Решение № 2-5678/2017 2-5678/2017~М-5925/2017 М-5925/2017 от 12 июля 2017 г. по делу № 2-5678/2017

К делу № 2-5678/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2017 года

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего Ланг З.А.,

при секретаре Чурсиной Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску (уточненному) ФИО1 к ФИО2, ФИО3, о признании недействительным договора дарения и признании недействительным договора купли-продажи, признании предварительного договора договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, о признании недействительным договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, на <данные изъяты> земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; признании недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между указанными выше лицами и признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате; признании обязательства по указанному в части оплаты выполненными в полном объеме путем, взыскания в его пользу неустойки за несвоевременное исполнение условий договора купли-продажи за период с 25.12.2014 года по 06.02.2016 года в размере 300 000 рублей в счет оплаты оставшейся денежной суммы и признании права собственности на жилой дом по адресу: <адрес><данные изъяты> долю земельного участка

Свои требования ФИО1 мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ он с ответчиком ФИО2 заключил предварительный договор купли-продажи квартиры (дома) на общую сумму <данные изъяты> рублей, возводимой на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности и располагающему по адресу: <адрес>) на основании которого в срок до ДД.ММ.ГГГГ должен был быть заключен основной договор купли-продажи. Во исполнение названного договора он внес аванс ответчику в сумме <данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской, выданной ответчиком от ДД.ММ.ГГГГ, однако, к указанному сроку основной договор купли-продажи с ним заключен не был, по причине якобы не готовой к сдаче квартиры (дома), а в последующем ответчик стал скрываться и уклоняться от встреч и телефонных звонков, каких-либо строительных или отделочных работ на объекте им также не велось. В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ им в адрес ответчика направлена письменная претензия с требованием возврата денежных средств, однако, ответа на таковую так и не последовало. ДД.ММ.ГГГГ им была получена выписка из ЕГРН из которой ему стало известно, что квартира (дом) являющаяся предметом заключенного между ним и ответчиком предварительного договора была продана соответчику ФИО3, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а земельный участок на котором находится данный объект недвижимого имущества отчужден на основании договора дарения от того же числа. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключил предварительный договора кули-продажи квартиры (дома) с ним, а ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3,, что привело к нарушению его прав и в связи с чем, он вынужден обратиться в суд за защитой таковых.

Истец и его представитель в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивают, по основаниям изложенным в исковом и уточненном исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО3,, по доверенности — ФИО4 в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных требований, пояснив суду, что анализ представленных суду документов показывает, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 пять объектов недвижимого имущества уже были построены, поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы в установленном законом порядке на земельном участке по адресу: <адрес>. Кроме того, истцом в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права за ФИО3, на жилой дом по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, при этом, ответчик представляет к предварительному договору купли-продажи кадастровый паспорт на объект за №. Как видно из кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № с расположением объекта на земельном участке по адресу: <адрес> на данном участке стоят пять объектов недвижимого имущества, два из которых расположены как дом № со стороны улицы по адресу: <адрес> с кадастровым номером № и дом № со стороны двора по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. Таким образом, из указанных документов можно сделать вывод, что ФИО1 заключил договор купли-продажи на объект недвижимого имущества с кадастровым номером №. ФИО3, же заключила сразу основной договор купли-продажи на объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, который был зарегистрирован в установленном законом порядке. Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется.

Ответчик ФИО2 в судебном заседание не явился. О месте и времени слушания дела ответчик извещался надлежащим образом. О причине своей неявки суду не сообщил. О рассмотрении дела в свое отсутствие суд не просил. В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО2

Выслушав истца и представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные суду доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом достоверно установлено, что ФИО3, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО2 приобретен в собственность жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этажность: 2, расположенный по адресу: <адрес>.

Также на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, является собственником <данные изъяты> доли земельного участка, категория земель — земли населенных пунктов — для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м.. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>.

Право собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества ФИО3, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается представленными суду свидетельствами о государственной регистрации права Серии № от ДД.ММ.ГГГГ и Серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом ФИО1 оспариваются заключенные между ФИО3, и ФИО2 сделки купли-продажи и дарения вышеуказанных жилого дома и земельного участка, в обоснование заявленных требований суду представил предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который полагает по своему буквальному содержанию договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, при этом, считает, что указанный в данном договоре объект недвижимости (квартира возводимая на земельном участке, располагаемом по адресу: <адрес>) ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м.) является одним и тем же объектом, что указан в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах, представленных суду ФИО3, и оспариваемых истцом.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так, согласно представленному суду предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 и ФИО1 пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи объекта недвижимости: квартиры возводимой на земельном участке, располагаемом по адресу: <адрес>) ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м..

В соответствии с п. 1.3 договора основной договор купли-продажи стороны обязались заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ. По соглашению сторон стоимость жилого помещения устанавливается в размере <данные изъяты> рублей (п. 3.1 договора) При этом, сумма в размере <данные изъяты> рублей передается продавцу в качестве аванса в день подписания предварительного договора. В случае не заключения основного договора купли-продажи по инициативе «продавца», указанный аванс возвращается в полном объеме (п. 3.1.1)

Оставшаяся денежная сумма в размере 300 000 рублей должна быть уплачена продавцу покупателем после выполнения продавцом всех условий указанных в Приложении №, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1.2).

В соответствии с приложением № к указанному договору, приобретаемый объект недвижимого имущества представляет собой: стены — оштукатуренные изнутри; потолки на 1-м этаже монолитные, на 2-м этаже легкие деревянные (мансардного типа); полы — стяжка из цементно-песчанного раствора; водопровод — центральный (возможна глубинная скважина); горячая вода — нагрев через индивидуальный газовый котел; отопление — индивидуальное газовое; канализация — септик; входная лестница — бетонная; внутренняя лестница — бетонная; кровля — металлопрофиль; окна -металлопластиковые; входная дверь — металлическая; ограждение забор из профнастила по периметру, автоматические ворота; придомовая территория — тротуарная плитка; подъездные пути — асфальт; газоснабжение — централизованное.

Из материалов дела следует, что истец передал во исполнение взятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, в подтверждение чего суду представлена расписка.

При этом, истцом суду представлена выписка из ЕГРН из которой следует, что на земельном участке категория земель — земли населенных пунктов — для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м.. с кадастровым номером № находящимся по адресу: <адрес> находится пять объектом недвижимости со следующими кадастровыми номерами: №

Как следует из иска ФИО1 им приобретен жилой дом (квартира), которому в настоящее время присвоен кадастровый № и который в настоящее время принадлежит на праве собственности ФИО3, Представитель истца, суду пояснил, что приобретая данный дом, истец обратился к риелтору и она ему показывала дом, который находился ближе к дороге, это дом за №, площадь дома составляла <данные изъяты> кв.м., поэтому в предварительном договоре и фигурировала площадь <данные изъяты> кв.м., дом которой находится с другой стороны имеет площадь <данные изъяты> кв.м., кроме того, нумерация начинается с начала улицы, но не двора

Однако, судом доводы истца не могут приниматься во внимание, так из материалов дела следует, что на момент заключения сделки (предварительного договора купли-продажи) все пять домов находящиеся на земельном участке с кадастровым номером №, находящимся по адресу: <адрес> были поставлены на кадастровый учет, в том числе и жилой дом с кадастровым номером №, однако, в предварительном договоре кадастровый номер приобретаемого истцом объекта недвижимого имущества не указан, в связи с чем, у суда не имеется оснований полагать, что жилой дом, указанный в предварительном договоре купли-продажи, и жилой дом с кадастровым номером № является одним и тем же объектом недвижимости. При этом, в предварительном договоре указано, что фактический адрес будет определен согласно адресной справке, также площадь дома <данные изъяты> кв.м. указана как ориентировочная, в связи с чем у суда не имеется оснований полагать, таких доказательств не представлено, что истец заключил с ФИО2 договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №

Кроме того ФИО3, приобрела жилой дом с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи, который прошел государственную регистрацию, право собственности на указанный объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. На момент регистрации сделки, обременений (арестов) на данный объект недвижимости не имелось, как и правопретязаний третьих лиц, таким образом ФИО3, является добросовестным приобретателем названного дома, доказательств тому, что ФИО2 не имел права отчуждать таковой суду также не представлено.

Что касается доводов истца о том, что поскольку фактически предварительный договор купли-продажи является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, то за истцом необходимо признать право собственности на приобретенный жилой дом, ввиду полной оплаты такового, суд приходит к выводу о следующем.

Так, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Следовательно действительно, заключенная между истцом и ответчиком ФИО2 сделка, поименованная предварительным договором купли-продажи жилого дома (квартиры) с передачей аванса, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, и не может быть признана предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В силу пункта 5 постановления N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Данное условие предусмотрено и заключенным между ФИО2 и ФИО1 договором от ДД.ММ.ГГГГ, а именно в пункте 3.1.1 договора стороны предусмотрели, что сумма в размере <данные изъяты> рублей передается продавцу в качестве аванса в день подписания предварительного договора. В случае не заключения основного договора купли-продажи по инициативе «продавца», указанный аванс возвращается в полном объеме (п. 3.1.1)

Таким образом, учитывая требования истца, мотивированные тем, что приобретенный им объект недвижимого имущества в настоящее время находится в собственности у ФИО3,, то есть у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, при том, что суду не представлено фактически доказательств неправомерности нахождения жилого дома с кадастровым номером № в собственности ФИО3,, суд приходит к выводу, что в данном случае у истца имеется право требовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы, но ни как не требовать признания за собой права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенного по возмездной сделке и который находится в собственности, зарегистрированной в установленном законом порядке у третьего лица.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости в удовлетворении иска (уточненного) ФИО1 к ФИО2, ФИО3, о признании недействительным договора дарения и признании недействительным договора купли-продажи, признании предварительного договора договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты и признании права собственности — отказать.

На основании изложенного и руководствуясь 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска (уточненного) ФИО1 к ФИО2, ФИО3, о признании недействительным договора дарения и признании недействительным договора купли-продажи, признании предварительного договора договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты и признании права собственности— отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Прикубанский суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий: