Решение № 2-257/2020 2-257/2020(2-4347/2019;)~М-3956/2019 2-4347/2019 М-3956/2019 от 26 февраля 2020 г. по делу № 2-257/2020

Дело № 2-257/2020 (2-4347/2019)

Мотивированное
решение изготовлено 27 февраля 2020 года

УИД 76RS0013-02-2019-003961-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Голованова А.В.,

при секретаре Горбуновой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Рыбинске 04 февраля 2020 года гражданское дело

по иску ФИО1 к ФИО2 Елене Владимировне о признании сделки притворной в части условия о цене, установлении стоимости объектов недвижимости, взыскании неосновательного обогащения,

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом уточнения) к ФИО2 о признании сделки по отчуждению помещения №, распложенного по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ притворной в части условия о цене объектов: 860 000 руб. - стоимость жилого дома, 390 000 руб. - стоимость земельного участка, установлении стоимости объектов недвижимости, взыскании неосновательного обогащения; установлении стоимости объектов недвижимого имущества, отраженной в п. 2.1 договора в размере 700 000 руб., из которых стоимость жилого дома составляет 500 000 руб., стоимость земельного участка - 200 000 руб., взыскании неосновательного обогащения в размере 200 000 руб.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 внес денежную сумму в размере 5000 рублей качестве задатка ФИО2 в счет будущего заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - земельного участка и расположенного на нем жилого дома, находящихся по адресу: <адрес>. Информация о продаже указанных объектов нашел на сайте "Авито". При осмотре увидел на участке двухэтажную баню, о чем также было указано в объявлении. Стоимость недвижимости была определена ФИО2 в размере 700 000 руб. Истец обратился в ПАО Сбербанк для получения ипотечного займа. По результатам рыночной оценки стоимость жилого дома составила 860000 руб., стоимость земельного участка - 390 000 руб., а всего 1 250 000 руб. С учетом того, что часть денежных средств за покупку вышеуказанных объектов недвижимого имущества в размере 190 000 рублей истец обязался выплатить ФИО2 из собственных денежных средств, сумма кредитных денежных средств составила 1 060 000 рублей. О получении денежной суммы в размере 190 000 руб. ФИО2 написала расписку, которая была предъявлена в банк, при этом денежные средства в указанной сумме фактически ей переданы не были. ФИО2 взяла на себя обязательство по возврату истцу 365 000 рублей (оставшаяся на счете ответчика сумма после полного расчета по договору купли-продажи), о чем была составлена расписка. ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО3 был заключен кредитный договор. В этот же день между истцом и ответчицей был заключен договор купли-продажи жилого помещения и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ после получения денежных средств из банковской ячейки ФИО2 свои обязательства по возврату 365000 рублей не исполнила, о чем истец ДД.ММ.ГГГГ заявил в МУ МВД «Рыбинское». В этот же день в присутствии сотрудников полиции при рассмотрении данного обращения ответчица вернула 165 000 руб. Оставшуюся сумму в размере 200 000 рублей ФИО2 до настоящего не возвратила, утверждая, что в стоимость приобретенных объектов не входила баня, стоимость которой установлена в 365 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировала право собственности на 2/3 доли жилого дома и 54/100 доли земельного участка. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ между сособственниками данных объектов ФИО2, ФИО27, ФИО36 произведен в натуре раздел тех объектов недвижимого имущества и сооружений, необходимых для обслуживания главной вещи, на которое возникло право собственности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок был разделен в натуре по проекту межевания территории от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ЗАО ВПЦ "Консул", на котором схематично изображена баня, возведенная ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ Истец полагает, что в силу закона возникло право собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, в состав которого входят нежилые помещения, в том числе и баня. Исходя из действительной воли сторон, с учетом фактических цен и предложений истец полагает возможным установить стоимость объекта недвижимого имущества, отраженной в п. 2.1 договора в размере 700000 руб., из них стоимость жилого дома - 500 000 руб., стоимость земельного участка - 200 000 руб.

В качестве правового основания истец ссылается на ст.ст. 135, 166, 170, 432, 549, 551, 552, 1102 ГК РФ, пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

ФИО2 обратилась в суд с встречным исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование встречного иска указала, что разместила на сайте "Авито" объявление о продаже жилого помещения и земельного участка стоимостью 700 000 рублей, а также объявление о продаже здания двухэтажной бани размером 4х5 м стоимостью 350 000 руб. По объявлению позвонил ФИО4, посмотрел дом и земельный участок, сообщил, что приобретет указанное недвижимое имущество за 700 000 рублей за счет ипотечных средств, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор задатка. До подписания договора купли-продажи ФИО3 сообщил, что ПАО Сбербанк одобрил кредит на сумму 1060 000 руб. и предложил передать ему разницу в цене по договору купли-продажи и фактической стоимостью жилого помещения и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ менеджер ПАО Сбербанк ФИО28 направила на электронную почту для ознакомления договор купли-продажи, в котором в качестве объекта договора были указаны жилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Зная, что баня, как объект договора, указана не была, ФИО2 составила расписку о передаче разницы в цене, установленной договором купли-продажи, и фактической стоимостью земельного участка и жилого помещения (700 000 руб.). На тот момент уже имелась договоренность с покупателем о продаже бани на разбор за 360 000 рублей (350 000 руб. - здание бани, 10 000 руб. - печка и бак). Для получения ипотеки ФИО1 попросил написать расписку о получении 190000 руб., деньги фактически не передавал, для аннулирования расписки написал расписку о получении возврата денежных средств и недействительности расписки ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ при подписании договора купли-продажи ФИО1 сообщил, что вместе с домом и земельным участком покупает баню стоимостью 360 000 руб., условия договора были скорректированы в указанной части, фактически цена договора увеличилась на 360 000 руб. В банковскую ячейку депозитария были внесены 1060 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 зарегистрировал право собственности на жилое помещение и земельный участок. ФИО2 в присутствии ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ забрала из банковской ячейки деньги, написала расписку о получении денежных средств. Около 18 ч. ФИО2 вышла из отделения банка по адресу: <адрес>, в этот момент с криками и угрозами ее путь преградили ФИО1 и ФИО29, стали вырвать из рук сумку с деньгами, требовали, чтобы забрала баню и вернула 365 000 руб. Вызвали полицию. Испугавшись за свою жизнь и жизнь своих детей, под давлением нападавших ФИО2 отдала ФИО1 165 000 руб., о чем была составлена расписка. Денежная сумма в размере 160 000 руб. ФИО1 не передана (л.д. 43, 174).

В качестве правовых оснований истец ссылается на ст. 309, 310, 394, 454, 455, 456, 485, 486, 549, 1102 ГК РФ.

Истец по первоначальному иску ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования по изложенным в нем доводам и основаниям, возражал против удовлетворения встречного иска. Дополнительно пояснил, что на сайте «Авито» увидел объявление ФИО2, созвонился, поехал смотреть дом, земельный участок и баню, она пояснила, что продает все эти объекты за 699 000 руб., затем обратился в АН «Эксперт», которое сопровождало сделку, оформил договор задатка. ФИО2 сообщила, что документов на баню нет. Была одобрена ипотека на сумму 1060000 руб., разницу в размере 360 000 руб. хотел потратить на ремонт дома.

Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала исковые требования с учетом уточнения, возражала относительно удовлетворения встречного иска, дополнительно пояснила, что цена объекта установлена и составляет 700 000 руб., баня возведена ответчиком самостоятельно для обслуживания жилого дома, ответчик не отрицает, что водопровода в доме нет, вода подавалась через баню, предметом договора купли-продажи в данном случае баня выступать не может. ФИО2 баню отдельно не продавала, стоимость бани завышена.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 в судебном заседании возражала относительно удовлетворения иска, поддержала встречное исковое заявление по изложенным в нем доводам и основаниям. Дополнительно пояснила, что подавала два объявления о продаже дома и о продаже бани на разбор. На момент заключения договора с ФИО6 был найден покупатель на баню. Договор задатка на сумму 5000 руб. был составлен в присутствии риелторов, о том, что баня продается отдельно, упоминала. ФИО6 пояснил, что банк выдаст сумму больше, чем определена договором и просил вернуть разницу, на что согласилась, подписав обязательство. <адрес> сотрудник ПАО Сбербанк направила договор, в качестве объектов были указаны земельный участок и жилое помещение, все устроило. По расписке на сумму 190 000 руб. деньги ФИО6 фактически не передавал. ДД.ММ.ГГГГ в банке ФИО6 сообщил, что покупает и баню, цена земельного участка, жилого помещения и бани была определена в размере 1060000 руб. При этом, расписка на сумму 365 000 руб. не была возвращена. Деньги в размере 1060000 руб. положили в ячейку. Отдали договор на регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ поехали в банк, забрала деньги. Василий спросил про расписку, пояснила, что она была написана при других обстоятельствах. Приехали его родственники, стали угрожать, нападать, вызвали полицию. Отдала Василию 165000 руб.

Представитель ответчика по первоначальному иску адвокат Гусева Ю.Г., действующая на основании ордера, в судебном заседании поддержала встречный иск, в первоначальном иске просила отказать, пояснила, что из условий заключенного договора следует, что стороны договорились о продаже жилого дома и земельного участка с расположенной на нем баней, стоимость определена в 1 250 000 руб., при этом из личных денежных средств ФИО1 обязался передать 190 000 руб., 1 060 000 руб. за счет ипотечных средств. 190 000 руб. передано не было. ФИО2 из 1 060 000 руб. не недополучила 160 000 руб. Иных договоренностей между сторонами не было. Оснований для признания сделки притворной не имеется. Оценку объектов, которая была произведена на момент заключения договора, никто до настоящего времени не оспаривал.

Соответчик ПАО Сбербанк в судебное заседание представителя не направил, извещен о дате, времени и месте судебного заседания надлежаще, направил отзыв, указав, что при оформлении ипотечных кредитов Банк по желанию клиента предоставляет разработанные Банком формы проектов договора купли-продажи, которые обязательными не являются. По чьей инициативе вносились изменения в договор, заключенный между ФИО6 и ФИО2 Банку, не являющемуся стороной договора, неизвестно.

Свидетель ФИО30, допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ показала, что является супругой истца. Увидели объявление на сайте «Авито», поехали смотреть, ФИО2 показала земельный участок, к продаже предлагались дом, земельный участок и баня. В доме не было отопления, имелась печь, канализация и водопровод отсутствовали. Муж передал 5000 руб. в качестве задатка при риелторе. Была одобрена ипотека 1060000 руб., фактически стоимость имущества определена продавцом в 700 000 руб., разницу в цене ФИО2 обязалась передать ФИО6. ДД.ММ.ГГГГ состоялась сделка. ДД.ММ.ГГГГ муж получил документы на право собственности, поехал в банк получать деньги. Позвонил и сообщил, что Татьяна деньги возвращать отказалась, тогда свидетель попросила родителей подъехать, Татьяна вела себя агрессивно. Родители предложили поехать в полицию, где ФИО2 согласилась отдать 160 000 руб.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ были допрошены свидетели:

Свидетель ФИО31 показал, что ФИО6 обратился, как клиент в риэлторское агентство, попросил о сопровождении сделки. ФИО2, как продавец представила документы на дом и земельный участок. В продажу входили дом, земельный участок и баня, права на которую не оформлены. Была сделана независимая оценка имущества. Цена объекта была 699 000 руб. ФИО6 просил продавца увеличить стоимость данной сделки, для проведения в доме ремонта. Обязательство данное оформляли за час до сделки. Деньги по сделке переводились покупателю по средствам банковской ячейки. ДД.ММ.ГГГГ сотрудник агентства ФИО6 приехала с клиентом, чтобы сопроводить его в банк, затем позвонила и сказала, что Татьяна деньги не отдает. Приехал сам, пытались договориться, что она отдаст хотя бы часть денег. Потом подъехали родственники Василия, Татьяна хотела уехать, начала убегать, ее начали хватать, она кричала, что ёё убивают. Потом укусила тещу Василия, далее приехали сотрудники полиции. Она все-таки отдала часть денежных средств по расписке в размере 100 тыс.руб. Диктовал текст расписки. Объявление на сайте «Авито» видел, в тексте полностью описание все, что стоит на участке, садовые насаждения и баня тоже. Так же присутствовали фотографии бани. Так же была сарайка, стоимость всего объекта 700 000 руб. Договор от ДД.ММ.ГГГГ предварительный создавался сотрудником банка. ДД.ММ.ГГГГ непосредственно сидели с Татьяной в офисе и внесли дополнительный пункт в договор.

Свидетель ФИО32 показала, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 обратился в агентство для сопровождения сделки по покупке дома и земельного участка, он его сам подобрал, осмотрел с супругой, ипотека была уже одобрена. В объявлении о продаже дома в описании присутствовала баня, имелись фото дома вместе с баней, стоимость 699 000 руб. Пригласили Татьяну в офис, предложили оформить задаток. Все документы по дому сдали в Сбербанк, он одобрил объект недвижимости. В отчете об оценке в перечне имеется баня. Василий хотел оставить определенную сумму, поэтому хотели от ПАО Сбербанк сумму получить больше. У Татьяны было взято обязательно, о том, что после получения ей денежных средств из Банка, она вернет 365 000 руб. Первый договор был как проект, чтобы Татьяна с ним ознакомилась. Но Василию поступил звонок от родной сестры Татьяны, на личной встрече она сообщила, что Татьяна хочет Василия обмануть, хочет получить деньги из ячейки и их Василию не отдавать. Решили, что деньги будут храниться в ячейке. Основной договор Татьяна много раз его прочитала, условие про баню видела. Сдали документы по регистрации права собственности, после того как были получены документы, поехали в ПАО Сбербанк, свидетель ждала Василия в машине. Он выбежал из банка и сказал, что все как и говорила сестра. Из банка вышла Татьяна с сумкой белой, в которой была вся сумма денег, она сказала, что готова отдать только 165 000 руб. Но не отдавала. Начался скандал, сотрудники банка вызвали полицию. При сотрудниках полиции ФИО2 сумму 165 000 руб. отдала, о чем была составлена расписка. Известно, что расписка на 190 000 руб. была написана для банка. За 700 00 руб. продавалась половина дома, все что было в доме, баня на участке и сам зем.участок. Забором участок огорожен спереди и сбоку. Баня не могла выступать предметом договора, поскольку была не оформлена. Василий переживал, что ФИО2 приедет и вывезет баню, и поэтому потом баню включили в договор.

Свидетель ФИО33 показал, проживает вместе с ФИО2, сожитель. ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ продавала дом с земельным участком за 700 000 руб. и баню отдельно за 360 000 руб. Подавала два объявления о продаже. С ФИО6 познакомился при передаче задатка в сумме 5 000 руб. в агентстве недвижимости. Присутствовал при подписании данного договора. Договоренность была, что он покупает дом и земельный участок. Про баню ничего не говорили на тот момент. Я думаю, что ФИО6 знал, что баня продается. Когда уже была назначена сделка, Татьяна позвонила из банка и сказала, что Василий покупает и баню. По договору стоимость 1 060 000 руб. Подъезжал к банку в день получения денег и ждал на улице. Из банка вышли Василий, Татьяна, потом подъехали родственники Василия, и двое из агентства недвижимости. Начался конфликт, Василий сказал, что ему баня не нужна, он передумал, просил вернуть ему 360 000 руб. Дальше спор перерос в потасовку, Татьяна хотела уехать ей препятствовали физически, пытались отнять сумку. Полиция приехала, Татьяна потом передала 160 000 руб. В конечном итоге баня была передана Василию. ФИО34 это профиль ФИО2 в социальной сети.

Свидетель ФИО35 в судебном заседании показала, что является знакомой ФИО2. В конце лета узнала от Татьяны, что она собралась продавать баню. В конце ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предложила ее за 360 000 руб., из них 350 000 руб. стоит сама баня и 10 000 руб. оборудование. Съездили, посмотрели, все устроило, было решено оставить вопрос о покупке до ДД.ММ.ГГГГ В июле Татьяна сообщила, что она нашла покупателя на дом и земельный участок и просила в ДД.ММ.ГГГГ баню с участка вывезти, пока оформляются документ на дом и на землю. В середине июля Татьяна позвонила и сказала, что покупатель на дом и землю покупает и баню. Документы на баню не видела. Баня стояла на участке, баня построена лет 13 назад.

Выслушав стороны, заслушав показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, в том числе материал проверки КУСП №, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положению статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании положений ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Материалами дела подтверждается, что ФИО2 на праве собственности принадлежали следующие объекты недвижимого имущества:

- жилой дом (жилое помещение): назначение жилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., 1-этажное, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>,

- земельный участок, кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь <данные изъяты> кв.м., находящийся по данному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым предметом договора являются указанные объекты недвижимого имущества (л.д. 11).

При этом договором предусмотрено, что Продавец обязуется передать Покупателю жилое помещение и земельный участок следующего описания: на участке расположен 1-этажный жилой дом, к дому сделана веранда, на участке расположена баня размером 4х5 м., а также имеется забор между соседним участком. Покупатель осмотрел Объект и претензий к его качеству не имеет. Продавец обязуется пересдать Объект в том состоянии, в котором он находится на день подписания Договора (п.п. 1.1., 1.2, 3.5).

Согласно п. 2.1. договора стоимость объекта составляет 1 250 000 руб., из которых стоимость жилого дома составляет 860 000 руб., стоимость земельного участка 390 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объекта:

- часть стоимости объекта в сумме 190 000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя в день подписания настоящего договора,

- часть стоимости объекта в сумме 1 060 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставлены ФИО1 в соответствии с Кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ПАО Сбербанк России;

- передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка в регистрирующем органе,

- расчеты по Договору производятся с использованием индивидуального сейфа Банка (п.п. 2.2., 2.3).

Переход права собственности на предметы недвижимого имущества, указанные в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, произведен в органах государственной регистрации (л.д. 13-16).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Заемщик) и ПАО «Сбербанк России» (Кредитор) заключен кредитный договор №, согласно которому Кредитор предоставляет Заемщику кредит в размере 1 060 000 руб., цель использования которого: приобретение объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> (л.д. 17).

Свои исковые требования ФИО1 обосновывает тем, что при обсуждении с ФИО2 условий продажи земельного участка и жилого дома стороны договорились о стоимости всех предметов сделку в размере 700 000 руб., в предмет договора купли-продажи должна была войти и баня, как принадлежность к жилому дому.

При подготовке кредитного договора Сбербанком была проведена оценка предмета предстоящей сделки: жилого дома и земельного участка, стоимость которых определена соответственно в 860 000 руб. и 390 000 руб.

ФИО1 с целью получения кредита, на выгодных для себя условиях, согласился с указанной оценкой предмета сделки. При этом договорился с ФИО2 о том, что фактически условия договора купли-продажи о передаче ФИО2 личных денежных средств в размере 190 000 руб. Камендантов выполнять не будет, по договору купли-продажи ФИО2 из предоставляемых банком кредитных средств фактически получить 695 000 руб. (700 000 руб. – 5000 руб. уплаченного ФИО6 ранее аванса), а 365 000 руб. должна будет передать ФИО6, о чем ФИО6 с ФИО2 получена обязательство-расписка от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ, получив из банковской ячейки денежные средства в сумме 1 060 000 руб., ФИО2 вернула ФИО6 только 165 000 руб.

Ссылаясь на данные обстоятельства, ФИО6 просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ притворной в части стоимости предметов договора (жилого дома и земельного участка), установить стоимость предметов договора купли-продажи жилого дома – 500 000 руб., а земельного участка – 200 000 руб., а также просит взыскать в качестве неосновательного обогащения с ФИО2 200 000 руб.

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ФИО1

Доводы ФИО1 о том, что между сторонами договора купли-продажи стоимость предмета договора: жилого дома, земельного участка с имеющимися на нем постройками, в т.ч. и баней 4х5 м., была согласована в размере 700 000 руб., оспаривается ответчиком ФИО2, опровергается собранными по делу доказательствами.

Доводы ФИО1 и его представителя о том, что расположенная на земельном участке ФИО2 баня размером 4х5 м. на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ входила в состав объекта недвижимого имущества - жилого дома (жилое помещение): назначение жилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., 1-этажное, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, допустимыми доказательствами не подтверждены.

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 9 действующего Постановления Пленума Верховного Суда СССР N 4 от 31.07.1981 (в ред. 30.11.1990) "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" различные хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.д.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 1 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, объекту недвижимости присваивается кадастровый номер. Единым объектом зарегистрированного права является жилой дом с постройками, тогда как в случае признания права собственности на жилую пристройку право на нее как на объект недвижимого имущества подлежало бы регистрации в Едином государственном реестре прав с присвоением отдельного кадастрового номера, что недопустимо.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В материалы дела не представлено какой-либо технической документации на объект недвижимого имущества - жилой дом (жилое помещение): назначение жилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., 1-этажное, кадастровый номер №, из которой бы можно сделать вывод, что расположенная на земельном участке ФИО2 баня входила в состав данного объекта недвижимости – жилого помещения (жилого дома) и не могла быть предметом для заключения отдельной сделки.

Согласно позиции ФИО2, имея желание продать земельный участок, находящиеся на нем жилой дом (жилое помещение) и баню, ФИО2 неоднократно размещала на различных сайтах сети Интернет объявления о продаже данных объектов. При этом объявления были о продаже бани отдельно от земельного участка и жилого помещения, на разбор, а также объявления о продаже бани вместе с земельным участком и жилым домом, при этом стоимость данных объектов учитывалась с учетом стоимости бани в размере не менее 350 000 руб.

Первоначально ФИО1 не имел желания приобретать баню, в связи с чем стоимость земельного участка и жилого помещения (жилого дома) на нем была определена между сторонами в размере 700 000 руб.; при этом ФИО2 согласилась вернуть ФИО1 из предназначенных для ФИО2 кредитных денежных средств в размере 1060000 руб. сумму 365 000 руб., о чем и написала расписку-обязательство.

После написания данной расписки-обязательства, ФИО1 предложил внести изменения в первоначальный договор купли-продажи - в предмет договора купли-продажи включить и баню, на что ФИО2 согласилась, полагая, что между сторонами согласована уточненная стоимость предмета договора - земельного участка, жилого дома и бани в размере 1 060 000 руб.

После получения по договору купли-продажи денежной суммы 1 060 000 руб., ФИО2 в связи с возникшим конфликтом с ФИО1 была вынуждена отдать 165 000 руб., которые просит взыскать с покупателя в качестве недоплаченной стоимости за товар по сделке.

Указанные доводы ФИО2, по мнению суда, являются обоснованными, подтверждаются совокупностью собранных по делу доказательств.

Так, в материалы дела представлены сведения с Интернет-сайтов <данные изъяты>, которые подтверждают факты размещения ФИО2 до сделки с ФИО1 объявлений о продаже жилого дома и земельного участка за 699 000 руб., о продаже бани за 350 000 руб., за 450 000 руб., за 500 000 руб., о продаже земельного участка с жилым домом и баней за 999 000 руб., за 1200000 руб., за 1 050 000 руб., за 1 100 000 руб., за 1 500 000 руб. (л.д. 48-52, 182-208).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор задатка, согласно которому предметом договора является жилое помещение и земельный участок. Стоимость объекта недвижимости составляет 699 000 руб. (п.2.1).

Стоимость объекта недвижимости указанная в п. 2.1 настоящего Договора не может быть изменена в период действия данного Договора в одностороннем порядке и подлежит изменению только по взаимному соглашению Сторон в письменной форме (п.2.2) (л.д. 20).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 составила расписку о получении от ФИО1 суммы в размере 5000 руб. в счет оплаты по договору задатка (л.д. 21).

Доводы ФИО2 о том, что имелся первоначальный проект договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1, в котором в качестве предмета договора указывалось жилое помещение и земельный участок, без включения в п. 3.5 договора в качестве предмета сделки бани, подтверждается копией представленного ФИО2 проекта договора (л.д. 52-54), фактически не оспаривает ФИО1, допрошенными по делу свидетелями.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подписано обязательство-расписка, согласно которого ФИО2 обязуется передать ФИО1 денежную сумму 365 000 руб., что составляет разницу между договором купли-продажи и фактической стоимостью (700 000 руб.) в день передачи кредитных средств за жилое помещение и земельный участок (л.д. 22).

Факт написания данного обязательства-расписки до подписания уточненного проекта договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривается сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 написана расписка о получении от ФИО1 в счет оплаты по договору купли-продажи (1-й взнос) 190 000 руб. за жилое помещение и земельный участок (л.д. 23).

ФИО1 в судебном заседании не оспаривал тот факт, что указанной суммы ФИО2 не передавал (л.д. 60-61).

Как следует из пояснений сторон все документы по сделке между сторонами (2 проекта договора купли-продажи, договор задатка, расписки от имени ФИО2) подготавливались стороной покупателя ФИО1, который обратился для оказания услуг по сопровождению сделки к знакомым риелторам.

Согласно текста договора задатка, расписок ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве предмета договора купли-продажи баня не указана.

До заключения кредитного договора с ПАО «Сбербанк России» по инициативе заемщика ФИО1 подготовлен отчет об оценке № ООО «Консалтинговая фирма «Аудит-регион» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого определена стоимость принадлежащего ФИО2 земельного участка и жилого помещения на общую сумму 1 250 000 руб., из которых стоимость жилого дома составляет 860 000 руб., стоимость земельного участка 390 000 руб. (л.д. 104).

Согласно данного отчета, при определении стоимости объектов оценки: в жилом доме учтено наличие светелки, при описании земельного участка учтено наличие ограждения, электрификация. Находящаяся на земельном участке баня в составе объектов оценки не описана, не оценена.

После получения ДД.ММ.ГГГГ в помещении ПАО Сбербанк России денежной суммы 1 060 000 руб. ФИО2 составила об этом собственноручную расписку (л.д.24), из этой суммы по требованию ФИО1 передала последнему 165 000 руб. (л.д. 63).

К показаниям свидетелей со стороны ФИО1 (ФИО37, ФИО38, ФИО39), со стороны ФИО2 (ФИО40, ФИО41) суд относится критически, в связи с тем, что ФИО42 является супругой истца, ФИО43, ФИО44 участвовали в оформлении сделки на стороне истца, ФИО45. является сожителем ответчика ФИО2, а ФИО41 – ее знакомой. При таком положении суд оценивает показания данных свидетелей с учетом подтверждения показаний свидетелей иными собранными по делу доказательствами.

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи (в окончательная форма), согласно которому ФИО2 переданы ФИО1 принадлежащее ей жилое помещение (жилой дом), земельный участок и находящаяся на участке баня. ФИО2 не оспаривает то факт, что стоимость объектов продажи определена между сторонами в размере 1 060 000 руб., а не 1 250 000 руб., как фактически указано в договоре.

Данная стоимость согласована сторонами, соответствует рыночной стоимости продаваемых объектов.

Существенные условия договора в нем изложены, форма договора соблюдена.

При подписании договора стороны имели взаимное волеизъявление на заключение именно сделки купли-продажи, в отношении конкретных объектов (имущества), согласовав его стоимость, порядок оплаты.

Договор исполнен со стороны продавца, предмет договора передан, право собственности на жилое помещение (жилой дом) и земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке за ФИО1

Покупателем товар по сделке оплачен частично, с учетом изложенных выше обстоятельств, задолженность ФИО1 по договору купли-продажи перед ФИО2 составляет 160 000 руб.

При этом обязательство-расписка ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ об обязании возвратить ФИО1 денежную сумму 365000 руб. из стоимости предмета договора купли-продажи, правового значения не имеет, судом не принимается.

При таком положении оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части притворным, установления стоимости предмета сделки, взыскании неосновательного обогащения с ФИО2 у суда не имеется.

Встречный иск ФИО2 о взыскании с ФИО1 задолженности по договору купли-продажи в размере 160 000 руб. подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – оставить без удовлетворения.

Удовлетворить встречный иск ФИО2.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 160 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья А.В. Голованов