Апелляционное определение № 33-28613/2025 33-4666/2026 от 20 апреля 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. <...>

Судья: Зубанов К.В.

УИД: <...>


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Коваленко Н.В.

судей

ФИО1, ФИО2

при помощнике судьи

<...>

рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> апелляционную жалобу ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... по иску <...> к ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

Заслушав доклад судьи Коваленко Н.В., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

<...> обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «ЛСР Недвижимость-Северо-Запад» с учетом уточнений о взыскании стоимости устранения недостатков в квартире в размере 336030,67 руб., неустойки за период с <дата> по <дата> в размере 54 504,17 руб., неустойки, исчисляемой в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, в день от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, начиная со следующего дня после окончания действия Постановления Правительства РФ от <дата> №... по день фактического исполнения обязательства о выплате стоимости устранения выявленных недостатков, компенсации морального вреда в размере 50000 руб., штрафа в размере 5 % в соответствии с ч.3 ст.10 ФЗ-214, почтовых расходов в размере 945 руб., расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 42245 руб., расходов по на оформление нотариальной доверенности в размере 2000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что <дата> между ООО «ЛСР Недвижимость-Северо-Запад» (застройщик) и <...> (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №..., расположенного по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес> лит.А, согласно условиям которого застройщик обязуется, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке, указанном п. 1.2 договора, объект строительства и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства квартиру, а участник обязуются оплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок квартиру по акту приема-передачи. <дата> между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства – квартиры по адресу: <адрес>. В процессе эксплуатации квартиры истцом были обнаружены недостатки, указанные в заключении специалиста №...-С от <дата>, стоимостью устранения в размере 761640.18 руб.

<дата> в адрес ответчика истцом была направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, которая получена <дата>, однако, в досудебном порядке требования в претензии удовлетворены не были.

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования <...> удовлетворены частично.

С ООО «ЛСР Недвижимость-Северо-Запад» в пользу <...> взысканы денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 336030,67 руб., неустойка в размере 20497,87 руб., компенсация морального вреда в размере 10000 руб., расходы на оплату суждения специалиста в размере 41947,78 руб., почтовые расходы 847,88 руб., в удовлетворении остальной части требований отказано.

ООО «ЛСР Недвижимость-Северо-Запад» в части взыскания денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков и неустойки предоставлена отсрочку исполнения до <дата>, в случае отмены Постановления Правительства РФ от <дата> №... в части моратория на уплату штрафных санкций, при неисполнении ООО «ЛСР Недвижимость-Северо-Запад» обязанности по оплате суммы долга в размере 336 030,67 руб., взыскана неустойка со следующего дня после отмены моратория на уплату штрафных санкций по 1/150 ставки в размере 7,5%, начисляемой на сумму долга до момента выплаты денежных средств в размере 336 030,67 руб.

С ООО «ЛСР Недвижимость-Северо-Запад» в доход бюджета Санкт-Петербурга взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 14413руб.

Не согласившись с указанным решением, ООО «ЛСР Недвижимость-Северо-Запад» подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить, указав, что у суда первой инстанции не имелось оснований в силу изменений законодательства о взыскании стоимости устранения недостатков превышающей три проценты от цены договора, а также в силу установленного моратория взыскания неустойки и штрафа.

Представитель ответчика ООО «ЛСР Недвижимость-Северо-Запад» в суд апелляционной инстанции не явился, извещен о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Истец <...> в суд апелляционной инстанции не явилась, извещена о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просила, об уважительных причинах неявки судебную коллегию не уведомила.

С учетом данных обстоятельств судебная коллегия в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, извещенных о рассмотрении дела.

Проверив в соответствии со ст.ст. 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Правоотношения между застройщиком и участником долевого строительства регулируются Федеральным законом от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от <дата> № 214-ФЗ).

Требования к качеству объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства, установлены положениями ч. 1 ст. 7 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ.

Исходя из положений ч. 2 ст. 7 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По смыслу приведенных правовых норм участник долевого строительства при нарушении его прав застройщиком в связи с передачей объекта долевого строительства ненадлежащего качества в связи с отступлениями от условий договора, его несоответствия требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям вправе избрать один из приведенных способов защиты нарушенного права.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <дата> между ООО «ЛСР Недвижимость-Северо-Запад» (застройщик) и <...> (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №..., расположенного по строительному адресу: №..., согласно условиям которого застройщик обязуется, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке, указанном п. 1.2 договора, объект строительства и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства квартиру, а участник обязуются оплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок квартиру по акту приема-передачи.

<дата> объект долевого строительства - квартира по адресу: <адрес> передан истцу по акут приема-передачи.

Судом установлено, что в процессе эксплуатации квартиры были обнаружены существенные недостатки, стоимость устранения которых в соответствии с заключением <...> №...-С от <дата> составила 761640.18 руб.

<дата> истцом в адрес ответчика в порядке досудебного урегулирования спора была направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, которая, о получена <дата>

В ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы в №....

Согласно заключению эксперта <...> №... от <дата> в квартире по адресу: <адрес> были выявлены недостатки, которые не являются следствием нарушения эксплуатации квартиры, а являются следствием строительно-монтажных дефектов, возникших в процессе строительно-монтажных работ, стоимость устранения недостатков составляет 336030,67 руб.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение судебной экспертизы, признав его допустимым доказательством, установив, что ответчик в нарушение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве передал участнику долевого строительства квартиру, которая имеет ряд недостатков, что подтверждается указанным экспертным заключением, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании стоимости устранения недостатков.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании стоимости устранения недостатков, судебная коллегия не может согласиться с размером взысканной судом суммы.

В силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (пункт 1). По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 данного кодекса (пункт 2).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от <дата> № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 10 Закона об участии в долевом строительстве дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Законом об участии в долевом строительстве.

Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве, вступили в силу с <дата>

В силу пункта 5 статьи 6 Закона № 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после <дата>

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Таким образом, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

По общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после <дата>, и потому в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты.

Исходя из изложенного суд первой инстанции, рассматривая спор по существу <дата>, должен был применить положения ч. 4 ст. 10 названного Закона, что фактически сделано не было.

В рассматриваемом случае цена договора составляет 4417608 руб., таким образом, общий размер стоимости строительных недостатков не может превышать 3% от данной суммы, то есть сумму 132528.24 руб.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость устранения недостатков в размере 132538.24 руб.

Требования о взыскании неустойки, в том числе на будущее, не подлежат удовлетворению ввиду ограничения ответственности застройщика, установленного ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ.

При данных обстоятельствах решение суда в части требований о взыскании стоимости устранения недостатков подлежит изменению, в части взыскании неустойки отмене с принятием нового решения об отказе в иске.

Для разрешения вопроса о предоставлении отсрочки исполнения решения ответчик вправе обратиться в суд первой инстанции с соответствующим заявлением.

В силу ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит изменению размер расходов государственной пошлины, подлежащих взысканию с ответчика до 7976 руб.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> изменить в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков, отменить в части взыскания неустойки.

Взыскать в пользу <...> с ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» стоимость устранения недостатков в размере 132538 рублей 24 копейки.

В удовлетворении исковых требований <...> к ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад»» о взыскании неустойки отказать.

Взыскать с ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» в бюджет Санкт-Петербурга расходы по уплате государственной пошлины в размере 7976 рублей.

В остальной части решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.04.2026