Решение № 2-3361/2018 2-94/2019 2-94/2019(2-3361/2018;)~М-2281/2018 М-2281/2018 от 26 февраля 2019 г. по делу № 2-3361/2018

Дело №...


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 февраля 2019 года г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе судьи Поповой М.В. при секретаре Селютине И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Сбербанк России» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 2 304 584 руб. 99 коп. и обращении взыскании на предмет залога – жилой дом общей площадью 42,2 кв.м. с земельным участком площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу <адрес> установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 2 205 000 руб.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключен кредитный договор №..., по условиям которого ответчику предоставлен кредит в размере 2 082 000 руб. под 13,95 годовых на срок 240 месяцев на приобретение объекта недвижимости: индивидуальный жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу <адрес>

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору было предоставлено кредитору: залог объекта недвижимости (п. 10 кредитного договора).

Согласно п. 10 кредитного договора залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% процентов его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется передать, а покупатель ФИО1 обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора следующее имущество - жилой дом общей площадью 42,2 кв.м. с земельным участком площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу <адрес>

В соответствии с п. 12 кредитного договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20 процентов годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленного договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору.

Заемщиком были нарушены условия кредитного договора по внесению платежей в счет погашения кредита и выплаты процентов за его пользование, в связи с чем образовалась задолженность по кредитному договору.

Истцом было проведено досудебное урегулирование спора путем направления писем, телефонных переговоров и личных бесед. Но проведенная работа службами банка желаемого результата не дала.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору составляет 2 304 584 руб. 99 коп., в том числе просроченная ссудная задолженность – 2 047 113 руб. 09 коп., просроченные проценты – 212 129 руб. 15 коп., неустойка за просрочку основного долга – 974 руб. 13 коп., неустойка за просрочку процентов – 12 925 руб. 80 коп., неустойка за неисполнение условий договора - 31 442 руб. 82 коп.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковое заявление поддержала, дав пояснения аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении. Результаты судебной экспертизы не оспаривала.

Ответчик в судебном заседании размер задолженности по кредитному договору не оспаривал, полагал, что результаты судебной экспертизы не отражают действительную стоимость предмета залога.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании пояснила, что ответчик не оспаривает размер задолженности по кредиту, не согласен с иском в части определения начальной продажной цене заложенного имущества. Стоимость предмета залога по результатам судебной экспертизы занижена.

Выслушав пояснения представителя истца, ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (п. 1 ст. 809 ГК РФ).

Статья 811 ГК РФ предусматривает право кредитора при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключен кредитный договор №..., по условиям которого ответчику предоставлен кредит в размере 2 082 000 руб. под 13,95 годовых на срок 240 месяцев на приобретение объекта недвижимости: индивидуальный жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу <адрес>

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору было предоставлено кредитору: залог объекта недвижимости (п. 10 кредитного договора).

Согласно п. 10 кредитного договора залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% процентов его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с п. 12 кредитного договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20 процентов годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленного договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору.

Банк исполнил свои обязательства по предоставлению кредита.

В соответствии с условиями кредитного договора, платежи по погашению ссудной задолженности производятся по установленному графику погашения задолженности.

В нарушение условий кредитного договора ответчик допустил просрочки в погашении суммы основного долга и процентов за пользование денежными средствами, что повлекло возникновение просроченной задолженности.

В соответствии с условиями кредитного договора залогодержатель вправе в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить за счет предмета ипотеки удовлетворение своих требований в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, в том числе требований по возмещению судебных расходов.

Банком в адрес ответчика направлена претензия о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. Однако до настоящего времени задолженность по кредиту не погашена.

Следовательно, требования истца к ответчику о возврате кредита, процентов за пользование кредитом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ являются обоснованными.

Проверив правильность произведенного истцом расчета задолженности ответчика по кредитному договору, и сопоставив его с выпиской по лицевому счету, суд приходит к выводу, что расчет задолженности по кредитному договору произведен правильно и в соответствии с условиями договора.

Таким образом, общая сумма задолженности ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 304 584 руб. 99 коп., в том числе просроченная ссудная задолженность – 2 047 113 руб. 09 коп., просроченные проценты – 212 129 руб. 15 коп., неустойка за просрочку основного долга – 974 руб. 13 коп., неустойка за просрочку процентов – 12 925 руб. 80 коп., неустойка за неисполнение условий договора - 31 442 руб. 82 коп.

Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Таких условий судом не установлено (период просрочки составляет 15 месяцев с сентября 2017 г. – дата последнего платежа).

В связи с возникшим спором о начальной продажной цене заложенного имущества ответчиком было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению стоимости предмета залога. Производство экспертизы было поручено ООО «СКОРИНГ».

В соответствии с заключением ООО «СКОРИНГ» №... от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу <адрес> на момент проведения оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 394 000 руб., в том числе индивидуальный жилой дом, площадью 42,2 кв.м. – 955 000 руб., земельный участок площадью 1500 кв.м. – 439 000 руб.

Суд принимает заключение судебной экспертизы, поскольку оно выполнено в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отвечает требования ст. 86 ГПК РФ, а содержащиеся в нем выводы обоснованы.

Доводы представителя ответчика о том, что экспертом необоснованна необходимость применение используемых в результате судебной экспертизы методов, судом отклоняется, поскольку из представленного заключения установлено, что экспертом при определении рыночной стоимости индивидуального жилого дома были использованы два подхода затратный и сравнительный, при определении рыночной стоимости земельного участка был использован сравнительный подход. Поскольку при проведении работ были получены результаты оценки при применении различных подходов, то экспертом проведено согласование результатов экспертизы, результаты которого представлены в таблице 18 (л.д. 104 оборот).

Согласно ч. 1, 2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Из положений ст. 348 ГК РФ следует, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По смыслу указанной нормы Закона, в случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного имущества она должна определяться исходя из его действительной рыночной стоимости.

Таким образом, начальная продажная стоимость залога составляет 1 115 200 руб. (1 394 000 руб. *80%). : стоимость индивидуального жилого дома (кадастровый №...) составляет – 764 000 руб.; земельного участка (кадастровый №...) – 351 200 руб.

За подачу искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 25 722 руб. 92 коп. (л.д. 7). На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 25 722 руб. 92 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194,198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору №... от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 304 584 руб. 99 коп. и 25 722 руб. 92 коп. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом (кадастровый №...) общей площадью 42,2 кв.м., с земельным участком (кадастровый №...), находящиеся по адресу <адрес> принадлежащие ФИО1, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 115 200 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.В. Попова