Решение № 3А-729/2020 3А-729/2020~М-2509/2019 М-2509/2019 от 11 февраля 2020 г. по делу № 3А-729/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 февраля 2020 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Зайцеве С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-729/2020 по административному исковому заявлению ООО «Раут» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Раут» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 515 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.12.2019 года в размере 6 456 450 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником нежилых помещений в нежилом здании, расположенном на указанном земельном участке. У ООО «Раут» в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеется исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду. Кадастровая стоимость земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы или выкупной стоимости.

К настоящему административному исковому заявлению представлен отчет об оценке от 20.12.2019 года № №, подготовленный ООО «Логика», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки составляет 6 456 450 рублей.

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка было отклонено.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке, просит административный иск удовлетворить.

Представитель административного истца по доверенности от 18.12.2019 года ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, просил административное исковое заявление удовлетворить.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 4 515 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу, расположенном по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 14.01.2020 года.

Административный истец является собственником нежилых помещений в нежилом здании, расположенном в указанном земельном участке.

Данные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права от 08.10.1999 года, от 09.10.1999 года, от 14.06.2016 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04.12.2019 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 04.12.2019 года и составляет 11 654 795 рублей 25 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 16.12.2019 года.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендной платы или выкупной цены.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 26.12.2019 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии от 15.01.2020 года № № заявление отклонено, поскольку в результате анализа представленных документов выявлено следующее:

В соответствии с п.22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Объект-аналог на странице 39 отчета имеет назначение, отличное от сегмента рынка объекта оценки. Объект-аналог имеет торговое назначение, объект оценки отнесен к сегменту рынка промышленного назначения. Нарушен п.22 ФСО № 7.

27.12.2019 года ООО «Раут» обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение ООО «Раут» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке от 20.12.2019 года № №, выполненный ООО «Логика», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки составляет 6 456 450 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 04.12.2019 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Из письменных пояснений оценщика ООО «Логика» ФИО1 следует, что в качестве объектов-аналогов были использованы предложения продажи земельных участков, сходных объекту оценки по максимальному количеству основных параметров (экономические, технические и другие характеристики, определяющие его стоимость), которые корректировались с учетом выявленных оценщиком отличий в характеристиках оцениваемого объекта и аналога. Объекты-аналоги взяты из личного архива оценщика, информация по объектам-аналогам на дату составления отчета удостоверена согласно данным сайтов на дату предложения. Архив оценщика по объектам-аналогам содержит проверенную информацию по объектам-аналогам на дату предложения, уточнение информации, указанной в карточках объявлений, проводилось посредствам телефонных переговоров с продавцами или представителями продавцов данных объектов на дату актуальности аналогов. В ходе телефонных разговоров установлено, что все земельные участки не имеют каких либо улучшений, соответствуют градостроительной зоне объектов-аналогов, с возможностью размещения объектов капитального строительства производственно-складского назначения. Для определения рыночной стоимости объектов оценки, был использован объект аналог – земельный участок, площадью 72 сот., расположенный на первой линии по адресу: <адрес>. Первая линия по <адрес>. Участок идеально подходит под стоянку спецтехники, с дальнейшей перспективой под автозаправку, магазин и т.д. Возможность перевода земли в зону ПК-1. Данный земельный участок предлагается собственником к продаже как земли под промышленную застройку, с возможностью перевода под зону ПК-1. Данный земельный участок относится к категории земельного участка – земли населенных пунктов. Окружающей застройкой являются производственно-складские объекты недвижимости, ТЭЦ. Использование данного земельного участка под складские и производственные объекты недвижимости не противоречит разрешенному использованию и окружающей застройке, п.22 ФСО № 7 не нарушен.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 20.12.2019 года № №, подготовленный ООО «Логика», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 04.12.2019 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 04.12.2019 года, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 27.12.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 26.12.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Раут» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 515 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под базу, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.12.2019 года в размере 6 456 450 рублей.

Датой подачи в суд административного иска считать 27.12.2019 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 26.12.2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25.02.2020 года.

Председательствующий М.А.Панкова