Решение № 2-2778/2025 2-2778/2025~М-1889/2025 М-1889/2025 от 15 июня 2025 г. по делу № 2-2778/2025

Дело № 2-2778/2025 (12RS0003-02-2025-002065-38)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Йошкар-Ола 6 июня 2025 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Артизанова А.И., при секретаре судебного заседания Локтиной А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Е.А.ВБ. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (далее – ООО «МСК»), в котором просила признать предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключенный между сторонами <дата>,договором участия в долевом строительстве. В обоснование иска указано, что <дата> между ООО «МСК» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны договорились после полученияООО «МСК» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заключить основной договор купли-продажи, на основании которого ООО «МСК»обязуется передать в собственность ФИО1 однокомнатную квартиру площадью 49,86 кв.м с предварительным номером 41 на 7 этаже многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами <номер>, <номер> по адресу: <адрес>, а покупатель – принять квартиру и оплатить за нее 1794690 руб. в день заключения предварительного договора купли-продажи. Обязательства по договору ответчиком не исполнены, многоквартирный жилой дом не достроен и в эксплуатациюне сдан. Полагает, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажипо своей правовой природе является договором участия в долевом строительстве.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчикаСухорученко Н.О. с иском не согласилась, поддержала письменные возражения, указала об отсутствии в спорном договоре условий,обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон№ 214-ФЗ).

Представители третьего лица Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Марий ЭлФИО3, ФИО4 с иском также не согласились, поддержали письменные возражения, указали об отсутствии взаключенном между сторонами предварительном договоре купли-продажиобязательных для включения в договор участия в долевом строительстве условий и несоответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам.

ИстецФИО1, третьи лица Департамент государственного жилищного надзора Республики Марий Эл, Управление Росреестра по Республике Марий Эл,Медведевская городская администрация Медведевского муниципального района Республики Марий Эл в судебное заседаниене явились, извещены надлежащим образом.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Из дела видно, что <дата> между ООО «МСК» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны договорились после получения ООО «МСК» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заключить основной договор купли-продажи, по условиям которого ООО «МСК» обязуется передать в собственность ФИО1 однокомнатную квартиру площадью 49,86 кв.м с предварительным номером 41 на 7 этаже многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами <номер>, <номер> по адресу: <адрес>, а покупатель – принять квартиру и оплатить за нее 1794690 руб. в день заключения предварительного договора купли-продажи.

Обязательство по оплате имущества исполнено ФИО1<дата>, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от <дата> года № 1 (т.1, л.д.6).

В ходе судебного разбирательства судом установлено и сторонами не оспаривалось, что основной договор о передаче имущества между сторонами не был заключен, многоквартирный жилой дом не достроен, в эксплуатацию не сдан и квартира истцу не передана.

Истец полагает, что при толковании условий указанного договора следует исходить из действительной общей воли сторон сделки, ее цели ифактически сложившихся между ними отношений, свидетельствующих о намерении в действительности заключитьдоговор участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает и иной способ привлечения денежных средств граждан для строительства –посредством жилищно-строительных кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьиФедерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года,при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон (абзац четырнадцатый).

Как установлено судом и следует из заключенного сторонами <дата> договора, несмотря на то, что он именуются предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения основного договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартире в строящемся многоквартирном доме (пункт 2 договора), о ее стоимости (абзац 1 пункта3 договора), о порядке оплаты (абзац 5 пункта3 договора), о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора - квартиры (пункт 1 договора).

Таким образом, спорный договор содержит условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве (часть 4 статьи 4 Федеральным законом № 214-ФЗ).

Судом установлено, что истец обязательства по внесению денежных сумм исполнила надлежащим образом.

При определении природы заключенного между сторонами договора суд исходит из того, что в рассматриваемом случае привлечениеООО «МСК»денежных средств ФИО1 было направлено для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме, в связи с чем в действительности ими имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

ООО «МСК»осуществлено строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениямина земельных участках с кадастровыми номерами <номер>, <номер> по адресу: <адрес> на основании договоров аренды земельного участка от <дата><номер>, от <дата><номер>, разрешения на строительство от <дата><номер>.

НеисполнениеООО «МСК» обязательных требований, предъявляемых Федеральным законом № 214-ФЗ (статья 3) к застройщикам, в том числе по направлению (размещению) проектной декларациив соответствии с частью 2 статьи 19 данного Федерального закона, свидетельствует лишь о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако вопреки доводамтретьего лица Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Марий Элнеможет служить основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств (пункты1.1, 1.2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года).

Аналогичная позиция относительно несоответствия застройщика установленным Федеральным законом № 214-ФЗ требованиям изложена в определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от <дата> по делу <номер>.

То обстоятельство, что названный договор не зарегистрирован, не имеет правового значения для данного спора, поскольку содержащееся в Законе об участии в долевом строительстве требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23 марта 2010 года № 385-О-О, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и иных объектов, и отсутствие регистрации, само по себе, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований правовой квалификации договора, поскольку не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав.

При таких обстоятельствах требования ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата> договором участия в долевом строительстве признаются судом правомерными и подлежат удовлетворению.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 9Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденногоПрезидиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>, признание предварительного договора договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, является основанием для возложения на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

На основании части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ООО «МСК» в доход бюджета городского округа «Город Йошкар-Ола» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000 руб.

Руководствуясь статьями 194-199Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключенный <дата> междуобществом с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания»(ИНН <номер>) и ФИО1 (паспорт <номер>), договором участия в долевом строительстве.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (ИНН <номер>) обязанность по предоставлению документов на государственную регистрацию указанного договора участия в долевом строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (ИНН <номер>) в доход бюджета городского округа «Город Йошкар-Ола» государственную пошлину в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Артизанов А.И.

Мотивированное решение составлено 16 июня 2025 года