Решение № 2-204/2025 2-204/2025(2-3746/2024;)~М-2833/2024 2-3746/2024 М-2833/2024 от 4 февраля 2025 г. по делу № 2-204/2025

38RS0№-19


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 февраля 2025 года Адрес

Октябрьский районный суд Адрес в составе: председательствующего судьи Булытовой А.Б., при секретаре ФИО6, с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО3- адвоката ФИО7, ответчика ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2, ФИО5 о признании договора купли-продажи незаключенным, признании отсутствующим права собственности, признании недействительной государственной регистрации права собственности, об истребовании доли в праве общей долевой собственности из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

в обоснование исковых требований, указано, что за счет собственных средств по долевому участию в строительстве в 90-е годы, она построила жилую 3-х комнатную квартиру, площадью 67.5 кв.м, расположенную по адресу: Адрес, также, в течение более 20 лет, лично ею, за счет собственных средств дважды был сделан комплексный капитальный ремонт, выполнены улучшения качеств квартиры, произведена смена оконных и дверных блоков, выполнено устройство деревянных полов, ремонт стен, потолков, и т.д., также квартира была полностью обустроена импортным оборудованием и санитарно-техническим приборами, все улучшения в квартире были сделаны для семьи, для себя, ребенка и родителей,, в квартире была имущественная собственность, в том числе, мебель, личные вещи, одежда,, книги, бытовая и электронная техника, дорогостоящая посуда, драгоценности, деньги, продукты питания и так далее. После смерти родителей, в нарушение завещания родителей, сестра разделила наследство и вступила в право собственности на 1/2долю в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес гарантировала, что вернет ей ее, указанная доля в натуре истцом не выделялась.

В 2019 году сособственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес, стал риэлтор, ФИО2, согласно Договору купли-продажи от Дата, стоимость приобретенной доли - 1 000 000 рублей.

В августе 2019года, риэлтор ФИО2 с риэлтором ФИО5 и иными лицами, в ее отсутствие, самоуправно, насильственным путём, умышленно взломали ее входную дверь в квартиру, незаконно проникли в ее жильё, совершив кражу имущества в особо крупном размере, вывезли из квартиры полностью всё, вплоть до продуктов питания, вставили другую дверь с другим замком и преградили ей доступ в жильё.

Далее, ФИО2 завладел 1 /2 (одной второй) долей в праве долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес, принадлежащую ей на праве собственности и с соучастниками совершил незаконную перепланировку в квартире, для этого, снесли стены в ее комнате, соединив её с местом общего пользования - кухней, снесли стены в прихожей, из трёхкомнатной квартиры сделал двухкомнатную, в ванной комнате установил душевую кабину, вместо ванны, что недопустимо делать без разрешительных документов.

На ее требования вернуть ей 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилую квартиру по адресу: Адрес, а также - всю ее имущественную собственность, обеспечить ей доступ в ее единственное жилье, ФИО2 никаких действий не совершал, по возврату захваченной собственности и вместе с риэлтором ФИО5 угрожали, требуя продать им ее жильё, а затем ФИО2 незаконно вселил в квартиру ФИО5

При таких обстоятельствах, ФИО2 не имел права совершать незаконную сделку и подписывать незаключенный договор, заведомо зная, что нарушает законы.

Вместе с тем, Дата, ФИО2, совершает недействительную, притворную, ничтожную сделку с нарушением закона, по Договору купли-продажи от Дата, ФИО2 продаёт ? долю, не выделенную в натуре, в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес, (где совершил перепланировку, вселил ФИО5 и захватил чужую (ее) 1/2 долю с чужим (ее) имуществом, ФИО3 (которая является матерью – риэлтора ФИО5), при этом, с Дата до сделки - Дата, ФИО2 не оплатил жилищно-коммунальные услуги. ФИО3 также, с Дата, не оплачивают жилищно- коммунальные услуги.

В квартире, расположенной по адресу: Адрес.продолжает находиться ФИО5 с третьим лицом (женщиной).

ФИО5 завладел ее жильем и занимает все помещения ее жилой площади в указанной квартире.

Кроме того, ФИО5, сообщил, что, фактически, это он, купил 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилую квартиру по адресу: Адрес, у ФИО2, и оформил на свою мать - ФИО3, так как, он всегда, все сделки оформляет на мать.

Со слов, ФИО5, доля куплена им за 4 000 000 рублей. Фактически, сделка свершена с нарушением закона, притворная, недействительная сделка, является ничтожной.

ФИО5 постоянно ей угрожает, требует продать ему ее долю или продать ее долю вместе с ним, удерживает ее жильё, преградил доступ и захватив всю квартиру.

В договоре от Дата купли-продажи 1 /2 (одной второй) доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес, достоверно подтверждено, что отсутствует соглашение по всем существенным условиям договора:

отсутствует перечень лиц части жилой квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие, в соответствии с законом, право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, этой связи, существенное условие предмета договора, сторонами договора не согласовано (ст.558 ГК РФ).

отсутствует фактическая передача и принятие недвижимости сторонами по Договору от Дата, в этой связи, существенное условие предмета договора, сторонами договора не согласовано (ст.556 ГК РФ).

отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по Договору купли-продажи от Дата, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества, доля в натуре не выделялась, в этой связи, существенное условие предмета договора, сторонами договора не согласовано (ст.554 ГК РФ).

В Договоре от Дата, не указан факт незаконной, самовольной перепланировки, недостоверные сведения о квартире, расположенной по адресу: Адрес, на плане указано три жилых комнаты, а фактически в квартире две жилых комнаты, указанные площади жилой и полезной площадей не соответствуют действительности.

Договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес от Дата, является незаключенным, по закону, в этой связи, с Дата не наступило право собственности ФИО3 на 1/2долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес фактически, право собственности ФИО3 - является отсутствующим (не наступившим) по закону, указанная сделка является недействительной, притворной (ничтожной) по закону.

Право собственности ФИО3 на 1/2долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес подлежит снятию с регистрационного учета в едином государственном реестре недвижимости с Дата, в сведения ЕГРН внести изменения.

ФИО3 умышленно совершила недействительную, притворную, ничтожную сделку вместо своего сына ФИО5 и приобрела по договору купли-продажи 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес заведомо зная, что нарушает закон, так как, эта доля в натуре не выделялась, а также в квартире свершена незаконная перепланировка продавцом- риэлтором ФИО2 и ее сыном. Риэлторы ФИО2 и ФИО5 умышленно, злоупотребляя правом, нарушили закон о неприкосновенности жилища, насильственным путём взломали двери, вторглись в квартиру, совершили кражу имущества в полном объеме, разломали стены, содрали деревянные полы в квартире и на лоджии, украли санитарно-техническое оборудование импортного производства, электрическую печь «горение» импортного производства, счетчики, приборы отопления, оконные блоки с лоджии и так далее, совершили незаконно перепланировку в квартире, доступ в квартиру и пользование жильем истцу не обеспечили до настоящего времени, планировку квартиры в прежнее положение не восстановили, не обеспечили благоприятные и безопасные условия проживания. Учитывая изложенное, истец просит признать незаключенным договор от Дата купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес (кадастровый №);

Признать незаключенной сделку по договору от Дата купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес (кадастровый №);

Признать не возникшим (отсутствующим) право собственности ФИО3 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес (кадастровый №);

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО3 по незаключенному договору от 29 декабря 223 года на ? долю в вправе общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес (кадастровый №);

Признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 в едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним, по заключенному договору от Дата на ? долю в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес (кадастровый №);

Истребовать ? долю в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес (кадастровый №), принадлежащую на праве собственности ФИО4 (свидетельство о государственной регистрации Адрес) из чужого незаконного владения ФИО3.

Обязать ФИО3 передать ФИО4 по передаточному акту, принадлежащую ей на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации Адрес) ? долю в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес (кадастровый №) в трехдневный срок со дня вынесения решения суда.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО7 исковые требования не признал, просил отказать. Полагает, что оснований для признания договора купли-продажи незаклюенным между ФИО2 и ФИО10 нет. Все существенные условия договора (предмет, цена) согласованы. Истец не может признавать договор незаключенным, так как она не является участником сделки, истец не указала, чем продажа доли ФИО2 нарушает права истца и как восстановление права собственности на долю ФИО2 восстановить ее нарушенные права. У истца своя ? доля и ФИО3 своя ? доля. Наличие права собственности у ФИО10 на ? долю никак не нарушает права истца. Кроме того, полает, что истцом пропущен срок исковой давности.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, просил отказать.

Ответчик ФИО3, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.

Суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся участников процесса, в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив доказательства в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В п. 1 ст. 167 ГК РФ указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В ст. 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (абз.2 п.1 ст. 555 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Данное требование имеет существенное значение для принятия решения о заключении договора купли-продажи, так как кто-либо из проживающих и зарегистрированных в квартире лиц может сохранять в силу закона право пользования квартирой, что является обременением квартиры правами иных лиц и установлено законом в интересах покупателя объекта недвижимости.

Судом установлено, что ФИО1, Дата г.р. является собственником ? доли в квартире, расположенной по адресу: Адрес, кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Собственником другой ? доли указанной квартиры является ФИО3, Дата г.р., на основании договора купли-продажи доли от Дата.

Как следует из договора купли-продажи доли квартиры от Дата ФИО2, Дата г.р. и ФИО3, Дата г.р. находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем: ? долю квартиры, назначение: жилое помещение, этаж №, площадью 67,5 кв.м., расположенной по адресу: Адрес, кадастровый №. Указанная доля в квартире принадлежит продавцу на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, удостоверенного Дата ФИО8, нотариусом Иркутского нотариального округа за реестровым номером 38/14-н/38-2019-1-1214, о чем в ЕГРН Дата сделана запись регистрации права общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Кроме того, стороны оценили указанную долю квартиры в 4 000 000 руб. Покупатель покупает у продавца указанную 1/2 долю квартиры за 4 000 000 руб. Расчет сторонами производится в следующем порядке: денежная сумма в размере 4 000 000 руб. передана покупателем продавцу до подписания настоящего договора наличными денежными средствами. Продавец дает заверения о том, что денежная сумма в размере 4 000 000 руб. им получена от покупателя наличными денежными средствами до подписания настоящего договора (п.4,5 договора).

Таким образом, судом установлено, что сторонами договора купли-продажи доли квартиры от Дата соблюдены все его существенные условия, а ФИО3 является законным собственником ? доли квартиры, расположенной по адресу: Адрес, кадастровый №.

Нарушений требований, предусмотренных п. 1 ст. 558 ГК РФ, которые могли служить основанием для признания сделки незаключенной, судом не установлено, доказательств тому истцом не представлено.

Кроме того, истец также, не является стороной по сделке, чьи права данным договором купли-продажи доли сами по себе не нарушаются, следовательно, у истца не имеется охраняемого законом интереса, подлежащего защите в суде, а потому оснований для удовлетворения заявленных требований по указанным доводам, у суда не имеется.

Также стороной истца заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. п. 1, 2 ст. 200 ГК РФ).

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Вместе с тем, поскольку истец не является стороной по договору, судом установлено, что данная сделка не нарушает права и охраняемые законом интересы истца, доводы о пропуске срока исковой давности по требованию правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО2, ФИО5 о признании договора купли-продажи незаключенным, признании отсутствующим права собственности, признании недействительной государственной регистрации права собственности, об истребовании доли в праве общей долевой собственности из чужого незаконного владения следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО2, ФИО5 о признании незаключенным договора купли-продажи от Дата ? доли в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес (кадастровый №),

о признании незаключенной сделки от Дата по купле-продаже ? доли в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес (кадастровый №)

о признании не возникшим (отсутствующим) право собственности ФИО3 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес (кадастровый №);

о признании недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО3 по незаключенному договору от 29 декабря 223 года на ? долю в вправе общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес (кадастровый №);

о признании недействительной запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 в едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним, по заключенному договору от Дата на ? долю в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес (кадастровый №);

об истребовании ? доли в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес (кадастровый №), принадлежащую на праве собственности ФИО4 (свидетельство о государственной регистрации Адрес) из чужого незаконного владения ФИО3;

о возложении обязанности на ФИО3 передать ФИО4 по передаточному акту, принадлежащую ей на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации Адрес) ? долю в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Адрес (кадастровый №) в трехдневный срок со дня вынесения решения суда – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд Адрес в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: А.Б. Булытова

Мотивированное решение суда изготовлено Дата