Решение № 3А-313/2025 3А-313/2025~М-461/2025 М-461/2025 от 13 ноября 2025 г. по делу № 3А-313/2025

Дело № 3а-313/2025

УИД № 78OS0000-01-2025-001118-08


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 ноября 2025 года г. Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой Н.А.,

при секретаре Ерофеевой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером №..., расположенной по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломна, Садовая улица, <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 20 400 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец указывает, что ему на праве собственности принадлежала квартира с кадастровым номером №..., расположенная по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломна, Садовая улица, <адрес>. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость квартиры установлена в размере 40 181 146 рублей 13 копеек. 23 января 2024 года был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, право собственности административного истца прекращено. Стоимость квартиры согласно договору купли-продажи составила 18 500 000 рублей.

Согласно отчету об оценке №... от 18 июля 2025 года, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО2, рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером №..., расположенной по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломна, Садовая улица, <адрес>, по состоянию на 1 января 2023 года установлена в размере 20 400 000 рублей.

Административный истец указывает, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает ее рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет неверное определение его налоговых обязательств, в частности, по уплате налога на доходы от продажи недвижимого имущества – указанной квартиры.

Представитель административного истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, поддержала требования административного искового заявления в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определённой в отчете об оценке, подготовленном частнопрактикующим оценщиком ФИО2, представленным административным истцом.

Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определённой в отчете об оценке, подготовленном частнопрактикующим оценщиком ФИО2, представленным административным истцом.

Заинтересованное лицо ФИО6 в судебное заседания явилась, против удовлетворения административного иска не возражала.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание представителя не направил, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, возражений по существу заявленных административных исковых требований не представил.

При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, что не противоречит требованиям части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, проверив материалы дела, обсудив доводы административного иска, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов административного дела, ФИО1 на праве собственности с 21 мая 2021 года принадлежала квартира с кадастровым номером №..., расположенная по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломна, Садовая улица, <адрес> (л.д. №...).

Кадастровая стоимость квартиры с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года установлена в размере 40 181 146 рублей 13 копеек (л.д. №...).

23 января 2024 года между ФИО1 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры (л.д. №...).

Ссылаясь на то, что установленная в выписке ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает ее рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет неверное определение его налоговых обязательств, в частности, по уплате налога на доходы от продажи недвижимого имущества – указанной квартиры, административным истцам представлен отчет об оценке №... от 18 июля 2025 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером №..., расположенной по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломна, Садовая улица, <адрес>, установлена в размере 20 400 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года (л.д. №...).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности (статья 1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», по тексту также – Закон об оценочной деятельности).В силу части 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Представленный административным истцом отчет выполнен частнопрактикующим оценщиком ФИО2, действующим на основании государственной регистрации и членства в СРО; с 28 сентября 2007 года является членом «Саморегулируемой Межрегиональной Ассоциации оценщиков» имеет аттестаты по направления «Оценка недвижимости» от <дата>, «Оценка недвижимого имущества» от 15 ноября 2024 года, «Оценка бизнеса» от 20 сентября 2024 года; стаж работы с 1994 года.

Таким образом, у оценщика ФИО2 имеется необходимая специальная квалификация для проведения указанной оценки и право на формулирование выводов по результатам её проведения. С учётом того, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки отвечает по форме и содержанию требованиям законодательства об оценочной деятельности, административными ответчиками доводов об обратном не приведено, суд приходит к выводу о допустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости отчета об оценке, составленного частнопрактикующим оценщиком ФИО2

Как следует из отчетов об оценке объектов недвижимости, при проведении оценочных мероприятий оценщиком применялись ГК РФ, НК РФ, ЗК РФ, ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральные стандарты оценки (ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, ФСО № 7, стандарты и правила оценочной деятельности «Оценка недвижимости» НП «СМАО», утвержденные решением Совета ассоциации от 15 августа 2008 года.

При проверке отчета об оценке на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022 (ФСО I-VI), № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7), нарушения и замечания, существенно влияющие на итоговый результат, судом не выявлены, административными ответчиками, заинтересованными лицами, не оспаривавшими представленный отчет ни по форме, ни по содержанию, не приведены.

Принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы оценщика не опровергаются, административными ответчиками, заинтересованными лицами представленный отчет об оценке не оспорен, суд приходит к выводу о возможности принятия заключительного вывода оценщика относительно величины рыночной стоимости объектов оценки в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка; при этом выводы и расчёты оценщика в достаточной степени мотивированы, исследование проведено всесторонне и в полном объёме, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности (квалификации).

Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО VI)», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, предусматривают, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор оценщиком подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в отчетах, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости определена при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

Учитывая изложенное, а также то, что стороны не представили доказательств несоответствия отчета об оценке действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки, и согласились с установленным в нем выводом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату оценки 1 января 2023 года, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером 78:32:0001154:1279, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломна, Садовая улица, <адрес>, площадью 122,3 кв.м, по состоянию на 01 января 2023 года равной его рыночной стоимости в размере 20 400 000 (двадцать миллионов четыреста тысяч) рублей.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости влияют на дату начала применения кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной, и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Санкт-Петербургский городской 23 июля 2025 года, указанная дата в силу приведенных выше разъяснений подлежит отражению в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломна, Садовая улица, <адрес>, площадью 122,3 кв.м, по состоянию на 01 января 2023 года равной его рыночной стоимости в размере 20 400 000 (двадцать миллионов четыреста тысяч) рублей.

Датой обращения ФИО1 в суд с административным исковым заявлением считать 23 июля 2025 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Санкт-Петербургский городской суд.

Судья Смирнова Н.А.

Мотивированное решение изготовлено 14 ноября 2025 года.