Решение № 3А-428/2017 3А-428/2017~М-206/2017 М-206/2017 от 4 мая 2017 г. по делу № 3А-428/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 мая 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-478/2017 по иску ОАО «Приморское» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Приморское» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении его заявления об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ОАО «Приморское», обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 20.12.2016 г. о пересмотре кадастровой стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, № на основании ранее поданного отчета об оценке.

В обоснование своих требований истец указал, что является собственником следующих объектов капитального строительства:

- нежилого помещения, с кадастровым номером №., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость спорных объектов капитального строительства определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 742 521 673,01 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 199 560 752,22 рубля.

Датой определения кадастровой стоимости спорных объектов капитального строительства является 06.06.2011 года.

Однако, рыночная стоимость указанных нежилых помещений гораздо ниже, согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО «НПО «<данные изъяты>» по состоянию на 06.06.2011г., рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № составила 409 974 866,95 рублей (без учета НДС), нежилого помещения с кадастровым номером № составила 54 155 406,59 рублей (без учета НДС).

При этом, заявление ОАО «Приморское» о пересмотре кадастровой стоимости объектов капитального строительства решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. отклонено.

На основании изложенного, считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, полагает решение Комиссии необоснованным, и просит возложить на Комиссию обязанность повторно рассмотреть ранее поданное заявление.

В судебном заседании представитель ОАО «Приморское» – ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ. и ордера № от ДД.ММ.ГГ., заявленные требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области – ФИО3, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ., заявленные требования не признала, по основаниям указанным в отзыве на исковое заявление, считает решение Комиссии законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ООО «НПО «Азимут» директор ФИО4 просил удовлетворить заявленные требования, по доводам указанным в письменном отзыве, считает, решение Комиссии не незаконным.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, Администрации г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч.6 ст. 226 КАС РФ, суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетеля ФИО1, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ОАО «Приморское» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно п.10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии.

Как следует из решения Комиссии от ДД.ММ.ГГ.. № на заседании присутствовало 4 члена комиссии, следовательно, оно правомочно на принятие решений.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что ОАО «Приморское», 20.12.2016 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области (далее Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 409 974 866,95 рублей и нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 54 155 406,59 рублей.

Кадастровая стоимость спорных объектов капитального строительства утверждена Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 06.06.2011г. составила в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 742 521 673,01 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 199 560 752,22 рубля.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ОАО «Приморское» приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., выполненный НПО «<данные изъяты>».

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ.. № заявление ОАО «Приморское» было отклонено. Основанием к отказу в удовлетворении заявления в решении Комиссия указала следующее: «Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем. Выборка объектов-аналогов приведена оценщиком по сегменту рынка объекта оценки, при этом оценщик не учитывал характеристики объекта оценки для подбора сопоставимых с ним объектов по фактору стоимости «площадь» - нарушен п. 22 ФСО №7. Все выбранные аналоги имеют площадь существенно меньше объекта оценки (диапазон 28-1600 кв.м., среднее значение – 217 кв.м.), что не позволяет признать их сходными по параметрам с объектами оценки. Также следует отметить, что все аналоги с площадью более 108 кв.м. исключены оценщиком при формировании вторичной выборки. Приведенная информация по анализу сегмента рынка объекта оценки (приложение к отчету) содержит гораздо больше объектов, чем указано на стр. № отчета. Фактически анализ рынка не проведен, отсутствуют диапазоны цен по сегменту рынка. Анализ фактических данных о ценах сделок проведен не по всему сегменту, а по выбранным объектам-аналогам. Т.е. оценщик намеренно сузил сегмент рынка. Нарушен п.11 ФСО № 7 п.п.(в). Отсутствует анализ факторов стоимости, указанных в п.п. (г) п.11 ФСО № 7, оценщик даже не рассматривает факторы стоимости (ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости) с приведением интервалов значений этих факторов. Таким образом, факторы стоимости в разделе 9.5 указаны только для рынка продажи объектов торгово-офисной и производственно-складской недвижимости, анализ рынка аренды по данным факторам стоимости не проведен. Нарушен п.11 ФСО № 7.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается. Административный иск подан в течение 3 месяцев со дня принятия оспариваемого решения.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен оценщик – ФИО1, которая подтвердила все выводы, сделанные в отчете об оценке. По изложенным в решении Комиссии замечаниям, дала следующие пояснения.

По первому замечанию Комиссии оценщик пояснила, что «площадь» - это лишь один из ценообразующих факторов, в отчете об оценке для всех типов помещений были проведены исследования, построена зависимость всех факторов, в результате этого было выявлено, что фактор «Площадь» не является важнейшим спорных объектов. Торговый центр может нарезать любые торговые места для аренды и продажи.

По второму замечанию, пояснила, что п. 11 ФСО № 7 требует проведения анализа о фактических сделках. Объем исследований определяется по принципу достаточности. На стр. 47 отчета проведен анализ по всем представленным выборкам. На стр. № отчета приведен анализ достаточности и достоверности рыночной информации, подтвержденный статистическими характеристиками рассматриваемых выборок.

По третьему замечанию пояснила, что в разделе 9.5 отчета приведен анализ факторов стоимости, этому посвящено 10 страниц. Приведен отдельный анализ для торговых объектов и для складских объектов. Те факторы, которые указывают в решении Комиссия, приведены в п.11, с оговоркой «пример».

Суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по заявлению ОАО «Приморское» нельзя признать законным и обоснованным.

Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО НПО «<данные изъяты>», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного и доходного подходов, изложен расчет рыночной стоимости нежилых помещений.

Оценивая доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

Часть 2 ст. 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика и положительном заключении на него, соответствующих требованиям ст.ст. 60 – 61 КАС РФ, сторонами по делу не представлено.

Судом ставился на обсуждение вопрос о необходимости назначения и проведения судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям ФЗ № 135 и ФСО, однако такого ходатайства никем не заявлено. Стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ОАО «Приморское» о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы ОАО «Приморское» решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, № в размере их рыночной стоимости с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ОАО «Приморское», поданного 20.12.2016г.

Требования в части возложения на комиссию обязанности принять решение о пересмотре кадастровой стоимости объектов капитального строительства на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., подготовленного оценщиком ООО НПО «<данные изъяты>» не подлежат рассмотрению, поскольку это по существу означало бы вмешательство суда в компетенцию комиссии и предрешало результат повторного рассмотрения заявления.

Руководствуясь ст.ст.180, 227 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административный иск ОАО «Приморское» удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления ОАО «Приморское» об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ОАО «Приморское»

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ОАО «Приморское» поданного 20.12.2016 года о пересмотре кадастровой стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, №.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10.05.2017 г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь