Решение № 2-1771/2025 2-1771/2025~М-1027/2025 М-1027/2025 от 9 декабря 2025 г. по делу № 2-1771/2025

УИД: №

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ

27 ноября 2025 года <адрес>

Воскресенский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Севастьяновой Е.В.,

при помощнике судьи Беспяткиной Е.К,

с участием адвоката Гаврилеева А.А..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Инвестиционно-торговая компания «Мегаполис», ООО «РСИ», ГУФССП России по <адрес>, ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, АО «Т Банк» о признании недействительными торгов, договора купли-продажи недвижимого имущества (торги), применении последствий недействительности сделки купли-продажи помещения, о взыскании расходов по оплате государственной пошлины, по встречному иску ООО РСИ» к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем квартиры,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Инвестиционно-торговая компания «Мегаполис», ООО «РСИ», ГУФССП России по <адрес>, ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, АО «Т Банк» о признании недействительными торгов № от <дата>, организованных и проведенных Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> по реализации квартиры с кадастровым номером №, площадью 63,9 кв.м., по адресу: <адрес>, договора №МП(Н) купли-продажи недвижимого имущества (торги), заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> в лице ООО «Инвестиционно-торговая компания «Мегаполис», победителем торгов ООО «РСИ» в отношении указанной квартиры, применении последствий недействительности сделки купли-продажи указанной квартиры и восстановлении права собственности ФИО1 на данную квартиру, о взыскании солидарно расходов по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей 00 копеек отказать.

В обоснование заявленных исковых требований ссылается на то, что решением Хорошевского районного суда <адрес> от <дата> по гражданскому делу по иску АО «Тинькофф Банк» к нему о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество обращено взыскание на предмет недвижимости (ипотеки)-квартиру с кадастровым номером № площадью 63,9 кв.м., по адресу: <адрес>, определен способ реализации с публичных торгов, установлена начальная продажная цена в размере 4786825 рублей 60 копеек. <дата> Хорошевским судом выдан исполнительный лист об обращении взыскания на принадлежащую ему спорную квартиру путем реализации на публичных торгах с начальной ценой в размере 4786825 рублей 60 копеек. По результатам торгов № от <дата> между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> в лице ООО «Инвестиционно-торговая компания «Мегаполис» и победителем торгов ООО «РСИ» заключен договор №МП(Н) купли-продажи недвижимого имущества (торги), по которому спорная кевартира была продана ООО «РСИ» за 4068801 рубль 76 копеек. <дата>, не согласившись с решением Хорошевского суда, ФИО1 подал апелляционную жалобу. <дата> судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда вынесено апелляционное определение, которым решение Хорошевского суда от <дата> отменено, дело направлено по подсудности в Воскресенский городской суд <адрес>. Решением Воскресенского городского суда <адрес> от <дата> по тому же гражданскому делу суд обратил взыскание на предмет залога спорную квартиру путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 6320000 рублей 00 копеек. Таким образом, реализация спорной квартиры посредством торгов была осуществлена по цене, значительно ниже фактической рыночной стоимости квартиры, определенной в решении Воскресенского городского суда <адрес> от <дата>. Считает, что проведение публичных торгов по реализации спорной квартиры на основании решения Хорошевского районного суда, которое впоследствие было отменено, решением Воскресенского городского суда определена иная начальная продажная цена предмета залога в размере 6320000 рублей, что не отвечает действительной стоимости квартиры на момент вынесения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, что нарушает его права, как собственника квартиры, вследствие чего имеются основания для признания торгов и договора купли-продажи недвижимого имущества (торги) недействительным.

ООО РСИ» обратился со встречным иском к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес> кадастровым номером № (т.2 л.д.24-26).

В обоснование встречных исковых требований ссылается на то, что является добросовестным приобретателем спорной квартиры на публичных торгах, организованных уполномоченной организацией ООО ИТК «Мегаполис», действовавшей н основании поручения ТУ Росимущества в <адрес>. Торги проводились в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании судебного акта. Все документы, подтверждающие законность проведения торгов и полномочия организатора, были представлена при реорганизации перехода прав собственности. Приобретение квартиры было возмездным, обществом была уплачена полная стоимость имущества в размере 4078801 рубль 76 копеек. ФИО1 ведет себя недобросовестно и злоупотребляет правом, поскольку он не мог не знать о проводимых торгах, так как постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства, о наложении ареста, об оценке имущества, о передаче на торги, подлежали направлению по его адресу регистрации, который совпадает с адресом спорной квартиры. Еще <дата> между ФИО1 и ООО «РСИ» был составлен Акт гарантии приема-передачи квартиры, что свидетельствует о том, что ФИО1 фактически признал переход права собственности и вступил в правоотношения с новым собственником. Во исполнение обязательства освободить квартиру ФИО1 снял себя и ФИО2 весной 2024 года, а затем несовершеннолетнюю ФИО6 с регистрационного учета. Подача им иска лишь в 2025 году после того, как общество произвело значительные вложения в имущество, свидетельствует о злоупотреблении правом. ООО «РСИ» совершило действия, характерные для добросовестного владельца. Оно не только приобрело квартиру, но добросовестно владело ею, производило оплату коммунальных услуг, в том числе, погашая имевшуюся задолженность ФИО1, оплату налогов, за свой счет провело капитальный ремонт квартиры на сумму 890000 рублей по договору подряда № № от <дата>. Оплата коммунальных услуг производилась в том числе через ООО «ХОМИНВЕСТ» по поручению ООО «РСИ». Решение суда от <дата>, которым установлена новая начальная цена для возможных будущих торгов 6329999 рублей, не отменяет законность проведенных торгов, поскольку не имеет обратной силу и не может служить основанием для признания недействительными торгов, проведенных в 2023 году в соответствии с действовавшим на тот момент судебным актом. Кроме того, на решение Воскресенского городского суда от <дата> подана апелляционная жалоба с ходатайством о восстановлении срока и с ходатайством о назначении судебной экспертизы. Начальная продажная цена предмета залога подлежала определению на дату проведения торгов, а не на дату вынесения последующего судебного акта. Публичные торги, на которых ООО «РСИ» приобрело спорную. квартиру, были проведены <дата> на законных основаниях в рамках действовавшего на тот момент исполнительного производства, возбужденного на основании решения Хорошевского районного суда <адрес>. В соответствии с принципами правовой определенности и стабильности гражданского оборота, условия проведенных и завершенных торгов не могут быть пересмотрены на основании последующего судебного решения Воскресенского городского суда от <дата>, которым для целей возможного будущего обращения взыскания установлена иная цена. Требование ФИО1, по существу, направлено на придание обратной силы судебному акту, что прямо запрещено законом и судебной практикой. Добросовестность ООО «РСИ», законность проведения торгов и недобросовестное поведение самого ФИО1, знавшего о торгах и не оспаривавшего их своевременно, исключают возможность удовлетворения его иска и подтверждают правомерность приобретения квартиры обществом по цене, определенной в ходе тех торгов. Начальная цена на вторичных торгах была установлена в строгом соответствии с законом- по состоянию на момент проведения торгов <дата> в размере 4786825 рублей 60 копеек на основании законной и действовавшей в тот момент судебн6ой оценки, что полностью соответствовало требованиям законодательства (п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)». Последующее ее изменение на стадии исполнительного производства происходило в соответствии со ст.92 Федерального закона от <дата> № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», которая предусматривает снижение начальной цены на 15% при выставлении имущества на повторные торги. Цена, по которой квартира была реализована на повторных торгах, является результатом последовательного и законного применения процедур определения цены судом и ее последующего снижения судебным приставом-исполнителем на установленный законом процент в связи с несостоявшимися первыми торгами. ФИО1 не представлено доказательств существенного нарушения порядка проведения торгов. ФИО1 пропустил срок исковой давности, поскольку оспариваемые торги состоялись <дата>, исковое заявление подано ФИО1 лишь <дата>, то есть за пределами установленного годичного срока. Ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности им не заявлено, уважительные причины пропуска не указаны и не подтверждены. Само по себе требование о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, без оспаривания самих торгов, является недопустимым обходом закона, установившего специальный и сокращенный срок для подобных споров. Исполнительное производство завершено надлежащим образом, требования взыскателя АО «Тинькофыф Банк» полностью погашены за счет вырученных средств. После полного расчета с банком оставшаяся часть денежных средств обязана быть возвращена самому ФИО1 Таким образом, ФИО1 уже получил материальную выгоду от проведенной сделки в виде части суммы, оставшейся после удовлетворения требований, его текущие требования по сути направлена на повторное получение компенсации за то же имущество, но уже по искусственно завышенной цене, установленной на гораздо более позднее время. Подобное поведение является попыткой неосновательного обогащения за счет добросовестного приобретателя ООО «РСИ», которое произвело капитальный ремонт и несло бремя пор содержанию спорной квартиры. Считает, что ФИО1 избран ненадлежащий способ з0ащиты права, а возможные претензии, связанные с установлением цены, должны быть предъявлены им к иным ответственным лицам, но не к добросовестному приобретателю ООО «РСИ». Лишение ООО «РСИ» права собственности на приобретенную на законных основаниях по результатам торгов квартиру является исключительным способом защиты права и может применяться лишь в строго установленных законом случаях, например, при изъятии имущества у добросовестного приобретателя (ст.302 ГК РФ), что в данном случае отсутствует, и, поскольку ФИО1 считает, что его права нарушены в связи с установлением начальной цены на торги, то его требования должны быть направлены не на отмену уже состоявшейся сделки с добросовестным приобретателем, а на возмещение причиненных ему убытков в денежной форме. ООО «РСИ» не является и не могло являться участником процесса определения начальной цены, оно лишь участвовало в торгах, объявленных уполномоченными государственными органами и организациями, и выиграло их, предложив наибольшую цену. Предъявление иска именно к ООО «РСИ» о лишении права собственности является не только необоснованным, но и злоупотреблением правом, поскольку направлено на переложение всех негативных последствий возможных процессуальных нарушений, допущенных государственными органами и судом, на добросовестного приобретателя, который не мог и не должен был контролировать их действия, что нарушает баланс интересов и принципы справедливости и правовой определенности.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, направленные в его адрес, указанный в исковом заявлении, судебные извещения возвращены почтовым отделением, дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель истца адвокат Гаврилеев А.А., действующий также на основании доверенности, иск поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречный иск не признал, пояснив, что он не может сказать, действует ли в настоящее время кредитный договор, по которому произведена оплата задолженности из вырученных от оспариваемых торгов денежных средств, не может сказать, когда банк получил в полном объеме все денежные средства по кредиту, но истец перестал платить перед обращением банка в суд. Считает, то права истца нарушены несоответствием цены спорной квартиры при первоначально вынесенном решении Хорошевского суда, что применяя двухстороннюю реституцию, суд должен взыскать денежные средства с банка, поскольку он выгодоприобретатель, если бы спорную квартиру продали дороже, истец имел бы больше денежных средств. Поскольку при рассмотрении дела Хорошевским судом истец отсутствовал, так как не был извещен о рассмотрении дела, он не смог возражать против установления цены спорной квартиры. Почему не заявлено ходатайства о повороте исполнения решения суда, не может сказать, ему не давалось такого поручения, почему истец этого не сделал, пояснить не может. Считает, что была нарушена процедуры торгов, поскольку ФИО1 не были получены постановления, якобы, полученные на ЕПГУ, а также поскольку была занижена цена квартиры. Подписывая акт, на который ссылается ответчик, ФИО1 не знал, на основании чего появились новые собственники. Из акта ФИО1 об этом стало известно. После подписания акта было обжаловано решение Хорошевского суда. Пояснить, ФИО1 подписывал акт или нет, не может. О заключении оспариваемого договора купли-продажи ФИО1 стало известно только в рамках рассмотрения дела в 2024 году после истребования документов судом. Он обращался за получением выписки из ЕГРН, но ему в этом было отказано.

Представитель ответчика ООО «РСИ» ФИО3 иск не признал, встречный иск поддержал, подтвердив доводы встречного иска и письменных пояснений, приобщенных к делу в судебном заседании, в которых указыввает, что начальная цена залогового имущества определяется решением суда об обращении взыскания, а не последующей экспертизой. На момент проведения торгов т<дата> действовало решение Хорошевского районного суда от <дата>, которым была установлена начальная продажная цена в размере 4786825 рублей 60 копеек. Последующая оценка, даже если бы она была проведена в 2022 году, не могла изменить установленную судом цену, так как судебный акт обладает силой закона для конкретного правоотношения. В материалах гражданского дела, решением по которому установлен новый порядок обращения взыскания, судом исследованы и приняты во внимание два отчета об оценке: от <дата>, на основании которого суд установил начальную цену в размере 6320000 рублей, и от <дата>, в котором рыночная стоимость квартиры на <дата> определена в 6250000 рублей. Размер стоимости, определенный в имеющемся отчете на 2022 год, незначительно отличается от цены, примененной при торгах и не свидетельствует о ее занижении. Рыночная стоимость квартиры по отчету на 2022 год составила 6250000 рублей, от которых 80% составляет 5000000 рублей. Начальная цена по решению Хорошевского суда была установлена в размере 4786825 рублей 60 копеек. Разница составляет 213174 рубля 40 копеек, то есть примерно 4,2% от расчетной цены в 5000000 рублей, что является несущественным и находится в пределах статистической достоверности 5%, особенно, с учетом того, что конечная цена на торгах формируется в результате конкуренции и рыночного спроса, а не является жестко фиксированой. Данное незначительное расхождение не может служить основанием для признания торгов недействительными. Кроме того, после приобретения квартиры общество за свой счет провело в ней капитальный ремонт на сумму 890000 рублей, а любая экспертиза должна учитывать состояние квартиры на момент проведения торгов, не включая произведенные ООО «РСИ» улучшения. ООО «РСИ» является добросовестным приобретателем, его права защищены законом. Общество приобрело квартиру на законных основаниях, в рамках действующего исполнительного производства, по цене, определенной уполномоченным государственным органом на основании судебного акта. Риск последующей отмены судебного решения, лежавшего в основе торгов, не может быть возложен на добросовестного приобретателя, что предусмотрено ст.302 ГК РФ и отражено в правовых позициях высших судов. Требования ФИО1, по существу, направлены на изъятие у добросовестного приобретателя имущества, которое было возмездно приобретено и права на которое зарегистрированы в ЕГРН. Такой иск не подлежит удовлетворению при доказанности добросовестности приобретателя. Считает, что ФИО1 проявил недобросовестность, так как знал о проводимых торгах, что подтверждается Актом гарантии приема-передачи от <дата>, но не оспаривал их своевременно, позволив обществу произвести значительные вложения в имущество. Его действия свидетельствуют о злоупотреблении правом. Все претензии по определению начальной цены или иным нарушениям должны быть направлены не к добросовестному приобретателю ООО «РСИ», а к иным ответственным лицам. Возложение негативных последствий ошибок государственных органов на частное лицо, действовавшее добросовестно, нарушает принципы справедливости и правовой определенности. Пояснил также, что ООО «РСИ», как собственнику квартиры, не было известно об осмотре квартиры, по результатам которого был составлен отчет об оценке, которым руководствуется истец, в осмотре квартиры ООО «РСИ» не участвовал. Установленная решением Воскресенского городского суда стоимость спорной квартиры незначительно отличается от установленной при первоначальном рассмотрении дела, в связи с чем неясно, для чего проводилась повторная оценка.

Представители ответчиков ООО «Инвестиционно-торговая компания «Мегаполис», ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, ГУФССП России по <адрес>, АО «ТБанк» в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени рассмотрения дела уведомлены, об отложении дела слушанием не просили, дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела в их совокупности и взаимосвязи, суд находит исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ООО «РСИ» подлежащими удовлетворению в силу следующего: Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от <дата> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залог недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. В соответствии с со ст. 57 Федерального закона от <дата> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости. В соответствии с п.п.2,3 ст.58 указанного Федерального закона, в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 указанного Федерального закона.

В силу ст. 93 Федерального закона от <дата> N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации. Как предусмотрено п. 1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. В соответствии с п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ. На основании п. 2 ст. 449.1 ГК РФ организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом. В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 2436/11, по смыслу положений пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов. Основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства". В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Таким образом, положения статьи 449 ГК РФ должны применяться во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ и частью 1 статьи 3 ГПК РФ и быть направлены на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов. При этом нарушения, с которыми заинтересованное лицо связывает недействительность торгов, должны быть существенными, то есть влияющими на результат торгов, и затрагивающими интересы лица, обратившегося с заявлением о признании торгов недействительными. В соответствии со ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п.2 ст.166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с положениями ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исходя из положений ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

На основании ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

В соответствии со ст.204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Исходя из положений ст.205 ГК РФ, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Судом установлено, что решением Хорошевского районного суда <адрес> от <дата> (т.1 л.д.9-10, 121-123) с ФИО1 в поользу АО «Тиньбкофф Банк» взыскана задолженность по кредитному договору от <дата> в размере 728115,38 рублей, проценты за пользование кредитом, неустойка, обращено взыскание на предмет залога - квартиру по адресу: <адрес> кадастровым номером № определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 4786825,60 рублей.

На основании указанного решения Хорошевского районного суда <адрес><дата> был выдан исполнительный лист о взыскании с ФИО1 в пользу АО «Тинькофф Банк» задолженности и обращении взыскания на предмет залога-спорную квартиру (т.1 л.д.139-141), представленный в Воскресенский РОСП ГУФССП России по <адрес> выскателем (т.1 л.д.137-138). <дата> Воскресенским РОСП было возбуждено исполнительное производство №-ИП (т.1 л.д.142-143), <дата> наложен арест на имущество должника ФИО1 (т.1 л.д.144), <дата> судебным приставом-исполнителем ФИО4 было вынесено постановление о запрете регистрационных- действий в отношении спорной квартиры (т.1 л.д.96-97,150). Постановлением судебного пристава-исполнителя Воскресенского РОСП ГУФССП России ФИО4 от <дата> спорная квартира передана на торги (т.1 л.д.112-113,153), в ту же дату сделана заявка на торги арестованного имущества (т.1 л.д.151-152), ФИО1 назначен ответственным хранителем арестованной квартиры (т.1 л.д.154). <дата> Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> дано поручение ООО «Инвестиционно-Торговая компания «Мегаполис» на реализацию арестованного имущества-спорной квартиры на торгах.(т.1 л.д.124об,155). ООО «Инвестиционно-Торговая компания «Мегаполис» в качестве организатора торгов действовало в рамках заключенного <дата> государственного контракта на оказание услуг по реализации арестованного имущества. (т.1 л.д.156). <дата> судебным приставом-исполнителем ФИО4 ООО «Инвестиционно-торговая компания «Мегаполис» переданы на торги документы арестованного имущества, что подтверждается актом приема-передачи документов в т.1 на л.д.157. Согласно сообщению ООО «Инвестиционно-торговая компания «Мегаполис» на л.д.158 т.1, <дата> первичная реализация на торгах спорной квартиры признана несостоявшейся. Протоколы хода и определения победителя торгов в электронной форме от <дата> (т.1 л.д.166,167) содержат данные об отсутствии участников. Таким образом, указанные торги законно и обоснованно признаны несостоявшимися, что соответствует вышеприведенным положениям ФЗ «Об исполнительном производстве». Постановлением судебного пристава-исполнителя Воскресенского РОСП ГУФССП России по <адрес> от <дата> цена переданной на реализацию спорной квартиры была снижена на 15% (т.1 л.д.160), что соответствует вышеприведенным положениям Федерального закона «Об исполнительном производстве», и составила 4068801,76 рублей. Исходя из содержания уведомления о назначении торгов по продаже арестованного имущества (т.1 л.д.161), информация о торгах была опубликована в газете «Подмосковье сегодня», а также на сайтах в сети Интернет. Согласно протоколу хода и определения победителя торгов № в электронной форме по лоту № от <дата> (т.1 л.д.111,168-172), торги организованы ООО «Мегаполис», что соответствует указанному поручению, начальная продажная цена спорной квартиры была установлена в размере 4068801,76 рублей, что соответствует постановлению судебного пристава-исполнителя от <дата>, победителем торгов признан ФИО8, принявший участие в торгах на основании агентского договора от <дата> (т.1 л.д.128об-129) в качестве агента по поручению принципала ООО «РСИ». Исходя из протокола, ООО РСИ» была предложена максимальная цена приобретения квартиры.

<дата> между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом <адрес> в качестве продавца в лице ООО «ИНВЕСТИЦИОННО-ТОРГОВАЯ КОМПАНИЯ МЕГАПОЛИС» и ООО «РСИ» в качестве покупателя был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ООО РСИ» приобрел в собственность спорную квартиру и оплатил ее в соответствии с условиями протокола о результатах торгов № от <дата> и заключенного договора цену имущества по результатам торгов в размере 4078801,76 рублей, то подтверждается копией договора в т.1 на л.д.11, 126об-128. Оплата приобретения квартиры ООО «РСИ» произведена (т.1 л.д.77-79), право собственности ООО «РСИ» на спорную квартиру зарегистрировано, согласно выписке из ЕГРН в т.1 на л.д.18об-19, 40-42, ООО «РСИ» вступило во владение спорной квартирой, которая по акту гарантии приема-передачи квартиры от <дата> истцом ФИО1 передана ООО «РСИ», которое предоставило ФИО1 квартиру для проживания и вывоза личных вещей до <дата>, после чего ФИО1 обязан сняться с регистрационного учета и выселиться из квартиры (т.2 л.д.84). При этом, данные ЕГРН более не содержат сведений об обременении спорной квартирой ипотекой в силу закона, таким образом, условие, обеспечивавшее исполнение обязательств ФИО1 по кредитному договору, заключенному с АО «ТБанк», на настоящий момент отсутствует, запрет регистрационных действий в отношении недвижимого имущества снят постановлением от <дата> (т.1 л.д.103-104).

Постановлением о распределении денежных средств от <дата> вырученные от торгов денежные средства распределены между десятью взыскателями по исполнительному производству, 2397688 рублей 87 копеек возвращены ФИО1

Вопреки доводам представителя истца ФИО1, истец ФИО1 был уведомлен судебным приставом-исполнителем о проведении торгов по продаже спорной квартиры. Согласно представленным Воскресенским РОСП ГУФССП России данным электронной системы, осуществляющей направление корреспонденции в т.1 на л.д.178, 180, 181,182, 182 <дата> ФИО1 было направлено и доставлено постановление о наложении ареста, постановление об оценке имущества должника, <дата> –постановление о назначении хранителя, в котором, как указано выше, имеются сведения о предстоящей реализации квартиры с торгов, постановление о передаче имущества на торги, оба постановления доставлены, <дата> ФИО1 направлено постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию, доставлено. Представленные в подтверждение доводов о недоставлении данных постановлений ФИО1 доказательства в виде скриншотов мобильного телефона (т.2 л.д.57-58) и протокола осмотра доказательств (т.2 л.д.163-177) суд, с учетом наличия в системе ЕПГУ функции отказа получателя от получения сообщений, не может расценивать в качестве опровержения представленных судебным приставом-исполнителем данных электронной системы о доставлении ФИО1 указанных постановлений. Таким образом, о проведении торгов по продаже спорной квартиры ФИО1 был уведомлен до проведения торгов, информация о дате и порядке проведения торгов являлась открытой, поскольку эти сведения были опубликованы в печатном издании, в связи с чем ФИО1 имел возможности участвовать в торгах.

Исходя из изложенного, суд находит процедуру проведения торгов, предусмотренную вышеприведенными нормами, соблюденной в полном объеме, права ФИО1 указанной процедурой не нарушенными.

Несмотря на то, что вырученные от продажи денежные средства были распределены между десятью взыскателями и самим истцом ФИО1, заявляя исковые требования о признании торгов и заключенного договора купли-продажи спорной квартиры недействительными, истец ФИО1 в лице его представителя утверждает, что в этом случае денежные средства, оплаченные за приобретение спорной квартиры, должны быть возвращены ООО РСИ» взыскателем АО «ТБанк», поскольку он является выгодоприобретателем, опровергаются представленными суду доказательствами. Выгодоприобретателем от оспариваемого договора купли-продажи в сумме 2397688 рублей 87 копеек является сам истец ФИО1, а в остальной части десять взыскателей, в том числе, бюджет РФ.

Более, чем через полгода после окончания торгов, заключения договора купли-продажи спорной квартиры и приобретения квартиры в собственность ответчика ООО «РСИ» апелляционным определением Московского городского суда от <дата> решение Хорошевского районного суда от <дата> отменено, дело направлено по подсудности в Воскресенский городской суд.

Решением Воскресенского городского суда от <дата> (т.1 л.д.14-18) с ФИО1 в пользу АО «ТБанк» вновь взыскана задолженность по кредитному договору в размере 728115 рублей 38 копеек, проценты за пользование кредитом, неустойка и вновь обращено взыскание на предмет залога- спорную квартиру.

При этом, судом обозревались материалы гражданского дела №, по которому Воскресенским городским судом постановлено указанное решение от <дата>. В материалах дела имеются два отчета об оценке спорной квартиры: отчет, на который в обоснование иска ссылается АО «ТБанк», составленный <дата> и которым руководствовался при определении начальной продажной цены квартиры Хорошевский районный суд <адрес>, которым стоимость спорной квартиры как предмета залога определена в размере 5983532 рубля 00 копеек, и представленный при подаче апелляционной жалобы истцом отчет об оценке от <дата>, согласно которому стоимость предмета залога составляет 7900000 рублей, которым при определении начальной продажной стоимости спорной квартиры руководствовался Воскресенский городской суд. При этом, исходя из содержания решения Воскресенского городского суда от <дата>, по каким основаниям судом не принят во внимание отчет об оценке, составленный <дата>, в решении суда не указан, данный отчет не оценивался в качестве доказательства начальной продажной стоимости спорной квартиры. Также из решения Воскресенского городского суда не усматривается, как учтено судом то обстоятельство, что на момент вынесения решения Воскресенского городского суда спорная задолженность была полностью истцу выплачена, а квартира, на которую суд обратил взыскание, как на принадлежащую ответчику ФИО1, ответчику на момент вынесения этого решения суда уже не принадлежала, регистрация обременения квартиры в виде ипотеки в силу закона отсутствовала, данных о повороте исполнения решения Хорошевского районного суда, в результате которого можно было бы считать спорную квартиру вновь принадлежащей ФИО1, материалы указанного гражданского дела не содержат, и суд соглашается с доводами представителя ответчика ООО «РСИ» о том, что принятие Воскресенским городским судом решения от <дата> по гражданскому делу № не отменяет законности ранее проведенных торгов и результатов этих торгов и не имеет обратной силы, не распространяясь на спорные отношения по проведению публичных торгов с целью продажи спорной квартиры на основании действовавшего на момент проведения торгов решения Хорошевского районного суда.

Основанием для признания торгов недействительными, как указано выше, являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства".

Таких нарушений правил проведения торгов судом не установлено. Доводы о том, что в результате продажи спорной квартиры по установленной решением Хорошевского районного суда <адрес> начальной продажной цене, а не по установленной решением Воскресенского городского суда начальной продажной цене ФИО1 получил меньше денежных средств от реализации квартиры, что нарушает его материальные права, не могут расцениваться в качестве существенного нарушения правил проведения торгов, поскольку на момент проведения торгов решения Воскресенского городского суда от <дата> вынесено не было и не существовало, в связи с чем торги не могли быть проведены исходя из установленной этим решением суда начальной продажной стоимости квартиры. Кроме того, поскольку конечная цена приобретения квартиры на торгах в силу вышеприведённой установленной ФЗ «Об исполнительном производстве» процедуры торгов не является гарантированной, оснований согласиться с доводами о том, что в случае, если бы квартира была продана на основании решения Воскресенского городского суда он гарантированно получил бы большие средства, не имеется. Кроме того, разница в цене между двумя решениями судов составляет около 20%, квартира была продана после снижения начальной продажной стоимости на 15%, в связи с чем полагать наличие существенного нарушения прав истца оснований не имеется.

Кроме того, вышеприведенными нормами установлена возможность признания торгов недействительными вследствие существенного нарушения правил их проведения. Таких нарушений судом не установлено. Истец ФИО1 в обоснование иска ссылается на нарушение его прав самим фактов проведения торгов спорной квартиры на основании решения Хорошевского районного суда <адрес>. Т.е. существенным нарушением правил проведения торгов считает само их проведение. Однако, как указано выше, оспариваемые торги проведены на основании вступившего и не отмененного на момент их проведения и завершения их проведения решения Хорошевского районного суда <адрес>, процедура проведения торгов, предусмотренная вышеприведенными нормами, соблюдена, существенных нарушений правил проведения торгов судом не установлено, и суд приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению исковых требований ФИО1

При этом, ФИО1 не лишен возможности обращения в суд с заявлением о повороте исполнения решения Хорошевского районного суда <адрес>, данных об отсутствии такой возможности не имеется.

Кроме того, суд соглашается с доводами представителя ответчика ООО «РСИ» о пропуске истцом ФИО1 срока обращения в суд с исковым заявлением о признании торгов недействительными, установленного п.1 ст.449 ГК РФ в пределах одного года со дня проведения торгов. Оспариваемые торги проведены <дата>, и установленный п.1 ст.449 ГК РФ срок истек <дата>, с рассматриваемым иском ФИО1 обратился в Воскресенский городской суд <дата> (т.1 л.д.26),, т.е. более, чем через пять месяцев после истечения предусмотренного п.1 ст.449 ГК РФ срока. Доказательств уважительности пропуска срока не имеется, ходатайств о восстановлении этого срока не заявлено, доводы о пропуске срока по причине того, что ФИО1 не знал и не мог знать о проведении оспариваемых торгов, опровергаются вышеприведенными доказательствами получения им до проведения торгов постановлений судебного пристава-исполнителя. О смене собственника квартиры ему было известно с 29 февраля 204 года, т.е. также более, чем за год до его обращения в суд. При таких обстоятельствах, ФИО1 пропущен срок обращения в суд с рассматриваемым иском, что также в соответствии со ст.199 ГК РФ является основанием к отказу в удовлетворении заявленных исковых требований.

Поскольку оснований к признанию оспариваемых торгов недействительными не имеется, отсутствуют и основания к признанию недействительным заключенного по результатам торгов договора купли-продажи недвижимого имущества (торги) от <дата> и к применению предусмотренных ст.167 ГК РФ последствий его недействительности, и в этой части заявленные исковые требования также удовлетворению не подлежат.

Встречные исковые требования ООО «РСИ» о признании его добросовестным приобретателем спорной квартиры суд находит подлежащими удовлетворению в силу следующего:

В соответствии с ч.1 ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В данном случае спорная квартира приобретена возмездно в результате законно проведенных торгов, однако, на настоящий момент решение суда, которым постановлено обратить взыскание на спорную квартиру путем реализации с публичных торгов отменено, в связи с чем исковые требования о признании добросовестным приобретателем заявлены обоснованно. Факт добросовестности приобретения ответчиком ОО «РСИ» спорной квартиры подтвержден представленными суду доказательствами, подтверждающими наличие на момент приобретения квартиры законных оснований к ее приобретению, факт оплаты денежных средств ответчиком за приобретенную квартиру, т.е. возмездность приобретения, добросовестное пользование ООО «РСИ» спорной квартирой на протяжении периода до настоящего времени: факт оплаты задолженности по коммунальным услугам, факт проведения ремонта квартиры (т.2 л.д.47об-55).

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО «РСИ» о признании его добросовестным приобретателем квартиры подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Инвестиционно-торговая компания «Мегаполис», ООО «РСИ», ГУФССП России по <адрес>, ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, АО «Т Банк» о признании недействительными торгов № от <дата>, организованных и проведенных Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> по реализации квартиры с кадастровым номером №, площадью 63,9 кв.м., по адресу: <адрес>, договора №МП(Н) купли-продажи недвижимого имущества (торги), заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> в лице ООО «Инвестиционно-торговая компания «Мегаполис», победителем торгов ООО «РСИ» в отношении указанной квартиры, применении последствий недействительности сделки купли-продажи указанной квартиры и восстановлении права собственности ФИО1 на данную квартиру, о взыскании солидарно расходов по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей 00 копеек отказать.

Встречные исковые требования ООО «РСИ» к ФИО1 о признании ООО «РСИ» добросовестным приобретателем квартиры удовлетворить.

Признать ООО «РСИ» добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес> кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Воскресенский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение изготовлено <дата>.

Судья: подпись Е.В.Севастьянова

Копия верна.Судья: Секретарь:

Решение не вступило в законную силу:Судья: Секретарь:

Подлинник решения находится в гражданском деле № на л.д.___.

УИД: №