Решение № 2А-3026/2019 2А-3026/2019~М-2879/2019 М-2879/2019 от 25 сентября 2019 г. по делу № 2А-3026/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Краснодар 26 сентября 2019 года

Октябрьский районный суд г.Краснодара в составе: председательствующего Балина М.В., при секретаре Логвиненко В.И.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО3 и представителя административного ответчика по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО6 к МТУ Росимущества по Краснодарскому краю и республике Адыгея о признании отказа МТУ Росимущества по Краснодарскому краю и республике Адыгея № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным и обязании устранить допущенные нарушения,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО6 обратилась с административным исковым заявлением к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея об оспаривании отказа ответчика в изменении вида разрешенного использования земельного участка и обязании устранить допущенное нарушение.

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в МТУ Росимущества по <адрес> и <адрес> с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.генерала ФИО7, 57, предоставленного в пользование на основании договора аренды для сельскохозяйственного использования, на другой вид разрешенного использования – для ИЖС. ДД.ММ.ГГГГ к данному заявлению сдано дополнительное заявление с просьбой рассмотреть возможность предоставления вышеуказанного земельного участка в собственность. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получен отказ № об изменении вида разрешенного использования земельного участка и отказ № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в собственность земельного участка. Считает отказ в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка незаконным и необоснованным, в обоснование пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением и ООО «Технокей» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №, расположенного по адресу: <адрес>, проезд 1-й Лиговский. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки прав (цессии) №, согласно которому ФИО8 стала новым Арендатором указанного выше земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки прав (цессии), согласно которому к Тахир ФИО10 перешли полномочия арендатора по использованию описанного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки прав (цессии) аренды, согласно которого ФИО1 стала новым Арендатором этого же земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ заключен Договор уступки прав (требований) по Договору уступки права (цессии) аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО2 стала новым Арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, проезд 1-й Лиговский. В дальнейшем адрес земельного участка изменен на: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.генерала ФИО7, 57. Основанием для подачи данных заявлений послужил факт одностороннего изменения вида разрешенного использования земельного участка Территориальным Управлением с сельскохозяйственного назначения на ИЖС, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на основании распорядительного Акта Территориального Упралвения, так как изменить вид разрешенного использования может только собственник земельного участка или арендатор, что подтверждается п.1 ч.1 ст.15 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав» одновременно государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс. Таким образом, ФИО2 лишена возможности использовать земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, ул.им.генерала ФИО7, 57 по целевому назначению, что нарушает ее права законного владельца и пользователя. Административный истец не согласен с подобным решением и просит признать указанные выше отказы незаконным, поскольку полагает, что они нарушают его права и законные интересы.

В ходе судебного разбирательства по делу от представителя административного истца по доверенности ФИО5 поступило уточнение исковых требований, согласно которому просит признать отказ МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, и обязать МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> изменить вид разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ ул.им. генерала ФИО7, 57 с сельскохозяйственного назначения на индивидуальные жилые дома, обязав МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> заключить с ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (копия) с измененным видом использования земельного участка: с сельскохозяйственного назначения на индивидуальные жилые дома.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО5 поддержал уточненные исковые требования, настаивал на их удовлетворении. Дополнительно пояснил, что арендуемый ФИО2 земельный участок используется последней по целевому назначению, установленному в договора Аренды, однако в виду изменения указанной характеристики земельного участка, ФИО2 полагает, что имеется необходимость приведения в соответствие положений договора со сведениями кадастровой базы, поскольку сохранение указанного выше расхождения исключает возможность правомерного и целевого использования спорного земельного участка. До настоящего времени Арендодателем претензии относительно неисполнения либо ненадлежащего исполнения условий договора Аренды не поступали.

Представитель административного ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, пояснил, что считает решения принятые МТУ Росимуществой по <адрес> и <адрес> законными и обоснованными. Предоставил отзыв на административное исковое заявление, в котором пояснил, что заявитель обратился в Межрегиональное территориальное управление с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0119002:149, являющегося предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, и с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:43:0119002:149. Решения № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка и предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:43:0119002:149 основаны на том, что Межрегиональным территориальным управлением земельный участок с кадастровым номером 23:43:0119002:149 предоставлен в аренду с видом разрешенного использования - «для сельскохозяйственного использования» (п. 1.1. Договора).

В соответствии с пунктом 1, 2, статьи 8 Правил землепользования и застройки в городе Краснодаре, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, настоящими Правилами и иными нормативно-правовыми актами. Правом на изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования обладают правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства. Таким образом, в связи с принятием Правил землепользования и застройки в городе Краснодаре правом на изменение одного вида разрешенного использования на другой вид разрешенного использования земельного участка и иных объектов недвижимости обладает собственник земельных участков. В соответствии с Положением о Межрегиональном территориальном управлении, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от ДД.ММ.ГГГГ. №, Межрегиональное территориальное управление осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории <адрес> и <адрес>. Межрегиональным территориальным управлением решение о выборе вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0119002:149 не принималось. Кроме того, письмом-предостережением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о выборе иного вида разрешенного использования для земельных участков, изначально предоставленных с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» на вид «для индивидуального жилищного строительства», в адрес Межрегионального территориального управления было сообщено следующее. Согласно правовой позиции, отраженной в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>, осуществление на земельных участках жилищного строительства является более ликвидным, чем иные виды строительства. Земельным кодексом РФ предусмотрена аукционная процедура предоставления земельных участков, которая позволяет продать находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки по наиболее высокой цене, и, тем самым обеспечить пополнение соответствующего бюджета. В случае, если лицо, которому земельный участок предоставлен без проведения торгов (аукционов), приобретало этот земельный участок с целью дальнейшего его использования для жилищного строительства, то такая сделка, согласно указанным разъяснениям, является притворной и в соответствии со ст.170 ГК РФ признается ничтожной. Реализация процедуры по изменению видов разрешенного использования таких земельных участков на вид «для индивидуального жилищного строительства», и, как следствие, изменение условий договора аренды таких земельных участков, является коррупционной схемой, в соответствии с которой застройщики экономят финансовые средства при покупке ими земельных участков или права на заключение договора аренды, а бюджет соответствующего уровня публичной власти данные средства недополучает. Аналогичные выводы о недопустимости изменения видов разрешенного использования земельных участков, предоставленных в аренду для целей, не связанных со строительством, на виды использования, допускающие возведение капитальных строений, содержится в имеющейся судебной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №), которой подтверждено, что положения законодательства, допускающие использование земельных участков правообладателями в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, должны применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения. Приняв на себя права и обязанности по первоначальному договору, арендатор выражает свое согласие на использование земельного участка с определенным видом использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное частью 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. Спорный земельный участок предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством. При этом предоставление в аренду спорного земельного участка было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для сельскохозяйственного использования. Так, в соответствии с постановлением Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение разрешенного использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такового. Административные истцы как арендаторы не вправе изменять договор в одностороннем порядке. Изменение вида разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного использования» на «индивидуальные жилые дома» по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. Таким образом, Межрегиональное территориальное управление полагает, что решения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, соответствуют закону и не нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют. Дополнительно указал, что Управлением проверка использования спорного земельного участка в установленном законом порядке не проводилась, претензии относительно исполнения Арендатором обязательств по договору аренды отсутствуют. Указал, что в виду изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка в кадастровой базе Управлением работа по изменению либо расторжению ранее заключенных договоров аренды не проводилась, меры по устранению выявленного расхождения в характеристике объекта недвижимого имущества не предпринимались.

Исследовав материалы дела, выслушав мнения сторон, суд полагает возможным уточненные исковые требования ФИО2 удовлетворить, по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

На основании подп.3 п.1 ст.39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением и ООО «Технокей» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, №, площадью 800 кв.м., вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, проезд 1-й Лиговский. Срок аренды участка - по ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки прав (цессии) №, согласно которого права арендатора указанного выше земельного участка перешли к ФИО8

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки прав (цессии), согласно которого права арендатора указанного выше земельного участка перешли к Тахир ФИО10

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки прав (цессии) аренды, согласно которого ФИО1 стала новым Арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, проезд 1-й Лиговский.

ДД.ММ.ГГГГ заключен Договор уступки прав (требований) по Договору уступки права (цессии) аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого правомочия арендатора земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, проезд 1-й Лиговский, перешли к ФИО2.

В дальнейшем адрес земельного участка был изменен на: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.генерала ФИО7, 57.

Являясь арендатором спорного земельного участка, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка для сельскохозяйственного использования на ИЖС, расположенного по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.генерала ФИО7, 57.

ДД.ММ.ГГГГ к данному заявлению сдано дополнительное заявление с просьбой рассмотреть возможность предоставления вышеуказанного земельного участка в собственность.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получен отказ № об изменении вида разрешенного использования земельного участка, мотивированный тем, что реализация процедуры по изменению видов разрешенного использования таких земельных участков на вид «для индивидуального жилищного строительства», и, как следствие, изменение условий договора аренды таких земельных участков, является коррупционной схемой, в соответствии с которой застройщики экономят финансовые средства при покупке ими земельных участков или права на заключение договора аренды, а бюджет соответствующего уровня публичной власти данные средства недополучает.

Также ФИО2 получен отказ № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в собственность земельного участка, в связи с тем, что в настоящее время в отношении спорного участка установлен вид разрешенного использования – «индивидуальные жилые дома», однако распорядительный акт о выборе данного вида разрешенного использования не Территориальным Управлением не издавался.

Принимая во внимание существо обращения, а также правовое обоснование отказа в его удовлетворении, суд не может признать его законным и обоснованным, в виду следующего.

Основные положения, касающиеся вида разрешенного использования земельных участков, содержатся в п.2 ст.7 ЗК РФ. В соответствии с данной статьей правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп.8 п.1 ст.1 ЗК РФ о делении земель по целевому назначению, «согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства». То есть, целевое назначение земель (и, соответственно, требования к целевому использованию земель) определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование - дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.

Статья 85 ЗК РФ устанавливает порядок использования земель населенных пунктов в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития.

Согласно ч.3 ст.37 Градостроительного кодекса РФ, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капительного строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентов при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от 25.07.2019г. 05.06.2013г. в результате рассмотрения заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № и представленных документов, в том числе Декларации об изменении вида разрешенного использования от ДД.ММ.ГГГГ, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0119002:149 был изменен с «для сельскохозяйственного использования» на «индивидуальные жилые дома». Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0119002:149, расположенном по адрес). <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. генерала ФИО7, 57, площадью 800 кв.м., отнесенном к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома».

Отказывая ФИО2 в изменении вида разрешенного использования земельного участка, ответчик указывает, что распорядительный акт о выборе данного вида разрешенного использования Территориальным Управлением не издавался.

При этом суду не представлено доказательств того, что административным ответчиком с 2013 года данные сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка были обжалованы.

Кроме того, в судебном заседании из пояснений представителя административного ответчика установлено, что Территориальным Управлением проверка по поводу фактического изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка не производилась, изменения в ранее заключенные договоры аренды не вносились и такие договоры не расторгались. Территориальное Управление знает о данном факте, однако с требованием о проведении проверки в правоохранительные органы не обращалось. Претензий по исполнению ФИО2 обязательств по договору аренды земельного участка со стороны Территориального Управления не имеется.

В соответствии со ст.451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Разрешая спор по существу, суд полагает, что факт изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка является существенных обстоятельством для дела и является основанием для изменения ранее заключенного договора аренды этого земельного участка, поскольку данное обстоятельство существенным образом влияет на перечень правомочий истца по использованию спорного объекта недвижимого имущества, а также в случае его использования не по назначению, может явиться основанием для привлечения административного ответчика к административной ответственности, а также стать поводом для предъявления исковых требований со стороны административного истца о возмещении убытков в виду нецелевого использования арендованного земельного участка.

Часть 4 указанной правовой норму устанавливает, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Учитывая длительность периода времени, в течение которого административный ответчик не инициировал процедуру расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, а также отсутствие претензий к ФИО2 относительно исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, суд полагает, что имеются законные основания для изменения договора аренды в части указания вида разрешенного использования земельного участка.

Принимая во внимание имеющиеся расхождения в части технических характеристик спорного земельного участка, зафиксированные и отраженные в договоре его аренды и в кадастровой базе ЕГРП, учитывая их существенность и правовую значимость, как для одной стороны договора, так и для другой, в целях восстановления баланса и приведения разночтений в соответствие с фактически установленными обстоятельствами, суд полагает правильным обязать административного ответчика устранить описанное выше расхождение в части определения вида разрешенного использования спорного земельного участка, путем внесения соответствующего изменения в заключенный ранее с административным истцом договор аренды, поскольку в противном случае существующие гражданско-правовые отношения по аренде объекта недвижимого имущества будут противоречить сведениям, содержащимся в государственной кадастровой базе ЕГРП, что недопустимо и является незаконным.

В ходе судебного следствия не были установлены обстоятельства, свидетельствующие об умышленности действий ФИО2 по намеренному изменению ранее установленного вида разрешенного использования спорного земельного участка, что позволяет суду прийти к выводу о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка не зависело от волеизъявления сторон рассматриваемого договора аренды, сведения о незаконности такого изменения отсутствуют, а, следовательно, сложившаяся правовая ситуация является исключительной, что в совокупности с надлежащим поведением сторон по договору аренды и отсутствием намерений по расторжению договорных правоотношений, позволяет суду принять решение о необходимости изменения ранее заключенного договора аренды.

С учетом изложенного, давая оценку письму Территориального Управления № от 20.05.2019г. об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, суд находит его незаконным и необоснованным.

Согласно ст.9 КАС РФ, законность и справедливость при рассмотрении и разрешении судами административных дел обеспечиваются соблюдением положений, предусмотренных законодательством об административном судопроизводстве, точным и соответствующим обстоятельствам административного дела правильным толкованием и применением законов и иных нормативных правовых актов, в том числе регулирующих отношения, связанные с осуществлением государственных и иных публичных полномочий, а также получением гражданами и организациями судебной защиты путем восстановления их нарушенных прав и свобод.

Принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства доводы административного ответчика, положенные в основу решения № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе ФИО2 в изменении вида разрешенного использования земельного участка, не нашли своего подтверждения и были опровергнуты фактическими обстоятельствами дела и положениями действующего законодательства, а иных обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для отказа судом, установлено не было, суд приходит к выводу, что нарушенные права и законные интересы ФИО9 могут быть восстановлены путем возложения на административного ответчика обязанности по устранению допущенных нарушений путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с изменением вида разрешенного использования земельного участка с «сельскохозяйственного назначения» на «индивидуальные жилые дома».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ФИО6 - удовлетворить.

Признать решение МТУ Росимущества по Краснодарскому краю и республике Адыгея № от ДД.ММ.ГГГГ - незаконным.

Обязать МТУ Росимущества по <адрес> и <адрес> изменить вид разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.Генерала ФИО7, 57, с «сельскохозяйственного назначения» на «индивидуальные жилые дома».

Обязать МТУ Росимущества по <адрес> и <адрес> заключить с ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с измененным видом использования земельного участка с «сельскохозяйственного назначения» на «индивидуальные жилые дома».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца, со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: подпись.

Копия верна.

Судья

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.