Решение № 3А-1249/2020 3А-58/2021 3А-58/2021(3А-1249/2020;)~М-224/2020 М-224/2020 от 13 апреля 2021 г. по делу № 3А-1249/2020

3а- 58/2021

50OS0000-01-2020-000337-61


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 апреля 2021 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Гриценко О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-58/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объектов.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2. в судебное заседание явилась, уточнила исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> просила признать недопустимым доказательством по делу, как содержащее существенные методологические ошибки.

Представители ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» и Министерства имущественных отношений Московской области, в судебное заседание не явились, представили письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривают, оставляют решение на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя административного истца, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>.; <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Московской области от 21 ноября 2003 г. N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в Московской области" в отношении спорных объектов административный истец является плательщиком налога на имущество, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 004д от 29.03.2019г. по состоянию на 27.09.2018г. утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей. Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 257 от 09.10.2019 г. по состоянию на 8.10.2019г. утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 101 от 20.05.2019г. по состоянию на 17.05.2019г. утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рубля. Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 256 от 8.10.2019г. по состоянию на 7.10.2019г. утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости в кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рубля.

Поскольку административный истец является собственником нежилых зданий и плательщиком налога, исходя из их кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки затрагивают его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку объектов недвижимости завышенной, нарушающей права, ФИО1 обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, к которому приложил отчеты оценщика <данные изъяты>, которыми рыночная стоимость принадлежащих истцу объектов недвижимости определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объектов недвижимости определением Московского областного суда от 24 апреля 2020 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>.

В связи с оспариванием представителем административного истца выводов судебного эксперта <данные изъяты>», изложенных в заключении <данные изъяты>, а также в целях проверки доводов представителя административного истца о допущении экспертом при проведении судебной оценочной экспертизы нарушений требований закона и требований ФСО, касающихся в том числе некорректного подбора объектов-аналогов в рамках примененного сравнительного подхода, имеющих существенные отличия, особенности места расположения, некорректного применения корректировок на место расположение объектов, необоснованного применения затратного подхода при отсутствии для этого аналитического материала, судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> оценщиком при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости нежилых зданий были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговую величину их рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость объекта капитального строительства (здание) с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 27 сентября 2018 года определена в размере <данные изъяты> руб., по состоянию на 08 октября 2019 года - в размере <данные изъяты> руб..; рыночная стоимость объекта капитального строительства (здание) с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 17 мая 2019 года определена в размере <данные изъяты> руб., по состоянию на 07 октября 2019 года - в размере <данные изъяты> руб.

Оценив повторную судебную оценочную экспертизу в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованного экспертом сравнительного подхода.

В письменных пояснениях эксперт <данные изъяты> поддержал содержащиеся в заключении выводы, дополнив, что в качестве объектов-аналогов при расчетах сравнительным и доходным подходом выступают исключительно объекты недвижимости – здания торгового назначения, которые генерирующие доход от их эксплуатации. Тот факт, что здания, предлагаемые собственниками, на момент продажи сдаются в аренду, является обычным для рынка явлением, исследуемые объекты абсолютно также сдаются в аренду их собственником. Использование подобных предложений при оценке объектов недвижимости соответствует сложившейся оценочной практике и полностью соответствует требованиям п. 23 ФСО №7. В соответствии с применяемым экспертом «Справочником оценщиков недвижимости-2018. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода» (стр. 41 и 151 справочника) при определении корректировки на красную линию по элементам сравнения в соответствующих параграфах Справочника приведены дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала, которые были учтены экспертом при проведении исследования. Объекты экспертизы расположены на одной из основных улиц г. Солнечногорска, характеризующейся высоким трафиком. Аналог №1 сравнительного подхода по адресу: ул. Ухова/Березовая аллея, расположен на дороге с низкой интенсивностью движения, что подтверждает скриншот на стр. 51 заключения. Аналог №3 также расположен на улице со значительно более низкой интенсивностью движения. По указанному основанию была применена корректировка на красную линию для объекта-аналога № 3; она подробно описана на стр. 57 заключения. Вывод о расположении аналога №3 в доходном подходе на красной линии и сопоставимости с объектом экспертизы обоснованно сделан на основании текста публикации о продаже, приведенного по тексту заключения. В рамках применения доходного подхода к определению стоимости объектов исследования (стр. 82-83 заключения) эксперт использовал данные Справочника оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода для класса объектов «Высококлассная торговая недвижимость». На основе анализа материалов дела экспертом установлено, что исследуемые объекты представляют собой здания 2017-2018 годов постройки, использующиеся на ретроспективную дату оценки в качестве торговых центров. Таким образом, экспертом абсолютно обоснованно был сделан вывод об отнесении исследуемых объектов к условному кластеру «Высококлассная торговая недвижимость» как наиболее точно отражающему характеристики исследуемых объектов из представленных в справочнике однородных групп объектов коммерческой недвижимости. Кроме того, в разделе 2.2.6 заключения эксперт приводит качественный анализ применённых к оценке исследуемых объектов доходного и сравнительного подходов. В частности, эксперт указывает, что основной недостаток доходного подхода «заключен в сложности оценки ставок и существенно большем количестве допущений, по сравнению со сравнительным.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость спорных объектов является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могут быть отчуждены на открытом рынке

Поскольку административным истцом оспаривается кадастровая стоимость объектов недвижимости, установленная Актами ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», надлежащим административным ответчиком по требованиям об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта будет являться государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки", являющееся в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 23 мая 2017 года N 372/17 "О переходе к проведению государственной кадастровой оценки в Московской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30 ноября 2017 года N 13ВР-1766 "О проведении государственной кадастровой оценки ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 29 ноября 2016 года N 356-РП/44 "О создании и установлении штатной численности работников ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" учреждением, основными видами деятельности которого являются определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Соответственно, в удовлетворении исковых требований к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, не осуществлявшими государственную кадастровую оценку и не утверждавшими оспариваемый результат кадастровой стоимости нежилых зданий, как к ненадлежащим ответчикам, следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 к ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства (здание) с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: Московская <данные изъяты>., равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 27 сентября 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства (здание) с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты>., равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 08 октября 2019 года, в размере <данные изъяты> рубля.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства (здание) с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17 мая 2019 года, в размере <данные изъяты> рубль.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства (здание) с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 07 октября 2019 года, в размере 70 <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 23.04.2021г