Решение № 2-4227/2017 2-4227/2017~М0-3110/2017 М0-3110/2017 от 31 мая 2017 г. по делу № 2-4227/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июня 2017 года Автозаводский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Судовской Н.В.,

при секретаре ФИО4,

с участием

представителя истца ФИО5

представителя третьего лица

АО «ГЛОБЭКСБАНК» ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 ФИО1 к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» ИНН <***>, просит признать за ним право собственности на трехкомнатную <адрес>, расположенную на 10 этаже секции Б общей площадью с учетом балконов 104,5 кв.м., без учета балконов 97,2 кв.м., жилой площадью 54,8 кв.м. в объекте незавершенного строительства – многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, 9-й квартал, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>

Свои требования истец мотивирует тем, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» является застройщиком жилого дома по строительному адресу: <адрес>, квартал 9, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>А. ДД.ММ.ГГГГ. между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ФИО9, ФИО8 был заключен договор № о долевом участии в строительстве вышеуказанного жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО9, ФИО8 и ФИО2 был заключен договор уступки права требования (цессии) на основании которого к ФИО2 перешло право требования передачи вновь созданного недвижимого имущества трехкомнатной <адрес>. Договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ., равно как и договор участия в долевом строительстве были зарегистрированы в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ. Мэрией г.о.Тольятти застройщику – ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» было выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время дом фактически достроен, подключены и функционируют все коммуникации, работы по строительству не ведутся. Несмотря на фактическую готовность разрешение на ввод в эксплуатацию дома ответчиком не получено, ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от исполнения своих обязательств по договору уклоняется.

Истец до настоящего времени не может оформить свое право собственности на спорную квартиру.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в исковом заявлении поддержала, пояснила, что истец свои обязательства по оплате стоимости уступаемого права исполнил в полном объеме, выплатив в пользу ФИО9 и ФИО8 денежные средства в размере 3100000 рублей. В свою очередь ФИО9 и ФИО8 исполнили свои обязательства по оплате стоимости долевого строительства, о чем указано в договоре.

Представитель ответчика ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в судебное заседание не явился, до судебного заседания представил отзыв на исковое заявление (л.д.117) согласно которого исковые требования ФИО2 признает, сообщает, что ДД.ММ.ГГГГ. между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ФИО9 заключен договор долевого участия в строительстве № по <адрес>. Согласно приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО9 произвела оплату по договору № в размере 2619250 рублей. Согласно расходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. полученные от ФИО9 денежные средства были выданы председателю ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» ФИО7 для расчетов с контрагентами.

Представитель третьего лица АО «ГЛОБЭКСБАНК» в судебном заседании исковые требования ФИО2 не признал, просил в удовлетворении иска отказать, представил отзыв на исковое заявление (л.д.135), доводы которого поддержал в полном объеме. Пояснил, что истцом не представлены достаточные доказательства, подтверждающие факт полной оплаты по договору долевого участия в строительстве гр.ФИО9 Представленная ответчиком квитанция к ПКО № должна находится у ФИО9, а не у ответчика. Указанный ПКО № противоречит ранее представленным ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» доказательствам оплаты <адрес>. Так, в материалы гражданского дела № представлена справка от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которой оплата за <адрес> от ФИО9 была произведена по приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 2619250 рублей, а также представлен приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ.

В материалы дела № ответчиком ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» представлен список членов кооператива за подписью председателя ЖСК ФИО7 с указанием лиц, которым квартира передана и основание передачи. Квартира № согласно перечня передана ФИО7

По мнению представителя третьего лица представленные доказательства оплаты противоречат друг другу, проверить факт внесения денежных средств не представляется возможным (денежные средства на расчетный счет не вносились, в бухгалтерском учете не отражались).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Представитель третьего лица Администрации г.о.Тольятти в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, до судебного заседания представил заявление (л.д.33) в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав представителя истца, представителя третьего лица АО «ГЛОБЭКСБАНК», изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит исковые требования ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно части 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес> квартал. Разрешение на строительство получено ДД.ММ.ГГГГ, неоднократно продлевалось, срок разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно разрешению на строительство установлены характеристики строящегося жилого дома: 210 квартир, 6 офисов (768,33 кв.м.), паркинг на 23 машино-места, всего общая полезная площадь 12686,1 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ФИО9, ФИО8 был заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома (л.д.5-9), согласно условий которого ответчик принял на себя обязательство построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства- трехкомнатную <адрес>, расположенную на 10 этаже секции Б многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, 9-й квартал, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>А.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что не оспаривалось сторонами, подтверждается соответствующей отметкой на тексте договора, а также Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.42-106).

Согласно пункта 3.1. договора объем долевого участия дольщика составляет 2619250 рублей. При этом пунктом 3.3. договора долевого участия в строительстве установлено, что оплата Дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п.3.1. договора, на момент подписания настоящего договора произведена полностью.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО9, ФИО8 с одной стороны и ФИО2 с другой стороны был заключен договор уступки права требования (цессии) в отношении спорной <адрес> (л.д.10). Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении ФРС по <адрес>.

Согласно пункта 2.4. договора уступки права требования стоимость уступаемого от ФИО9 и ФИО8 ФИО2 права требования составила 3100000 рублей. Указанная сумма уплачена Новым дольщиком – ФИО2 в течение одного дня после подписания договора, что подтверждается распиской (л.д.12) и не оспаривалось сторонами.

В п.3 договора уступки права требования указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» денежных средств выполнена Цедентом (ФИО9, ФИО8) в полном объеме.

Как следует из представленной ответчиком в материалы дела квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.122) ФИО9 в полном объеме внесла в кассу ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» денежные средства в счет оплаты участия в долевом строительстве в размере 2619250 рублей.

Таким образом, истец в полном объеме исполнил обязательства по оплате спорной квартиры.

Доводы представителя третьего лица об отсутствии достаточных доказательств, подтверждающих факт оплаты первоначальными дольщиками участия в долевом строительстве спорной <адрес> суд отклоняет по следующим основаниям.

Как указано выше, пунктом 3.3. договора № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. стороны установили, что оплата участия в долевом строительстве внесена ФИО9 и ФИО8 в пользу ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в полном объеме до подписания договора. При этом, договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, недействительным (равно как и его отдельные условия) не признавался. Более того, факт внесения денежных средств в счет оплаты стоимости участия в долевом строительстве в отношении <адрес> первоначальными дольщиками не оспаривается застройщиком – ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ».

Доказательств, опровергающих факт внесения ФИО9 в счет оплаты стоимости долевого участия в строительстве денежных средств в размере 2619250 рублей по представленной ответчиком квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. суду не представлено, в связи с чем основания усомниться в достоверности данных сведений у суда отсутствуют.

Довод представителя третьего лица о том, что денежные средства, внесенные ФИО9 не были внесены ответчиком на расчетный счет, открытый в банке, суд не принимает, поскольку нарушение ведения бухгалтерского учета и финансово-хозяйственной деятельности застройщика не может повлиять на осуществление дольщиками своих прав по заключены договорам.

В соответствии со ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Согласно части 2 ст.8 вышеуказанного закона, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Частью 1 статьи 12 закона также установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Пунктом 2.1.5. договора № от ДД.ММ.ГГГГ. установлено, что застройщик принял на себя обязательство передать дольщику квартиру по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ., однако до настоящего времени многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, в эксплуатацию в установленном порядке ответчиком не сдан, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» не в полном объеме исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленного в материалы дела технического паспорта на квартиру (л.д.14-16) спорная <адрес> состоит из трех комнат, расположена на 10 этаже секции Б, имеет общую площадь с учетом балконов 104,5 кв.м., без учета балконов 97,2 кв.м.,жилую площадь 58,8 кв.м.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.42-116) в настоящее время права ФИО2 на спорную квартиру никем не оспариваются, данное имущество в споре и под арестом не состоит. Доказательств обратного суду сторонами не представлено.

В настоящее время многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, имеет готовность 100%, но не сдается в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», ввиду наличия споров разных лиц в отношении одних и тех же жилых помещений.

Согласно ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

В силу ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

ДД.ММ.ГГГГ. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» передал по акту приема-передачи ФИО2 спорную квартиру (л.д.13).

Суд приходит к выводу о том, что ФИО2 избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права, предусмотренный ст.12 ГК РФ – путем признания права на спорную квартиру, поскольку ответчик ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» препятствует введению многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи квартиры в собственность истца, в связи с чем исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

По смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Согласно ст. 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. Таким образом, законодатель не запрещает, а прямо предусматривает такую форму защиты своих прав, как регистрация права собственности на незавершенный строительством объект.

Правомерность строительства дома, расположенного по адресу: <адрес>, квартал 9, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>А подтверждается находящимися в материалах гражданского дела № по иску ФИО2 к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и исследованными судом следующими доказательствами:

ДД.ММ.ГГГГ. Мэрией г.о.Тольятти застройщику – ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» было выдано разрешение на строительство, согласно которого были определены краткие характеристики строящегося многоквартирного дома: 210 квартир, 6 офисов (768,33 кв.м.), паркинг на 23 машино-места, всего общая полезная площадь 12686,1 кв.м.

Впоследствии срок действия разрешения на строительство неоднократно продлялся и в настоящее время установлен Мэрией г.о.Тольятти до ДД.ММ.ГГГГ.

Также, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» был заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес> квартал.

Таким образом, из имеющихся в материалах дела документов следует, что строительство спорного объекта велось в установленном порядке.

В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.

Учитывая то, что истцом ФИО2 обязательства по договору об участии в долевом строительстве исполнены надлежащим образом, строительство дома велось в соответствии с градостроительным законодательством, на основании всей необходимой разрешительной документации, суд считает возможным удовлетворить требования истца о признании за ним права собственности на трехкомнатную <адрес>, расположенную на 10 этаже секции Б общей площадью с учетом балконов 104,5 кв.м., без учета балконов 97,2 кв.м., жилой площадью 54,8 кв.м. в объекте незавершенного строительства – многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, 9-й квартал, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>А.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ

Иск ФИО2 ФИО1 к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о признании права собственности удовлетворить.

Признать за ФИО2 ФИО1 право собственности на трехкомнатную <адрес>, расположенную на 10 этаже секции Б общей площадью с учетом балконов 104,5 кв.м., без учета балконов 97,2 кв.м., жилой площадью 54,8 кв.м. в объекте незавершенного строительства – многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, 9-й квартал, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>А.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд <адрес>.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Н.В. Судовская