Апелляционное определение № 33-1455/2025 33-50/2026 от 21 января 2026 г.

Судья Чундышко Н.А. дело № 33-50/2026 (33-1455/2025)

(№ дела в суде первой инстанции 2-1291/2025)


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

22 января 2026 года г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Бзегежевой Н.Ш.,

судей – Демьяненко Л.И. и Тачахова Р.З.,

при секретаре судебного заседания – Избашевой А.З.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1291/2025 по апелляционным жалобам представителя ответчика Администрации МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО10, ответчика ФИО2, ответчика Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» в лице заместителя председателя ФИО7 на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 04 апреля 2025 года, которым постановлено:

«исковые требования прокурора г. Майкопа Республики Адыгея к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп», Администрации МО «Город Майкоп» и ФИО2 о признании незаконным распоряжения об утверждении схемы расположения границ земельного участка, признании недействительной сделкой, признании отсутствующим право собственности, удовлетворить.

Признать незаконным распоряжение администрации муниципального образования «Город Майкоп» от 09.01.2023 № б-р «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, и присвоении адреса».

Обязать администрацию муниципального образования «Город Майкоп» отменить распоряжение администрации муниципального образования «Город Майкоп» от 09.01.2023 №-р «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> и земель, государственная собственность на которые не разграничена, и присвоении адреса».

Признать недействительной сделкой соглашение № от 27.07.2023 о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах муниципального образования «Город Майкоп», и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключенное между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки - соглашения от 27.07.2023 № о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах муниципального образования «Город Майкоп», и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключенное между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» и ФИО2, путем приведения сторон в первоначальное состояние.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для аннулирования Управлением Росреестра по Республике Адыгея записи в Едином государственном реестре недвижимости о наличии права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, а также снятии данного земельного участка с государственного кадастрового учета.

Настоящее решение является основанием для подготовки всех необходимых документов для постановки на кадастровый учёт и государственною регистрацию права собственности, и осуществления Управлением Росреестра по Республике Адыгея постановки на кадастровый учёт, государственной регистрации за ФИО2 права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1863 м2, в границах ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером №

Заслушав доклад судьи Бзегежевой Н.Ш., объяснения помощника прокурора г. Майкопа ФИО13, ответчика ФИО1 и его представителя по ордеру ФИО11, представителя третьего лица Управления архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО8, представителя ответчика Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО12, представителя ответчика Администрации МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО9, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

прокурор г. Майкопа в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования «Город Майкоп» обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп», Администрации МО «Город Майкоп» (далее - Администрация) и ФИО2 о признании незаконным распоряжения об утверждении схемы расположения границ земельного участка, признании недействительной сделкой, признании отсутствующим право собственности, мотивировав свои требования тем, что в ходе осуществления надзора за исполнением земельного законодательства прокуратурой г. Майкопа установлены нарушения, допущенные органами местного самоуправления МО «Город Майкоп».

Установлено, что распоряжением администрации муниципального образования «Город Майкоп» от 09.01.2023 №-р утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 2451 м2, образуемого в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1863 м2, расположенного по адресу: <адрес> и земель, государственная собственность на которые не разграничена. На основании указанного правового акта осуществлена постановка на государственный кадастровый учет земельного участка, общей площадью 2451 м2, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» и ФИО1 27.07.2023 заключено соглашение № о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах муниципального образования «Город Майкоп», и земельных участков, находящихся в частной собственности.

На основании указанного соглашения за ФИО1 зарегистрировано право собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №

Картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Майкоп», утвержденных решением Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» от 28.10.2011 №-рс, вышеуказанный земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-1 Б - зоне застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы.

Проверкой установлено, что решение о перераспределении земельного участка с кадастровым номером № и земель, государственная собственность на которые не разграничена, принято администрацией муниципального образования «Город Майкоп» в нарушение положений пункта 9 части 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации, так как образование земельного участка предусматривается путем перераспределения неразграниченных земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок.

Истец просил признать незаконным распоряжение администрации муниципального образования «Город Майкоп» от 09.01.2023 №-р «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, и присвоении адреса»; обязать администрацию муниципального образования «Город Майкоп» отменить распоряжение администрации муниципального образования «Город Майкоп» от 09.01.2023 №-р «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, и присвоении адреса»; признать недействительной сделкой соглашение № от 27.07.2023 о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах муниципального образования «Город Майкоп», и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключенное между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» и ФИО1; применить последствия недействительности сделки - соглашения от 27.07.2023 № о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах муниципального образования «Город Майкоп», и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключенное между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» и ФИО1, путем приведения сторон в первоначальное состояние; признать отсутствующим право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> указать, что решение является основанием для аннулирования Управлением Росреестра по Республике Адыгея записи в Едином государственном реестре недвижимости о наличии права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, а также снятии данного земельного участка с государственного кадастрового учета; указать, что решение является основанием для подготовки всех необходимых документов для постановки на кадастровый учёт и государственною регистрацию права собственности, и осуществления Управлением Росреестра по Республике Адыгея постановки на кадастровый учёт, государственной регистрации за ФИО1 права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1863 м2, в границах ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером №

Помощник прокурора в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в иске, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» возражала против удовлетворения иска и просила отказать.

Представитель ответчика Администрации МО «Город Майкоп» также просила отказать в удовлетворении иска.

Ответчик ФИО1 возражал против заявленных требований.

Представитель Управления Архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» возражала против заявленных требований.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Администрации МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО10, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований прокурора. Указывает на то, что представленная прокурором г. Майкопа схема возможного образования самостоятельного земельного участка и размещения на нем объекта капитального строительства не может быть принята судом во внимание, так как истец не обладает специальными познаниями. Полагает, что распоряжение Администрацией принято в соответствии с возложенными на нее полномочиями, издано в соответствии с земельным законодательством, основано на нормах действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования «Город Майкоп».

В своей апелляционной жалобе ответчик ФИО1, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований прокурора. Считает, что довод истца о возможности создания самостоятельного земельного участка перераспределенного земельного участка, основан на предположениях. Отмечает, что без заключения землеустроителя невозможно установить: возможно ли было выделить земельный участок, для целей разрешенного использования. Присоединенная часть земельного участка имеет неправильную конфигурацию, из него невозможно сформировать земельный участок для индивидуального жилищного строительства, так как вновь образуемые участки должны иметь площадь не менее 600 кв.м. Притязаний на данный участок со стороны третьих лиц не было. Заявления о перераспределении земельного участка никто из собственников смежных участков не заявлял. Сам земельный участок, подлежащий перераспределению, имеет неправильную форму.

Также апелляционная жалоба подана ответчиком Комитетом по управлению имуществом МО «Город Майкоп» в лице заместителя председателя ФИО7, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворить исковых требований. Обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что в рамках спора выездное судебное заседание не осуществлялось, заключение кадастрового инженера отсутствует, заключение судебного эксперта отсутствует. Указывает на то, что при заключении соглашения о перераспределении земельного участка в бюджет г. Майкопа поступили денежные средства в размере 56 899 рублей 58 копеек. Истцом не представлены допустимые и относимые доказательства того, что в случае реализации земельного участка на торгах, выручка составила бы больше или меньше. При этом, размер рыночной стоимости спорного земельного участка, как и все остальные доводы истца, не подтверждены надлежащими доказательствами, а по мнению апеллянта основываются лишь на предположениях и домыслах.

На апелляционные жалобы письменных возражений не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Администрации МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО9, ответчик ФИО1 и его представитель по ордеру ФИО11, представитель ответчика Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО12,поддержали доводы, приведенные в своих апелляционных жалобах, с учетом проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, просили решение суда первой инстанции отменить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель третьего лица Управления архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО8, полагала доводы, приведенные в апелляционных жалобах, подлежащими удовлетворению.

Помощник прокурора г. Майкопа ФИО13 в судебном заседании суда апелляционной инстанции, с учетом проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, полагал апелляционные жалобы подлежащими удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене.

Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционных жалоб, в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - уполномоченный орган).

Согласно части 1 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земель участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков) в уполномоченный орган.

В силу части 8 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков уполномоченный орган по результатам его рассмотрения совершает одно из следующих действий: принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю; направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 части 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, в случае, если образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев перераспределения земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что в ходе осуществления надзора за исполнением земельного законодательства прокуратурой г. Майкопа установлены нарушения, допущенные органами местного самоуправления МО «Город Майкоп».

Установлено, что распоряжением администрации муниципального образования «Город Майкоп» от 09.01.2023 №-р утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 2451 м2., образуемого в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № площадью 1863 м2, расположенного по адресу: <адрес>, и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании указанного правового акта осуществлена постановка на государственный кадастровый учет земельного участка, общей площадью 2451 м2, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» и ФИО1 27.07.2023 заключено соглашение № о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах муниципального образования «Город Майкоп», и земельных участков, находящихся в частной собственности.

На основании данного соглашения за ФИО1 зарегистрировано право собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №

Картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Майкоп», утвержденных решением Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» от 28.10.2011 №-рс, вышеуказанный земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-1 Б - зоне застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы.

Проведенными прокуратурой города проверочными мероприятиями установлено, что решение о перераспределении земельного участка с кадастровым номером № и земель, государственная собственность на которые не разграничена, принято администрацией муниципального образования «Город Майкоп» в нарушение положений пункта 9 части 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации, так как образование земельного участка предусматривается путем перераспределения неразграниченных земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований прокурора г. Майкопа Республики Адыгея, исходя из того, что администрацией муниципального образования «Город Майкоп» взамен перераспределяемого земельного участка мог быть сформирован самостоятельный земельный участок с видом разрешённого использования «[2.1] - Для индивидуального жилищного строительства» при условии увеличения площади на 12 м2 за счет земель, государственная собственность на которые не разграничена (указанная возможность имеется); либо с видами разрешенного использования «[13.1] - Ведение огородничества»; «[2.3] Блокированная жилая застройка», либо иными видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренных в территориальной зоне Ж-1 Б с соблюдением требований градостроительных регламентов в части минимальной ширины и минимальной площади.

Кроме того, принимая такое решение, суд отметил, что в части недостаточности площади перераспределенной части неразграниченной земли для образования самостоятельного земельного участка установлено, что за счет неразграниченной земли перед фасадом перераспределенной части земель со стороны улицы <адрес> возможно увеличение площади на 12 м2 в целях формирования самостоятельного земельного участка. При ширине фасада по <адрес> перераспределенного земельного участка, составляющей 26 м, органу местного самоуправления необходимо увеличить длину земельного участка в сторону дороги по <адрес> ориентировочно на 46 см в целях обеспечения минимального размера для земельных участков с видом разрешенного использования «[2.2] - Для индивидуального жилищного строительства», составляющего 600 м2. В этой связи, непринятие органом местного самоуправления мер по образованию самостоятельного земельного участка и реализации его посредством публичных торгов нарушает права неопределенного круга лиц - потенциальных участников аукциона, а также муниципального образования «Город Майкоп», так как при перераспределении земельных участок размер платы за присоединяемую площадь земельного участка составляет 20% от кадастровой стоимости, рассчитанной пропорционально площади части образованного земельного участка, тогда как в случае реализации земельного участка по результатам проведения аукциона, за него могла быть выручена рыночная стоимость.

Однако, с такими выводами суда первой инстанции не может согласиться судебная коллегия, соглашаясь с доводами апелляционных жалоб ответчиков, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с Решением Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» Республики Адыгея от 23.07.2014 №-рс «Об утверждении Положения о Комитете по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (далее - Положение) Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (далее - Комитет) является структурным подразделением Администрации муниципального образования «Город Майкоп» по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности, в том числе земельными ресурсами.

Согласно подпункту 8.2. вышеназванного Положения Комитет участвует от имени муниципального образования в процессе распределения и перераспределения муниципальной собственности, в том числе земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования «Город Майкоп», а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах муниципального образования «Город Майкоп».

Подпунктом 9.14. Положения установлено, что Комитет заключает соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования «Город Майкоп», земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах муниципального образования «Город Майкоп», и земельных участков, находящихся в частной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьей 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации в целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка (пункт 3 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что в Администрацию поступило заявление ФИО1 о перераспределении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> площадью 1863 кв. м., с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС).

По запросу Комитета о рассмотрении технической возможности образования земельного участка путем перераспределения, Управлением архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» подготовлено заключение относительно отсутствий оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес> муниципального образования «Город Майкоп» с землями государственной или муниципальной собственности, предусмотренные пунктом 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между Комитетом и ФИО1 заключено Соглашение о перераспределении земель № от 27.07.2023, на основании распоряжения Администрации от 09.01.2023 № № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> и земель, государственная собственность на которые не разграничена, и присвоении адреса».

Согласно указанному Соглашению у ФИО1 возникло право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 451 кв. м, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, образованный в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 863 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 588 кв.м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 3 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Основания и порядок перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, и государственных, муниципальных земель регламентированы главой V.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктами 2 и 3 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации в целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган.

Пунктом 8 вышеназванной статьи предусмотрено, что уполномоченный орган в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления по результатам его рассмотрения совершает одно из следующих действий:

принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю;

направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи, в том числе при наличии оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, предусмотренных пунктом 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 11 п. 9 ст. 39.29).

Таким образом, пунктом 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков.

В исковом заявлении истец ссылался на допущенное нарушение Администрацией пункта 9 части 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду того, что образование земельного участка предусматривается путем перераспределения неразграниченных земель, из которых по мнению истца возможно образовать самостоятельный земельный участок.

Для проверки указанных доводов и устранения возникших сомнений, определением судебной коллегией от 30.09.2025 по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ФИО18

Согласно заключению эксперта ФИО17 № от 10.12.2025 техническая возможность образования самостоятельного земельного участка площадью 588 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена и за счет которых произведено образование земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> в соответствии с требованиями действующего законодательства на дату утверждения схемы на кадастровом плане территории отсутствует.

Экспертом установлено, что образованный в результате перераспределения земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, соответствует требованиям земельного, градостроительного законодательства и законодательства о кадастровой деятельности, действующих на территории Российской Федерации и Республики Адыгея.

Оценивая данное доказательство, судебная коллегия принимает заключение эксперта в качестве надлежащего и допустимого доказательства по делу. Экспертиза проведена квалифицированным специалистом, имеющим необходимый стаж работы и профильное образование, заключение содержит подробное описание проведенных исследований, является ясным, полным и не содержит противоречий. Выводы эксперта основаны на непосредственном анализе картографического материала и действующих нормативных актов (ПЗЗ – Правила землепользования и застройки).

Судебная коллегия отмечает, что возможность формирования самостоятельных земельных участков определяется в каждом конкретном случае с учетом требований, изложенных в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, в иных правовых актах (включая документы территориального планирования, правила землепользования и застройки), отказ в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должен быть обоснованным.

В возражениях на исковое заявление, а также в ходе судебного разбирательства суда первой и апелляционной инстанций, органом местного самоуправления неоднократно высказывалась позиция о невозможности сформировать самостоятельный земельный участок.

Так, площадь земель, государственная собственность на которые не разграничена и за счет которых произведено перераспределение спорного земельного участка составляет 588 кв. м.

Согласно Карте градостроительного зонирования в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Майкоп», утвержденных Решением Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» Республики Адыгея от 28.10.2011 № 377-рс, образованный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы (Ж -1 Б).

В указанной зоне для вида разрешенного использования «[2.2] - Для ведения личного подсобного хозяйства» предусмотрена минимальная/максимальная площадь земельных участков – 1 000 / 2 500 кв. м. Для вида разрешенного использования «[2.1] - Для индивидуального жилищного строительства» предусмотрена минимальная/максимальная площадь земельных участков – 600 / 2 000 кв.м.

Вывод суда первой инстанции о возможности образования самостоятельного земельного участка с видами разрешенного использования: «[13.1] - Ведение огородничества» с минимальной/максимальной площадью земельных участков - 30/ 250 кв. м (при отсутствии охранных зон) и 5 000 кв. м (при наличии охранных зон) и «[2.3] - Блокированная жилая застройка» с минимальной/максимальной площадью земельных участков - 400/3000 кв. м; минимальной/максимальной площадь земельных участков под одним жилым домом в блокировке - 200/600 кв. м. является необоснованным.

Для вида разрешенного использования «[13.1] - Ведение огородничества» (в ред. с 05.07.2022 по 28.12.2023) размещение объектов капитального строительства запрещено. Указанный вид разрешенного использования устанавливается в отношении земельных участков, которые не могут быть сформированы в целях жилищного строительства в силу ограничений в использовании (недостаточная площадь земельного участка или расположение в границах охранных зон ЛЭП, охранных зон трубопроводов и т.д.).

Для вида разрешенного использования «[2.3] - Блокированная жилая застройка» предусмотрена минимальная/максимальная площадь земельных участков - 400/3000 кв. м; минимальная/максимальная площадь земельных участков под одним жилым домом в блокировке - 200/600 кв. м.

Подпунктом 2.16.9. Постановления Администрации муниципального образования «Город Майкоп» от 27.12.2023 № 1201 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков (земель), государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности» указано, что образование земельного участка или земельных участков путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев перераспределения земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации, является одним из оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги.

Таким образом, как обоснованно отмечено в судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчиками Комитетом по управлению имуществом МО «Город Майкоп», Администрацией МО «Город Майкоп», в случае формирования самостоятельного земельного участка с минимальной площадью для указанных видов разрешенного использования, земельный участок будет иметь неправильную конфигурацию и при условии положенных отступов от границ смежных земельных участков и красной линии будет иметь недостаточную площадь для размещения объекта капитального строительства, что в свою очередь заведомо не позволяет выставить данный участок на торги ввиду ущемления права потенциальных участников торгов на использование земельного участка по виду разрешенного использования, а именно с целью строительства объекта капитального строительства.

Также несостоятелен вывод суда первой инстанции о возможности, взамен перераспределяемого земельного участка сформировать самостоятельный земельный участок в видом разрешенного использования «[2.1] - Для индивидуального жилищного строительства» с минимальной/максимальной площадью земельных участков - 600/2000 кв. м. при условии увеличения площади на 12 кв. м за счет земель, государственная собственность на которые не разграничена, поскольку земельный участок выйдет за линию застройки других земельных участков, что соответственно будет нарушать архитектурную застройку города.

Из системного анализа нормы 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что для решения вопроса о правомерности перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, необходимо установление не только оснований для такого перераспределения, то есть наличие предусмотренных пунктом 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации обстоятельств, но и отсутствие оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении, перечисленных в пункте 9 статьи 39.29 того же Кодекса.

Аналогичная позиция выражена в пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019. Так, при решении вопроса о правомерности перераспределения земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, необходимо установить наличие оснований для перераспределения, указанных в пункте 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации, а также отсутствие оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, перечисленных в пункте 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 27.06.2017 № 1266-0, Земельным кодексом в качестве основного способа приватизации земли предусмотрены торги, которые проводятся на конкурсной основе, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.

С учетом специфики земельных отношений Земельный кодекс также устанавливает иные способы приватизации, к которым относится перераспределение земель, находящихся в частной и публичной формах собственности.

Учитывая, что в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, суды при рассмотрении настоящего спора должны проверить наличие оснований для приобретения земельного участка в собственность в результате перераспределения.

В указанном выше определении Конституционного Суда Российской Федерации отражена правовая позиция по вопросу применения положений подпункта 9 пункта 9 статьи 39.29 Земельного кодекса в части ограничения возможности предоставления в порядке перераспределения земельных участков, относящихся к публичной собственности, если из них могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, права на которые граждане и юридические лица могут приобрести в общем порядке. При этом также указано, что возможность формирования самостоятельных земельных участков определяется в каждом конкретном случае с учетом требований, изложенных в статье 11.9 Земельного кодекса, в иных правовых актах (включая документы территориального планирования, правила землепользования и застройки), отказ в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должен быть обоснованным.

При таких обстоятельствах довод истца о нарушении администрацией подпункта 9 пункта 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации не нашел своего подтверждения в ходе апелляционного рассмотрения. Напротив, материалами дела доказано, что из спорной территории невозможно сформировать участок как самостоятельный объект недвижимости (для ИЖС или иных целей) с соблюдением требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации и местных нормативов градостроительного проектирования.

Судебная коллегия также отмечает, что заявление о перераспределении земельных участков подано ФИО1 в случае, предусмотренном подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная норма допускает перераспределение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства (ИЖС), при условии, что площадь земельных участков граждан увеличивается в результате такого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров.

В ходе судебного разбирательства установлено, что итоговая площадь участка ФИО1 после перераспределения не превысила предельных максимальных размеров, установленных Правилами землепользования и застройки МО «Город Майкоп» (решение №-рс).

При таких обстоятельствах законных оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка и заключении соглашения о перераспределении у органа местного самоуправления не имелось.

Довод истца о нарушении интересов неопределенного круга лиц судебной коллегией отклоняется.

Как установлено экспертным заключением, спорный массив имеет нестандартную конфигурацию, не позволяющую образовать самостоятельный объект недвижимости. Следовательно, выставление на торги участка нестандартной конфигурации, на котором невозможно возвести объект капитального строительства с соблюдением градостроительных регламентов, означало бы заведомое нарушение прав потенциальных участников торгов.

Таким образом, распоряжение Администрации об утверждении схемы принято в соответствии с возложенными на нее полномочиями, издано в строгом соответствии с нормами земельного законодательства и не нарушает прав и законных интересов как истца, так и неопределенного круга лиц или муниципального образования.

Поскольку распоряжение администрации муниципального образования «Город Майкоп» от 09.01.2023 №-р «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, и присвоении адреса» судебной коллегией признано законным и обоснованным, оснований для признания последующей сделки (соглашения № от 27.07.2023 о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах муниципального образования «Город Майкоп», и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» и ФИО1) недействительной не имеется.

Требование о признании права собственности отсутствующим также не подлежит удовлетворению. Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», такой иск является исключительным способом защиты и может быть удовлетворен только в случае, если регистрация права в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено иным способом. В данном случае законность возникновения права собственности ответчика и соблюдение процедуры, установленной статьей 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации, подтверждены.

С учетом изложенных выше обстоятельств, принятое по делу решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 пункта 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового решения об отказе в иске прокурора г. Майкопа Республики Адыгея к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп», Администрации МО «Город Майкоп» и ФИО1 о признании незаконным распоряжения об утверждении схемы расположения границ земельного участка, признании недействительной сделкой, признании отсутствующим право собственности.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 04 апреля 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований прокурора г. Майкопа Республики Адыгея к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп», Администрации МО «Город Майкоп» и ФИО2 о признании незаконным распоряжения об утверждении схемы расположения границ земельного участка, признании недействительной сделкой, признании отсутствующим право собственности – отказать.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 января 2026 года.

Председательствующий подпись Н.Ш. Бзегежева

Судьи подпись Л.И. Демьяненко

подпись Р.З. Тачахов