Апелляционное определение № 33-18728/2025 33-663/2026 от 1 февраля 2026 г.

Судья Черныш О.Г. УИД № 61RS0023-01-2025-002350-52 дело № 33-18728/2025 (33-663/2026)

№ 2-2258/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 февраля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Хомич С.В.

судей Боровлевой О.Ю., Горбатько Е.Н.

при секретаре Аверкиной А.А.

с участием прокурора Ефремовой Т.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Шахты к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения в муниципальную собственность, по встречному иску ФИО1 к администрации г. Шахты об изъятии жилого помещения в муниципальную собственность, по апелляционной жалобе администрации г. Шахты на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 18 сентября 2025 г. Заслушав доклад судьи Боровлевой О.Ю., судебная коллегия

установила:

администрация г. Шахты обратилась в суд с иском к ФИО1 об изъятии жилого помещения в муниципальную собственность, указав в обоснование своих требований, что постановлением администрации г. Шахты от 31 августа 2020 г. многоквартирный жилой дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признан аварийным и подлежащим сносу. Земельный участок под домом изъят на основании постановления администрации г. Шахты от 10 июля 2024 г.

Как указано в иске, ответчику ФИО1 на праве собственности принадлежит АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно оценочному отчету, выполненному по инициативе местной администрации, итоговая величина стоимости квартиры ответчика составляет 1 833 840 рублей. Направленное в адрес ответчика соглашение об изъятии не было подписано ФИО1, в связи с чем администрация г. Шахты вынуждена обратиться в суд.

По изложенным основаниям, ссылаясь на то, что в досудебном порядке с собственником изымаемого жилого помещения не представилось возможным заключить соглашение об изъятии, администрация г. Шахты просила суд возложить на администрацию г. Шахты обязанность изъять у ФИО1 жилое помещение, непригодное для проживания, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в собственность муниципального образования «город Шахты» по цене 1 833 840 рублей; после получения ответчиком денежного возмещения прекратить ее зарегистрированное право собственности на квартиру; признать ФИО1 и членов ее семьи: ФИО2, ФИО3 утратившими право пользования названной квартирой.

ФИО1 обратилась в суд с встречным иском к администрации г. Шахты об изъятии жилого помещения в муниципальную собственность, ссылаясь на несогласие с суммой возмещения, предложенной администрацией. Как указано в тексте встречного иска, рыночная стоимость изымаемой квартиры значительно выше той суммы, которая указана администрацией г. Шахты в проекте соглашения об изъятии жилого помещения.

По изложенным основаниям ФИО1 просила суд возложить на администрацию г. Шахты обязанность изъять у ФИО1 жилое помещение, непригодное для проживания, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в собственность муниципального образования «город Шахты» по цене 2 410 093 рубля; после получения ФИО1 денежного возмещения прекратить ее зарегистрированное право собственности на квартиру; признать ФИО1 и членов ее семьи: ФИО2, ФИО3 утратившими право пользования названной квартирой.

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 18 сентября 2025 г. исковые требования администрации г. Шахты удовлетворены частично, встречный иск ФИО1 удовлетворен частично.

Указанным решением у ФИО1 изъято путем выкупа жилое помещение, непригодное для проживания, а именно – квартира с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, взыскав с администрации г. Шахты в пользу ФИО1 в счет возмещения за изымаемое жилое помещение сумму в размере 2 410 093 рубля, прекратив право собственности ФИО1 на указанную квартиру после получения суммы возмещения. За муниципальным образованием «город Шахты» признано право муниципальной собственности на квартиру после перечисления ФИО1 размера возмещения.

Также названным решением ФИО1 и члены ее семьи ФИО2 и ФИО3 признаны утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с момента вступления в законную силу решения суда.

В удовлетворении остальной части иска администрации г. Шахты отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация г. Шахты обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит об отмене решения суда первой инстанции по мотивам его незаконности и необоснованности, принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований администрации.

В обоснование своей позиции апеллянт приводит доводы о несогласии с процессуальными действиями суда первой инстанции, выразившимися в принятии к производству суда встречного иска ФИО1 без уплаты ее государственной пошлины. Полагает необоснованным установление выкупной стоимости изымаемого жилого помещения по заключению судебной экспертизы, ссылаясь при этом на то, что выкупная стоимость должна была быть определена по оценочному заключению, выполненному по инициативе администрации г. Шахты в размере 1 833 840 рублей.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 15 января 2026 г. судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. К участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФИО2 и ФИО3

В отсутствие представителя истца, ответчика и третьих лиц, извещенных о времени, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, гражданское дело рассмотрено судом апелляционной инстанции на основании статьи 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав явившихся в судебное заседание представителя ответчика ФИО1 – ФИО4 и прокурора Ефремову Т.Н., проверив законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно статье 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Законным решение является, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению к доказываемым правоотношениям.

В силу пункта 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Из материалов гражданского дела следует, что как в рамках требований первоначального иска, так и требований встречного иска, заявлено о необходимости признания утратившими право пользования жилым помещением членов семьи ФИО1 – ФИО2 и ФИО3 Обжалуемым решением суда в данной части исковые требования удовлетворены.

Вместе с тем, члены семьи ФИО1 – ФИО2 и ФИО3 не привлечены к участию в деле в качестве ответчиков ни по первоначальному иску, ни по встречному иску. Их процессуальный статус определен судом как третьи лица, тогда как требования первоначального и встречного иска заявлены, в том числе, к указанным лицам. При таких обстоятельствах имеются основания считать, что судом было принято решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле в соответствующем статусе, в связи с чем решение суда первой инстанции в силу статьи 330 ГПК РФ подлежит безусловной отмене.

Разрешая по существу исковые требования администрации г. Шахты и встречные исковые требования ФИО1 об изъятии жилого помещения в муниципальную собственность, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно части 4 статьи 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Частью 10 статьи 32 ЖК РФ установлено, что признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ определено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Аналогичные разъяснения содержатся и в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 30,8 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д.39-40).

Постановлением администрации г. Шахты от 31 августа 2020 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу : АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 15,16).

Постановлением администрации г. Шахты от 10 июля 2024 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, занятого многоквартирным жилым домом, признанным аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 20,21).

Постановлением администрации г. Шахты от 6 августа 2024 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в постановление Администрации г. Шахты от 31 августа 2020 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН внесены изменения, в примечании в отношении вышеуказанного многоквартирного дома указано, что конструктивные элементы грозят обрушением (т. 1 л.д. 18,19).

Постановлением Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области от 9 декабря 2024 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН утвержден адресный перечень многоквартирных домов, признанных аварийными с 1 января 2017 г. по 1 января 2022 г. подлежащих расселению в рамках этапа 2025-2026 годов областной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными, подлежащих сносу или реконструкции».

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, включен в соответствующий перечень многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках этапа 2025-2026 годов (т. 1 л.д. 23-25).

Таким образом, дальнейшая эксплуатация дома, состояние которого может повлечь причинение вреда жизни и здоровью людей, невозможна.

Согласно представленному администрацией г. Шахты отчету НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14 ноября 2024 г. об оценке рыночной стоимости изымаемого помещения, подготовленного ООО «АЙРА ТОРРЕС» в рамках муниципального контракта, рыночная стоимость квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составила 1 833 840 рублей, из них: рыночная стоимость недвижимого имущества – 1 700 000 рублей, в том числе: жилое помещение – 1 304 300 рублей, доля земельного участка под жилым объектом – 297 500 рублей, доля общего имущества в многоквартирном доме – 98 200 рублей; стоимость непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома – 22 300 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, – 111 540 рублей, и в том числе: временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 55 440 рублей, услуги, связанные с переездом – 3 100 рублей, услуги, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – 51 000 рублей, убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2 000 рублей.

12 декабря 2024 г. ФИО1 получила проект соглашения об изъятии жилого помещения с указанным выше отчетом об оценке и письменно отказалась от предложенных помещений в маневренном фонде (т. 1 л.д. 38,37).

Соглашение относительно выкупной цены изымаемого жилого помещения между сторонами до настоящего времени не достигнуто.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд администрации г. Шахты с настоящим иском об изъятии жилого помещения в муниципальную собственность.

Возражая против предложенной администрацией суммы возмещения, ФИО1 обратилась в суд со встречным иском, просила суд о назначении по данному вопросу судебной оценочной экспертизы.

Поскольку определение рыночной стоимости объекта недвижимости и прочих расходов, связанных с его изъятием, имеет юридическое значение для правильного разрешения спора и требует специальных познаний, определением Шахтинского городского суда Ростовской области от 5 июня 2025 г. по гражданскому делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЭкспертПро».

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении ООО «ЭкспертПро» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, рыночная стоимость размера возмещения изымаемого объекта оценки представляющего собой жилое помещение общей площадью 30,8 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составляет 2 410 093 рублей, в том числе рыночная стоимость квартиры составляет 1 839 000 рублей, величина всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения, связанных с его изъятием, составляет 571 093 рублей, из которых: компенсация за непроверенный капитальный ремонт – 404 100 рублей, расходы на временное проживание – 70 000 рублей, расходы на переезд (перевозка и временное хранение вещей – 10360 рублей, риелторские услуги – 82 663 рубля, государственная пошлина при регистрации права на приобретенное жилье – 4 000 рублей, упущенная выгода (издержки, связанные с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами – 0 рублей.

В соответствии с положениями ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

В соответствии с ч.ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Оценивая заключение судебной экспертизы ООО «ЭкспертПро» и принимая его в качестве допустимого и достоверного доказательства выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном жилом доме, судебная коллегия исходит из того, что экспертом приняты во внимание все ценообразующие факторы и обстоятельства, влияющее на формирование рыночной цены, которая определена в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В заключении судебной экспертизы указано подробное описание произведенных экспертом исследований, сделанные в результате них выводы, даны ответы на поставленные вопросы, экспертиза была проведена не заинтересованным в исходе дела квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, с учетом всех требований и методик, необходимых для ее проведения, с учетом материалов дела, осмотра объекта оценки, проведенного детального анализа полученных материалов, а также с использованием соответствующей научно-практической литературы и нормативно-правовой базы.

Эксперт правомерно использовал указанные в заключении объекты - аналоги, им мотивировано обоснование применения использованных им подходов. Заключение судебной экспертизы не содержит неясности или неполноты, оно мотивировано по поставленным судом первой инстанции вопросам, содержит подробное описание проведенного исследования.

Таким образом, судебная коллегия не усматривает нарушений гражданско-процессуального закона со стороны экспертного учреждения при проведении судебной экспертизы.

Доказательств и наличие документов, которые ставили бы под сомнение достоверность содержащихся в судебной экспертизе выводов, материалы дела не содержат.

Таким образом, определяя размер возмещения за изымаемое жилое помещение, судебная коллегия полагает возможным руководствоваться заключением судебной экспертизы ООО «ЭкспертПро», поскольку при определении размера возмещения следует исходить из необходимости полного и равноценного возмещения ответчику убытков, связанных с изъятием жилого помещения.

Доводы администрации г. Шахты о том, что выкупная стоимость должна быть определена по оценочному заключению, выполненному по инициативе администрации, в размере 1 833 840 рублей судебная коллегия отклоняет.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов (статья 55 ГПК РФ).

Удовлетворение судом первой инстанции ходатайства ответчика (истца по встречному иску) о назначении судебной оценочной экспертизы направлено на реализацию принципа состязательности сторон, поскольку ФИО1 также как и администрация в силу статьи 56 ГПК РФ не лишена возможности представлять суду доказательства по делу, пользоваться иными правами, предусмотренными процессуальным законодательством, в том числе ходатайствовать о назначении экспертизы с целью опровержения представленного истцом отчета об оценке и подтверждения иной выкупной стоимости изымаемого имущества.

Одно лишь несогласие администрации с полученным заключением судебной экспертизы, при отсутствии иных доказательств, опровергающих выводы эксперта, не может рассматриваться как достаточное основание для исключения указанного доказательства и невозможности использования его выводов при разрешении настоящего спора.

Таким образом, поскольку судебная коллегия пришла к выводу об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «ЭкспертПро» в размере 2 410 093 рубля, коллегия полагает подлежащими удовлетворению соответствующие встречные исковые требования ФИО1

Таким образом, разрешая настоящий спор по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия, руководствуясь вышеприведенными нормами жилищного законодательства Российской Федерации, регулирующими спорные правоотношения, установив, что многоквартирный жилой дом, в котором расположено принадлежащее ФИО1 жилое помещение, на основании постановления администрации г. Шахты признан аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу переселения граждан, решение об изъятии земельного участка, занятого спорным многоквартирным жилым домом для муниципальных нужд, принято органом местного самоуправления, а также установив, что собственник аварийной квартиры выбрал способ обеспечения жилищных прав путем выкупа аварийного жилого помещения, однако соответствующее соглашение между сторонами на момент рассмотрения судом настоящего спора не достигнуто, приходит к выводу о частичном удовлетворении требований администрации об изъятии путем выкупа у ФИО1 жилого помещения (квартиру) по цене 2 410 093 рубля, прекращении ее зарегистрированного права на данное помещение после получения возмещения и признания за указанным объектом права собственности за муниципальным образованием после перечисления ФИО1 возмещения за изымаемое жилое помещение, кроме того, признании ФИО1 и членов ее семьи - ФИО2, ФИО3 утратившими право пользования спорным жилым помещением.

Вследствие изложенного выше в удовлетворении исковых требований администрации г. Шахты об определении цены выкупа непригодного для проживания жилого помещения в размере 1 833 840 рублей надлежит отказать.

Доводы жалобы администрации г. Шахты о несогласии с принятием к производству суда встречного иска ФИО1 без уплаты государственной пошлины подлежат отклонению как несостоятельные, выражающие субъективное мнение относительно процессуальной деятельности суда. Объективно препятствующих принятию встречного искового заявления к производству суда в соответствии со статьей 138 ГПК РФ обстоятельств не имелось, а указываемые факты не являются существенным нарушением норм процессуального права, не должны препятствовать реализации предусмотренных статьей 2 ГПК РФ задач гражданского судопроизводства, которым действия суда по принятию и рассмотрению встречного иска отвечают.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 18 сентября 2025 г. отменить.

Исковые требования администрации г. Шахты удовлетворить частично. Встречный иск ФИО1 удовлетворить.

Изъять путем выкупа у ФИО1 (паспорт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) жилое помещение - квартиру с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене 2 410 093 рубля.

Прекратить зарегистрированное право ФИО1 на указанную квартиру после получения возмещения и признать право собственности за муниципальным образованием «город Шахты» на квартиру с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления ФИО1 возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать ФИО1, ФИО2, ФИО3 утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В удовлетворении остальной части иска администрации г. Шахты отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 февраля 2026 г.