Решение № 2-605/2020 2-605/2020~М-388/2020 М-388/2020 от 14 июля 2020 г. по делу № 2-605/2020

Гр. дело № 2-605/2020 УИД № 34RS0018-01-2020-000636-40


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Калачевский районный суд Волгоградской области в составе: председательствующего судьи Евдокимовой С.А., при секретаре Дик Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Калач-на-Дону 15 июля 2020 года гражданское дело по иску администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, по встречному иску ФИО1 к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области о перерасчете арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области обратилась в Калачевский районный суд с исковыми требованиями к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка. В обоснование заявленных требований указано следующее. 21 июля 2014 года между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет, с 17 июля 2014 года по 17 июля 2024 года.

В соответствии с п.4.2. Договора, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, а также своевременно вносить арендную плату. Однако в связи с нарушением ответчиком нарушений условий договора и ст.614 ГК РФ, по договору образовалась задолженность по вине арендатора.

Так арендная плата за 2018 год составила 45 715 рублей 55 копеек, за 2019 года – 47 681 рубль 32 коп., а всего 93 396 рублей 87 копеек. Сумма пени за период с 18 мая 2018 года по 13 марта 2020 года составила 71 244 рубля 98 коп.

В адрес ответчика направлялась претензия с предложением оплатить сумму образовавшейся задолженности, однако до настоящего времени задолженность не погашена.

Не согласившись с заявленными требованиями, ответчик ФИО1 в лице представителя ФИО2, предъявил встречный иск о перерасчете арендной плате. Мотивирует свои требования тем, что Администрацией при расчете нарушен принцип экономической обоснованности, поскольку арендная плата за 2018-2019гг. выросла в 22 раза, чем была установлена при заключении договора аренды. В расчете арендной платы Администрация указывает кадастровую стоимость земельного участка, утвержденную приказом Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области № 46-н от 27.10.2015года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных Волгоградской области». При этом изменение кадастровой стоимости привело к увеличению арендной платы в 22 раза. Также значительное увеличение произошло в связи с принятием 30 марта 2016 года постановления Администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области № 195 от 30 марта 2016 года «Об утверждении значений коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Калачевского муниципального района Волгоградской области» и установленим новых повышенных коэффициентов. Поскольку в силу ст.4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы, считает, что истец злоупотребил доминирующим положением при расчете арендной платы. Просит признать верной следующую сумму задолженности по арендной плате:

- арендная плата за 2018 год составит 2 068 рублей 58 копеек (КСЗУ = 137,85х5002=689 525,70), где А=689 525,70х0,003х1,0х1,0=2 068,58 рублей;

-арендная плата за 2019 год составит 2 157 рублей 53 коп. (КСЗУ=137,85х5002=689525,70), где А=689525,70х0,003х1,0х1,043=2157,53 рублей;

- пеня за несвоевременную оплату составит за период с 10 января 2018 года по 29 июня 2020 года (за 902 дня): 4 226,11х902х0,1%=3 811,95 рублей.

Итого: 8 038 рублей 06 копеек (2068,58+2157,53+3811,95). Данную сумму его доверитель готов оплатить в кратчайшие сроки.

В судебное заседание представитель истца-ответчика ФИО3 не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без её участия, исковые требования поддерживает.

Представитель ответчика-истца ФИО2 в судебное заседание не явилась, согласно телефонограмме, в исковых требованиях Администрации просит отказать, встречный иск удовлетворить.

Ответчик-истец ФИО1, его представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дне, времени и месте рассмотрения дела.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.

Проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, закрепленные в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно положениям ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В судебном заседании установлено, что между ФИО1 (с одной стороны) и администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области (с другой стороны) 21 июля 2014 года заключен договор аренды №, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 5002 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет, с 17 июля 2014 года по 17 июля 2024 года (л.д.9-11).

Указанный земельный участок предоставлен под ведение личного подсобного хозяйства.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как видно из Приложения № 2.1 к договору аренды (л.д.12), при заключении договора аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, использовался следующий расчет арендной платы:

А=КСЗУ х Кви х Кдп х Кка х Ки, где А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев, КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка (КСЗУ= УПКСЗ х S), УПКСЗ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, S – площадь земельного участка, Кви – коэффициент вида функционального использования земельного участка, Кдп – коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, Ккан – коэффициент категории арендатора, Ки – коэффициент индексации.

КСЗУ=1,01 х 5002 =5052,02 рублей.А=5052,02 х 0,003 х 22,1 х 1,0 х 1,185=396,91 рубль.

Сумма арендной платы, причитающаяся к уплате за 71 день (с 1 января 2014 года по 31 декабря 2014 года составляет 77 рублей 21 коп.

Расчет арендной платы произведен на основании Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденного постановлением Главы Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 года № 469-п.

Как следует из расчета арендной платы на 2018 год, направленного арендатору в феврале 2018 года (л.д.19), арендная плата за период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года составила 45 715 рублей 55 коп., то есть 3 809 рублей 63 коп. ежемесячно. Что составляет сумму в 115 раз больше, чем при заключении договора аренды.

Как следует из расчета арендной платы за 2019 год, направленного арендатору в июне 2019 года (л.д. 21), арендная плата за период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2019 года составила 47 681 рубль 32 коп., то есть 3 973 рубля 44 коп. ежемесячно. Что составляет сумму в 120 раз больше, чем при заключении договора аренды.

Из имеющихся материалов видно, что в предоставленном Администрацией расчете арендной платы изменился показатель - кадастровая стоимость земельного участка, а в 2019 году добавился коэффициент уровня инфляции.

При этом Администрация Калачевского муниципального района руководствовалась постановлением Главы администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п, утвердившим Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, а также постановлением Администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области № 195 от 30 марта 2016 года «Об утверждении значений коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Калачевского муниципального района Волгоградской области».

В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В силу абз. 3 п.2.1 договора аренды земельного участка установлено, что размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год.

Нормами абз. 1 п. 1 Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 30.10.2014) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015г., если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, закрепленные в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу данной нормы, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Так, при заключении договорных отношений ФИО1 рассчитывал на одну сумму арендной платы, а впоследствии Администрация, злоупотребляя своим правом, произвела изменение кадастровой стоимости и увеличила размер платы в 120 раз.

На основании вышеизложенного, суд считает, что по настоящему делу необходимо обязать администрацию Калачевского муниципального района Волгоградской области произвести перерасчет арендной платы в сторону её уменьшения, поскольку своими действиями администрация Калачевского муниципального района ухудшила условия пользования земельным участком.

Одновременно суд соглашается с расчетом задолженности, представленным представителем ФИО2 Расчет проверен судом и признается правильным. В части пени суд полагает необходимым рассчитать его за период с 10 января 2018 года по 15 июля 2020 года (день вынесения решения суда).

При таких обстоятельствах, арендная плата за 2018 год составит 2068 рублей 58 копеек, арендная плата за 2019 год составит 2 157 рублей 53 коп., пеня за несвоевременную оплату по договору за период с 10 января 2018 года по 15 июля 2020 года (день вынесения решения суда) составит 4 226,11 х 0,1% х 917 дней= 3875 рублей.

Итого общая сумма задолженности составляет: 8 101,11 рубля.

В этой связи суд считает необходимым в иске администрации Калачевского муниципального района к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка отказать, а встречный иск ФИО1 к администрации Калачевского муниципального района о перерасчете арендной платы – удовлетворить в полном объеме, обязав Администрацию уменьшить задолженность по договору аренды земельного участка № от 21 июля 2014 года за период с 10 января 2018 года по 31 декабря 2019 года до 4 226 рублей 11 коп., пени за несвоевременную оплату за период с 10 января 2018 года по 15 июля 2020 года до 3875 рублей.

Плата по договору аренды является существенным условием договора. Увеличение арендной платы более чем в 115 раз, произошедшее не по вине арендатора, а в силу принятия новых коэффициентов, используемых при начислении оплаты за пользование, привело к ухудшению положения арендатора при использовании арендованной земли. Причем такое ухудшение произошло в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Также суд отмечает, что арендатор в порядке, предусмотренном положениями пункта 1 статьи 612, пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, арендодателю предъявил встречный иск о соразмерном уменьшении арендной платы, предложил свой расчет соразмерного уменьшения арендной платы. В свою очередь, арендодатель (администрация Калачевского муниципального района) своего расчета не предоставили и просили рассмотреть указанное гражданское дело в их отсутствие.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации Калачевского муниципального района к ФИО1 взыскании задолженности по договору аренды земельного участка – отказать.

Встречный иск ФИО1 администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области о перерасчете арендной платы – удовлетворить.

Обязать администрацию Калачевского муниципального района Волгоградской области произвести перерасчет задолженности по договору аренды земельного участка № от 21 июля 2014 года, уменьшив её размер за период с 10 января 2018 года по 31 декабря 2019 года до 4 226 рублей 11 коп., уменьшив пени за несвоевременную оплату за период с 10 января 2018 года по 15 июля 2020 года до 3875 рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Калачевский районный суд Волгоградской области.

Председательствующий: