Решение № 2-439/2019 2-439/2019~М-377/2019 М-377/2019 от 3 июня 2019 г. по делу № 2-439/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июня 2019 года город Алексин, Тульская область

Алексинский городской суд Тульской области в составе:

председательствующего Солдатовой М. С.,

при секретаре Гулидовой И. Н.,

с участием в деле истца ФИО6,

представителей истца по доверенности ФИО7, ФИО8,

ответчика ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-439/2019 по иску ФИО6 к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на квартиру,

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на квартиру.

Мотивировала заявленные требования тем, что ей (ФИО6) принадлежала квартира на праве собственности, расположенная по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик заключили договор купли – продажи указанной квартиры. Однако ФИО9 не исполнил своих обязательств по договору купли-продажи, а именно не оплатил стоимость квартиры в полном объеме.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по соблюдению условий договора купли-продажи, истец просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО9; прекратить право собственности ФИО9, возникшее ДД.ММ.ГГГГ на основании произведенной Управлением службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Истец ФИО6 в судебном заседании заявленные требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям. Пояснила, что знакома с ответчиком уже около ДД.ММ.ГГГГ: с ДД.ММ.ГГГГ, но никогда не брала у ответчика денег в долг крупными суммами, подтвердив наличие у нее перед ним задолженности на условиях договора займа в размере не более 10 000 руб. Указала, что приняла решение о продаже спорной квартиры для того, чтобы приобрести себе иное жилье, в ином районе города. Стоимость квартиры определена была ею в 500 000 руб., поскольку квартира требовала ремонта, а также ввиду наличия в отношении данной квартиры долга по уплате ЖКУ в размере 200 000 руб. Также подтвердила, что в день заключения сделки с ответчиком он передал ей сумму в размере 50 000 руб., а более по данной сделке никаких денежных средств она от него не получила. Отметила, что ее экземпляр договора она получила только через неделю после оформления сделки.

Представители истца по доверенности ФИО7, ФИО8 в судебном заседании поддержали позицию доверителя. Считали, что неисполнение ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи лишило истца в значительной степени того, на что она могла рассчитывать в случае надлежащего исполнения им своих обязанностей.

Ответчик ФИО9 заявленные исковые требования не признал. Пояснил, что до заключения договора купли-продажи он неоднократно и разными суммами передавал истцу денежные средства в долг. О наличии или отсутствии у истца возможности возвратить данные денежные средства, он не узнавал. Затем уточнил, что при каждой передаче денежных средств истцу сторонами было оговорено, что они передаются в долг, а возмещены ответчику будут за счет квартиры истца, которую она ему продаст. В том числе единожды им были переданы истцу денежные средства в размере 120 000 руб. и еще 90 000 руб., которые он занял для нее у своего двоюродного брата ФИО1 Впоследствии пояснил, что из полученных от ФИО1 денежные средств ФИО6 он передал 45 000 руб. Затем вновь уточнил свои пояснения, указав, что передавал истцу деньги разными суммами в долг, без установления срока их возврата, а по прошествии некоторого времени истец в соцсетях написала ему о том, что передаст ему свою квартиру в счет общего ее долга перед ним, однако данная переписка не сохранилась. Ссылался на то, что общая сумма задолженности истца перед ним составила примерно 400 000 руб., однако расчет данной суммы (ее составляющих) он предоставить не может. Первоначально ФИО6 оценила стоимость спорной квартиры в размере 200 000 руб. Поскольку ФИО6 впоследствии оценила стоимость спорной квартиры в 500 000 руб., он передал ей ДД.ММ.ГГГГ непосредственно при заключении сделки 50 000 руб., ввиду чего считал, что до полного расчета по сделке ему останется необходимым выплатить истцу 50 000 руб. Оставшиеся 50 000 руб. он обязался выплатить истцу после того, как она будет снята с регистрационного учета из данной квартиры.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, получив показания свидетелей, суд приходит к следующему.

Одним из оснований возникновения обязательств в соответствии с п.2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ является договор.

Как было установлено судом и следует из материалов дела, ФИО6 являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации права №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО9 был заключен договор купли-продажи квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Согласно п. 1 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ истец обязуется передать квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 33 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в собственность ответчика, а ответчик обязуется принять вышеуказанную квартиру и уплатить определенную договором цену.

Пунктом 3 данного договора цена квартиры установлена по соглашению сторон в 500 000 руб., расчет произведен полностью до подписания договора, стороны претензий друг к другу не имеют.

Истец указывает на то, что до настоящего времени ответчик не выполнил свои обязательства по договору, по этой причине ему была направлена досудебная претензия от ДД.ММ.ГГГГ. В претензии ФИО6 сообщает, что по условиям договора купли-продажи, заключенного между ней и ФИО9, ответчик обязан в счет исполнения своих обязательств передать истцу денежные средства в размере 500 000 руб., однако в счет указанных обязательств была передана сумма в размере 50 000 руб. до подписания вышеуказанного договора, до настоящего времени сумма задолженности составляет 450 000 руб. Просила в установленные законом сроки не позднее 15 календарных дней с момента получения настоящей претензии выполнить обязательства по договору купли-продажи путем передачи денежных средств в размере 450 000 руб. или расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения в виду невозможности исполнения одной из сторон своих обязательств.

Ответчик ФИО9 в обоснование возражений указал, что неоднократно передавал ФИО6, по ее просьбе, денежные средства в различных суммах, итоговый размер которых составил примерно 400 000 руб. ФИО6 в счет долга предложила ФИО9 купить спорную квартиру, принадлежащую ей на праве собственности, изначально назвав сумму 200 000 руб. Однако, он отказался, понимая, что данная сумма является существенно заниженной. Между тем, ФИО6 настаивала на продажи жилья и они условились на цене в 500 000 руб.

Ссылался на то, что истцу были переданы в совокупности 450 000 руб., а оставшиеся 50 000 руб. он должен был истцу отдать после того, как она снимется с регистрационного учета из жилья после регистрации сделки. Однако она отказалась это сделать.

Анализируя данные возражения, суд полагает необходимым принять во внимание, что ни одно из обязательств по договору займа, на наличие которых ссылается ответчик не подтверждено доказательствами по делу: не представлены расписки или иные документы, указывающие на суммы займов и их даты.

Представленные ответчиком сведения по его лицевому счету не содержат указаний на получение (перевод) их именно ФИО6

Не подтверждена в порядке ст. 56 ГПК РФ и общая сумма такого рода обязательств, сумма в размере 400 000 руб. ответчиком указана только примерно.

Денежные средства на условиях займа, согласно возражений ответчика, передавались им истцу на протяжении ДД.ММ.ГГГГ, вплоть до ДД.ММ.ГГГГ, при этом наличие у ответчика сумм, о которых он заявляет суду, опровергнуто его же объяснениями, из которых следует, что он никогда, в том числе в период ДД.ММ.ГГГГ, трудоустроен не был.

Опровергаются возражения ответчика и показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей.

Так, показаниями свидетеля ФИО1 опровергнут довод ответчика о том, что ответчик передал в долг ФИО6 денежные средства в размере 90 000 руб.

ФИО1, являющийся двоюродным братом ответчика, дал показания о том, что по просьбе ответчика снял со своей карты 92 000 руб., 90 000 руб. из которых передал ответчику без каких-либо расписок. Ответчик взял данные денежные средства и ушел в свою машину, где находилась истец. Однако сразу после передачи денежных средств ответчику свидетель уехал, ввиду чего не видел и не знает, куда в последующем были ответчиком использованы данные средства.

Оснований сомневаться в показаниях данного свидетеля судом не установлено, поскольку они последовательны, непротиворечивы и согласуются с иными доказательствами по делу.

Более того, после допроса данного свидетеля ответчик вновь уточнил данные им объяснения, указав, что из полученных от ФИО1 денежных средств ФИО6 им были переданы 45 000 руб.

Судом также были допрошены иные свидетели по делу.

Так, ФИО2, будучи допрошенным в качестве свидетеля, дал показания о том, что с ДД.ММ.ГГГГ состоит с истцом в близких отношениях. В ДД.ММ.ГГГГ года он познакомился с ответчиком, который искал истца для того, чтобы та снялась с регистрационного учета из проданной ему квартиры. Также дал показания о том, что в ДД.ММ.ГГГГ ему позвонила истец, попросила ее подвезти, ввиду чего он забрал ее напротив МФЦ, расположенного в <адрес>. При встрече истец показала ему 50 000 руб., пересчитав их при нем, пояснив, что получила их по сделке в качестве задатка. Истец желала улучшить жилищные условия и, так как в спорной квартире необходимо было делать ремонт, на нее была начислена значительная задолженность по уплате ЖКУ, истца не устраивал район, в котором расположена квартира, желала приобрести квартиру ближе к <адрес>. Об оформлении сделки купли-продажи сторонами свидетелю стало известно только после ее заключения, решение о ее заключении истцом было принято самостоятельно, без участия свидетеля. После того как свидетель узнал о свершенной истцом сделке, о том, что истец передала свою квартиру в собственность ответчику, а получила только 50 000 руб., все последующие решения они стали принимать только совместно.

Свидетель ФИО3 дала показания о том, что в ДД.ММ.ГГГГ она работала <данные изъяты>, расположенном <адрес>. Показала, что составляла для сторон договор купли-продажи квартиры. Условия данного договора были индивидуально подобраны для данных лиц. Указала, что при составлении такого рода договоров она всегда разъясняет, что расчет по сделке должен быть произведен до подписания такого договора, передачи всех документов на регистрацию, на что стороны согласились внести в договор условие о том, что расчет полностью произведен до его подписания. Одновременно показала, что непосредственно в здании <данные изъяты> расчет по сделкам производить запрещено. При этом задавать вопрос о том, переданы ли фактически деньги по сделке, она не должна. Свидетель отметила, что общение между сторонами было такого характера, что у свидетеля сложилось впечатление о нахождении сторон в дружеских отношениях, ввиду чего свидетель переспрашивала у истца, действительно ли она хочет заключить договор купли-продажи, на что истец отвечала твердым подтверждением. Стоимость квартиры стороны назвали ей самостоятельно и она была внесена свидетелем в условия договора. Затем, свидетель распечатала 3 экземпляра составленного для сторон договора купли-продажи. После этого стороны должны были передать все документы на оформление сделки, но она не отслеживала их дальнейшее перемещение, поскольку это не входило в ее обязанности.

Свидетель ФИО4 дала показания о том, что в ДД.ММ.ГГГГ работает в <данные изъяты> в <адрес>. Пояснила, что стороны кажутся ей знакомыми, но точно обращались ли именно они к ней когда –либо, она указать затрудняется. Одновременно подтвердила, что именно ею принимался на регистрацию договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО9 После ознакомления в судебном заседании с содержания данного договора, пояснила, что на данную сделку предоставляется документ об оплате госпошлины, договор купли-продажи в 3х экземплярах, правоустанавливающие документы на квартиру. Пояснила, что в <данные изъяты> граждане обращаются по разным вопросам, ввиду чего по каждому из таких вариантов обращения имеются стандартные вопросы, по договорам купли-продажи такими условиями являются: читали ли, проверяли ли стороны договор, согласны ли они с его условиями. При обращении в <данные изъяты> граждане предоставляют либо уже подписанные ими договоры, или подписывают их в <данные изъяты>. Подписывался ли сторонами ДД.ММ.ГГГГ договор именно в <данные изъяты>, вспомнить затруднилась, поскольку поток заявителей достаточно большой, отметив также, что правовую экспертизу договора она не осуществляет, поскольку это находится за рамками ее обязанностей.

ФИО5, также сотрудник <данные изъяты> по адресу: <адрес>, пояснила, что только выдавала документы, оформленные по итогам регистрации сделки между сторонами.

Оснований ставить под сомнение данные показания судом не установлено, ввиду их последовательности, непротиворечивости, согласованности друг с другом и иными материалами дела.

ГБУ ТО «МФЦ» ДД.ММ.ГГГГ суду сообщено об отсутствии возможности предоставить видео- и аудиозаписи за ДД.ММ.ГГГГ ввиду ограниченного срока хранения видеоматериала и аудиозаписи - ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, объективно в судебном заседании подтверждено получение истцом от ответчика по сделке от ДД.ММ.ГГГГ только денежных средств в размере 50 000 руб. непосредственно ДД.ММ.ГГГГ и уже после ее совершения, а не до, как то указано в тексте договора от ДД.ММ.ГГГГ, сделки.

Кроме того, непосредственно ответчиком подтверждено, что расчет произведен по сделке не полностью.

Так, ответчик ссылался на то, что не передал истцу по сделке только 50 000 руб., поскольку передача данной суммы должна произойти после снятия истца с регистрационного учета из спорной квартиры.

Между тем, как было указано выше, по условиям п. 3 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расчет произведен сторонами до подписания настоящего договора полностью, стороны претензий друг к другу не имеют.

В п. 4 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ указано, что истец уведомляет ответчика, что в данной квартире зарегистрирована только она, гарантирует, что иных лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования квартирой, не имеется, в том числе находящихся в длительной командировке, учебе, местах лишения свободы (п. 5 договора купли-продажи).

В п. 13 данного договора указано, что настоящий договор содержит объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в письменной или устной форме до подписания настоящего договора.

Условий о частичном расчете после снятия с регистрационного учета ФИО6 из спорной квартиры, на которые ссылается ответчик в обоснование своих возражений, таким образом, названый договор не содержит.

Согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец лишен права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Более того, в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны разъяснения о том, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Из изложенного следует, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества, поскольку, применительно к настоящему спору, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Установленные по делу фактические обстоятельства, указывающие на отсутствие у ответчика в обозначенный им период (ДД.ММ.ГГГГ) указанных им сумм для передачи на условиях займа истцу, а также на отсутствие подтверждения размеров данных сумм, дат их передачи, общей суммы, свидетельствующих о неполном расчете расчет по договору от ДД.ММ.ГГГГ, применительно к приведенным нормам права и к наличию подтверждения со стороны ответчика неполного расчета по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, размер которого обозначен ответчиком исключительно с его слов, приводит суд к выводу, что по данной сделке от ДД.ММ.ГГГГ сторонами был произведен исключительно частичный расчет – в размере 50 000 руб., ввиду чего суд приходит к выводу о законности и обоснованности доводов стороны истца о том, что такая существенная недоплата по данному договору (450 000 руб.) в значительной степени лишила ее того, на что она могла рассчитывать при надлежащем исполнении ответчиком своих обязанностей по договору, и привело к нарушению стороной ответчика существенных условий договора, ввиду чего имеются правовые основания для расторжения данного договора и взыскания с истца в пользу ответчика полученных ею по сделке 50 000 руб. с прекращением права собственности ответчика на спорную квартиру, что не препятствует ответчику обратиться в суд с самостоятельными требованиями относительно взысканий по обязательствам из договора займа, на которые он указывал в ходе рассмотрения данного гражданского дела по существу.

Руководствуясь ст. ст. 194, 195, 196, 197, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО6 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО9.

Прекратить право собственности ФИО9 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО6 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО9 денежные средства в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Алексинский городской суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 07 июня 2019 года.

Председательствующий М. С. Солдатова