Постановление № 44Г-133/2018 4Г-2424/2018 от 8 июля 2018 г. по делу № 2-698/2017

№ 44г-133/2018


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

президиума Волгоградского областного суда

г. Волгоград 25 июля 2018 г.

Президиум Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего Подкопаева Н.Н.,

членов президиума Клочкова А.В., Сундукова С.О., Юткиной С.М., Свиридовой Ю.В., Соловьевой Н.А.,

при секретаре Мякишевой Ю.И.,

на основании определения судьи Волгоградского областного суда Беляк С.И. от 09 июля 2018 г. о передаче кассационной жалобы с гражданским делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции и по докладу судьи Волгоградского областного суда Беляк С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по кассационной жалобе комитета земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области на решение Светлоярского районного суда Волгоградской области от 09 октября 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 12 апреля 2018 г. дело по иску комитета земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области к ФИО1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени,

у с т а н о в и л:

комитет земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области обратился в суд с иском к ФИО1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование требований истец указал, что на основании постановления администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 27 февраля 2009 г. № 889 между ним (арендодатель) и ОАО «Энергожилиндустрпроект» (арендатор-1»), ООО «Квантум» (арендатор-2») 07 апреля 2009 г. был заключен договор аренды № 7419аз земельного участка площадью 3600,0 кв.м по адресу: <адрес>, предоставленного арендаторам под административные помещения, гараж, строение бани. Срок действия договора установлен до 27 февраля 2058 г. В связи с приобретением ООО «Корпорация Траст» в собственность встроенных нежилых помещений, расположенных в подвале, на втором и третьем этажах административного здания по указанному адресу, во исполнение постановления администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 10 июня 2009 г. № 364 между ним и ООО «Корпорация Траст» 17 июня 2009 г. было заключено соглашение № 1 о присоединении названного общества к договору аренды от 07 апреля 2009 г. № 7419аз. Согласно пункту 4 указанного соглашения доля площади неделимого земельного участка, находящаяся в пользовании ООО «Корпорация Траст», составляет 1 575,9 кв.м. На основании принятого в последующем постановления администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 28 июля 2015 г. № 5371 указанная доля стала составлять 1615,46 кв.м.

По договору купли-продажи от 17 июля 2015 г. № 1-Н ФИО1 приобрел у ООО «Корпорация Траст» расположенные на указанном земельном участке встроенные нежилые помещения, расположенные в подвале, на втором и третьем этажах административного здания общей площадью 2354,8 кв.м, а также право аренды земельного участка площадью 1575,9 кв.м по договору аренды от 07 апреля 2009 г. № 7419аз. Кроме того у ФИО1 находятся в собственности с 06 июня 2016 г. и с 23 августа 2016 г. расположенные по указанному адресу нежилые помещения площадью соответственно 41,6 кв.м и 165,9 кв.м.

Ссылаясь на то, что от заключения договора аренды земельного участка, занимаемого принадлежащими ему нежилыми помещениями, ответчик уклоняется и арендную плату за его использование не вносит, истец просил суд внести в договор аренды от 07 апреля 2009 г. № 7419аз изменения в предложенной им редакции, изложенной в проекте дополнительного соглашения № 2/А-3, а также взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 375700,18 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 31784,87 руб.

Решением Светлоярского районного суда Волгоградской области от 09 октября 2017 г. исковые требования комитета земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области в части взыскания с ФИО1 задолженности по арендной плате в размере 375700,18 руб. удовлетворены, в удовлетворении требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка и взыскании пени за несвоевременное внесение арендных платежей отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 12 апреля 2018 г. решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка отменено, по делу в данной части постановлено новое решение об удовлетворении иска. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитета земельных ресурсов администрации

городского округа – город Волжский Волгоградской области поставлен вопрос

об отмене состоявшихся по данному делу судебных постановлений в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании пени за несвоевременное внесение арендных платежей как постановленных с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

Определением судьи Волгоградского областного суда от 09 июля 2018 г. указанная кассационная жалоба передана с делом для рассмотрения в судебном заседании президиума Волгоградского областного суда.

В судебное заседание суда кассационной инстанции ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не явился, о причинах неявки не сообщил, в связи с чем президиум Волгоградского областного суда находит возможным рассмотрение дела в его отсутствие на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, выслушав поддержавшую кассационную жалобу представителя комитета земельных ресурсов администрации городского округа –город Волжский Волгоградской области ФИО2, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум Волгоградского областного суда находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера нарушения при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции были допущены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 27 февраля 2009 г. № 889 между комитетом земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – Комитет) и ОАО «Энергожилиндустрпроект» (арендатор-1»), ООО «Квантум» (арендатор-2») 07 апреля 2009 г. заключен договор аренды № 7419аз неделимого земельного участка площадью 3600 кв.м по адресу: <адрес>, предоставленного под административные помещения, гараж, строение бани (далее – договор аренды от 07 апреля 2009 г.). Срок действия договора установлен до 27 февраля 2058 г.

По условиям договора аренды от 07 апреля 2009 г. все изменения и дополнения

к нему принимаются дополнительными соглашениями сторон (пункт 6.2).

Согласно пунктам 8.1, 8.2 и 8.4 указанный договор является открытым для присоединения к нему собственников помещений в здании, расположенном на данном земельном участке и иных собственников строений, расположенных на нем. Договор предусматривает возможность присоединения к нему третьих лиц на стороне арендатора в случае приобретения ими права собственности на помещения в здании, расположенном на земельном участке, являющемся предметом договора. В случае перехода права собственности к третьему лицу, новый собственник присоединяется к настоящему договору на стороне арендатора. В этом случае новый собственник заключает соглашение с арендодателем, которое только ими и подписывается.

В связи с приобретением ООО «Корпорация Траст» в собственность расположенных на указанном земельном участке встроенных нежилых помещений площадью 2354,8 кв.м во исполнение постановления администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 10 июня 2009 г. № 3624 между названным обществом и Комитетом 17 июня 2009 г. было заключено соглашение № 1 о присоединении к договору аренды от 07 апреля 2009 г. Согласно пункту 4 соглашения доля площади неделимого земельного участка, находящаяся в пользовании ООО «Корпорация Траст», составляла 1575,9 кв.м. В соответствии с постановлением администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 28 июля 2015 г. № 5371 указанная доля стала составлять 1615,46 кв.м.

В последующем на основании договора купли-продажи от 17 июля 2015 г. № 1-Н право собственности на указанные выше расположенные на земельном участке по адресу <адрес> встроенные нежилые помещения общей площадью 2354,8 кв.м с кадастровым номером № <...> и право аренды данного земельного участка площадью 1575,9 кв.м перешло от ООО «Корпорация Траст» к ФИО1, в собственности которого также находятся расположенные на данном участке нежилые помещения площадью 41,6 кв.м с кадастровым (условным) номером № <...> и площадью 165,9 кв.м с кадастровым (условным) номером № <...>.

Указанные выше договор купли-продажи № 1-Н от 17 июля 2015 г., а также переход к ФИО1 права собственности на нежилые помещения площадью 41,6 кв.м и 165,9 кв.м зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области соответственно 07 сентября 2015 г.,06 июня 2016 г. и 23 августа 2016 г.

Вместе с тем от заключения направленного ему истцом 09 декабря 2016 г. дополнительного соглашения к договору аренды от 07 апреля 2009 г. ФИО1 уклонился, оплату предусмотренных названным договором арендных платежей за пользование земельным участком не производил.

Разрешая спор в части исковых требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что их удовлетворение противоречило бы предусмотренному статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципу свободы договора, поскольку представленный истцом проект дополнительного соглашения содержит условия, согласование которых законодатель относит исключительно к добровольному волеизъявлению сторон.

Удовлетворяя требования истца о взыскании с ФИО1 задолженности по внесению арендной платы за период с 07 сентября 2015 г. по 31 декабря 2016 г. в размере 375700, 18 руб., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации о платности использования земли, пришел к выводу о переходе к ответчику одновременно с переходом права собственности на приобретенные объекты недвижимости и права аренды спорного земельного участка обязанности по внесению арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды от 07 апреля 2009 г.

При этом отказывая в удовлетворении требований о взыскании пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 31784,87 руб., суд первой инстанции сослался на то, что ее взыскание возможно только на основании договора аренды земельного участка, который между истцом и ответчиком не заключен. По мнению суда, в данном случае истец имеет право только на предъявление требований о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда, отменив решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка и приняв в данной части новое решение об удовлетворении иска, с выводом суда первой инстанции об обязанности ФИО1 уплачивать арендные платежи и отсутствии оснований для взыскания с него пени согласилась.

Вместе с тем указанный вывод противоречит как нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения сторон, так и выводам суда апелляционной инстанции, положенным в основу постановленного им по настоящему делу апелляционного определения об оставлении без изменения решения суда первой инстанции о взыскании задолженности по внесению арендных платежей и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Так на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости. При этом при переходе к покупателю объекта

недвижимости право пользования соответствующим земельным участком переходит к нему на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника этого объекта недвижимости (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011г. N 73 (ред. от 25 декабря 2013 г.) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, исходя из приведенных выше норм материального права и разъяснений, с учетом того обстоятельства, что переход права собственности к ФИО1 на приобретенные у прежнего арендатора ООО «Корпорация Траст» объекты недвижимости и права аренды земельного участка зарегистрирован 07 сентября 2015 г., с указанной даты к нему перешли все права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 07 апреля 2009 г., в том числе не только подтвержденная судами в вынесенных по данному делу судебных постановлениях обязанность по внесению арендной платы в размере и сроках, установленных в пунктах 4.1-4.4 названного договора аренды, но и уплате предусмотренной пунктом 7.1 договора пени за несвоевременное внесение арендных платежей.

Кроме того вывод судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда о возможности защиты нарушенного права истца только путем предъявления требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами противоречит принятому по данному делу новому решению об удовлетворении исковых требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка в редакции дополнительного соглашения № 2/А-3, условия которого без каких-либо изъятий из положений, предусмотренных договором аренды от 07 апреля 2009 г., распространены судом на отношения сторон, возникшие с 07 сентября 2015 г., исходя из которых ответчик обязан своевременно вносить предусмотренную договором арендную плату, а в случае ее невнесения в установленный срок уплачивать пени.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции в указанной части нельзя признать законным, поскольку оно принято с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 12 апреля 2018 г. в части разрешения спора о взыскании пени и госпошлины с направлением дела в данной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами права, установленными по делу обстоятельствами и с соблюдением требований процессуального закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

п о с т а н о в и л:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 12 апреля 2018 г. по делу по иску комитета земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области к ФИО1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени в части оставления без изменения решения Светлоярского районного суда Волгоградской области от 09 октября 2017 г. об отказе в удовлетворении требования о взыскании пени и госпошлины отменить, дело в данной части направить на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий: подпись Н.Н. Подкопаев

Копия верна:

судья Волгоградского областного суда С.И. Беляк