Решение № 2-4537/2018 2-489/2019 2-489/2019(2-4537/2018;)~М-4652/2018 М-4652/2018 от 24 февраля 2019 г. по делу № 2-4537/2018

Дело №2-489/19


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ухтинский городской суд Республики Коми в составе:

председательствующего судьи Аберкон И.В.,

с участием прокурора Шулеповой А.В.,

при секретаре Шишикиной Т.И.,

с участием истицы, представителя ответчика, представителя отдела опеки и попечительства ФИО1,

рассмотрев 25 февраля 2019 года в открытом судебном заседании в г. Ухте Республики Коми гражданское дело по иску ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего А.М., к администрации МОГО «Ухта» о взыскании выкупной цены изымаемого жилого помещения, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение за МОГО «Ухта», выселении из жилого помещения,

Установил:

ФИО2, действующая за себя и в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО3, обратилась в Ухтинский городской суд РК с требованиями к администрации МОГО «Ухта» о взыскании выкупной цены жилого помещения – 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: .... (далее- спорное жилое помещение), с учетом доли истцов в праве общей долевой собственности собственников помещений указанного многоквартирного дома (далее – МКД) на земельный участок, на котором расположен жилой многоквартирный дом №.... (далее- МКД), в общей сумме .... руб. - согласно отчету об оценке от 15.11.2018г., составленному оценщиком Д.Н., и расходов в сумме .... руб., которые необходимо будет понести собственникам в связи с изменением места жительства (на переезд, оплату услуг риэлтора по подбору другого жилого помещения, оформление договора купли-продажи и пр.), взыскании судебных расходов.

В ходе судебного разбирательства истица ФИО2, действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО3, изменила и дополнила требования: просила взыскать с администрации МОГО «Ухта» выкупную цену спорного жилого помещения с учетом доли истцов в праве общей долевой собственности собственников помещений указанного МКД на земельный участок - .... руб., компенсацию за не произведенный капитальный ремонт жилого дома в части, приходящейся на квартиру истцов, - .... руб., т.е. по .... руб. в пользу каждого истца ((.... + ....) : 2), - согласно отчетам об оценке от 19.02.2019г., от 13.02.2019г., составленным ООО Оценочная компания «Корэл», прекратить право общей долевой собственности истцов на жилое помещение, расположенное по адресу: ....; признать за МОГО «Ухта» право собственности на данное жилое помещение, выселить истцов из этого жилого помещения после выплаты им администрацией МОГО «Ухта» выкупной цены.

В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: .... каждому из них принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на данное жилое помещение; указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, включен в муниципальную и республиканскую программы переселения, истцы выбрали способом обеспечения своих жилищных прав выплату им выкупной цены за спорное жилое помещение, до настоящего времени администрацией не предпринято никаких действий по определению размера возмещения за это жилое помещение и решению вопроса о выкупе спорного жилого помещения по его рыночной цене, определению сроков и других условий изъятия.

В проведенных по делу судебных заседаниях истица и её представитель ФИО4, допущенная к участию в судебном заседании по устному ходатайству истицы согласно ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, настаивали на удовлетворении иска (с учетом изменений), доводы иска поддержали, пояснили, что до настоящего времени ответчик не принял решение о выкупе спорного жилого помещения, истица согласна с изъятием спорной квартиры, от предлагаемых вариантов переселения в другое жилое помещение отказалась; пояснили, что требований к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Ухта» они не заявляют.

В настоящем судебном заседании истица ФИО2 настаивала на удовлетворении иска (с учетом изменений и дополнений), доводы иска поддержала.

Представитель ответчика - администрации МОГО «Ухта» по доверенности ФИО5 в судебном заседании требования истцов не признала, указала, что истцам предлагалось переселение в иное жилое помещение взамен аварийного, они отказались от предложенного варианта, выплата возмещения за спорное жилое помещение не предусмотрена, в связи с чем решение о выкупе спорной квартиры не принималось. В части требований о взыскании компенсации за не произведенный капитальный ремонт МКД представитель ответчика пояснила, что данные расходы не подлежат взысканию в пользу истцов, т.к. такие расходы не предусмотрены ст. 32 Жилищного кодекса РФ; после приватизации первой квартиры в жилом доме собственники самостоятельно несут бремя содержания имущества, у администрации МОГО «Ухта» обязанности по проведению капитального ремонта нет. Представитель ответчика также пояснила, что администрация МОГО «Ухта» считает завышенной рыночную стоимость спорной квартиры, указанную в отчете оценщика Е.В., на котором основывает свои требования истица, однако, свою оценку администрация МОГО «Ухта» не представляет, отчет Е.В. не оспаривает, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы не заявляет.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Ухта» извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представитель Комитета в судебное заседание не явился, в отзыве на иск поддерживает позицию администрации МОГО «Ухта».

Суд, исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участвующих в деле лиц, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Комитета.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы настоящего гражданского дела, заслушав заключение прокурора и заключение представителя отдела опеки и попечительства по г. Ухте Управления по опеке и попечительству Минтруда РК, полагавших исковые требования (с учетом изменений) подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение имущества в случаях, предусмотренных ст. 282 ГК РФ (п. 7 ч. 2 ст. 235 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно части 10 этой же статьи признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 настоящей статьи.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В судебном заседании установлено и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25.01.2019г. и свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 25.04.2013г., что ФИО2 и её несовершеннолетний сын А.М., <...> г..р., являются собственниками 2-комнатной квартиры общей площадью 38,9 кв.м, расположенной по адресу: ..... Право общей долевой собственности указанных лиц на данное жилое помещение (доля в праве каждого участника 1\2) зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 25.04.2013г., № регистрации ..... Основание государственной регистрации права: договор .... на бесплатную передачу квартир в собственность граждан от 27.10.2009г., заключенный с администрацией МОГО «Ухта».

По сведениям регистрационного учета граждан, в спорном жилом помещении зарегистрированы по месту жительства: ФИО2, <...> г..р., – с 22.02.1989г., А.М., <...> г..р. – с 05.09.2007г. Иные лица зарегистрированными не значатся.

Заключением межведомственной комиссии от 25 декабря 2008 года ...., назначенной постановлением руководителя администрации МОГО «Ухта» от 03 июля 2007 года № 1908 «О создании постоянно действующей межведомственной комиссии по вопросам переустройства, перепланировки и использования помещений (домов) на территории МОГО «Ухта», многоквартирный жилой дом по адресу: .... признан аварийным и подлежащим сносу в связи с большим физическим износом здания и ухудшениями в процессе эксплуатации.

Постановлением администрации МОГО «Ухта» от 05 июня 2013 года № 863 «Об утверждении муниципальной программы «Переселение граждан, проживающих на территории МОГО «Ухта», из аварийного жилищного фонда на 2013-2017гг.», указанный многоквартирный жилой дом включен в программу переселения.

Также данный многоквартирный жилой дом по адресу: .... включен в республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства» на 2013-2017 годы, утвержденную постановлением Правительства Республики Коми от 12 апреля 2013 года № 121.

Разъясняя порядок применения статьи 32 Жилищного кодекса РФ, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. п. 20, 22 Постановления от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указал, что данное положение закона, принятое в развитие положений ч.3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлено прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения, в связи с чем собственник имеет право на предоставление другого жилого помещения, либо его выкуп по своему выбору.

В силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В рамках исполнения программы переселения ответчиком была предложена истцам мена принадлежащей им двухкомнатной квартиры, общей площадью 38,9 кв.м, в аварийном жилом доме на 2-комнатную квартиру, общей площадью 46,4 кв.м, находящуюся в муниципальной собственности, в новом многоквартирном жилом доме по адресу: ..... Истцы отказались от переселения в данное жилое помещение.

Вступившим в законную силу решением Ухтинского городского суда Республики Коми от 23.08.2016г. по делу ...., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми, в удовлетворении исковых требований администрации МОГО «Ухта» к ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего сына А.М., о прекращении права собственности, утрате права пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения по адресу: ...., с предоставлением жилого помещения по адресу: ...., признании права собственности МОГО «Ухта» на спорное жилое помещение и права собственности ФИО6 – на жилое помещение по адресу: ...., отказано.

В судебном заседании установлено, что до настоящего времени многоквартирный жилой дом по адресу...., не снесен, решение о сносе дома собственниками квартир в нем не принято. Срок действия муниципальной программы истек.

Судом также установлено и в настоящем судебном заседании не оспаривалось ответчиком, что администрацией МОГО «Ухта» до настоящего времени не принято решение о выкупе принадлежащего истцам жилого помещения, не предпринято действий по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение, сроков и других условий изъятия жилого помещения в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ. В связи с чем истцы сами обратились в суд с иском о взыскании выкупной цены спорного жилого помещения, поскольку ими выбран способ обеспечения их жилищных прав – выкуп жилого помещения.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: ...., с учетом доли истцов в праве общей долевой собственности собственников помещений МКД на земельный участок, на котором находится указанный многоквартирный дом, определена истцами согласно отчету оценщика Е.В. (ООО Оценочная компания «Корэл») от 19.02.2019г. .... и составляет по состоянию на 19 февраля 2019 года .... .... рублей, стоимость компенсации за не произведенный капитальный ремонт указанного МКД в части, приходящейся на квартиру истцов, - .... рублей – согласно отчету .... оценщика Е.В. от 13.02.2019г.

У суда не имеется оснований не доверять отчетам оценщика Е.В. (ООО ОК «Корэл»), имеющей соответствующее образование и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 12.04.2018г. ...., являющейся лицом, не заинтересованным в исходе дела. Указанные отчеты ответчиком не оспорены, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в отчетах оценщика Е.В., не представлено.

На основании изложенного суд принимает в качестве доказательства отчеты оценщика Е.В. как мотивированные, содержащие исчерпывающие выводы, основанные на специальной литературе и проведенных исследованиях, в целом соответствующие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составленные профессиональным оценщиком.

Доводы представителя администрации МОГО «Ухта» о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не подлежит учету при определении выкупной стоимости, суд считает необоснованными.

Так, статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Из материалов дела следует, что изымаемое жилое помещение расположено в деревянном доме 1936 года постройки. Из записи, произведенной в техническом паспорте БТИ г. Ухты от 11.11.1997г., и кадастровом паспорте, следует, что в данном доме капитальный ремонт производился в 1959 году (более 59 лет назад), физический износ дома установлен на 01.12.2014г. – 68%, что свидетельствует об отсутствии капитального ремонта в предыдущие годы (с 1959г.). Как следует из заключения МВК, основанием для признания дома аварийным, подлежащим сносу явились большой физический износ и ухудшения в процессе эксплуатации здания.

Истица зарегистрирована в квартире №.... с 1989 года; до приватизации спорной квартиры, состоявшейся в 2013 году, истица и её сын занимали данную квартиру на основании договора социального найма.

Как следует из отчета об оценке .... ООО ОК «Корэл», оценщик с учетом вышеуказанных показателей и характеристик жилого дома, пришел к выводу о том, что расчет компенсации за не произведенный капитальный ремонт производится за период с 1992г. по 2018г. (26 лет) как минимально установленный период времени, в течение которого капитальный ремонт не проводился.

Суд соглашается с таким выводом оценщика, поскольку в случае, если бы в указанном многоквартирном жилом доме своевременно и качественно, с надлежащей периодичностью, проводились бы мероприятия по капитальному ремонту, то срок службы многоквартирного жилого дома был бы близок к оптимальному.

Суд полагает, что аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у истцов жилого помещения на юридически значимый момент определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у собственников убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент. Данные обстоятельства являются основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

На основании изложенного, жилое помещение, расположенное по адресу: ...., принадлежащее на праве общей долевой собственности истцам, подлежит принудительному изъятию у них с выплатой им выкупной цены за данное жилое помещение в размере .... руб. (.... + ....), т.е. по .... руб. в пользу каждого истца – участника общей долевой собственности на спорную квартиру ((.... + ....) : 2).

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации взыскание в пользу истцов возмещения за спорное жилое помещение является основанием для прекращения права общей долевой собственности истцов на это жилое помещение и, соответственно, возникновения на него права муниципальной собственности после выплаты такого возмещения истцам ответчиком, при этом установления конкретного срока не требуется.

Согласно ч.1 ст.35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им); если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку сторонами не достигнуто соглашение о сохранении за истцами права пользования спорным жилым помещением, они подлежат выселению из изымаемого жилого помещения в связи с переходом права собственности на это жилое помещение к МОГО «Ухта».

На основании п. 1. ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 19100 руб. в связи с обращением в суд с вышеуказанным иском, подтвержденные чек-ордером от 19.12.2018г.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Исковые требования ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего А.М., удовлетворить.

Изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, у собственников – ФИО2, ФИО2, определив размер компенсации, подлежащей выплате истцам в счет выкупного возмещения .... рублей (включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома в части, приходящейся на квартиру истцов).

Взыскать с администрации муниципального образования городского округа «Ухта» в пользу ФИО6 по .... рублей (в пользу каждого) в счет выкупной цены изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: ....

Прекратить право общей долевой собственности ФИО6 на жилое помещение, расположенное по адресу: ...., после выплаты им администрацией МОГО «Ухта» выкупного возмещения, установленного настоящим решением суда.

Признать за МОГО «Ухта» право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ...., после выплаты выкупного возмещения истцам: ФИО6.

Выселить ФИО6, из жилого помещения, расположенного по адресу: ...., без предоставления другого жилого помещения, после выплаты им администрацией МОГО «Ухта» выкупной цены за жилое помещение, установленной настоящим решением суда.

Взыскать с администрации МОГО «Ухта» в пользу ФИО2 расходы по уплате госпошлины в сумме 19100 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Ухтинский городской суд РК в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, т.е. с 01 марта 2019 года.

Судья- И.В. Аберкон