Решение № 2-3011/2025 2-3011/2025~М-2355/2025 М-2355/2025 от 18 декабря 2025 г. по делу № 2-3011/2025

2-3011/2025

26RS0003-01-2025-003681-31

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 декабря 2025 года город Ставрополь

Октябрьский районный суд города Ставрополя Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Руденко Е.В.,

при секретаре судебного заседания Статовой Л.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, администрации г. Ставрополя о признании торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес>, администрации <адрес> признании недействительными торгов от ДД.ММ.ГГГГ по продаже Лота № - Право на заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного но адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №, площадь <данные изъяты> кв.м, с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», (извещение № на сайте torgi.gov.ru).

В обоснование заявленных требований указано, что Согласно информационному сообщению № на официальном сайте torgi.gov.ru) был объявлен аукцион по: Лот №. Право на заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, г. о. Ставрополь, <адрес>, з/у 14, кадастровый №, площадь 2915 кв.м, с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Дата и время начала подачи заявок: ДД.ММ.ГГГГ.

Дата и время окончания подачи заявок: ДД.ММ.ГГГГ.

Дата проведения торгов: ДД.ММ.ГГГГ.

Посчитав, что при организации вышеуказанного аукциона были нарушены нормы действующего законодательства, ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в УФАС по <адрес> с жалобой на действия организатора аукциона.

В нарушение и. 14 ст. 18.1 «О Защите конкуренции» Ставропольским УФАС основной довод жалобы не был рассмотрен по существу, жалоба была оставлена без удовлетворения, торги отменены не были.

Таким образом, для восстановления своих нарушенных прав истец вынуждена обращаться в суд с настоящим исковым заявления.

Считает, что организатором аукциона при подготовке вышеуказанного аукциона были нарушены нормы действующего законодательства.

Участники процесса, извещенные о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в суд не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Руководствуясь ст.ст.167,233,234 ГПК РФ, суд пришёл к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителя истца, и в том числе не явившегося ответчика в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения их допустимости, достоверности и достаточности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела (ст. 59 ГПК РФ).

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

Статьей 2 Конституции Российской Федерации установлено, что человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.

В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (ч. 1 ст. 17 Конституции Российской Федерации).

Основные права и свободы человека неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения (ч. 2 ст. 17 Конституции Российской Федерации).

При этом согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (ст. 18 Конституции Российской Федерации).

Положениями ч. 1 ст. 45 Конституции Российской Федерации установлено, что государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.

Как указано в ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовым актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но и не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В силу п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи.

Таким образом, истец должен доказать наличие у него законного интереса (заинтересованности) в оспаривании сделки, то есть нарушение сделкой его прав и интересов, которое может быть устранено в результате признания сделки недействительной.

Из материалов дела следует, что Согласно информационному сообщению № на официальном сайте torgi.gov.ru) был объявлен аукцион по: Лот №. Право на заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №, площадь <данные изъяты> кв.м, с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Дата и время начала подачи заявок: ДД.ММ.ГГГГ.

Дата и время окончания подачи заявок: ДД.ММ.ГГГГ.

Дата проведения торгов: ДД.ММ.ГГГГ.

Посчитав, что при организации вышеуказанного аукциона были нарушены нормы действующего законодательства, ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в УФАС по <адрес> с жалобой на действия организатора аукциона. Жалоба была оставлена без удовлетворения, торги отменены не были.

В соответствии с требованиями пп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Согласно ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Как следует из материалов дела, в аукционной документации полностью отсутствуют сведения о параметрах разрешенного строительства.

Считаю вышеуказанное нарушение существенным, влияющим на потенциальную инвестиционную привлекательность и на цену участка.

Не указав в аукционной документации параметров разрешенного строительства, организатор аукциона нарушил положения пп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если же в отношении вышеуказанного участка параметры разрешенного строительства не определены, то данный земельный участок, в соответствии с пп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, не может являться предметом аукциона.

В случае, если предельные параметры не установлены, организатор торгов был обязан указать на это в извещении.

Аукционной документацией установлен срок аренды вышеуказанного земельного участка, равный 58 месяцам.

Согласно аукционной документации, максимальная площадь застройки вышеуказанного земельного участка составляет 1749 кв.м, на один этаж.

Согласно СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» 3.32б суммарная поэтажная площадь здания: Сумма площадей всех наземных этажей зданий в габаритах наружных стен, включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м, в которую также включается площадь антресолей, галерей, зрительных балконов и других залов, веранд, балконов летних помещений, наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания, применяемая для расчета плотности застройки функциональных зон.

Таким образом, максимальная суммарная поэтажная площадь объекта капитального строительства, который возможно разместить на данном участке, рассчитывается исходя из количества этажей здания.

В случае, если предельное количество этажей здания не подлежит установлению, организатор аукциона был обязан рассчитать срок аренды, исходя из максимального количества этажей, чтобы потенциальный победитель аукциона имел достаточно времени для освоения участка при возведении здания в пределах допустимых параметров разрешенного строительства.

Согласно аукционной документации вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка - «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6)», где число «2.6» указывает на Код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка. :гласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 10 ноября 2020 года № П/0412.

Как указано в Классификаторе, данный вид разрешенного использования включает в себя «Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше».

Из вышеизложенного следует вывод о том, что на данном земельном участке возможно размещение зданий от 9 этажей и выше.

Таким образом, максимальный процент застройки вышеуказанного земельного участка составляет 1749 кв.м. Минимально разрешенное количество этажей - 9.

Максимальная суммарная поэтажная площадь 9-ти этажного объекта капитального строительства, который возможно разместить на данном участке, рассчитывается по формуле: 1749 (максимальная площадь застройки, кв.м.)*9 (этажей) = 15 741 кв.м.

Как указано в п.9 ст. 39.8 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Как следует из Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15 мая 2020 г. N 264/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», минимальный срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений площадью от 10 000 кв. м. до 15 000 кв. м. составляет 44 месяца.

Таким образом из вышеизложенного следует, что минимальный срок аренды для земельного участка, на котором возможно разместить объект капитального строительства площадью от 10 000 кв. м. до 15 000 кв. м. составляет 88 месяцев.

Таким образом, суд считает, что организатор аукциона, установив срок аренды вышеуказанного земельного участка в 58 месяцев, ограничил всех потенциальных покупателей во времени на освоение участка и нарушил императивные требования п.9 ст. 39.8 ЗК РФ, где сказано, что если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

Как следует из аукционной документации, вид разрешенного использования земельного участка, выставляемого на торги - «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)

Тогда как в статье 7 Земельного кодекса указано, что земли в Российской Федерации подразделяются на определенные категории по целевому назначению и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. 2024-4852 6 Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков согласно частям 2 и 2.1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне, что является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. В соответствии с частью 2 и частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку. Правила землепользования и застройки согласно пункту 4 части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрабатываются в целях создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков. В соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Предоставление возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельного участка из предусмотренных правилами землепользования и застройки повышает инвестиционную привлекательность земельного участка, способствует развитию конкуренции при проведении аукционов по продаже земельных участков или аукционов на право заключения договора аренды земельных участков.

Исходя из вышеизложенного, поскольку основными видами разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство здания, сооружения, Организатор торгов в извещении о проведении аукциона обязан указывать все виды разрешенного использования земельного участка, которые содержатся в правилах землепользования и застройки для территориальной зоны, в которой он расположен, что в данном случае Организатором торгов не выполнено.

На основании ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Руководствуясь ст.ст.233,234 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, администрации г. Ставрополя о признании торгов недействительными - удовлетворить.

Признать недействительными торги от ДД.ММ.ГГГГ по продаже Лота № - Право на заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного но адресу: <адрес> кадастровый №, площадь <данные изъяты> кв.м, с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», (извещение № на сайте torgi.gov.ru).

Применить последствия признания торгов недействительными.

Ответчик вправе подать в суд, приявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд города Ставрополя в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение суда изготовлено 19.12.2025

Судья Е.В. Руденко