Решение № 2-81/2026 2-81/2026~М-60/2026 М-60/2026 от 28 апреля 2026 г. по делу № 2-81/2026

Дело № 2-81/2026

УИД 28RS0013-01-2026-000138-08


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 апреля 2026 года с. Поярково

Михайловский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Ершовой К.В.,

при секретаре судебного заседания Левендеевой О.В.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем объекта недвижимого имущества - квартиры, приобретенной по договору купли-продажи от 05 июля 2024 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Михайловский районный суд Амурской области с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указала, что она 05 июля 2024 года между ней и ФИО4 в лице её опекуна ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умерла, её наследником является сын ФИО2 25 марта 2026 года при обращении к нотариусу за удостоверением договора дарения доли в вышеуказанном жилом помещении, нотариус Михайловского нотариального округа вынес постановление об отказе в совершении данного нотариального действия, в связи с тем, что ранее совершённая сделка по продаже недвижимого имущества не соответствует закону ввиду отсутствия её нотариального удостоверения. В связи с этим она не имеет возможности выделить долю в спорном жилом помещении в пользу своего несовершеннолетнего ребенка. На основании изложенного, с учетом уточнений предмета исковых требований в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, просила суд признать её добросовестным приобретателем <адрес>, приобретенной по договору купли-продажи от 05 июля 2024 года.

В судебном заседании истец ФИО1 уточенные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. В дополнение привела доводы, о том, что выдел и дарение доли её несовершеннолетнему ребёнку в спорном жилом помещении обусловлено продажей ранее принадлежащей ей и её сыну жилого помещения, приобретенного с использованием средств семейного (материнского) капитала. Однако при обращении к нотариусу за удостоверением данной сделки, она получила отказ, нотариусом усмотрены признаки недействительности предыдущей сделки по приобретению по договору купли-продажи от 05 июля 2024 года спорной квартиру, ввиду несоблюдения процедуры её обязательного нотариального удостоверения из-за недееспособности продавца, в интересах которой действовал опекун. При этом о необходимости нотариального удостоверения сделки она не знала, однако все существенные условия договора купли-продажи от 05 июля 2024 года сторонами были выполнены. Денежные средства в размере 833 000 руб. до подписания договора были зачислены на банковский расчетный счёт продавца ФИО4, полномочия опекуна были подвержены постановлением администрации <адрес> № от 08.02.2024, письменное разрешение на продажу квартиру опекуном продавца ФИО2 было получено в администрации <адрес>. В жилом помещении, приобретенном по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, она проживает по настоящее время совместно с несовершеннолетним сыном. В связи с чем, считает, что является добросовестным приобретателем жилого помещения – квартиры расположенной по адресу <адрес>, поэтому просит признать её таковой для целей совершения последующих сделок с данным жилым помещением.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств процессуального характера не заявлял.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при состоявшейся явке.

Выслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 218 ГГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки по отчуждению имущества.

Из положений пункта 1 статьи 302 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) следует, что добросовестным признается приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с п. 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского Кодекса Российской Федерации случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации <адрес> № от 26.06.2024 ФИО2, являющемуся на основании постановления администрации <адрес> № от 08.02.2024 опекуном ФИО4 разрешено совершить сделку по продаже <адрес> расположенной по <адрес>, принадлежащей ФИО4

5 июля 2024 года между сторонами спора ФИО1, выступавшей на стороне покупателя и ФИО2, действовавшим за ФИО4, и выступавшим на стороне продавца, заключен договор купли-продажи жилого помещения-<адрес> расположенной по <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 58,8 кв.м. Согласно п.3 договора расчет между сторонами за квартиру произведен до подписания настоящего договора в сумме 833 000 руб. в полном объёме безналичным платежом, путем перевода денежных средств на расчетный счет, открытый в ПАО Сбербанк России на имя ФИО4 Согласно п. 5 договора продавец передал в собственность, а покупатель принял указанную квартиру, без составления акта приема-передачи.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 11.02.2026 следует, что правообладателем жилого помещения по адресу: <адрес>, является истец ФИО1, государственная регистрация права № от 10.07.2024. Сведений о зарегистрированных обременениях в пользу третьих лиц, либо ограничений прав в отношении указанного жилого помещения, в ЕГРН не содержится.

Как усматривается из материалов дела, предыдущий собственник квартиры ФИО4 умерла ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>.

Из доводов иска и пояснений истца следует, что при её обращении к нотариусу с целью выдела доли в вышеуказанной квартире в пользу её несовершеннолетнего ребенка, был получен отказ в совершении нотариального действия, поскольку совершенная 05.07.2024 года сделка купли-продажи квартиры не была нотариально удостоверена.

Так, требования к форме и содержанию договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между гражданами, изложены в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ему соответствовать.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 550, п. 1 ст. 551, ст. 554, п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом, в силу ч.2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет её ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Согласно статьям 17, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, законность удостоверяемой сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, проверяет нотариус, он же несет ответственность за удостоверение незаконной сделки.

Из постановления от 25 марта 2026 года, выданного нотариусом Михайловского нотариального округа Амурской области, следует, что ФИО1 отказано в совершении нотариального действия (удостоверение договора дарения доли в праве собственности на жилое помещение-<адрес>), поскольку сторона договора от 05 июля 2024 года купли-продажи данной квартиры ФИО4 (продавец), от имени которой действовал ФИО2, являлась недееспособным лицом, а договор, в нарушение положений ст.163 ГК РФ, ст.54 Федерального закона №218-ФЗ, не прошел процедуру нотариального удостоверения, что влечет ничтожность этой сделки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что истцом ФИО1 представлены достаточные и допустимые доказательства в подтверждение обстоятельств надлежащего исполнения сторонами всех существенных условий по договору купли-продажи от 05 июля 2024 года, за исключением того обстоятельства, что данная сделка действительно не прошла процедуру нотариального удостоверения, как сделки, связанной с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки.

В силу п. 1 ст. 1, ст. 12 ГК РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком. Из смысла данных норм следует, что судебной защите подлежит только существующее нарушенное право. Выбор способа защиты нарушенного права должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не выходить за пределы, необходимые для его применения.

Принимая во внимание, что в судебном заседании обстоятельства исполнения сторонами договора купли-продажи от 05.07.2024 его условий (по передаче имущества покупателю, по оплате покупателем продавцу стоимости отчужденной квартире) исполнены в полном объеме, а также принимая во внимание, что предварительное согласие на продажу вышеуказанного жилого помещения опекуном недееспособного продавца в надлежащей форме было получено, государственная регистрация перехода права собственности на отчуждённый объект недвижимости от продавца ФИО4 к покупателю ФИО1 произведена, в связи с чем, суд находит, что указанная сделка имеет признаки действительной, а истец - добросовестным приобретаем <адрес> по указанной сделке.

Отсутствие нотариального удостоверения сделки, прошедшей в последующем государственную регистрацию в Росреестре, исходя из предмета иска, а также установленных по делу обстоятельств, само по себе, не свидетельствует о наличии у совершенной сделки признаков порочности, учитывая, что волеизъявление сторон сделки на её совершение и последующее её одобрение, как и наличие согласия уполномоченных органов на заключение договора купли-продажи опекуном недееспособного продавца подтверждено материалами дела. Имущественные интересы недееспособного продавца жилого помещения, при жизни последнего также были соблюдены зачислением ФИО1 как покупателем денежных средств от продажи вышеуказанной квартиры на банковский счет ФИО4

Кроме того, в соответствии со ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при осуществлении государственной регистрации прав ФИО1 на объект недвижимого имущества регистрирующим органом проведена правовая экспертиза представленных сторонами для государственной регистрации перехода права собственности документов.

В абзаце втором пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Суд отмечает, что до настоящего времени зарегистрированное право собственности ФИО1 на <адрес> никем в судебном порядке не оспорено, требование об истребовании данного имущества из владения истца не заявлялись.

Таким образом, исковые требования ФИО1 суд находит подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) добросовестным приобретателем <адрес>, по договору купли-продажи от 05 июля 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Михайловский районный суд Амурской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья К.В. Ершова

Мотивированное решение изготовлено 29 апреля 2026 года.