Решение № 2-9296/2018 2-9296/2018~М-8210/2018 М-8210/2018 от 12 ноября 2018 г. по делу № 2-9296/2018

Дело № 2-9296/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2018 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи А.А. Ахметгараева

при секретаре судебного заседания Е.Н. Яркиной

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» (далее – ответчик, ООО «ЖК «Молодежный») о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, в обосновании своих требований указав, что 1 апреля 2014 года между обществом с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» (далее – ООО «Фон-Ривьера»), действующего на основании агентского договора от 26 января 2011 года от имени ООО «ЖК «Молодежный» за его счет и в его интересах, являющегося застройщиком жилого 16-18-20 этажного кирпично-монолитного жилого дома по <адрес изъят>), и обществом с ограниченной ответственностью «Трансинвестстрой» (далее – ООО «Трансинвестстрой») заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят>. Согласно условиям договора ответчик взял на себя обязательство передать в собственность ООО «Трансинвестстрой» в срок до 1 июля 2016 года жилое помещение по <адрес изъят> (5 дом), трехкомнатную <адрес изъят> на 3 этаже, общей площадью 81,27 кв.м., жилой площадью 38,38 кв.м., а истец обязался за указанную квартиру оплатить стоимость согласно пункту 2.2.1 договора в размере 3 653 818 рублей. ООО «Трансинвестстрой» принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнило в полном объеме. Однако обязанность ответчика по передаче объекта строительства не исполнено. 30 июня 2016 года ООО «Трансинвестстрой» на основании договора уступки права требования <номер изъят> переуступило истцу право на получение в собственность спорного жилого помещения. До настоящего времени жилое помещение не передано, указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском, в котором истец просит заключенный предварительный договор признать договором долевого участия в строительстве.

Представитель истца ФИО2 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть в его отсутствие, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, просил рассмотреть в его отсутствие.

В соответствии с частью 3 статьи 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв в судебном заседании 12 ноября 2018 года был объявлен перерыв до 13 ноября 2018 года до 11 часов 30 минут.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из материалов дела усматривается, что 1 апреля 2014 года между ООО «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от 26 января 2011 года от имени ООО «ЖК «Молодежный» за его счет и в его интересах, являющегося застройщиком жилого 16-18-20 этажного кирпично-монолитного жилого дома по <адрес изъят>) и ООО «Трансинвестстрой» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят>.

Согласно условиям договора ответчик взял на себя обязательство передать в собственность ООО «Трансинвестстрой» в срок до 1 июля 2016 года трехкомнатную <адрес изъят> на 3 этаже, общей площадью 81,27 кв.м., жилой площадью 38,38 кв.м., и заключить основной договор купли-продажи жилого помещения по <адрес изъят> (5 дом).

Цена за указанное жилое помещение определена сторонами в размере 3 653 818 рублей и подлежит уплате в срок до 30 июня 2014 года (пункт 2.2.1, 2.3.1).

ООО «Трансинвестстрой» принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнило в полном объеме.

Договором уступки права требования (цессии) <номер изъят> от 30 июня 2016 года ООО «Трансинвестстрой» (цедент) уступил, а ФИО1 (цессионарий) принял на себя право требования передачи указанного объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Таким образом, к ФИО1 перешли все права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.

Пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

ООО «ЖК «Молодежный» является застройщиком и осуществляет строительство указанного многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости, в редакции дополнительного соглашения, последними были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанных договоров следует, что ООО «ЖК «Молодежный» обязалось передать объект недвижимости истцу, а последний оплатить его стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органами технической инвентаризации.

ФИО1 полностью исполнил обязательства, оплатив стоимость спорного помещения, по предварительному договору купли-продажи, данное обстоятельство ответчиком не оспорено.

Вместе с тем в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей истцу в собственность объекта недвижимости.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи помещения от 1 апреля 2014 <номер изъят> и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемыми Федеральным законом № 214ФЗ, ООО «ЖК «Молодежный» обязалось построить многоквартирный 16-18-20 этажный кирпично-монолитный жилой дом по <адрес изъят> и продать трехкомнатную <адрес изъят> данном доме общей площадью 81,27 кв.м. ФИО1 в срок не позднее 1 июля 2016 года, более того, в силу условий предварительного договора оплата жилого помещения должна была быть произведена задолго до подписания основного договора, в связи с чем требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости договором долевого участия, подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от <номер изъят>, в отношении трехкомнатной <адрес изъят>, общей площадью по проекту 81,27 кв.м. на 3 этаже в секции 3 жилого комплекса, расположенного по адресу <адрес изъят> спуск, от 1 апреля 2014 года, заключенный между истцом ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от 26 января 2011 года, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд.

Судья А.А. Ахметгараев

Мотивированное решение изготовлено 14 ноября 2018 года, судья