Решение № 2-906/2025 2-906/2025~М-250/2025 М-250/2025 от 21 августа 2025 г. по делу № 2-906/2025

Дело №

УИД №


Решение суда в окончательной

форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ а.Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи ФИО10.,

при секретаре ФИО3,

с участием представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО8,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО1 о признании права собственности, в обоснование указав, что между ФИО1 и ФИО2, в лице ФИО4, был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Существенными условиями договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ являлись, со стороны Арендодателя, предоставить в аренду Арендатору земельный участок-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для эксплуатации базы отдыха, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Срок аренды определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ <адрес> аренды зарегистрировано в установленном порядке.

Со стороны Арендатора-принять земельный участок, соблюдать права пользования земельного участка в соответствии с правилами общественного порядка.

Как следует из п.3.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ стоимость арендной платы земельного участка за 12 месяцев, составляет 500 000 рублей.

Согласно п.6.4 договора аренды, стороны пришли к соглашению, что Арендатор имеет право выкупа земельного участка.

Указанный пункт договора послужил существенным основанием к заключению договора аренды со стороны ФИО2, поскольку арендуемый земельный участок не был пригоден к использованию в соответствии с целевым назначением и требовал денежных вложений. Кроме того, на момент заключения договора аренды имелись запреты на регистрационные действия, наложенные судебным приставом-исполнителем в связи с неоплатой ФИО6 обязательных платежей на имущество физических лиц в налоговый орган.

Так, за время аренды земельного участка ФИО2 в целях освоения арендуемого объекта были вложены денежные средства на сумму в размере 1 000 000 рублей, в производство работ по спилу и покосу сорной растительности, ландшафтных работ по выравниванию земельного участка и оборудованию подъездного пути, подключению электричества и иные работы удорожающие спорный объект, что подтверждается фотоматериалами.

Кроме этого, ФИО2 были погашены долги перед налоговым органом в службе судебных приставов, что позволило произвести государственную регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по <адрес>.

Однако, после освоения земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, ФИО2 направила ФИО1 предложение от ДД.ММ.ГГГГ о намерении выкупа земельного участка с проектом договора купли-продажи за цену 700 000 рублей, которые остались без удовлетворения.

Истец считает недобросовестным и недопустимым поведение ФИО1, противоречащим правилам гражданских отношений, посколкьу ФИО2 не вкладывала бы денежные средства в освоение объекта недвижимости без возможности выкупа его в собственность и вовсе не заключала договор аренды земельного участка, который невозможно использовать.

Заключив договор аренды земельного участка, требующий значительных денежных вложений, ФИО2 тем самым выразила свою волю в дальнейшем на приобретение земельного участка, принадлежащего ФИО1, в собственность и стороны приняли на себя обязательство по заключению договора купли-продажи, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

Между тем, ФИО1 уклоняется от заключения договора купли-продажи на предложенных условиях, что в силу закона и ввиду доказательств обратного является основанием для удовлетворения иска.

Признать за ФИО2 право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью № кв.м;

Исключить ФИО1 из числа собственников земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью № кв.м;

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО7 денежные средства в размере 700 000 рублей за земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, площадью № кв.м.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО8 исковые требования поддержал, на удовлетворении настаивал по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не прибыл, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ранее представил отзыв на иск, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать за необоснованностью.

Представитель, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по <адрес>, в судебное заседание не прибыл, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, при вынесении решения полагался на усмотрение суда.

Неявка лица, участвующего в деле, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела, и поэтому не может быть препятствием к рассмотрению дела.

С учетом полноты и достаточности документов, представленных в деле, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело по существу в отсутствие не явивших сторон.

Суд, заслушав представителя истца, участвующего в судебном заседании, исследовав и оценив, собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требования по следующим основаниям.

На основании ч. 1 ст. 3 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч.1 ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ч.3).

Согласно ч. 1 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 и 2 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее-договор).

Согласно п.1.1 договора Арендодатель предоставляет в аренду Арендатору земельный участок площадью 4200 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для эксплуатации базы отдыха, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №.

Срок аренды определен сторонами до 2032 г. (п.1.3 договора). Размер арендной платы составляет 500 000 рублей в год (п. 3.1 договора).

Согласно п.6.4 договора стороны пришли к соглашению, что Арендатор оставляет за собой возможность права выкупа земельного участка.

В силу требований статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила ФИО1 предложение от ДД.ММ.ГГГГ о намерении выкупа земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Одновременно с этим, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 был направлен проект договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка, цена участка определена-700 000 рублей.

Из возражений ответчика следует, что представленный истцом проект договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ противоречит условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из представленного истцом предложения о выкупе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что определяя стоимость земельного участка в размере 700 000 рублей истец руководствовался сведениями, полученными из интернет-сервиса «Авито».

Однако, из пункта 6.4 договора аренды следует, что Стороны определяют стоимость земельного участка согласно отчету рыночной стоимости земельного участка, выполненной независимым оценщиком-экспертом.

При обращении ответчика для проведения независимой оценки земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, ООО «Юг-Регион-Оценка» был подготовлен Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 20 056 000 рублей.

Таким образом, доводы ответчика о нарушении истцом п. 6.4 договора аренды нашли свое подтверждение в судебном заседании, поскольку ФИО2, в нарушение условий договора аренды необоснованно была предложена выкупная цена земельного участка в разы ниже рыночной стоимости.

Из существа иска следует, что за время аренды земельного участка ФИО2 в целях освоения арендуемого объекта были вложены денежные средства на сумму в размере 1 000 000 рублей, в производство работ по спилу и покосу сорной растительности, ландшафтных работ по выравниванию земельного участка и оборудованию подъездного пути, подключению электричества и иные работы удорожающие спорный объект, что подтверждается фотоматериалами.

Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

По ходатайству представителя истца определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению ООО «ЭЦ «Эверест».

Заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ограничения в использовании земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> имеются. Исследуемый земельный участок с кадастровым номером № полностью находится в пределах водоохранной зоны Шапсугского водохранилища. Граница этой зоны, соответствует координатам, указанным в Приложении № к распоряжению Кубанского БВУ №-пр от ДД.ММ.ГГГГ, расположенным в непосредственной близости от указанного земельного участка. Часть земельного участка расположена в охранной зоне воздушной линии электропередач напряжением 35 кВ, проходящей по данному участку.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных ФИО2 на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес><адрес> кадастровый №, за период действия договора аренды, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 573 573 рублей.

Перечень неотделимых улучшений земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> состоит из:

1.Подъездная дорога из асфальтобетонного покрытия размером 32,0х3,6м, стоимостью 59 165 рублей;

2.Ограждение подъездной дороги (перила) из квадратной трубы 100х1000 на бетонном основании длиной 17,55 м (левая сторона) и 18,55 м (правая сторона), стоимостью 209 473 рублей;

3.Покрытое тротуарной плиткой шириной 0,6 м и длиной 21,75м с правой стороны, 20,75м с левой стороны стоимостью 25 526 рублей;

4.Ограждение участка-деревянный забор (со стороны автомобильной дороги), длина 76,8м, высота 1,6м стоимостью 113 844 рублей;

5.Ворота сетчатые длиной 4,0м высотой 1,6м стоимостью 38 622 рублей;

6.Ограждение-секционный забор, из металлических столбов и заполнен металлической сеткой, длина ограждения в 78,3 метра, высота 1,9 метров стоимостью 141 254 рублей;

7.Площадка для парковки автомобилей, выполненная из щебня втрамбованного в грунт, размер площадки 19,8х26,5м общей площадью 524,7 кв.м. стоимостью 1 011 894 рублей;

8.Пешеходные дорожки из цветной тротуарной плитки брусчатки, размеры 10,5 на 1,2м (площадью 12,6 кв.м.), размеры 10,5 на 1,65м (суммарной площадью 64,35 кв.м.), размеры 4,0мх1,0м, 4,1мх1,0м и 4,0мх1,0м (суммарной площадью 12,1 кв.м.) стоимостью 111 903 рублей;

9.Площадки под беседками и баней из цветной тротуарной плитки брусчатки, размеры 5,0х4,0м, 8,2х4,0м и 5,0мх4,0м, общая площадь площадок 72,0 кв.м. стоимостью 90 478 рублей;

10.Обрамление площадок из брусчатки по периметру бордюрами типа поребрик, длиной 209 п.м. стоимостью 102 995 рублей;

11.Бетонная площадка под трансформаторной щитовой РУ-0,4кВ с размерами 3,1мх3,0м стоимостью 26 434 рублей;

12.железобетонная опора под ВЛ-35кВ;

13.Электроснабжение, подземная прокладка холодного водоснабжения, два септика объемами 2,5х1,0 (со слов истца), т.к. объем септиков измерить не представляется возможным, так как они заполнены сточными водами стоимостью 899 838 рублей;

14.Газон, площадью 1600 кв.м. стоимостью 234 960 рублей;

15.Улучшения в виде затрат по расчистке участка стоимостью 507 181 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, с учетом ограничений и без учета неотделимых улучшений, произведенных ФИО2, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 180 340 рублей.

Согласно ч.3 ст. 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

В соответствии с ч.2 ст.86 ГПК РФ, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в своё заключение. У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности проведенной экспертизы и обоснованности выводов эксперта.

Заключение эксперта проведено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст.84 ГПК РФ, при проведении исследования использовались данные установленные судом, квалификация и уровень эксперта сомнений у суда не вызывают, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод содержит ответы на поставленные судом вопросы, заключение эксперта проведено на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании собранными по делу доказательств с учетом прав и обязанностей эксперта в силу ст.85 ГПК РФ.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

На основании ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснено в п. п. 1 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (части 1 статьи 1, части 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом выводов экспертного заключения суд приходит к выводу о том, что доводы ФИО2 о том, что ей были произведены работы, связанные с производством неотделимых улучшений спорного земельного участка, нашли свое подтверждение в судебном заседании.

Доказательственная деятельность в первую очередь связана с поведением участников процесса, процессуальная активность которых по доказыванию ограничена процессуальными правилами об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств (ст.ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ).

В ходе судебного разбирательства от истца ходатайств, заявлений об изменении предмета иска не поступало.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На момент рассмотрения настоящего дела, истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие правовых оснований для приобретения за ФИО2 права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, таких как выкуп.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований, необходимых для признания за ФИО2 права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес><адрес>, кадастровый №.

На основании ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из системного толкования норм статьи 421 ГК РФ следует, что свобода договора проявляется в том, что граждане свободно выбирают себе партнеров по договору, стороны договора самостоятельно и свободно определяют его вид, содержание, стараясь максимально учесть свой интерес, но соблюдая при этом и обязательные требования закона, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда возможность такого понуждения прямо предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Таким образом, суд не находит оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка, в результате которого будет признано право собственности за истцом.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании права собственности на арендуемый спорный земельный участок.

С учетом отказа в удовлетворении требования о признании за истцом права собственности, не подлежат удовлетворению также производные от основного требования об исключении ответчика из числа собственников спорного земельного участка, а также взысканию с истца в пользу ответчика выкупной стоимости земельного участка в размере 700 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес><адрес>, кадастровый №-отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня вынесения.

Судья Тахтамукайского

районного суда РА ФИО11