Апелляционное определение № 33-9264/2025 от 10 декабря 2025 г.

Судья Уркаев О.О. Дело № 33-9264/2025

№ 2-1077(1)/2025

64RS0034-01-2025-001381-70


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 декабря 2025 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Крапивина А.А.,

судей Брандт И.С., Сугробовой К.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лихачевым Д.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 26 августа 2025 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Брандт И.С., объяснения представителя истца ФИО7, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО1, третьего лица Садоводческого некоммерческого товарищества «Славница» ФИО10, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, поступивших возражений, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования (далее - МО) «Город Саратов» обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора № от 29 октября 2021 года аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований указано, что земельный участок не используется для целей, предусмотренных договором аренды, земельный участок не огорожен, свободен от строений, доступ к нему не ограничен, на земельном участке произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой.

Решением Саратовского районного суда Саратовской области от 26 августа 2025 года в удовлетворении исковых требований администрации МО «Город Саратов» отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация МО «Город Саратов» подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, как необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В доводах апелляционной жалобы выражает несогласие с выводами суда первой инстанции, полагает, они не соответствуют обстоятельствам дела. Указывает на то, что ответчик не использовал земельный участок в соответствии в его целевым назначением в течение 3 лет, что влечет расторжение договора аренды.

В отзыве третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, контрольно-счетная палата МО «Город Саратов» присоединилась к доводам апелляционной жалобы истца.

В письменных возражениях ответчик ФИО1, считая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки в судебное заседание не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела и о первом судебном заседании размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство).

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 10 марта 2011 года № ФИО8 без проведения торгов предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 20 га с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», расположенного на <адрес>.

16 марта 2011 года с ФИО8 заключен договор аренды земельного участка от №, размер арендной платы по условиям которого определен в сумме 936 рублей в год (46,8 рублей за 1 га).

Постановлением администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 16 сентября 2011 года № 2653 на основании заявления ФИО8 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «для сельскохозяйственного использования» изменен на использование «для дачного строительства», что отражено в дополнительном соглашении от 23 июля 2012 года к договору аренды.

По договору замены стороны в обязательстве от 12 февраля 2013 года ФИО8 передал права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка площадью 20 га, с кадастровым номером № ФИО9, которая в свою очередь в результате заключения договора замены стороны в обязательстве от 03 ноября 2020 года передала права и обязанности арендатора по указанному договору аренды земельного участка ФИО3

Постановлением администрации МО «Город Саратов» от 04 мая 2021 года № 1107 утверждена схема расположения 199 земельных участков с кадастровыми номерами в диапазоне от № по №, площадью от 555 кв.м до 2 046 кв.м, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № с сохранением его в измененных границах.

Вышеуказанные 199 земельных участков с 29 октября 2021 года предоставлены на праве аренды ФИО1 с видом разрешенного использования «для дачного строительства».

На основании постановления администрации МО «Город Саратов» от 04 мая 2021 года №1107 между администраций МО «Город Саратов» и ФИО1 заключен договор № от 29 октября 2021 года аренды земельного участка с кадастровым номером №, с адресным ориентиром: <адрес> (в настоящее время: <адрес>) площадью 610 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства.

По договору замены стороны в обязательстве от 29 марта 2025 года ФИО1 передал права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № ФИО2

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В 2023 году контрольно-счетной палатой МО «Город Саратов» было проведено контрольное мероприятие в части установленного порядка и эффективности управления и распоряжения объектами недвижимого имущества (земельными ресурсами), расположенными в границах Гагаринского административного района МО «Город Саратов», в ходе которого проведен анализ документов по образованию и распоряжению администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области земельным участком с кадастровым номером №, а также осмотр 199 земельных участков, по результатам которого каких-либо признаков их использования не установлено.

Согласно акту осмотра от 14 августа 2023 года данные участки не огорожены и свободны от строений, на них произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой. По результатам проведенных мероприятий контрольно-счетная палата МО «Город Саратов» в действиях ФИО1 усмотрела признаки использования 199 земельных участков общей площадью 20 га не по его целевому назначению.

31 октября 2023 года администрацией МО «Город Саратов» в адрес ФИО1 направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка № от 29 октября 2021 года, со сроком устранения нарушений в течение 30 дней с момента направления предупреждения.

22 мая 2024 года консультантом отдела муниципального контроля администрации МО «Город Саратов» произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, о чем составлен акт, из которого следует, что земельный участок не огорожен, свободен от строений, доступ в нему не ограничен, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой. Земельный участок не используется.

29 июля 2024 года истец направил в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды земельного участка № от 29 октября 2021 года, в связи с не устранением нарушений, а также в связи с отсутствием сведений о выдаче разрешения на строительство (в том числе уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке) в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и в распоряжении администрации МО «Город Саратов».

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 8, 12, 309, 310, 421, 422, 450, 606, 607, 619 ГК РФ, ст. ст. 7, 22, 42, 45, 46 ЗК РФ, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, исходил из того, что истцом не представлено доказательств использования ответчиком земельного участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку ответчик, заключив договор аренды земельного участка № от 29 октября 2021 года, предпринимает необходимые меры по освоению земельного участка с кадастровым номером №

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и установленным по делу обстоятельствам.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Исходя из смысла приведенных норм, права арендодатель обязан представить суду допустимые и достаточные доказательства нарушений арендатором условий договора, которые квалифицируются как существенные.

В соответствии с п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исходя из положений п.п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса.

Как следует из пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства РФ, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истцом не представлено достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны ответчика.

Из материалов дела следует, что как первоначальный договор аренды от 10 марта 2011 года №, так и договор аренды от 29 октября 2021 года заключен на срок 49 лет. Договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены.

При этом вопреки доводам жалобы, ответчиком в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представлены доказательства, подтверждающие проведение подготовительных работ, предшествующих строительству и направленных на освоение спорного объекта недвижимости, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что представленные документы не подтверждают освоения спорного земельного участка, не являются основанием для изменения или отмены решения суда, поскольку истцом заявлены требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка со ссылками на неиспользование земельного участка по целевому назначению, его неосвоение ответчиком, в связи с чем обстоятельства использования и освоения земельного участка, имеют значение для разрешения спора.

Кроме того, как следует из материалов дела, 12 мая 2025 года после направления 29 июля 2024 года уведомления о расторжении договора аренды земельного участка администрацией ФИО2 выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве садового дома параметров садового дома установленным параметрам и допустимости размещения садового дома на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>. Срок окончания строительства: 25 апреля 2035 года.

Поскольку срок окончания строительства садового дома на спорном земельном участке не истек, из представленных ФИО1 документов следует, что им принимались меры по освоению земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы жалобы истца об инвестиционной деятельности ответчика не нашли своего подтверждения. Ссылка в жалобе на то, что ответчик ФИО1 является индивидуальным предпринимателем с основным видом деятельности - покупка и продажа собственного недвижимого имущества, не является основанием для отмены решения суда.

Кроме того, новым арендатором согласно договору замены стороны в обязательстве выступает ФИО2

В сложившейся ситуации избранная истцом мера ответственности в виде расторжения договора является крайней. В данном случае из поведения ответчиков следует, что ими предприняты меры, направленные на устранение нарушений, что подтверждает явное намерение сохранения договорных отношений.

Иные доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции, им дана правильная правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, а потому на правильность обжалуемого судебного постановления повлиять не могут. Сама по себе иная оценка автором жалобы представленных доказательств не может служить основанием к отмене правильного по существу решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Саратовского районного суда Саратовской области от 26 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи