Решение № 2-1411/2018 2-1411/2018~М-1069/2018 М-1069/2018 от 3 октября 2018 г. по делу № 2-1411/2018

Дело № 2-1411/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 октября 2018 года г. Сарапул УР

Решение в окончательной форме принято 11 октября 2018 года

Сарапульский городской суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующий судья Косарев А.С.,

при секретаре Елесиной А.Е.,

с участием представителя истцов ФИО1,

представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 <данные изъяты>, ФИО3 <данные изъяты> к Управлению имущественных отношений г. Сарапула о признании права на заключение договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО4, ФИО5 обратились в Сарапульский городской суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений г.Сарапула о признании права на заключение договора аренды земельного участка.

Исковые требования мотивируют тем, что на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю от 23.09.2016 года им был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 621 кв.м., из земель населённых пунктов с разрешённым использованием: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: УР, г.Сарапул, <адрес>. В течение длительного времени они занимались строительством на вышеуказанном земельном участке индивидуального жилого дома. По истечении срока договора аренды ни одна из сторон договора не высказала намерения расторгнуть договор, в их адрес уведомлений об освобождении земельного участка не поступало. Согласно п. 2.2. вышеуказанного соглашения они имеют право заключить договор аренды вышеуказанного участка на новый срок (продлить) на согласованных с ответчиком условиях, то есть без проведения торгов. При этом они пользовались и пользуются в настоящее время земельным участком, производят платежи, задолженности не имеют, строят дом, для чего им и необходимо быть арендаторами земельного участка.

Просят с учётом уточнения признать за ними право на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 621 кв.м., из земель населённых пунктов с разрешённым использованием: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: УР, г. Сарапул, <адрес>.

Истцы ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, были извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, направили в суд своего представителя.

В силу ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истцов.

В судебном заседании представитель истцов ФИО1, действующий от имени истца ФИО4 на основании нотариально удостоверенных доверенностей от 24.01.2018 года, 19.06.2018 года, от имени истца ФИО5 на основании письменного заявления, исковые требования с учётом их уточнения поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности № 36 от 23.10.2017 года (сроком действия по 22.10.2018 года), в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что Управлением имущественных отношений г. Сарапула в адрес истцов было направлено уведомление от 12.07.2018 года о прекращении договора аренды земельного участка № 42 от 22.06.2016 года, однако, сведения о получении его истцами до настоящего времени отсутствуют. В связи с чем, считает вышеуказанный договор аренды земельного участка не расторгнутым. Сведения в Росреестр о прекращении договора аренды внесены не были.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, показания свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.264 Гражданского кодекса РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно ч.2 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п.1 ст.25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Судом установлено, что во исполнение постановления Администрации г. Сарапула № 868 от 14.04.2016 года, Управление имущественных отношений г. Сарапула (Арендодатель) и ФИО7 (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 621 кв.м., из земель населённых пунктов, с разрешёнными использованием: для индивидуального жилищного строительства – размещение индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>; сроком аренды с 14.04.2016 года по 03.10.2017 года.

Далее, судом также установлено, что на основании соглашения № 69 от 23.09.2016 года, заключенного между Управлением имущественных отношений г.Сарапула (арендодатель), ФИО7 (арендатор) и ФИО4, ФИО5 (новый арендатор), последним (ФИО3) уступлены права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 621 кв.м., из земель населённых пунктов, с разрешённым использованием: для индивидуального жилищного строительства – размещение индивидуального жилого дома по адресу: УР. Г. Сарапул, <адрес>. Срок действия соглашения – до 03 октября 2017 года (п.2.1. соглашения). Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по УР 15.10.2016 года.

Таким образом, установлено, что спорный земельный участок был предоставлен истцам на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.09.2016 года, земельный участок выделен для строительства индивидуального жилого дома, на момент приобретения истцами земельного участка каких-либо построек на земельном участке не было.

Согласно уведомлению от 10.07.2018 года № 18/001/023/2018-5858 в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества – жилой дом по адресу: УР, <адрес>.

Доводы истцов о том, что на предоставленном им земельном участке начато строительство жилого дома, нашли подтверждение в суде исследованными доказательствами.

Так, из технического плана объекта незавершенного строительства от 13.07.2018 года, изготовленного кадастровым инженером усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: УР, <адрес> находится объект незавершенного строительства площадью 131,6 кв.м.; проектируемое назначение незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом; степень готовности объекта незавершенного строительства – 10%. Согласно заключению кадастрового инженера, объект незавершенного строительства выстроен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №. Границы земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством.

Кроме того, указанное обстоятельство подтверждается актом обследования земельного участка с кадастровым номером № по адресу: УР, <адрес>, составленного Управлением имущественных отношений г. Сарапула от 13.09.2018 года, из которого следует, что при визуальном осмотре земельного участка установлено наличие объекта незавершенного строительства (кирпичные стены на высоту первого этажа). Ограждение земельного участка отсутствует.

Из пояснений представителя истцов в суде следует, что объект незавершенного строительства, фундамент для жилого дома, возведен в период действия договора аренды земельного участка.

Факт проведения работ по строительству жилого дома в период действия соглашения № 69 от 23.09.2016 года подтверждается представленным в материалы гражданского дела договором подряда № 8/17 от 01.06.2017 года, актом сдачи-приемки работы от 01.07.2017 года.

Кроме того, указанное обстоятельство подтверждается показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО9, ФИО10, ставить которые под сомнение у суда оснований не имеется.

Так, из показаний свидетеля ФИО9 следует, что он проживает по адресу: <адрес>. На земельном участке по адресу: <адрес> находится дом, крыши у которого еще нет, но имеются перекрытия, стоят фронтоны. На октябрь 2017 года строительство дома уже шло, стоял фундамент, ставились стены дома.

Из показаний свидетеля ФИО10 следует, что его дом расположен рядом с домом, расположенным по адресу: <адрес>, где на октябрь 2017 года уже имелся фундамент, возводились стены. На сегодняшний день строительство дома еще не закончено.

Таким образом, судом установлено и не оспорено сторонами, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства – фундамент под жилой дом, стены, которые возведены в период аренды истцами земельного участка с кадастровым номером №.

Доказательств того, что данный объект незавершенного строительства не соответствует виду разрешенного использования земельного участка ответчиком суду не представлено.

В соответствии с положениями статьи 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.17 ЗК РФ определено, что в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются, в том числе, кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований; цель использования земельного участка.

Из материалов дела следует, что истцы обращались к ответчику с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка. Однако, письмом №01-20/2651 от 12.07.2018 истцам было отказано по следующим причинам: заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; отсутствуют основания для предоставления земельного участка без торгов, предусмотренные п.п. 4 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. На испрашиваемом земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства (жилой дом), что подтверждается межведомственными запросами.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен ст.36.16 Земельного кодекса РФ.

В силу п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с п.3, 4 ст.39.6 ЗК РФ граждане, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Гражданин и юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Материалами дела подтверждается наличие у истца как арендатора спорного земельного участка вышеперечисленных условий.

Управлением имущественных отношений г. Сарапула в материалы дело представлено уведомление от 12.07.2018 года о прекращении договора аренды земельного участка № 42 от 22.06.2016 года, расположенного по адресу: <адрес>, направленного в адрес истцов, с указанием о прекращении действия договора по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления.

Вместе с тем, как установлено судом и не оспаривается сторонами в суде, вышеуказанное уведомление истцами получено не было. Доказательств обратному не представлено.

В связи с указанными обстоятельствами представитель ответчика в суде пояснил, что договор аренды земельного участка № 42 от 22.06.2016 года (заключенный с ФИО7), не расторгнут.

Таким образом, истцы в период действия соглашения № 69 от 23.09.2016 года обратились к ответчику с заявлением о заключении с ними договора аренды. Сведений о расторжении соглашения № 69 от 23.09.2016 года ответчиком суду не представлено. Также ответчиком не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих наличие исключительного права на приобретение спорного земельного участка иными лицами.

Согласно п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Таким образом, жилой дом, под который истцами залит фундамент на спорном земельном участке, является объектом капитального строительства.

В соответствии с п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Поэтому, правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, поскольку истцы являются арендаторами земельного участка на основании соглашения № 69 от 23.09.2016 года, на земельном участке имеется незарегистрированный объект недвижимости (фундамент), право истцов на данный объект незавершенного строительства никем не оспорено, и данных о том, что договор аренды продлевался, в том числе с предыдущими арендаторами, в соответствии с пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ не имеется, отказ ответчика в заключении нового договора аренды земельного участка является незаконным.

Доказательств в опровержение обстоятельств, содержащихся в представленных истцами документах, ответчиком не представлено, как и не представлено ответчиком документов, подтверждающих факт обращения к нему иных лиц с заявлениями о предоставлении спорного земельного участка в аренду.

Также не представлено ответчиком доказательств расторжения соглашения № 69 от 23.09.2016 года, заключенного с истцами, об указанном свидетельствует отсутствие соглашения о расторжении соглашения (ч.2 ст.610 ГК РФ) и отсутствие данных о внесении в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права аренды земельного участка у истцов по указанному договору (ст.8.1 ГК РФ, ст.46 ЗК РФ).

В то же время совокупность исследованных судом доказательств и наличие, предусмотренных Земельным кодексом РФ условий, подтверждает право истцов на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного, требования истцов о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: УР, <адрес>, площадью 621 кв.м. с кадастровым номером №, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 <данные изъяты>, ФИО3 <данные изъяты> к Управлению имущественных отношений г. Сарапула о признании права на заключение договора аренды земельного участка удовлетворить.

Признать за ФИО3 <данные изъяты>, ФИО3 <данные изъяты> право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: УР, <адрес>, площадью 621 кв.м. с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Сарапульский городской суд.

Судья Косарев А.С.