Решение № 3А-2210/2024 3А-75/2025 3А-75/2025(3А-2210/2024;)~М-1506/2024 М-1506/2024 от 4 марта 2025 г. по делу № 3А-2210/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 марта 2025 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Синевой Д.Т.,

при секретаре судебного заседания Лязиной А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-75/2025 (№ 3а-2210/2024) по административному исковому АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

02.09.2024 АО «Тандер» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований указано, что АО «Тандер» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 5 230.3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>Б; нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 3 811.7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое здание с кадастровым номером № площадью 2 186 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 591 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 104 739 934,57 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 87 715 902,2 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 51 641 456,2 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 33 336 353,79 руб.

Согласно отчету об оценке № К-24-1-12 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному оценщиком ФИО3 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 77 653 000,00 руб. Согласно отчету об оценке № К-24-1-14 от ДД.ММ.ГГГГ выполненному оценщиком ФИО3 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 58 949 000,00 руб. Согласно отчету об оценке № К-24-1-23 от ДД.ММ.ГГГГ выполненному оценщиком ФИО3 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 36 321 000,00 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 15 709 000,00 руб.

АО «Тандер» ссылаясь на то, что кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как налогоплательщика, просит суд, с учетом уточнений просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, площадью 5 230.3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>Б, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере: 77 653 000,00 руб.; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 3 811.7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере: 58 949 000,00 руб.; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2 186 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере: 35 880 928 руб.; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 591 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере: 25 551 725 руб.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на интернет-сайте суда.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель АО «Тандер» просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В дополнительных пояснениях ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость спорных объектов, определенная в заключении эксперта, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемые объекты.

Учитывая требования статей 96, 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ), пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Установлено, что АО «Тандер» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 5 230.3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>Б;

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 3 811.7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 2 186 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 591 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 104 739 934,57 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 87 715 902,2 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 51 641 456,2 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 33 336 353,79 руб., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Административный истец, будучи собственником спорных объектов, является плательщиком налога на имущество юридических лиц. Налоговой базой для исчисления налога на имущество юридических лиц является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 02.09.2024 обратился с настоящим административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости равной рыночной их стоимости является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении каждого объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец в обоснование требований представил:

- отчет об оценке № К-24-1-12 от ДД.ММ.ГГГГ выполненный оценщиком ФИО3 согласно которого, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 77 653 000,00 руб.;

- отчет об оценке № К-24-1-14 от ДД.ММ.ГГГГ выполненный оценщиком ФИО3 согласно которого, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 58 949 000,00 руб.;

-отчет об оценке № К-24-1-23 от ДД.ММ.ГГГГ выполненный оценщиком ФИО3 согласно которого рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 36 321 000,00 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 15 709 000,00 руб.

ГБУ СО ЦКО не согласилось с отчетом об оценке № К-24-1-23 от ДД.ММ.ГГГГ и ходатайствовало о назначении судебной экспертизы в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами №

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Логика» № в отчете об оценке №К-24-1-23 от ДД.ММ.ГГГГ оценщиком ФИО3 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости:

- нарушен п. 22 Федерального стандарта оценки « Оценка недвижимости ФСО № 7»: п. 22. «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным»;

- нарушен п. 4 Федерального стандарта оценки « Подходы и методы оценки ФСО№5»: п.4. «сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами(аналогами)»;

- нарушен п. 10 Федерального стандарта оценки « Подходы и методы оценки ФСО№5»: п. 10. «в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок»;

- нарушен п. 5 Федерального стандарта оценки « Оценка недвижимости ФСО № 7»: п. 5 «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра».

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером № площадью 591,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: 25 551 725,00 руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером № площадью 2 186,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2023составляет: 35 880 928,00 руб.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд учитывает, что в заключение эксперта ООО «Логика» № определенная итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объектов недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключение приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, с возможностью проверки их обоснованности.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности указанного экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, сторонами и заинтересованными лицами не представлено.

Возражений относительно выводов судебной экспертизы, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

Суд также полагает, что не имеется оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с результатами проведенной оценщиком ФИО3 №К-24-1-23 от ДД.ММ.ГГГГ поскольку заключение экспертизы ООО «Логика» № является наиболее полным и аргументированным, составленным в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Замечаний к отчетам об оценке № К-24-1-12 от 12.08.2024; № К-24-1-14 от 12.08.2024 не приведено.

В этой связи суд признает величину рыночной стоимости нежилых помещений, определенную в указанных отчетах, выполненных оценщиком ФИО1, достоверными величинами.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости является завышенной и нарушает права административного истца.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд 02.09.2024, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По заявлению экспертного учреждения ООО «Логика» о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы в размере 90 000 руб., суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с положением статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях (ч.1).

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

На депозит Самарского областного суда от ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» поступили денежные средства в размере 90 000 руб. (п/п от №), оплата за судебную экспертизу не производилась.

Суд полагает издержки ООО «Логика» за проведение судебной экспертизы подлежат возмещению за счет денежных средств, внесенных ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» на лицевой (депозитный) счет Самарского областного суда в размере 90 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 5 230.3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>Б, равной его рыночной стоимости, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 77 653 000 руб.

Установить кадастровую стоимость недвижимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 3 811.7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 58 949 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2 186 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 35 880 928 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 591 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 25 551 725 руб.

Дата подачи административного иска в суд 02.09.2024.

Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу ограниченной ответственностью «Логика» расходы за проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-75/2025 (№ 3а-2210/2024) в размере 90 000 рублей, поступившие от Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» по платежному поручению от 11.12.2024 №816.

Реквизиты для перечисления денежных средств: ИНН №

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 18.03.2025.

Судья Д.Т.Синева