась двухкомнатная квартира, строительный № 4, общей проектной площадью 62,90 кв.м., находящейся на 14 этаже, секция А в многоэтажном жилого доме по строительному адресу: адрес. Стоимость уступки права требования квартиры составила сумма ФИО2 исполнила обязательства по оплате вышеуказанной квартиры, что подтверждается приложенной распиской от 26 марта 2019 года о получении фио указанных денежных средств. В 2023 году истец обратился в Щербинский районный суд адрес о признании за ней права собственности на 58 / 10 000 долю в объекте незавершенного строительства- 2-х комнатную квартиру, как объект гражданских прав, строительный № 4 на 14 этаже в секции А общей площадью 62,90 кв. м. по адресу: адрес, Марушкинское поселение, адрес. 02.08.2023 года решением суда по делу № 02-14042/2023 исковые требования удовлетворены, 05.09.2023 года решение вступило в законную силу. Письмом Москомстройинвеста от 10.04.2019 года № 77-08-606/9-1 ФИО2 была включена в реестр пострадавших граждан. ООО «Комземстрой» со своей стороны обязательства по окончанию строительства и передаче жилого помещения по приеме-сдаточному акту истцу не исполнило. Из выписки из ЕГРЮЛ на ООО «Комземстрой» усматривается, что в Единый государственный реестр юридических лиц 09.02.2012 года внесена запись о прекращении деятельности данного юридического лица. Мэром адрес фио принято решение о завершении строительства объекта за счет бюджетных средств адрес. Городской застройщик адрес № 1» получил от Федеральной службы охраны РФ согласование на строительство жилого комплекса «Марушкино» в ТиНАО. На основании распоряжения Правительства Москвы доли в объекте незавершенного строительства, расположенных по адресу: адрес переданы адрес №1». адрес № 1» получено право аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство Объекта. В соответствии с Договором участия застройщик обязуется в срок 60 (шестидесяти) дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства передать участнику объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется принять объект долевого строительства. Застройщик обязуется после получения разрешения на ввод и эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи. Объект незавершённого строительства актом от 09.11.2011 года передан ТСЖ «Марушкинское», 31.01.2013 года преобразованное в ЖСК «Марушкинское». В соответствии с постановлением Правительства адрес № 352-ПП от 25.07.2012 года с учетом изменения границ между субъектами адрес и адрес спорный объект имел строительный адрес: адрес, адрес, адрес,2,3,4. Дом № 1 по договору участия № МК-1/1А/14-4 от 23.11.2007 года полностью построен, введен в эксплуатацию, присвоен адрес: адрес, внутригородская территория адрес, адрес, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 77-18-012186-2024 от 04.10.2024 года. Квартире № 52 общей площадью 55, 3 кв м на 14 этаже по адресу: адрес, вн. тер. г. адрес, адрес , присвоен кадастровый номер 77:18:0170517:634. Мэром адрес фио принято решение о завершении строительства объекта за счет бюджетных средств адрес. Городской зас

Истец в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, направила своего представителя, фио, по доверенности, который заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика, адрес №1», фио, в судебное заседание суда первой инстанции явился, возражал против удовлетворения иска, представил письменные возражения по иску.

Представитель ответчика, ДГИ адрес, фио, в судебное заседание суда первой инстанции явился, представил письменные возражения по иску.

Третье лицо, Управление Росреестра по адрес, в судебное заседание суда первой инстанции не явилось, о времени и месте слушания дела извещалось надлежащим образом.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит представитель ответчика Департамента городского имущества адрес по доверенности фио по доводам апелляционной жалобы.

В заседании коллегии после перерыва представитель ответчика Департамента городского имущества адрес по доверенности фио доводы апелляционной жалобы поддержала.

В заседании коллегии после перерыва представитель истца ФИО2 по доверенности фио против отмены решения суда возражал.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание коллегии не явились, о времени и месте заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 – 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям в полном объеме не отвечает.

В силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом было установлено, что согласно решения Щербинского районного суда адрес от 02 августа 2023 года за ФИО2 признано право собственности на спорную квартиру, как объект гражданских прав, в виде двухкомнатной квартиры , строительный номер 4, в секции А на 14 этаже, общей площадью 63,8 кв.м. в многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: адрес, Марушкинское поселение, адрес, что составляет 58/10 000 от общей жилой площади дома. Указанным решением установлено, что финансовые обязательства по оплате спорной квартиры фио в размере сумма истцом уплачены, однако в связи с ликвидацией ООО «Комземстрой», как застройщика жилого комплекса «Марушкино», обязательства по окончанию строительства и передаче жилого помещения по приеме-сдаточному акту истцу не исполнены.

Правительство Москвы в целях обеспечения защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории адрес возложило на Москомстройинвест обязанности по ведению реестра пострадавших граждан. Письмом Москомстройинвеста от 10.04.2019 года № 77-08-606/9-1 ФИО2 была включена в реестр пострадавших граждан.

Выполняя социально значимые функции по восстановлению нарушенных жилищных прав дольщиков жилого комплекса « Марушкино» Правительством Москвы поручено адрес № 1» за счет бюджетных средств реализовать мероприятия по завершению строительства проблемного объекта по адресу: адрес, адрес, 2, 3, 4 . Реконструкцию жилого комплекса Марушкино адрес № 1» не вел за счет собственных денежных средств, а за счет бюджетного гранта Правительства Москвы. Пунктом 2 Постановления Правительства Москвы от 19 февраля 2019 г. № 92-ПП о внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 9 октября 2018 г. N 1233-ПП установлено: «Предоставить в 2019 году грант акционерному обществу "Мосотделстрой № 1" в размере 504 000,0 сумма прописью на реализацию мероприятий по восстановлению нарушенных прав граждан от действий недобросовестных застройщиков жилья путем завершения мероприятий, позволяющих обеспечить получение приобретенных указанными гражданами объектов по адресам: адрес, адрес, адрес…». адрес № 1» выдано разрешение на завершение строительства жилого комплекса «Марушкино» и получено право аренды земельного участка, на котором находится жилой комплекс «Марушкино».

Согласно разрешению № 77-18-012186-2024 на ввод объекта в эксплуатацию от 04.10.2024 г., выданного Мосгосстройнадзором новому застройщику - адрес №1», многоквартирный жилой дом по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию. Квартире № 52 общей площадью 55, 3 кв м на 14 этаже по адресу: адрес, вн. тер. г. адрес, адрес , присвоен кадастровый номер 77:18:0170517:634.

В связи с тем, что застройщик сменился и подписывать передаточный акт по квартире некому, истец обратился с настоящим иском в суд.

Договор участия в долевом строительстве от 23 ноября 2007 года между ООО «Комземстрой» и фио зарегистрирован в Росреестре 18 июня 2008 года. Договор №1 об уступке права требования от 14 марта 2019 года между фио и ФИО2 зарегистрирован в Росрееестре 22 марта 2019 года.

Как указал суд, исковые требования о признании зарегистрированного права на недвижимое имущество недействительным сторонами не заявлялось. Ответчики не указали, какие права и законные интересы ответчиков были нарушены договором цессии, сторонами которого они не являлись; договора зарегистрированы в установленном законом порядке; сами договора его сторонами не оспариваются. Следовательно, невозможно рассмотреть требование адрес № 1» и ДГИ адрес о недействительности вышеуказанных сделок в следствии мнимости (притворности) сделок, изложенные в возражениях (отзыве) о недействительности сделок, поскольку ответчиками избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав.

Как указано выше, договор участия в долевом строительстве от 23.11.2007 г. и договор №1 об уступке прав требования от 14.03.2019 г., прошли государственную регистрацию. Цессионарий - ФИО2, полагавшаяся на сведения из Единого государственного реестра недвижимости, презюмируется добросовестным, а ответчики должны доказать, что приобретатель знал или должен был знать о нарушениях. Данных о том, что ФИО2, являясь стороной по договору цессии знала или должна была знать, что фио не уплатила в пользу ООО «Комземстрой» денежных средств за приобретаемую квартиру, ответчики суду не предоставили. В свою очередь ФИО2 приобретая имущественное право на спорную квартиру путем заключения со фио договора цессии действовала добросовестно, полагаясь на данные государственного реестра, где был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве от 23.11.2007 г. между ООО «Комземстрой» и фио, а также на официальное письмо ООО «Комземстрой» № 168/212 от 27.10.2011 г., подтверждающее проведение финансовых взаиморасчетов между сторонами.

Разрешая спор, суд первой инстанции применил положения ст. 8, 12, 130, 131, 218, 219, 309, 310 ГК РФ, ст. 14 Закона РФ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», п. 52 и 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и пришел к выводу о наличии оснований для признания за истцом права собственности на спорную квартиру, при этом, исходил из того, что ответчики не представили никаких достоверных и допустимых доказательств осведомленности ФИО2 о предполагаемом противоправном характере сделки предыдущем приобретателем спорной квартиры.

С этим выводом судебная коллегия не может согласиться ввиду того, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору долевого участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как разъяснено в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 г., требование о признании права собственности на объект долевого строительства подлежит удовлетворению, если истец докажет нахождение данного объекта в его фактическом владении или наличие обязанности ответчика по передаче объекта долевого строительства во владение истца.

Решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.

При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

Согласно материалам дела 29.07.2003 г. между Министерством строительного комплекса адрес, Администрацией Наро-Фоминского адрес и ООО «Комземстрой» был заключен инвестиционный контракт № 95/26-03 на строительство объектов недвижимости жилищного назначения на территории адрес, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства четырех жилых домов на земельном участке общей площадью 2,97 га с кадастровым номером 50:26:170517:0004 из состава земель поселений, расположенном по адресу: адрес, с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 966,7 млд. рублей, в том числе инвестиции в муниципальное имущество (соответствующее имущественной доле Администрации) – сумма

Фактически строительство жилого комплекса прекращено с 2009 г., что никем не оспаривалось. Застройщик ООО «Комземстрой» ликвидирован в качестве юридического лица 09.02.2012 г. по решению его учредителей, о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

Решением Арбитражного суда адрес от 05.12.2017 по делу № А40-60469/13-64-560, вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении притязаний ЖСК «Марушинское» на квартиры и нежилые помещения в объекте незавершенного строительства, удовлетворен встречный иск Правительства Москвы о признании права собственности адрес на доли в объекте незавершенного строительства, в том числе на долю 28/10000 в объекте незавершенного строительства по адресу: адрес, адрес (кадастровый номер дома 77:18:0170517:1). В ходе рассмотрения дела Арбитражным судом адрес установлено, что замена сторон в Инвестиционном контракте не произошла, Инвестиционный контракт № 95/26-03 от 29.07.2003 г. прекратил свое действие в результате ликвидации стороны контракта - инвестора ООО «Комземстрой».

Решениями, закрепленными Протоколом совещания Мэра Москвы «О реализации Государственной программы адрес политика № 4-27-69/8» от 27.07.2018 г., мероприятия по завершению строительства ЖСК «Марушкино» за счет бюджетных средств возложены на адрес № 1» (учредитель - Департамент городского имущества адрес).

Как усматривается из материалов дела, 14 марта 2019 г. между фио и ФИО2 был заключен договор №1 об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве № МК-1/1А/14-4 от 23 ноября 2007 года, предметом которого являлась двухкомнатная квартира, строительный № 4, общей проектной площадью 62,90 кв.м., находящейся на 14 этаже, секция А в многоэтажном жилого доме по строительному адресу: адрес. Стоимость уступки права требования квартиры составила сумма

Вместе с тем, необходимо обратить внимание, что вышеуказанная сделка об уступке прав требования совершена после фактического прекращения строительства жилого комплекса с 2009 г. и после ликвидации 09.02.2012 г. застройщика ООО «Комземстрой» по решению его учредителей.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 390 ГК РФ при уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку; уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

В силу ст. 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Однако, привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объекта после прекращения действия инвестиционного контракта законом не предусмотрено, правоотношения из инвестиционного контракта прекращены ввиду прекращения правоспособности одной из сторон (ликвидации), в связи с чем правопреемство части прав по договорам уступки прав не допускается законом.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (п. 1).

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (п. 1).

Таким образом, лишь существующее право может быть предметом уступки. Поскольку на момент заключения вышеуказанных сделок уступки прав требований правоотношения по участию в долевом строительстве прекращены ликвидацией застройщика, то по договорам уступки прав отсутствовало право, которое могло выступать самостоятельным предметом цессии и передаваться цессионариям.

В материалы дела не представлено надлежащих и достаточных доказательств оплаты ООО «Комземстрой» денежных средств при заключении договора участия в долевом строительстве № МК-1/1А/. 14-4 с застройщиком.

Об этом же не свидетельствуют и имеющиеся в материалах дела договор возмездного оказания услуг от 06 декабря 2004 г., акт выполненных работ от 30 сентября 2011 г. и акт зачета взаимных требований от той же даты (л.д. 23-25), поскольку в данных документах, в нарушении адрес письма Президиума ВАС РФ от 29.09.1999 № 48, не конкретизировано, какие именно услуги были оказаны ООО «Комземстрой».

Кроме того, судебной коллегией принято во внимание, что при ликвидации застройщика в качестве юридического лица 09.02.2012 г. фио (цедент) каких-либо возражений против ликвидации не заявила, требований о передаче объекта долевого строительства к ликвидатору общества не предъявила. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда адрес от 05.12.2017 г. по делу № А40-60469/13-64-560 установлено, что правоотношения по Инвестиционному контракту № 95/26-03 от 29.07.2003 г. прекращены в результате ликвидации застройщика ООО «Комземстрой» без передачи прав третьим лицам.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене на основании ст. 330 ГПК РФ, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Щербинского районного суда адрес от 21 апреля 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 к адрес №1», Департаменту городского имущества адрес о признании права собственности на квартиру.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 6 марта 2026 г.

Председательствующий:

Судьи: