Решение № 2-2500/2019 2-2500/2019~М-849/2019 М-849/2019 от 4 ноября 2019 г. по делу № 2-2500/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тюмень, 05 ноября 2019 года ДЕЛО № 2-2500/2019

Центральный районный суд г. Тюмени в составе:

председательствующего судьи Никитиной Ю.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика Демченко Д.В., третьего лица ФИО3,

при помощнике ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2500/2019 по иску ФИО5 к ФИО6 о признании добросовестным приобретателем, возложении обязанности по регистрации сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6 о признании его добросовестным приобретателем земельного участка и жилого дома по <адрес>, регистрации сделки купли-продажи земельного участка с жилым домом по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между ФИО5 и ФИО6, возложении обязанности по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с жилым домом по адресу <адрес> от ФИО6 на имя ФИО5, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 по договору купли- продажи приобрел у ФИО6 земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>. Перед покупкой данного земельного участка и жилого дома, а именно ДД.ММ.ГГГГ была получена выписка из ЕГРН, согласно которой собственником жилого дома и земельного участка числилась ФИО6 , никаких обременений и арестов на объектах недвижимости на момент заключения договора купли-продажи не зарегистрировано. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права, собственности на земельный участок и жилой дом в связи с тем, что в Управление на предъявлен договор займа. В настоящее время он полностью оплатил стоимость дома и земельного участка, а потому просит признать его добросовестным приобретателем, зарегистрировать спорную сделку.

Истец ФИО5 в судебном заседании на исковых требованиях настаивал.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, просила иск удовлетворить, по доводам, указанным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО6 в суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, с ходатайством об отложении дела не обращалась.

Назначенный в качестве представителя ответчика ФИО7 в порядке ст.50 ГПК РФ адвокат Демченко Д.В. в судебном заседании с иском не согласился.

Третье лицо ФИО3 в суде пояснила, что действительно отозвала доверенность, так как ее дочь ФИО6 без ее согласия продала дом и земельный участок, денег за проданный дом и участок она не получала, при этом она не возражает переоформить дом на ФИО5, так как последнему и его несовершеннолетним детям негде жить.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, с ходатайством об отложении дела не обращался.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, представителя ответчика, третье лицо, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО5 заключен договор купли продажи земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: <адрес> (л.д.10), подписан акт приема передачи дома и участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11).

Из расписок от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> и от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> следует, что денежные средства переданы ФИО5(л.д.20-21).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права (л.д.18-19).

Как следует из ответа Управления Росреестра по Тюменской области основанием для отказа в регистрации сделки послужило то, что в комплект документов предоставлена доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенная нотариусом Казахстана ФИО16., которая была отозвана ФИО3 Из представленных документов ФИО3, в том числе действий по отмене доверенности, следует, что волеизъявление ФИО3 на переход права собственности, заключение сделки (договора купли-продажи) отсутствовали, в связи с чем, есть основания полагать, что сделка ДД.ММ.ГГГГ заключена и подписана не надлежащим (не уполномоченным) лицом.

Судом было направлено судебное поручение в компетентный суд Республики Казахстан о допросе ФИО3 и ФИО6, а также запросе у нотариуса ФИО9 документов.

Из протокола судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ Костанайского городского суда Костанайской области следует, что была допрошена в суде ФИО3, которая пояснила, что ФИО6 является ее дочерью. С иском ФИО5 она не согласна, так как считает, что с ДД.ММ.ГГГГ она является собственником вышеуказанной недвижимости. Она своей дочери выдавала доверенности на оформление земельного участка, ввод в эксплуатацию жилого дома, проведение и оформление коммунальных инженерных сетей. На отчуждение вышеуказанной собственности полномочий ФИО6 не давала и не собиралась, об этом и говорила у нотариуса ФИО9 В доверенности выданной ФИО3 на ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, где расписался ФИО2, не было прав на продажу и распоряжение имуществом по усмотрению доверенного лица, т.к. перед подписью доверенности ФИО2, доверенность была прочитана ей. Доверенность давала только на оформление дома в регистрирующих органах и на оформление договоров с коммунальными службами. Данная доверенность была отозвала ей ДД.ММ.ГГГГ, дочери ФИО6 она позвонила и сказала, что доверенность отозвала, также отправила электронной почтой, потому что внук ей сказал что мама хочет продать дом и деньги не отдавать. Данная доверенность недействительной не признавалась, но на данном этапе готовится исковое заявление о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО6 недействительным (л.д.117-119).

Также от нотариуса ФИО9 поступили документы, из которых следует, следующее.

Согласно выписки из ЕГРП, ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ являлась правообладателем земельного участка и дома по адресу: <адрес> (л.д.137).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на имя ФИО6 выдана доверенность сроком на три года по оформлению и продаже недвижимости, расположенной на земельном участке по адресу: <адрес> (л.д.127).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, в лице представителя ФИО6, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО6 заключен договор купли продажи земельного участка и дома по адресу: <адрес>, который прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ (л.д.138-139).

ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3 поступило заявление об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной на имя ФИО6 (л.д.131) и ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра Тюменской области направлено электронной почтой аналогичное заявление (л.д.129-130), также ДД.ММ.ГГГГ направлено заявление в Управление Росрреестра Тюменской области с просьбой разобраться в сложившейся ситуации (л.д.132).

По данному факту ФИО8 обращалась в правоохранительные органы г.Тюмени, прокуратуру Тюменской области, но в возбуждении уголовного дела отказано в ввиду отсутствия в действиях состава преступления (л.д.143-158).

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) на праве собственности с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

В силу положений п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.10.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из приведенных выше норм закона с учетом правовых позиций Верховного Суда РФ следует, что момент возникновения прав на недвижимое имущество обусловлен исключительно моментом государственной регистрации права на данное имущество, а не заключением договора купли-продажи. В отсутствие государственной регистрации сделки и перехода права собственности от продавца к покупателю договор купли-продажи не может считаться заключенным. Из этого следует, что, несмотря на передачу недвижимого имущества покупателю, продавец будет оставаться его собственником и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.

В силу ст. ст. 301, 305 ГК РФ только собственник или лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на ином основании, предусмотренном законом или договором, вправе требовать устранения всяких нарушений своих прав.

Как следует из протокола допроса ФИО8, а также имеющихся документов, она намерена в дальнейшем подавать иск об оспаривании сделки, неоднократно обращалась в правоохранительные органы по данному факту.

Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Критериями добросовестности приобретателя являются степень его осведомленности или наличие у него возможности получить сведения о том, что лицо, действующее от имени продавца, не имеет права на отчуждение имущества.

Исходя из положений вышеуказанных норм права в их взаимосвязи, добросовестный приобретатель при заключении договора купли-продажи имущества должен проявить ту степень заботливости, предусмотрительности и осторожности, какая от него требуется. Добросовестность выражается в том, что покупатель интересуется судьбой приобретаемого имущества.

В пункте 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Стороной истца таких доказательств не представлено. Как следует из материалов дела, ФИО5 приобретая спорное имущество, действовал неосмотрительно, поскольку до момента приобретения указанного жилого дома, спорное имущество находилось в собственности ФИО6 незначительный промежуток времени - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при совершении сделки ФИО5 не принял мер для выяснения полномочий продавца на отчуждение данного имущества. При сдаче документов в регистрирующий орган, обязательства по оплате в полном объеме исполнены не были. Кроме того, на момент совершения сделки между ФИО6 и ФИО6, действующей в интересах ФИО3, доверенность была отозвана, а потому оснований для признания истца добросовестным приобретателем не имеется.

Показания третьего лица ФИО3 в судебном заседании суд во внимание не принимает, поскольку из поведения третьего лица в суде, суд находит, что на ФИО3 оказано давление, так как при допросе ее в Казахстане, она давала одни показания, в суде заявила, что ей жаль истца и она согласна с иском. Также через канцелярию поступило заявление от ФИО3 о признании иска (л.д.77), однако спустя пять дней в суд пустило сообщение от ФИО3 о том, что признание иска было написано под диктовку и она его не поддерживает (л.д.88).

Таким образом, поскольку оснований для признания истца добросовестным приобретателем не установлено, а также учитывая, что факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, не доказан, то оснований для регистрации перехода права собственности на земельный участок с жилым домом также не имеется, а потому в иске следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 12, 48, 56, 67, 94, 98, 100, 103, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО5 к ФИО6 о признании добросовестным приобретателем, возложении обязанности по регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дома по адресу: <адрес> от ФИО6 к ФИО5, отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Центральный районный суд г. Тюмени в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 12 ноября 2019 года.

Судья Центрального

Районного суда г. Тюмени Ю.А. Никитина