Апелляционное определение № 33-3180/2025 от 1 декабря 2025 г.

Судья Петров А.А. УИД 65RS0017-01-2025-000904-49

Докладчик Стародубцева М.А. Дело №33-3180/2025 (№2-777/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 декабря 2025 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Стародубцевой М.А.,

судей Качура И.О., Осколковой А.Н.,

при помощнике судьи Дубовенко Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ф.И.О.1 к Ф.И.О.2 о признании добросовестным приобретателем права собственности на долю в жилом помещении, признании права собственности, по апелляционной жалобе истца Ф.И.О.1 на решение Холмского городского суда Сахалинской области от 27 августа 2025 года.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Стародубцевой М.А., пояснения истца Ф.И.О.1, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 обратился в суд с исковым заявлением к Ф.И.О.2 о признании добросовестным приобретателем права собственности на долю в жилом помещении, признании права собственности.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Ф.И.О.3, Ф.И.О.2, Ф.И.О.4 и Ф.И.О.5 заключен договор купли-продажи жилого помещения – <адрес>. Однако ДД.ММ.ГГГГ межмуниципальным отделом по Холмскому и Невельскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области государственная регистрация права приостановлена, ввиду наличия актуальной записи о запрете на совершение регистрационных действий ОСП по Невельскому району УФССП по Сахалинской области. Отметил, что при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и передаче ответчику денежных средств действовал добросовестно и осмотрительно, какие-либо сведения о запрете на совершение регистрационных действий с данным объектом отсутствовали. ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.1 и Ф.И.О.3, Ф.И.О.4, Ф.И.О.5 заключен договор купли-продажи ? доли вышеуказанной квартиры. В этой связи, истец Ф.И.О.1 просил суд признать его добросовестным приобретателем ? доли <адрес>, с кадастровым номером № признать за ним право собственности на ? доли указанной квартиры.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено государственное казенное учреждение здравоохранения «Сахалинский областной специализированный дом ребенка» (далее – ГКУЗ «Сахоблспецдом ребенка»).

Решением Холмского городского суда Сахалинской области от 27 августа 2025 года в удовлетворении исковых требованиях Ф.И.О.1 отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на доводы, аналогичные доводам, изложенным в заявлении. Просит учесть, что он действовал добросовестно и осмотрительно, ответчик отрицала факт наличия каких-либо исполнительных производств. Отмечает также, что сопровождением сделки занимался риелтор, которому истец оплатил денежные средства за оказанные услуги.

Письменных возражений относительно апелляционной жалобы не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Ф.И.О.1 настаивает на доводах апелляционной жалобы.

Ответчик Ф.И.О.2, третьи лица Ф.И.О.3, Ф.И.О.4, Ф.И.О.5, представители третьих лиц ОСП по Невельскому району УФССП по Сахалинской области, межмуниципального отдела по Холмскому и Невельскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области, ГКУЗ «Сахоблспецдом ребенка» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, в этой связи на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения истца Ф.И.О.1, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого судом решения.

Из установленных судом обстоятельств дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.3, Ф.И.О.2, Ф.И.О.5 и Ф.И.О.4 (продавцы) и Ф.И.О.1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавцы обязались передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора объект недвижимости – <адрес>, общей площадью 44,8 кв.м.

Согласно пункту 3 договора, цена квартиры составила 2 600 000 рублей, и оплачена покупателем продавцам в день подписания договора, что подтверждается распиской последних от ДД.ММ.ГГГГ.

В этот же день Ф.И.О.1 обратился в межмуниципальный отдел по Холмскому и Невельскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области с заявлением о государственной регистрации перехода права на указанный объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ межмуниципальным отделом по Холмскому и Невельскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области в адрес истца направлено уведомление № о приостановлении государственной регистрации прав в отношении квартиры с кадастровым номером № в связи с содержанием в Реестре актуальной записи о запрете Управлению совершать любые регистрационные действия с данным объектом.

ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.1 и Ф.И.О.3, Ф.И.О.4, Ф.И.О.5 заключен договор купли-продажи ? доли вышеуказанной квартиры.

Переход права собственности на ? доли в праве на спорный объект недвижимости к Ф.И.О.1 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Сахалинской области ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №

Ответчик Ф.И.О.2 является собственником ? доли в праве собственности на указанное жилое помещение с ДД.ММ.ГГГГ.

Из этой же выписки усматривается, что в Единый государственный реестр внесены записи о запрете совершения регистрационных действий в отношении ? доли Ф.И.О.2 в указанной квартире: -ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП; -ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП.

Согласно сведениям ОСП по Невельскому району УФССП России по Сахалинской области на исполнении находится исполнительное производство №-ИП в отношении Ф.И.О.2, возбужденное ДД.ММ.ГГГГ на основании судебного приказа мирового судьи судебного участка № <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании алиментов на содержание несовершеннолетнего ребенка в размере ? всех видов дохода и заработка ежемесячно до его совершеннолетия, в пользу взыскателя ГКУЗ «Сахоблспецдом ребенка».

Постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП по Невельскому району УФССП России по Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении ? доли квартиры Ф.И.О.2 по адресу: <адрес>, в связи с наличием задолженности по алиментам.

Согласно постановлению о расчете задолженности по алиментам заместителя начальника отделения – заместителя старшего судебного пристава ОСП по Невельскому району УФССП России по Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ, должнику Ф.И.О.2 определена задолженность по алиментам на указанную дату в размере 1 275 400,15 рублей.

Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 131, 223, 302, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и установив, что на момент заключения сделки купли-продажи спорного объекта недвижимости были наложены запреты на совершение регистрационных действий, при том, что сведения о наложенных судебным приставом-исполнителем запретов на регистрационные действия в отношении приобретаемого объекта недвижимости внесены в Реестр задолго до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, пришел к выводу, что действуя добросовестно и осмотрительно, в момент заключения договора, истец должен был убедиться, что приобретаемая недвижимость свободна от арестов и запретов; субъективные причины, по которым лицо не совершило действия в целях получения сведений, которые объективно доступны, основанием для вывода о том, что приобретатель является добросовестным, не являются.

Доказательств того, что при заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения истец принял все меры для выяснения правомочий ответчика Ф.И.О.2 на отчуждение имущества, суду не представлено.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным фактическим обстоятельствам по делу, представленным доказательствам и требованиям закона.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В пункте 1 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 указанного Кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из разъяснений в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

В абзаце втором пункта 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П указано, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и, если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Следовательно, при определении добросовестности приобретателя, необходимо учитывать осведомленность приобретателя недвижимого имущества о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения, была ли проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки. При этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно или должно было быть известно.

Как уже отмечалось ранее, на исполнении ОСП по Невельскому району УФССП России по Сахалинской области в отношении должника Ф.И.О.2 находится исполнительное производство №-ИП о взыскании алиментов на содержание несовершеннолетнего ребенка в размере ? всех видов дохода и заработка ежемесячно до его совершеннолетия в пользу взыскателя ГКУЗ «Сахоблспецдом ребенка», возбужденное ДД.ММ.ГГГГ на основании судебного приказа мирового судьи судебного участка № <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку должником требования исполнительного документа не исполняются, постановлениями судебного пристав-исполнителя ОСП по Невельскому району УФССП России по Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ по указанному исполнительному производству объявлен запрет на совершение регистрационных действий и действий по исключению из Единого государственного реестра прав, регистрации ограничений и обременений в отношении принадлежащего Ф.И.О.2 недвижимого имущества, в том числе на ? доли в праве на ныне спорное жилое помещение.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) в отношении доли ответчика в праве на жилое помещение – <адрес>, совершены исполнительные действия в виде запрета совершения регистрационных действий в связи с наличием неисполненных продавцом требований исполнительного документа. Сведения о запрете совершения регистрационных действий внесены в установленном порядке в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, и доступны для ознакомления.

Частью 1 статьи 62 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования.

Таким образом, сведения об объектах недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе об ограничениях и обременениях в отношении них, являются общедоступными. Перед подписанием договора купли-продажи спорного недвижимого имущества Ф.И.О.1 очевидно имел возможность проверить сведения в отношении этого имущества.

При этом в суде первой инстанции истец указывал, что при подписании договора и передаче денежных средств какие-либо сведения о запрете на совершение регистрационных действий отсутствовали, продавцом Ф.И.О.2 было сообщено лишь о наличии задолженности по коммунальным платежам, покупку недвижимого имущества он осуществлял через риелтора.

Учитывая присущее исковому виду судопроизводства начало диспозитивности, эффективность правосудия обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (часть 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

В случае процессуального бездействия стороны в части представления в обоснование своих возражений доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, такая сторона самостоятельно несет неблагоприятные последствия своего пассивного поведения.

Таким образом, конституционный принцип состязательности конкретизируется частью первой статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающей, по общему правилу, бремя доказывания обстоятельств, лежащих в основаниях требований или возражений стороны, на саму эту сторону.

Вопреки положениям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо доказательств невозможности проверки сведений на сайте Росреестра ДД.ММ.ГГГГ по техническим причинам стороной истца не представлено. Указание в апелляционной жалобе на то, что истец был введен в заблуждение риелтором, нельзя учесть, та как это утверждение не подтверждено доказательствами.

При таком положении дела, при должной степени внимательности и осмотрительности, являясь заинтересованным в приобретении в собственность свободного от прав третьих лиц недвижимого имущества, Ф.И.О.1 должен был и мог предпринять меры к получению сведений о наличии зарегистрированных ограничений в отношении недвижимого имущества.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества имелись зарегистрированные обременения в виде запрещения регистрации, о чем покупателю должно было быть известно при принятии достаточных мер для проверки сведений о приобретаемом объекте недвижимости, в силу вышеприведенных положений, он не может быть признан добросовестным приобретателем.

То обстоятельство, что договор купли-продажи никем не оспаривается, что истец владеет имуществом, оплачивает коммунальные платежи, не свидетельствует о возможности признания его добросовестным приобретателем при изложенных выше обстоятельствах.

Поскольку ответчик является законным владельцем ? доли в праве собственности на спорное жилое помещение, запрет регистрационных действий принят судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства в отношении должника Ф.И.О.2, Ф.И.О.1 добросовестным приобретателем не признан, его исковое требование о признании за ним права собственности на ? доли указанной квартиры удовлетворению не подлежало.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 327.1, частью 1 статьи 328 и статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Холмского городского суда Сахалинской области от 27 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Ф.И.О.1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 12 декабря 2025 года.

Председательствующий М.А. Стародубцева

Судьи И.О. Качура

А.Н. Осколкова