Апелляционное определение № 33-116/2026 33-6973/2025 от 15 января 2026 г.

Дело № 33-116/2026 город Хабаровск

(2-87/2025, УИД № 27RS0001-01-2024-003719-79)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего: Кустовой С.В.

судей: Тарасовой А.А., Дорожко С.И.,

при секретаре: Гавриловой А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 16 января 2026 года в городе Хабаровске гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира» о расторжении договора участия в долевом строительстве, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 19 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Тарасовой А.А., объяснения представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ-Альтамира» о расторжении договора участия в долевом строительстве. В обоснование заявленных требований указала, что в связи с невыполнением условий договора участия в долевом строительстве от 16.05.2023 г. № 116/А3-ст-12 в части передачи жилого помещения и отказом устранения выявленных недостатков, договор участия в долевом строительстве подлежит расторжению. Выявленные недостатки подтверждаются заключением специалиста, являются существенными и неустранимыми. Построенная застройщиком квартира невозможна к использованию по причине нарушения требований пожарной безопасности – отсутствие тамбур-шлюзов, ведущих в воздушные зоны лестничной клетки.

Просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 16.05.2023 г. №116/А3-ст-12.

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 19 сентября 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ФИО1 просит отменить решение Центрального районного суда г. Хабаровска и удовлетворить её исковые требования, ссылаясь на то, что выявленные многочисленные недостатки являются существенными, до настоящего времени ответчиком не устранены, судом не дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам, управляющей компанией подан иск к ответчику в Арбитражный суд Хабаровского края, что так же подтверждает доводы истца о наличии указанных в иске строительных недостатков. Кроме того указывает на то, что действующее законодательство не содержит запрет на предъявление требований в отношении недостатков строительства мест общего пользования.

В письменном отзыве представитель ответчика просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

ООО «УК «Надежные партнеры» принесен отзыв на апелляционную жалобу, согласно которого третье лицо просит решение Центрального районного суда г. Хабаровска оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы истца ФИО1 – отказать.

В заседание суда апелляционной инстанции не явились истец, представитель третьего лица, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом. На основании ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, проверив решение суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе с дополнениями к ней, и отзывах, в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, и подтверждается материалами дела: между ООО «Специализированный застройщик-Альтамира» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) 16.05.2023 г. был заключен договор участия в долевом строительстве № 116/А3-ст-12.

Предметом указанного договора являлось строительство Застройщиком для участника долевого строительства трехкомнатной квартиры, обозначенной под номером 116, площадью 82,6 кв.м., расположенной на 16 этаже, под порядковым номером 5 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте «Жилой комплекс в границах ул. Гамарника – ул. Павловича в г. Хабаровске». Жилой дом по ГП3», и нежилое помещение – машиноместо № 12, площадью 15,15 кв.м., распложенное в объекте «Жилой комплекс в границах ул. Гамарника – ул. Павловича в г. Хабаровске. 2 этап строительства. Подземная автостоянка по ГП4». После получения разрешения на ввод Объектов недвижимости в эксплуатацию передать объекты долевого строительства участнику долевого строительства.

Между ООО «Специализированный застройщик – Альтамира», в лице ФИО4, действующей на основании доверенности, и ФИО1, в лице ее представителя по доверенности ФИО5, 14.09.2023 г. подписан акт приема-передачи квартиры без замечаний.

29.11.2023 г. в электронном виде истец направила в адрес ответчика претензию с требованием устранить недостатки объекта долевого строительства, а именно:

- отсутствие выезда с территории дома (закрыт второй выезд), нарушение противопожарных норм;

- при основном въезде-выезде на стоянку автомобилей отсутствует контрольно-пропускной пункт (помещение для уборочной техники, обслуживающего персонала, туалета и т.п.);

- отсутствие оборудованной площадки для размещения первичных средств пожаротушения, средств индивидуальной защиты и пожарного инструмента, а также самих указанных средств;

- отсутствие доступа к одному из эвакуационных выходов непосредственно наружу и в лестничные клетки, непредоставление ключей от указанных закрытых выходов;

- отсутствие возможности въезда на стоянку ввиду непредоставления доступа к управлению воротами автостоянки;

- отсутствие выхода на рампу через противопожарную дверь вблизи ворот или в воротах;

- отсутствие в зоне рампы соответствующей сигнализации по организации движения транспортных средств;

- в месте выезда со стоянки на покрытие – въезда на рампу отсутствуют устройства (лотки) для стекания топлива и др.;

- отсутствие вдоль стен, к которым автомобили устанавливаются торцевой стороной, а также с обеих сторон проезжей части рампы колесоотбойных устройств;

- отсутствие в полах подземной стоянки автомобилей устройств для отвода воды в случае тушения пожара;

- не функционирование приточно-вытяжной вентиляции для удаления вредных газовыделений (наличие едкого, устойчивого запаха выхлопных газов и краски);

- отсутствие приборов для измерения концентрации СО;

- отсутствие у въезда розетки для возможности использования электрифицированного пожарно-технического оборудования;

- отсутствие разметки парковочных мест;

- трещины в стенах, наличие следов затопления, протечек и намокания;

- верхний ригель (балка над парковочным местом) с дефектом защитного слоя бетона.

Также указывает на невозможность использования квартиры по причине нарушения требования пожарной безопасности – отсутствие в доме тамбур-шлюзов, ведущих в воздушные зоны лестничной клетки. Кроме того выявлены недостатки в виде различных радиаторов отопления, установленных в квартире, а также в местах общего пользования.

22.01.2024 г. истцом в адрес ответчика электронным письмом направлено уведомление об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, в связи с не устранением выявленных недостатков.

02.11.2023 г. ответчиком ООО «СЗ – Альтамира» в адрес ФИО1 было направлено уведомление и получено истцом 30.11.2023 г. о необходимости принятия объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи.

09.01.2024 г. ООО «СЗ – Альтамира» составлен односторонний акт приема-передачи машиноместа, который направлен ФИО1 и получен ею 19.01.2024 г.

В обоснование требования о расторжении договора участия в долевом строительстве ФИО1 сослалась на ряд выявленных недостатков и несоответствие помещения требованиям строительных правил, представив заключение специалиста от 10.06.2024 г.

Согласно заключения специалиста от 10.06.2024 г., выполненное строительным экспертом ФИО5 установлено, что в исследуемом жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> подземной автостоянке были выявлены следующие недостатки:

- на этажах данного дома отсутствуют тамбуры, ведущие в воздушную зону лестничной клетки типа Н1, что также не соответствует проектной документации застройщика;

- в местах общего пользования сломаны перила при входе в дом, разбито стекло на двери при выходе в воздушную зону;

- сколы на вызывной панели пассажирского лифта 16 этажа;

- следы затопления, протечек, намокание, дефекты отделочных работ в помещениях, пристроенных к стоянке автомобилей;

- не соответствие отделки лифтового холла первого этажа, в том числе зоны, прилегающей к вызывной панели пассажирского лифта дизайн-проекту, представленному при заключении договора участия в долевом строительстве;

- отсутствие выезда с территории дома (закрыт второй выезд);

- при основном въезде-выезде на стоянку автомобилей отсутствует контрольно-пропускной пункт (помещение для уборочной техники, обслуживающего персонала, туалета, и п.т.);

- отсутствует оборудованная площадка для размещения первичных средств пожаротушения, средств индивидуальной защиты и пожарного инструмента, а также самих указанных средств;

- загроможден доступ к одному из эвакуационных выходов непосредственно наружу;

- отсутствует выход на рампу через противопожарную дверь вблизи ворот или в воротах;

- отсутствие в зоне рампы соответствующей сигнализации по организации движения транспортных средств;

- в месте выезда со стоянки на покрытие – въезда на рампу отсутствуют устройства (лотки) для стекания топлива и др.;

- отсутствие вдоль стен, к которым автомобили устанавливаются торцевой стороной, а также с обеих сторон проезжей части рампы колесоотбойных устройств;

- отсутствие в полах подземной стоянки устройств для отвода воды в случае тушения пожара;

- отсутствие у въезда, розетки для возможности использования электрифицированного пожарно-технического оборудования;

- трещины в стенах, наличие следов затопления, протечек и намокания;

- верхний ригель (балка над парковочным местом) с дефектом защитного слоя бетона.

В соответствии с результатами обследования специалистом сделан однозначный вывод, что выявленные недостатки являются существенными и нарушают требования, установленные п. 6 ст. 3 Федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», в частности нарушены требования: безлопастных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданиями и сооружениями. Выявленные дефекты и недостатки объектов исследования также являются нарушениями, приведенных в исследовании строительных норм и правил, не устранены застройщиком до настоящего времени.

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 10.06.2025 г. по делу № 2а-1778/2025 в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к администрации города Хабаровска, Департаменту архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска о признании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию незаконным было отказано. Данное решение было обжаловано истцом и согласно информации, размещенной на официальном сайте Хабаровского краевого суда решение Центрального районного суда г. Хабаровска судебной коллегией по административным делам Хабаровского краевого суда от 10.09.2025 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца без удовлетворения.

При рассмотрении вышеназванного дела № 2а-1778/2025 судом было установлено, что ООО «СЗ-Альтамира» 27.08.2021 г. администрацией города Хабаровска в лице Департамента архитектуры, строительства и землепользования было выдано разрешение на строительство № 27-23-72-2021 для строительства «Жилой комплекс в границах ул. Гамарника – ул. Павловича в г. Хабаровске». 1 этап строительства – жилой дом по ГП3. 2 этап строительства – подземная автостоянка по ГП4, 3 этап строительства – жилой дом по ГП2, 4 этап строительства – жилой дом по ГП1. Проектная документация выполнена ООО «Стройпроект».

ООО «Строительство Экспертизы Проекты» выдано положительное заключение экспертизы проектной документации, зарегистрированное за №27-2-1-3-040842-2021 от 22.07.2021 г. Положительно заключение принято по инженерно-геодезическим изысканиям, по инженерно-геологическим изысканиям и инженерно-геотехническим изысканиям, по инженерно-экологическим изысканиям, по охране окружающей среды, по системе водоснабжения и водоотведения, по схеме планировочной организации земельного участка, по объемно-планировочным и архитектурным решениям, по конструктивным решениям, по организации строительства, по системе электроснабжения, по теплоснабжении, вентиляции и кондиционировании, по системе связи и сигнализации, по пожарной безопасности.

18.10.2021 г. в выданное разрешение на строительство от 27.08.2021 г. внесены изменения в части продления сроков строительства.

13.01.2022 г. в выданное разрешение на строительство от 27.08.2021 г. внесены изменения в части пользования земельным участком – оформлено право собственности от 18.02.2021 г. В части получения положительного заключения экспертизы (внесения изменений) от 13.12.2021 г. № 27-2-1-2-0735432021.

07.12.2021 г. ООО «Строительство Экспертизы Проекты» в адрес ООО «СЗ-Альтамира» направлено информационное письмо № 32/2021/СЭП к положительному заключению экспертизы от 02.12.2021 г. № 27-2-1-2-073543-2021, с указанием, что повторная экспертиза проектной документации после внесения изменений не требуется.

ООО «Строительство Экспертизы Проекты» выдано положительное заключение экспертизы проектной документации, зарегистрированное за №27-2-1-2-0735543-2021 от 02.12.2021 г. Положительное заключение принято по охране окружающей среды, по системе водоснабжения и водоотведения, по схеме планировочной организации земельного участка, по объемно-планировочным и архитектурным решениям, по конструктивным решениям, по организации строительства, по системе электроснабжения, по теплоснабжению, вентиляции и кондиционировании, по системе связи и сигнализации, по пожарной безопасности.

16.08.2023 г. Комитетом государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края утверждено заключение № 1053-21 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации на жилой дом по ГП3, предусмотренный 1 этапом строительства в границах ул. Гамарника – ул. Павловича в г. Хабаровске.

22.08.2023 г. ООО «СЗ-Альтамира» в Департамент архитектуры, строительства и землепользования было подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. К указанному заявлению были приложены: сведения о юридическом лице (ИНН, ОГРН), информация об объекте капитального строительства, сведения о разрешении на строительство, на основании которого осуществлялось строительство, показатели об объекте капитального строительства, технический план дома, а также документы в соответствии с ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.

Директором Департамента архитектуры, строительства и землепользования 28.08.2023 г. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 27-23-46-2023 жилого дома по ГП3, предусмотренный 1 этапом строительства в границах ул. Гамарника – ул. Павловича в г. Хабаровске.

До начала строительства спорного объекта проектная документация получила положительное заключение экспертизы проектной документации и положительное заключение внесенных в проектную документацию изменений. Уполномоченными органами, нарушений строительных, пожарных, санитарных и иных норм в проектной документации, в построенном объекте капитального строительства не установлено. На основании представленных застройщиком ООО «СЗ-Альтамира» документов и заключением Комитета государственного строительного надзора Хабаровского края, Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска было выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Процедура по вводу объекта капитального строительства - жилого дома по ГП3, предусмотренного 1 этапом строительства в границах ул. Гамарника – ул. Павловича в г. Хабаровске, была проверена Департаментом и проведена со всеми соблюдениями норм действующего законодательства на основании заключения о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации.

Судом были отклонены доводы административного истца о том, что отсутствие тамбуров (тамбур-шлюзы) ведущих в воздушные зоны лестничной клетки дома в построенном доме не соответствует пожарной безопасности, со ссылкой на ответ АО «Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт промышленных зданий и сооружений» от 13.05.2025 г., на ответ ФАУ «Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве от 22.05.2025 г., поскольку проверка готовности объекта капитального строительства возложена на организацию, осуществляющую региональный государственный строительный надзор, который на территории Хабаровского края, осуществляет – Комитет государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края. В данном случае уполномоченным органом нарушений строительных и пожарных норм как в проектной документации, в изменениях к ней, так и в построенном объекте капитального строительства не выявлено. Ранее, проектная документация, и внесение изменений в проектную документацию получили положительные заключения экспертизы.

В ходе рассмотрения дела ответчиком был получен ответ из Акционерного общества «Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт промышленных зданий и сооружений» от 20.08.2025 г. за № 2051/2-8, что положениями п. 9.20 СП 54.13330.2022 предусматриваются тамбуры или тамбур-шлюзы при наружных входах в многоквартирное жилое здание и не предусматриваются тамбуры или тамбур-шлюзы при входе из наружной воздушной зоны в незадымляемую лестничную клетку.

Из выводов эксперта ООО «Строительная помощь», отраженных в заключении эксперта от 08.09.2025 г. № 988, следует, что в результате анализа выявленных несоответствий (дефектов) экспертом было установлено, что являются значительными следующие недостатки:

- отсутствует сопряжение (крепление) гидроизоляционного материала к конструкции стен в помещениях «Санузлов», высота заведения гидроизоляционного покрытия на поверхность стен менее минимальных допустимых значений. Нарушение требований СП 29.13330.2011«Полы»;

- дефекты монтажа и конструкции заполнений оконных и балконных проемов. Нарушение требований ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)», ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», ГОСТ 111-2014 «Стекло листовое бесцветное. Технические условия»;

- отсутствует герметизация мест сопряжения отливов и откосов (наружных) заполнений оконных проемов;

- отслоение, разрывы внутреннего пароизоляционного слоя монтажного шва всех заполнений оконных и балконного проема.

- отсутствует вентиляционное отверстие в помещении Санузла. Нарушение требований СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные»;

- отсутствует пломба теплосчетчика, установленного на радиаторе отопления. Нарушение требований ГОСТ Р ЕН 1434-1-2011 «Теплосчетчики. Часть 1. Общие требования».

Являются малозначительными следующие недостатки:

- дефекты монтажа и конструкции заполнений оконных и балконных проемов. Нарушение требований ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)», ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», ГОСТ 111-2014 «Стекло листовое бесцветное. Технические условия»;

- «Заедание» запирающих приборов оконного блока из ПВХ профилей (второго по часовой стрелке от входа в квартиру);

- дефекты монтажа и конструкции заполнений дверного проема (входного металлического). Нарушение требований ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия»;

- провисание дверного полотна в собранном дверном блоке с порогом превышает 2 мм на 1м ширины;

- отсутствует глазок в конструкции полотна дверного блока.

Также в результате проведенного исследования экспертом было установлено, что все выявленные недостатки (дефекты) объекта исследования – объекта долевого строительства <адрес> являются устранимыми.

В результате проведенного исследования экспертом было установлено действительное наличие строительно-технических недостатков объекта долевого строительства - машино-места № 12 в <адрес>, а именно: образование зон застоя воды на поверхности машино-места № 12, уклон покрытия полов не обеспечивает отвод воды с поверхности. Нарушение требований СП 113.13330.2016 СНиП «Стоянки автомобилей», СП 29.13330.2011 «Полы».

В результате анализа выявленных несоответствий (дефектов) экспертом было установлено, что в соответствии с классификацией ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения (с Изменением № 1)» выявленный дефект является значительным и устранимым.

В результате проведенного исследования экспертом было установлено, что выявленные недостатки (дефекты) объектов исследования (объектов долевого строительства <адрес> и машино-места №12 в <адрес>) не препятствуют использованию объектов долевого строительства по целевому назначению.

Оценив вышеуказанные обстоятельства, имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, руководствуясь приведенными в решении нормами права, отказывая в удовлетворении требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что указанные истцом недостатки не являются существенными, неустранимыми, дающими ей право на расторжение договора в одностороннем порядке.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела, основанными на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу ч. 1 ст. 4 указанного выше Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как указано в ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Согласно положениям ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В ч. 2 данной статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (ч. 3 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

В разделе 7 договора участия в долевом строительстве № 116/А3-ст-12 от 16.05.2023 г. указаны основания, аналогичные указанным в ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, по которым может быть расторгнут указанный договор. Исходя из их содержания, обстоятельством, подлежащим установлению для решения вопроса о расторжении договора, является степень существенности допущенных застройщиком нарушений при осуществлении своих обязанностей.

Так, в п.1. ст. 451 ГК РФ указано, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, оценившим имеющиеся доказательства по правилам ст. ст. 12, 67 ГПК РФ.

Судом первой инстанции дана надлежащая мотивированная оценка заключению ООО «Строительная помощь» от 08.09.2025 № 988, которое было признано допустимым доказательством.

Доводам ФИО1 об отводе эксперту в решении суда дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается, находит ее мотивированной.

Вопреки указанным выше положениям стороной истца не представлено достаточных и допустимых доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что ответчиком были допущены столь существенные нарушения при строительстве объектов долевого строительства, при не устранении которых ФИО1 имеет право обратиться с требованием о расторжении договора.

В апелляционной жалобе истец указывает на то, что действующим законодательством не предусмотрен запрет на предъявление требований к застройщику относительно общего имущества многоквартирного дома.

По данному доводу судебная коллегия приходит к следующему.

Как указано в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Исходя из буквального толкования данной нормы права и ст. 7 и ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», речь идет о качестве строительства именно объекта, являющегося предметом договора (в данном случае, квартиры и машино-места), а не иного имущества, входящего в состав многоквартирного дома.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Как указано в ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В силу ч. 2.3 данной статьи, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Исходя из п.11 акта приема-передачи квартиры от 14.09.2023 г., застройщик передал многоквартирный жилой дом, указанный в п. 1 настоящего Акта, на техническое обслуживание управляющей компании ООО «Управляющая компания «Надежные партнеры» (<данные изъяты>), осуществляющей организацию коммунального обслуживания, а так же техническое обслуживание общего имущества.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, у многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> ещё до предъявления истцом претензии была управляющая компания, на которую законом возложена обязанность по содержанию общедомового имущества. Следовательно, именно она обладает правом требовать приведения данного имущества в надлежащее состояние.

Кроме того, ФИО1 было заявлено одно требование: расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 16.05.2023 г. №116/А3-ст-12, иные требования не заявлялись.

Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней основаны на неверном толковании норм материального права и правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу повторяют позицию истца при рассмотрении дела в суде первой инстанции, которая являлась предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и выражают несогласие с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как основания для переоценки доказательств отсутствуют.

Судебная коллегия полагает, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, его выводы соответствуют изложенным в решении обстоятельствам, нарушения или неправильного применения норм материального права либо норм процессуального права не установлено, поэтому решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований к его отмене не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 19 сентября 2025 года по делу по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира» о расторжении договора участия в долевом строительстве – оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19.01.2026.

Председательствующий:

Судьи: