Апелляционное определение № 33-34135/2025 от 8 декабря 2025 г.

Судья: Лазарович С.Н. Дело № 33-34135/2025

№2-1004/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 декабря 2025 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Ждановой О.И.,

судей Остапенко И.А., Кияшко Л.В.,

по докладу судьи Ждановой О.И.,

при помощнике судьи Голубевой В.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ...........1 к ООО Специализированный застройщик «АльфаСтрой» о защите прав потребителя,

по апелляционной жалобе представителя ООО Специализированный застройщик «АльфаСтрой» по доверенности ...........6 на решение Кореновского районного суда Краснодарского края от ..........,

заслушав доклад судьи ...........7 об обстоятельствах дела, содержании решения суда, доводах апелляционной жалобы,

У С Т А Н О В И Л А:

...........1 обратился в суд с иском к ООО СЗ «АльфаСтрой» о защите прав потребителя.

В обоснование заявленных требований указано, что .......... между ...........1 и ООО СЗ «АльфаСтрой» заключен Договор участия в долевом строительстве ........, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, указанный в п. 1.1.1. Договора, строительство которого ведет застройщик по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ............, восточнее .............

Согласно п. 1.1.2. Договора, застройщик обязался передать участнику объект долевого строительства - жилую однокомнатную квартиру условный ........ на 11 этаже в 1 подъезде во 2 литере проектной площадью 36,69 кв.м, (без учета летних помещений).

Согласно пункту 4.1. Договора цена договора составляет 3 962 520 рублей, из расчета 108 000 рублей за один квадратный метр. Цена договора (стоимость квартиры) является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно абз. 5 п. 1.1 2. Договора, предусмотрен размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, который составляет 5% от общей площади договора.

.......... истцу передана по акту приема-передачи квартира ........, расположенная на 11-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ............, ул. им. Кирилла Россинского, ............. Согласно абзацу 3 Акта приема-передачи общая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента холодных помещений составила 35,55 кв.м.

Согласно технической документации на квартиру, составленной ООО «Бюро технической инвентаризации ........ от .........., общая площадь квартиры составляет 32,3 кв.м., площадь лоджии - 6,5 кв.м. с учетом понижающего коэффициента холодных помещений площадь составляет 35,55 кв.м.

.......... истец направил ответчику претензию, которая была получена последним .........., о возврате денежных средств в размере 123 120 рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры на 1,14 кв.м, с 36,69 кв.м, до 35,55 кв.м., которая в добровольном порядке не была удовлетворена.

По мнению истца он вправе потребовать от ответчика соразмерного уменьшения цены договора и взыскания в свою пользу излишне уплаченных за жилое помещение денежных средств в размере 123 120 рублей.

На основании изложенного истец просил суд взыскать с ООО СЗ «АльфаСтрой» в свою пользу в счет соразмерного уменьшения цены договора сумму в размере 123 120 рублей, неустойку в размере 1 231,20 рублей за каждый день просрочки начиная с .......... по день вынесения решения судом, но не превышающую сумму 123 120 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворений требований потребителя в размере 50 % от присужденной судом суммы в пользу истца, судебные расходы в размере 20 000 рублей.

Обжалуемым решением Кореновского районного суда Краснодарского края от .......... частично удовлетворены исковые требования ...........1

С ООО СЗ «АльфаСтрой» взыскано в пользу ...........1 в счет соразмерного уменьшения цены договора сумма в размере 123 120 рублей, неустойка в размере 123 120 рублей, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворений требований потребителя в размере 61 560 рублей, судебные расходы в размере 20 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель ООО СЗ «АльфаСтрой» по доверенности ...........6 просит отменить решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, а также на то, что судом не были учтены условия договора участия в долевом строительстве, предусматривающие допустимые отклонения от проектной площади квартиры.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явился представитель ООО СЗ «АльфаСтрой» по доверенности ...........6

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, при этом извещены о времени и месте судебного заседания в соответствии с положениями статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается материалами дела, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 165.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и пунктом 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», приходит к выводу о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц, что не противоречит положениям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ООО СЗ «АльфаСтрой» по доверенности ...........6, поддержавшего доводы апелляционной жалобы в полном объме, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Судом установлено и из материалов дела следует, что .......... между ...........1 и ООО СЗ «АльфаСтрой» заключен Договор участия в долевом строительстве ......../Ш/Л2, по условиям которого застройщик обязался передать участнику долевого строительства жилую однокомнатную квартиру условный ........ на 11 этаже во 2 литере, проектной площадью 36,69 кв.м.

.......... истцу передана по Акту приема-передачи квартира ........, расположенная на 11-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ............, ул. им. Кирилла Россинского, .............

Согласно абзацу 3 Акта приема-передачи общая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента холодных помещений составила 35,55 кв.м.

Согласно технической документации на квартиру, составленной ООО «Бюро технической инвентаризации ........» (БТИ ........) от .........., общая площадь квартиры составляет 32,3 кв. м, площадь лоджии - 6,5 кв. м., с учетом понижающего коэффициента холодных помещений площадь составляет 35,55 кв.м.

.......... истец направил ответчику претензию о возврате денежных средств в размере 123 120 рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры на 1,14 кв.м, с 36,69 кв.м, до 35,55 кв.м., которая в добровольном порядке не была удовлетворена.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из материалов дела, пунктом 1.1.2. Договора долевого участия предусмотрено: «Общая проектная площадь Квартиры является ориентировочной согласно проектной документации Жилого дома по внутреннему периметру стен Квартиры и состоит из суммы площадей всех частей Квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в Квартире, не включая и (или) включая площади балконов, лоджий, веранд и Террас с понижающим коэффициентами. Общая и жилая проектные площади и номер Квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером технического плана и технического паспорта на Жилой дом. Стороны пришли к соглашению, что допустимыми изменениями общей площади Квартиры являются изменения общей проектной площади Квартиры в любую сторону не более чем на 5 (Пять) процентов. Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений жилого помещения (Квартиры ) может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений Квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми и есть не являются нарушением требований о качестве Квартиры и существенными изменением Квартиры» (л.д.174).

Пунктом 4.4. Договора долевого участия предусмотрено, что в случае, если общая площадь Квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше общей проектной площади, указанной в п. 1.1.2 Договора участия в долевом строительстве жилого дома, доплата или возврат полученных от Участника долевого строительства средств не производится (л.д.181).

Из буквального толкования указанных условий договора следует, что стороны согласовали допустимые отступления от проектной площади квартиры, которые не влекут соразмерного изменения цены.

В соответствии с Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2025 г. по делу № 127-КГ24-25-К4, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Как указывалось ранее, в соответствии с п. 1.1.2 стороны согласовали допустимые отступления изменения площади квартиры не более чем на 5%.

В связи с чем уменьшение площади объекта долевого участия на 1,14 кв.м, что составляет менее 5% от общей площади, указанной в договоре долевого участия, является допустимым и не нарушает права и законные интересы сторон.

В соответствии с п. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое решение является незаконным и необоснованным, подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кореновского районного суда Краснодарского края от .......... - отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ...........1 к ООО Специализированный застройщик «АльфаСтрой» о защите прав потребителя – отказать.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 декабря 2025 года.

Председательствующий О.И. Жданова

Судьи И.А. Остапенко

Л.В. Кияшко