Решение № 2-539/2017 2-539/2017~М-486/2017 М-486/2017 от 2 октября 2017 г. по делу № 2-539/2017

№ 2-539/2017


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с.им.Бабушкина 03 октября 2017 года

Тотемский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Варловой Е.С.,

при секретаре Едемской Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры от "___"______20___, взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере 180 000 рублей, убытки в размере 7 584,55 рублей, расходы на оплату услуг представителя – 5 500 рублей, уплаченную государственную пошлину – 4 800 рублей. В обоснование требований указала, что "___"______20___ между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>. Пунктом 2.2 договора установлен порядок расчета, согласно которому платежи вносятся ежемесячно в сумме 15 000 рублей до 13 числа каждого месяца. Регистрация перехода права собственности может быть осуществлена после полной оплаты стоимости квартиры (п. 3.2 договора). Согласно п. 1.4 договора в квартире зарегистрированы П.М.М. и П.Н.В., которые обязуются сняться с регистрационного учета в срок до "___"______20___. В течение года истец своевременно вносила платежи в соответствии с договором, что подтверждается распиской. В апреле 2017 года она была готова произвести окончательный расчет, о чем сообщила ответчику. Однако, выяснилось, что П. с регистрационного учета не снялись. Таким образом, ответчик грубо нарушил условия договора, поскольку продаваемая квартира оказалась обременена правами третьих лиц. Во внесудебном порядке истцом была направлена в адрес ответчика претензия о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств с рассрочкой платежа, которая ответчиком получена, но оставлена без ответа. В связи с расторжением договора она понесла убытки в размере 7 584,55 рублей, поскольку ответчик пользовался ее денежными средствами и обязан уплатить проценты.

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель ФИО3 иск поддержали по изложенным в нем доводам. Дополнительно ФИО1 пояснила, что ответчик был согласен на расторжение договора и возврат денежных средств в рассрочку, в связи с чем проект соглашения о расторжении договора был направлен ответчику, но последним не подписан. Ответчик настаивал на освобождении квартиры в срок до "___"______20___, однако, ей было некуда выехать, денег не было, кроме того, она имеет на иждивении ребенка – инвалида. "___"______20___ она выехала из квартиры, однако, ключи ФИО2 не вернула, поскольку он к ней по этому вопросу не обращался.

Представитель истицы ФИО3, дополнительно показал, что ответчик выразил свою волю на расторжение договора купли-продажи, направив истице уведомление об освобождении квартиры в срок до "___"______20___, а также устно выразил согласие на возврат денежных средств, уплаченных по договору, при условии освобождения истицей квартиры, вместе с тем, соглашение о расторжении договора не подписал. В связи со сложившейся ситуацией истица была вынуждена приобрести другое жилое помещение, в котором и проживает с семьей в настоящее время.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО4 в судебном заседании иск не признали. Ответчик пояснил, что ФИО1 снимала у него квартиру, впоследствии, при заключении договора он поставил ФИО1 в известность о зарегистрированных в квартире гражданах. Денежные средства от истицы в сумме 180 000 рублей получил. Согласен был на расторжение договора и возврат денег по частям, при условии освобождения квартиры истицей. Но она просила пожить еще неделю, а так и не выехала. О том, что истица освободила квартиру, ему не было известно, ключи от квартиры ему не переданы до настоящего времени. У него были потенциальные покупатели, но поскольку ФИО1 квартиру не освободила, те не могли ее посмотреть, соответственно сделка не состоялась. В настоящее время он не согласен на расторжение договора. В сентябре 2017 года П.Н.В. снят с регистрационного учета в указанной квартире.

Представитель ответчика ФИО4 с иском не согласилась по доводам, указанным в отзыве, дополнительно показала, что ими были предприняты все меры к снятию лиц, зарегистрированных в квартире, с регистрационного учета. В настоящее время в квартире никто не зарегистрирован. ФИО2 не имел намерений вводить истицу в заблуждение относительно обременения квартиры правами третьих лиц. ФИО1, при заключении договора знала, что в квартире зарегистрированы П.. Считает, что направление ФИО2 уведомления истице об освобождении квартиры, это сиюминутный порыв ответчика. Просит в иске отказать.

Суд, заслушав стороны и их представителей, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (часть 5 статьи 454 настоящего Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Часть 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании части 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 2 статьи 558 настоящего Кодекса).

В судебном заседании установлено, что "___"______20___ между ФИО2, и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью <...> кв. м, расположенной по адресу: <...>. Согласно условиям договора цена квартиры определена в 250 000 рублей, предусмотрен следующий порядок оплаты: ежемесячными платежами в сумме 15 000 рублей до 13 числа каждого месяца на банковский счет продавца в отделении №... Сбербанка России <...> до полной оплаты стоимости квартиры (пункты 2.1, 2.1 договора).

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что на момент заключения договора каких-либо ограничений, обременений в отношении квартиры не имеется. В квартире зарегистрированы, но не проживают П.М.М. и П.Н.В., которые обязуются сняться с регистрационного учета в срок до "___"______20___.

В силу пункта 3.1 договора квартира передается свободной от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора стороны не могли не знать. Право собственности у Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра <...> области, которая может быть произведена только после полной оплаты стоимости квартиры.

Из пункта 4.2 договора следует, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора.

Таким образом, сторонами предусмотрены все существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

Как усматривается из расписки ФИО2 от ФИО1 в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры получено в период с "___"______20___ по "___"______20___ 180 000 рублей.

ФИО1 в адрес ответчика "___"______20___ направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи квартиры от "___"______20___ и возврате уплаченных денежных средств в сумме 180 000 рублей, в связи с неисполнением ФИО2 пункта 1.4 договора о снятии с регистрационного учета П.Н.В. Указанная претензия получена ответчиком "___"______20___.

В этот же день ответчиком истице вручено уведомление об освобождении жилого помещения в срок до "___"______20___.

Из показаний сторон следует, что в установленный срок ФИО1 квартиру не освободила, выехала из нее лишь "___"______20___, однако до настоящего времени ключи от жилого помещения ФИО2 не возвратила.

"___"______20___ истицей подготовлен проект соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры от "___"______20___, который направлен ответчику. ФИО2 указанное соглашение получено, что не оспаривается сторонами, однако, оставлено без удовлетворения.

Как установлено в судебном заседании, ответчик на расторжение договора по соглашению сторон не согласен, принял меры к снятию П.Н.В. с регистрационного учета в спорной квартире, обратившись с иском в суд.

Решением Тотемского районного суда Вологодской области от 15.08.2017 П.Н.В. признан утратившим право пользования жилым помещением по адресу: <...>. Решение вступило в законную силу 19.09.2017.

Из справки администрации сельского поселения <...> следует, что на 29.09.2017 в квартире по адресу: <...> никто не зарегистрирован.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Из содержания названных статей Кодекса следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.

Таким образом, в остальных случаях все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Договор купли-продажи квартиры от 01.04.2017 условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает. Вместе с тем, пункт 4.7 договора гласит, что в отношении обстоятельств, не предусмотренных договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, именно со стороны ответчика.

Принимая во внимание, что при заключении спорного договора сторонами было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, в том числе и в части приобретения жилого помещения обремененного правами зарегистрированных в нем граждан, а также учитывая, что ответчиком приняты меры к снятию с регистрационного учета указанных лиц, суд приходит к выводу, что со стороны продавца отсутствует существенное нарушение условий договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доводы истицы о введении ее в заблуждение ответчиком при заключении договора в части снятия с учета зарегистрированных в квартире третьих лиц, суд считает несостоятельными по приведенным выше основаниям.

Доводы представителя истца о том, что ответчик выразил свою волю на расторжение договора посредством направления истице уведомления об освобождении жилого помещения в срок до "___"______20___, судом не принимаются, поскольку после истечения указанного срока ФИО2 фактических действий по выселению ФИО1 из спорной квартиры не предпринимал, в суд с соответствующим иском не обращался, доказательств обратного суду не представлено, что свидетельствует об его отказе от заявленных намерений.

Учитывая изложенное, суд находит требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры от "___"______20___, а равно и взыскании с ответчика убытков и судебных расходов, неподлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Тотемский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 06 октября 2017 года.

Судья: Е.С. Варлова