Решение № 2-2157/2025 2-2157/2025~М-6690/2024 М-6690/2024 от 24 ноября 2025 г. по делу № 2-2157/2025

№

УИД 50RS0№-58


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

20 октября 2025 года <адрес>

Ногинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Жила А.В.,

при ведении протокола помощником ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4 и просили:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2, ФИО3 и ФИО4;

- возвратить земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, п.им. Воровского, «С/Т «Заря», уч.423, общей площадью 580 кв.м., с КН 50:16:0604014:548, категория «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования: «для садоводства» в собственность ФИО4, путем прекращения права собственности ФИО2, ФИО3;

- взыскать в пользу ФИО2 и ФИО3 денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка в размере 900 000 руб.;

- взыскать в пользу ФИО2 и ФИО3 договорную неустойку в размере 900 000 руб.;

- взыскать в пользу ФИО2 и ФИО3 с ФИО4 расходы на производство экспертизы и лабораторные исследования почвы в размере 95 000 руб.

В обоснование заявленных требований истцы указали на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, п.им. Воровского, «С/Т «Заря», уч.423, общей площадью 580 кв.м., с КН 50:16:0604014:548, категория «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования: «для садоводства». В силу п.3 договора, стороны определили стоимость земельного участка в размере 900 000 руб. Истцы исполнили свои обязательства в полном объеме, сделка прошла государственную регистрацию. После проведения сделки истцами на земельном участке обнаружена свалка бытовых, строительных и твёрдых коммунальных отходов, которые углубляются более чем на 1 метр вглубь почвы по всей территории земельного участка. В договоре купли-продажи земельного участка продавец подтвердил отсутствие ограничений любого характера, что не соответствует фактическим обстоятельствам. С целью определения возможности использовать земельный участок по назначения, истцы обратились в ООО «Центр судебных независимых экспертиз «Стандарт». В указанном заключении эксперт пришел к выводу, что целевое использование земельного участка с КН 50:16:0604014:548 невозможно.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, дал пояснения, аналогичные доводам иска.

Истец ФИО3 заявленные требования поддержала в полном объеме, дала суду пояснения, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении. Также указала на то, что при осмотре земельного участка по нему невозможно было пройти, так как были заросли. Мусор был обнаружен позже, когда приехал трактор.

Представитель истцов – адвокат Халявина Е.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Также указала на то, что в материалах дела имеется письмо Минэкологии, в котором указано на отбор проб почв, в результате чего установлен вред экологии.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, ранее представила возражения, в которых просила в удовлетворении требований отказать, поскольку требования истцов являются несостоятельными и необоснованными. Дополнительно в возражениях указала, что сторона истца не доказала, что к обстоятельствам возникновения исковых требований имеет отношение ответчик. Достаточных доказательств, прямо указывающих на то, что ответчиком в ходе заключения договора были предоставлены недостоверные данные, суду не представлено.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании против заявленных требований возражал в полном объеме, просил отказать в их удовлетворении, в том числе, по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по <адрес>», МУ МВД России «Ногинское» представителей в судебное заседание не направили, о явке в суд извещены надлежащим образом.

Свидетель ФИО6 суду показал, что является мужем ответчика ФИО4 На момент продажи земельный участок находился в хорошем состоянии, хорошая дорога. Следов земельных работ не было, наоборот, они с супругой улучшили состояние земельного участка путем межевания.

Свидетель ФИО7 суду показал, что является риелтором, агентом по недвижимости. Сведения о продаже спорного земельного участка были размещены им на сайте «Авито». Следы проведения работ на участке отсутствовали. У участка имеется свободный доступ, он не огорожен забором или сеткой.

Свидетель ФИО8 суду показала, что знакома с ответчиком, поскольку проживала в СНТ в 2006-2018 г.<адрес> в СНТ в нормальном состоянии, однако требуется разравнивание, поскольку имеют место быть бугры. Свалки на участке ответчика никогда не было. На другой 18-й улице был склад мусора.

Суд, заслушав объяснения явившихся лиц, свидетелей, изучив материалы гражданского дела, представленные доказательства, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, п.им. Воровского, «С/Т «Заря», уч.423, общей площадью 580 кв.м., с КН 50:16:0604014:548, категория «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования: «для садоводства».

На основании указанного договора был зарегистрирован переход права собственности на спорный земельный участок от ответчика к истцам.

В силу п.3 договора, стороны определили стоимость земельного участка в размере 900 000 руб. Истцы исполнили свои обязательства в полном объеме, сделка прошла государственную регистрацию.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По общим правилам пункта 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Пунктом 3 данной статьи определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Статьей 37 ЗК РФ установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания статьи 450 ГК РФ и статьи 37 ЗК РФ следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Из смысла указанной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация, предоставленная продавцом об ограничениях и обременениях земельного участка, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.

Кроме того, из толкования указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности с пунктом 1 статьи 1, статьей 8 ГК РФ, частями 2 и 3 статьи 15, части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации, следует, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Поскольку на дату заключения договора купли-продажи сведения о наличии обременений в отношении земельного участка не внесены, а доказательств осведомленности о таковых ответчика стороной истцов не представлено, в связи с чем доводы стороны истцов о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ судом отклоняются.

В ходе судебного разбирательства не нашел подтверждения факт предоставления ответчиком заведомо ложной информации об отсутствии обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, в том числе в форме умолчания. Подтвержденных оснований полагать о том, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка продавец располагал сведениями об обременениях земельного в виде имеющегося строительного, бытового мусора и твердых коммунальных отходов, намеренно ввел истцов в заблуждение относительно существующих ограничений использования земельного участка, не имеется, в связи с чем исковые требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков удовлетворению не подлежат.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ основывается на признании равенства участников регулируемых отношений.

Положениями статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовым актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

При недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Из материалов дела не следует, что ответчик на дату заключения договора купли-продажи был осведомлен о невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

Ответчиком ФИО4 спорный земельный участок приобретён ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка, продан истцам ДД.ММ.ГГГГ. Заключение специалиста ООО «ЦСНЭ «СТАНДАРТ», которым обосновывают свои требования истцы, составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Суд отмечает, что, действуя осмотрительно, истцы имели возможность до заключения договора получить сведения о приобретаемом земельном участке, что было сделано истцами после приобретения в собственность спорного земельного участка, в связи с чем обстоятельства спора не свидетельствуют о недобросовестном умолчании ответчика о свойствах спорного участка и допустимом его использовании.

Доказательств обратного в материалы дела представлено не было.

Не доверять показаниям каждого из вышеуказанных свидетелей, у суда нет оснований, поскольку они объективно дополняют доводы ответчика и друг друга, стабильны, заинтересованности в исходе дела со стороны каждого из них, не установлено.

Отвергая как ненадлежащее доказательство заключение специалиста № Э-4285/24 от ДД.ММ.ГГГГ, суд указывает на то, что данное заключение было проведено истцами самостоятельно, эксперт не был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, ответчик не имел возможности участвовать в обследовании земельного участка, в связи с чем оно не является надлежащим доказательством по делу.

Ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы сторонами в ходе рассмотрения дела заявлено не было.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют какие-либо бесспорные доказательства предоставления истцам продавцом земельного участка ложной информации о земельном участке, делающим невозможным использовать земельный участок по назначению в соответствии с видом разрешенного использования.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку доказательств, опровергающих указанные ответчиком обстоятельства, суду не представлено, суд основывает свое решение на представленных и имеющихся в деле доказательствах.

Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истцам была предоставлена полная информация, которой располагал ответчик, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возмещении убытков.

В связи с отказом в удовлетворении иска, и в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ о распределении судебных расходов между сторонами не подлежит удовлетворению и требование истцов о возмещении им ответчиком расходов на производство экспертизы и лабораторные исследования почвы в размере 95 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора, взыскании денежных средств – отказать.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ногинский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Жила А.В.