Решение № 2-742/2018 от 24 мая 2018 г. по делу № 2-742/2018

К делу № 2-742/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«25» мая 2018 г. г.Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего Катбамбетова М.И.,

при секретаре Давитиян Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО4, ФИО5, ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратилось в Майкопский городской суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование своих требований истец указал, что в соответствии с условиями договора займа №-ИЗ от 16.08.2012г. ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставило ФИО6 и ФИО7 заем в сумме 1 640 000 руб. на срок 300 месяцев, для приобретения в общую долевую собственность ответчиков квартиры, состоящей из трех жилых комнат, общей площадью 63,3 кв.м., расположенной на 5-м этаже 5-ти этажного дома, по адресу: РА, <адрес>. Заем в сумме 1 640 000 руб. зачислен на счет ответчика ФИО6 открытый в ОАО АКБ «Новация» <адрес>. Государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по РА. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком, как должниками и залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по РА первоначальному залогодержателю 17.08.2012г.. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 17.08.2012. за №. В настоящее время, законным владельцем закладной и соответственно кредитором и залогодержателем, является истец АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», о чем имеется соответствующая запись о смене закладной. В силу п. 2 ст. 13 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: - право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; - право залога на имущество, обремененное ипотекой. Начиная с января 2017г. ответчиками, в нарушение условий Закладной, договора займа и ст. 309 ГК РФ допускается просрочка платежей и внесение сумм в размере меньшем ежемесячного аннуитетного платежа. В связи с неисполнением обязательства ответчикам было направлено требование о досрочном исполнении обязательства, однако оно не было исполнено. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер суммы, подлежащей уплате составляет 1 247 763,52 рублей, в том числе: сумма задолженности по уплате основного долга – 1 224 131,39 руб., сумма задолженности по уплате процентов за пользование кредитом – 21 025,80 руб., сумма задолженности по уплате пени – 2 606,33 руб..

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ 2Об ипотеке» и п. 14.3 Закладной, требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательств.

Согласно ч. 1 ст. 50 указанного ФЗ, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п.4 ч.2 ст. 54 названного ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутое в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, заложенное имущество – квартира, должна быть реализована на публичных торгах в рамках исполнительного производства.

Согласно отчета об оценке №-СВ/17 от 16.08.2017г., предмет ипотеки был оценен в размере 1440 000 руб..

Учитывая изложенное, считают, что начальная продажная цена предмета ипотеки должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости залогового имущества, а именно 1 549 000 рублей.

Просили суд взыскать солидарно с ФИО6 и ФИО7 задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ №-ИЗ в размере 1 247 763,52 рублей. Обратить взыскание на принадлежащую на праве общей долевой собственности по ? доли ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9, квартиру, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 63,6 кв.м., расположенной на 5 этаже пятиэтажного дома, находящегося по адресу: РА, <адрес>, кадастровый №, запись о регистрации права общей долевой собственности от 17.08.2012г. №, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1 239 200 руб., а также взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 438,82 рублей.

В судебное заседание представитель истца не явился, поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчики, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представитель ответчиков – ФИО10 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований истца в части обращения взыскания на предмет ипотеки.

Выслушав доводы представителя ответчиков, исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из договора займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставило заемщикам – ФИО6 и ФИО7 заем в размере 1 640 000 руб. сроком 300 месяцев, под 11,85% годовых для приобретения в целях постоянного проживания залогодателей в общую долевую собственность ФИО6 -1/4 доли, ФИО7 -1/4 доли, ФИО9 – ? доли и ФИО8 -1/4 доли жилого помещения, находящегося по адресу: РА, <адрес>, состоящего из 3-х комнат, общей площадью 63,6 кв.м., расположенного на 5-м этаже пятиэтажного дома, стоимостью 1 850 000 руб., кадастровый №.

Согласно п. 1.4. и п. 1.4.1. Договора, обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека недвижимого имущества в силу закона, в соответствии со ст. 77 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке».

В соответствии с п. 1.5. Договора, права займодавца (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемого жилого помещения, обремененной ипотекой) подлежат удостоверению закладной.

Из представленной суду закладной на предмет залога квартиры, находящейся по адресу: РА, <адрес>, зарегистрированной Управлением ФРС по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что в настоящее время держателем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Согласно пункта 4.1.1. данного Договора займа заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в размере и порядке, установленном настоящим договором.

Пунктами 3.1. и 3.2. договора закреплено, что за пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,75% годовых. Проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно.

Согласно п. 1.1.4 Договора сумма основного долга и проценты по договору должны уплачиваться ежемесячно равными суммами в размере 12 894 руб..

Частью 4.4 Договора предусмотрено право займодавца потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней в случае просрочки заемщиками осуществления очередного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек и исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при невыполнении обязательств по страхованию. Обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении заемщиком требования займодавца (владельца) закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требования.

В соответствии с п. 5.2 и 5.3 Договора заемщик при нарушении сроков возврата займа, а также при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов платит займодавцу за каждое нарушение неустойку в виде пени в размере 0,1% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.

Согласно ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает другой стороне (заемщик) деньги, а заемщик обязуется возвратить такую же сумму денег. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег.

Согласно п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму долга в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, однако, как видно из материалов дела, заёмщик свои обязательства перед истцом не исполнил надлежащим образом.

Так из выписки по счету ответчика усматривается, что ответчики допускал неоднократные случаи невнесения платежей по договору.

Согласно с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно расчету, задолженность ответчиков перед истцом на ДД.ММ.ГГГГ размер суммы, подлежащей уплате составляет 1 247 763,52 рублей, в том числе: сумма задолженности по уплате основного долга – 1 224 131,39 руб., сумма задолженности по уплате процентов за пользование кредитом – 21 025,80 руб., сумма задолженности по уплате пени – 2 606,33 руб.

Учитывая приведенные нормы закона и исходя из характера спорного правоотношения, на ответчиков лежит обязанность представить доказательства надлежащего исполнения им своих обязанностей заемщика перед истцом и доказать факт возврата суммы основного долга в порядке и в сроки, установленные договором.

Ответчиками доказательств надлежащего исполнения обязательства по возврату долга суду не представлено.

Принимая во внимание, что ответчиками обязательства перед истцом не были исполнены надлежащим образом, суд считает требования истца о досрочном взыскании образовавшейся задолженности по уплате основного долга и процентов по договору правомерными и подлежащими удовлетворению.

При определении размера суммы задолженности по договору займа, подлежащей взысканию с ответчиков, суд руководствуется представленными истцом расчетами, поскольку не вызывают сомнения у суда и выполнены в соответствии с условиями договора займа и проверены судом. Указанные расчеты ответчиком не оспорены.

При таких обстоятельствах, с ответчика подлежит взысканию сумма долга в размере 1 247 763,52 рублей, в том числе: сумма задолженности по уплате основного долга – 1 224 131,39 руб., сумма задолженности по уплате процентов за пользование кредитом – 21 025,80 руб., сумма задолженности по уплате пени – 2 606,33 руб..

Также, по мнению суда, подлежат удовлетворению требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998г. жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствии со ст.13 ФЗ «Об ипотеке» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно закладной, выданной на квартиру, расположенную по адресу: РА, <адрес>, ее держателем является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а данной закладной обеспечивается исполнение обязательства по договору займа №-ИЗ от 16.08.2012г..

В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства в обеспечение, которого заключен договор ипотеки, а размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, просрочка ежемесячного платежа была более 3 месяцев, сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, а также ответчиком не было исполнено требование о досрочном возврате займа, то суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога - квартиру, состоящую из 3-х жилых комнат, общей площадью общей площадью 63,6 кв.м., расположенного на 5-м этаже пятиэтажного дома, кадастровый (условный) номер объекта: 01:08:0506021:381.

Определением Майкопского городского суда от 06.03.2018г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно результатам судебной оценочной экспертизы, произведенной ООО «ОПЭО ХХI век» №/г-18 от 26.04.2018г., рыночная стоимость квартиры, состоящей из 3-х жилых комнат, общей площадью 63,3 кв.м., расположенной на 5-м этаже 5-ти этажного дома, по адресу: РА, <адрес>, кадастровый №, зарегистрированной на праве собственности по ? доли за ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9, составляет 2 217 659 рублей.

Согласно п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, т.к. на данный предмет в соответствии с законодательством об ипотеке (глава 7 Закона «Об ипотеке») может быть обращено взыскание.

В связи с чем, суд считает возможным обратить взыскание на предмет залога посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов <адрес>, в <адрес> в размере 1774 127,20 для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки, задолженности ответчиков ФИО6 и ФИО7.

Как видно из платёжного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, истец при подаче иска уплатил госпошлину в размере 20438,82 рублей.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

При таких обстоятельствах уплаченная истцом госпошлина в размере 20438,82 руб., подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО4, ФИО5, ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Взыскать в пользу Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р. солидарно задолженность по договору займа №-ИЗ от 06.08.2012г. в размере 1 247 763, 52 рублей и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 438,82 руб.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, принадлежащую на праве общей долевой собственности по ? доли ФИО4, ФИО5, ФИО2 и ФИО1, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 63,6 кв.м., расположенной на 5 этаже пятиэтажного дома, находящегося по адресу: РА, <адрес>, кадастровый №, запись о регистрации права общей долевой собственности от 17.08.2012г. №, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере: 1774 127,20 руб., для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки задолженности ФИО3 и ФИО5 перед АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» в размере 1 247 763,52 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 30 мая 2018 года.

Председательствующий -подпись- М.И. Катбамбетов