Решение № 3А-567/2018 3А-567/2018 ~ М-211/2018 М-211/2018 от 8 июня 2018 г. по делу № 3А-567/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 июня 2018 года г.Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Мишиной М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-567/2018 по административному исковому заявлению ОАО «Тульский хладокомбинат» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ОАО «Тульский хладокомбинат» обратилось в суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость арендуемого им земельного участка, <...>, площадью <...> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации фактически занимаемой территории производственной базой и административным зданием, расположенного по адресу: <...>, - равной его рыночной стоимости в размере 65 710 000 рублей. Полагает, что утвержденная Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере 180 302 640,21 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика арендной платы. Рыночную стоимость объекта обосновывает отчетом <...> от <...> года № <...>

В судебное заседание административный истец ОАО «Тульский хладокомбинат», административные ответчики – Управление Росреестра по Тульской области, правительство Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), заинтересованные лица - администрация г.Тулы, Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях представителей не направили, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, от данных лиц, за исключением названного управления Росимущества, имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Администрация г.Тулы представила письменные возражения относительно заявленных исковых требований.

На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судом установлено, что ОАО «Тульский хладокомбинат» является арендатором земельного участка <...>, площадью <...> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации фактически занимаемой территории производственной базой и административным зданием, расположенного по адресу: <...>, - на основании договора аренды земельного участка от <...> года № <...> (дата регистрации – <...> года), заключенного на срок <...> лет.

По данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости от <...> года № <...>, участок находится в собственности РФ (право зарегистрировано <...> года).

По условиям договора аренды (п. <...>), размер арендной платы за пользование участком определяется в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года №582, и составляет 2% от кадастровой стоимости участка.

Названным Постановлением определено, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов: принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, принцип запрета необоснованных предпочтений.

Пунктом 2 Правил указано, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, в том числе способом - на основании кадастровой стоимости земельных участков (подпункт а).

Следовательно, административный истец, как арендатор вышеназванного земельного участка, обязан уплачивать арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости.

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с <...> установлена на 01.01.2016 года в размере 180 302 640,21 рублей (№ п/п <...> приложение № 1 к данному Постановлению) и внесена в ГРН <...> года.

В соответствии с представленным стороной административного истца отчетом, подготовленным <...><...> года № <...>, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года составляет 65 710 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <...> года № <...> заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости отклонено.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <...>

По выводам, содержащимся в экспертном заключении от <...> года, отчет от <...> года № <...>, выполненный <...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная оценщиком в указанном отчете, не подтверждается. При этом рыночная стоимость земельного участка <...> определена экспертом по состоянию на 01.01.2016 года в размере 63 081 480 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, стаж работы эксперта в области оценки составляет более 20 лет, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

Эксперт <...> является членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков «СМАО», его гражданская ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ (ст.ст.3, 4).

Заключение основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

По таким основаниям суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.

Что касается имеющегося в материалах дела отчета <...> от <...> года № <...>, то он, согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, в связи с чем при определении рыночной стоимости объекта за основу этот отчет взят быть не может.

Так, эксперт в заключении отметил, что при расчетах в таблице 13 итоговая корректировка по объекту-аналогу №3 не соответствует расчетному значению, что приводит к дальнейшему несоответствию в расчетах.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 кадастровая стоимость находящегося в пользовании ОАО «Тульский хладокомбинат» земельного участка определена по состоянию на 01.01.2016 года. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка в размере 63 081 480 рублей в экспертном заключении эксперта <...> от <...> года.

Доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59 -61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере 63 081 480 рублей значительно ниже внесенной в ГРН кадастровой стоимости того же земельного участка в размере 180 302 640,21 рублей, что затрагивает права и обязанности ОАО «Тульский хладокомбинат», как плательщика аренды.

В нашем случае расхождение кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью составило более 30 %. А именно при превышении этого предела расхождений комиссиям по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предписано принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по отчету о его оценке (п.20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 года N 263, действовавшего до 01.05.2018 года).

То есть, имеющееся превышение кадастровой стоимости над рыночной указывает на наличие ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении спорного объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной арендной платы.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 26.12.2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ОАО «Тульский хладокомбинат» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с <...>, площадью <...> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации фактически занимаемой территории производственной базой и административным зданием, расположенного по адресу: <...>, - равной его рыночной стоимости в размере 63 081 480 рублей.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи ОАО «Тульский хладокомбинат» заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 26.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий