Решение № 3А-1/2026 3А-1/2026(3А-162/2025;)~М-144/2025 3А-162/2025 М-144/2025 от 18 января 2026 г. по делу № 3А-1/2026

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2025-000423-61

Дело № 3а-1/2026


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 января 2026 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области, заинтересованные лица: администрация ГО «Город Калининград», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Филиал ППК «Роскадастр» по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 28 августа 2025 года № ОРС-39/2025/000263 об отказе в установлении по состоянию на 02 июня 2025 года рыночной стоимости принадлежащей ему на праве собственности квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 578,4 кв. м, по адресу: <адрес>, в размере 37 500 000 руб. на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 29 июля 2025 года №Н.2025-06-19/1.

Сославшись на соответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, на незаконность решения бюджетного учреждения и нарушение прав административного истца как собственника объекта недвижимости на налогообложение в справедливом размере, ФИО1 просил суд установить по состоянию на 02 июня 2025 года кадастровую стоимость данной квартиры в размере 37 500 000 руб., указав, что утвержденная постановлением Правительства Калининградской области от 8.11.2023 №498-п кадастровая стоимость в размере 50 623 903,51 руб. необоснованно завышена.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО3, уточнив административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость квартиры с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 38 842 000 руб., определенном по результатам судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 просила отказать в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, в части требования об установлении кадастровой стоимости квартиры оставила его разрешение на усмотрение суда.

В судебное заседание представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрации ГО «Город Калининград», ППК «Роскадастр» не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайство об отложении рассмотрения дела не заявили.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 с 06 мая 2025 года является собственником квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 578,4 кв. м, по адресу: <адрес>т.1 л.д. 35-36).

Кадастровая стоимость квартиры утверждена по состоянию на 01 января 2023 года постановлением Правительства Калининградской области от 08.11.2023 №498-П в размере 50 623 903,51 руб., сведения о ней внесены в ЕГРН 18 декабря 2023 года и применяются с 01 января 2024 года (т.1 л.д. 12).

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в ред. на день возникновения спорных правоотношений) кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 (в ред. на день возникновения спорных правоотношений).

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости (в ред. на день возникновения спорных правоотношений).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1) (в ред. на день возникновения спорных правоотношений).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (в ред. на день возникновения спорных правоотношений).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

31 июля 2025 года ФИО1 обратился в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 37 500 000 руб. на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 29 июля 2025 года № Н.2025-06-19/1.

Оспариваемым решением бюджетного учреждения от 28 августа 2025 года № ОРС-39/2025/000263 в удовлетворении заявления ФИО1 отказано по причине несоответствия представленного отчета от 29 июля 2025 года № Н.2025-06-19/1 требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1 13-14).

Как следует из решения от 28 августа 2025 года № ОРС-39/2025/000263, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Не выполнены требования Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В разделе 6.5 Определение стоимости сравнительным подходом оценщиком приведена таблица с обоснованием отбора аналогов. Для аналогов №№ 1-4 указано, что большая часть характеристик объекта соответствует объекту оценки; для аналогов №№ 5-10 указано, что характеристики не соответствуют характеристикам объекта оценки, при этом никаких правил отбора и сравнительного анализа характеристик объекта оценки и аналогов оценщик не привел. При площади объекта оценки 578,4 кв.м оценщик применяет в расчетах аналоги №№ 1-4 площадью 270; 229,3; 224; 213 кв.м и не применяет аналоги №№ 5 и 6 площадью 500 и 315 кв.м.

В отчете приведена выборка, состоящая из 10 предложений о продаже квартир площадью 69,8 – 500 кв.м, расположенных в различных локациях Ленинградского района города Калининграда, проигнорирован тот факт, что на момент оценки в доме, в котором расположен объект оценки, имелись действующие объявления о продаже квартир площадью от 60 до 120 кв.м со средней стоимостью 211 000 руб./кв.м.

Как следует из оспариваемого решения, бюджетное учреждение считает вышеуказанные нарушения приводящими к искажению рыночной стоимости объекта оценки, вводящими в заблуждение пользователей отчёта об оценке и допускающими неоднозначное толкование полученных результатов.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (в ред. на день возникновения спорных правоотношений).

В силу части 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Установленная и внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта, являющаяся в силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц, затрагивает права ФИО1 как плательщика данного налога.

Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения от 28 августа 2025 года подано ФИО1 15 октября 2025 года, то есть в пределах установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячного срока, исчисляемого со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением данного решения.

Определением Калининградского областного суда от 23 октября 2025 года по делу назначена судебная экспертиза отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 29 июля 2025 года № Н.2025-06-19/1, производство экспертизы поручено эксперту ИП ФИО5

По результатам исследования в судебном заседании экспертизы, выполненной ИП ФИО5, представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 заявила ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы, производство которой просила поручить эксперту ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6

В связи с противоречиями в выводах эксперта ФИО5, которые невозможно устранить путем поручения ей производства дополнительной судебной экспертизы, определением Калининградского областного суда от 24 ноября 2025 года по делу назначена повторная судебная экспертиза отчета об оценке от 29 июля 2025 года № Н.2025-06-19/1, производство экспертизы поручено эксперту ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6, отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 29 июля 2025 года №Н.2025-06-19/1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; по состоянию на 02 июня 2025 года рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером <данные изъяты> определена экспертом в размере 38 842 000 руб.

Экспертом сделан вывод о несоответствии отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта VII ФСО №7, подпункта 3 пункта 2 ФСО VI

Таким образом, в экспертном заключении приведены те же недостатки отчета и выявлены те же нарушения законодательства об оценочной деятельности, что и в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Оценив заключение эксперта ФИО6 и сопоставив его содержание с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела, суд пришел к выводу о том, что экспертное исследование выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, составленное по его результатам заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования административного истца о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 28 августа 2025 года № ОРС-39/2025/000263.

Не подлежат удовлетворению и административные исковые требования, заявленные к Правительству Калининградской области, так как данный административный ответчик оспариваемое решение об отказе в установлении рыночной стоимости объекта не принимал.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Объективные основания полагать искаженной определенную экспертом величину рыночной стоимости квартиры с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 38 842 000 руб. отсутствуют, в связи с чем подлежат удовлетворению уточненные требования административного истца.

Достоверность определенной экспертом рыночной стоимости объекта исследования обеспечивается законностью действий и профессиональной состоятельностью эксперта.

Эксперт ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России ФИО6 имеет экспертную специальность 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», её квалификация позволяет ответить на поставленные судом вопросы.

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО6 методологии проведения оценки жилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ указанию в резолютивной части решения подлежит дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, - 31 июля 2025 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области о признании незаконным решения от 28 августа 2025 года № ОРС-39/2025/000263 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 02 июня 2025 года рыночную стоимость квартиры с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 38 842 000 руб.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 31 июля 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.В. Шкуратова

Мотивированное решение составлено 19 января 2026 года.