Решение № 2-532/2017 2-532/2017~М-132/2017 М-132/2017 от 5 июня 2017 г. по делу № 2-532/2017

Дело 2-532/17 мотивированное
решение изготовлено 05.06.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 мая 2017 года

Заволжский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Т.В.,

при секретаре Шептовицкой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле гражданское дело по иску ДАЗО мэрии г. Ярославля к ФИО1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и

встречное исковое заявление ФИО1 к ДАЗО мэрии г. Ярославля о расторжении договора аренды земельного участка, признании обязательства по оплате арендной платы исполненным, признании недействительным условия договора,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд к ответчику с указанным иском. В обоснование сослался на то, что 28.12.2015 между ДАЗО мэрии г. Ярославля и ответчиком был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для строительства по результатам аукциона. Протокол об итогах аукциона от 16.12.2015 №. Срок действия договора с 16.12.2015 по 15.12.2025. В соответствии с п. 3.1 Договора за аренду земельного участка в соответствии с протоколом аукциона начисляется ежегодная арендная плата в сумме 1 115 000 рублей. В силу п. 3.3 Договора сроки внесения арендной платы установлены до окончания срока аренды ежегодно в сумме 1 115 000 руб. не позднее даты проведения аукциона - 16.12. В связи с неоплатой в срок до 16.12.2016 арендной платы в адрес ответчика 22.12.2016 было направлено уведомление о необходимости погасить основной долг и пени за просрочку платежа в течение 10 дней с момента его получения. До настоящего времени арендная плата ФИО1 не внесена. Истец просит взыскать с ответчика арендную плату за 16.12.2016 – 15.12.2017 год в сумме 1 115 000 руб. и пени за период с 16.12.2016 по 23.12.2016 в сумме 26760 рублей согласно расчету.

ФИО1 предъявлено встречное исковое заявление о расторжении договора аренды от 28.12.2015 №, признании обязательств по внесению арендной платы исполненными и с учетом дополнений – признании незаконным п. 3.4 договора аренды, предусматривающего во взаимосвязи с п. 3.1 и п. 6.2 договора, что в случае выполнения строительства до окончания срока действия договора аренды, арендная плата, согласно п. 3.1 настоящего договора возврату не подлежит, как допускающее неосновательное обогащение арендодателя. Исковые требования мотивировал тем, что в течение 2015-2016 годов им было построено нежилое здание на арендуемом для этих целей земельном участке. 15.12.2016 ФИО1 предоставил в адрес ДАЗО мэрии г. Ярославля комплект документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение было выдано 23.12.2016. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за ФИО1 12.01.2017. Без расторжения вышеуказанного договора между ДАЗО мэрии г. Ярославля и ФИО1 25.01.2017 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: объект оптово-розничной торговли, срок действия договора с 12.01.2017 по 11.01.2066. размер арендной платы установлен – 564916 руб. 87 копеек в год. Также ФИО1 произведен расчет платы за фактическое использование земельного участка за период с 23.12.2016 по 11.01.2017 в размере 30371 руб. 91 копейки. При этом от расторжения договора, заключенного по результатам аукциона, ДАЗО мэрии г. Ярославля отказалось. Также истец по встречному иску указывает, что земельный участок по результатам аукциона передан ему 28.12.2015, тогда как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 23.12.2016, т.е. общий срок использования земельного участка составил менее года, в связи с чем обязательство о внесении годовой арендной платы следует признать исполненным. Кроме того в дополнительном встречном иске истец в соответствии со ст. 169 ГК РФ просит признать недействительным п. 3.4.договора аренды, не предусматривающий возврата арендной платы в случае досрочного строительства объекта на арендуемом земельном участке, поскольку данное условие противоречит основам правопорядка и нравственности и влечет неосновательное обогащение ответчика, получающего за передачу в аренду одного и того же земельного участка двойную арендную плату.

Протокольным определением от 03.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Управление Росреестра по Ярославской области.

Истец (ответчик по встречному иску) ДАЗО мэрии г. Ярославля в лице представителя по доверенности ФИО2 первоначальные исковые требования поддержал, против удовлетворения встречного иска возражал, указал, что поскольку договор аренды заключен по результатам аукциона, то требование о признании отдельного условия такого договора удовлетворению не подлежит.

Ответчик (истец по встречному иску) в лице представителя ФИО3 в судебном заседании против первоначального иска возражал, пояснил, что поскольку договор аренды земельного участка, заключенный по результатам аукциона от 28.12.2015 имеет срок действия до 2025 года, то на протяжении 10 лет истец по первоначальному иску может требовать с арендатора арендную плату, т.к. строительство объекта в первый год действия договора аренды не влечет прекращения обязанности по внесению денежных средств. В настоящее время сложилась ситуация, когда одновременно в отношении одного объекта действуют два договора аренды. Обоснованным полагает взыскание арендной платы за период с 16.12.2016 по 22.12.2016. Указал, что подготовку необходимых документов ФИО1 стал осуществлять до окончания годичного срока, полный комплект документов также был представлен в последний день этого срока 15.12.2016. В течение 7 дней до 23.12.2016 ДАЗО мэрии г. Ярославля проводил экспертизу представленных документов, рассматривал их и принимал решение о выдаче разрешения о вводе объекта в эксплуатацию. Именно в этот период и наступил срок внесения очередного платежа.

Третье лицо: Управление Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Заслушав представителей сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 28.12.2015 между ДАЗО мэрии г. Ярославля и ФИО1 был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для строительства по результатам аукциона /л.д.7-11/. Протокол об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ №. Земельный участок предоставлен ответчику по акту приема-передачи 28.12.2015 /л.д.18/. Срок действия договора установлен с 16.12.2015 по 15.12.2025. В соответствии с п. 3.1 Договора за аренду земельного участка в соответствии с протоколом аукциона начисляется ежегодная арендная плата в сумме 1 115 000 рублей. В силу п. 3.3 Договора сроки внесения арендной платы установлены до окончания срока аренды ежегодно в сумме 1 115 000 руб. не позднее даты проведения аукциона - 16.12 /л.д.7-12/. В силу п. 3.4 договора в случае, в том числе, выполнения строительства до окончания срока действия договора аренды, арендная плата, предусмотренная п. 3.1 настоящего договора возврату Арендатору не подлежит.

15.12.2016 ФИО1 предоставил в адрес ДАЗО мэрии г. Ярославля комплект документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию /л.д.85/. ДАЗО мэрии г. Ярославля после проведения правовой экспертизы представленных документов 23.12.2016 выдало ФИО1 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № /л.д.37/. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за ФИО1 12.01.2017 /л.д.41/. Без расторжения вышеуказанного договора в связи с вводом объекта в эксплуатацию между ДАЗО мэрии г. Ярославля и ФИО1 25.01.2017 заключен новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, с иным видом разрешенного использования: объект оптово-розничной торговли, срок действия договора с 12.01.2017 по 11.01.2066. размер арендной платы установлен – 564916 руб. 87 копеек в год /л.д.56-62/. Также ФИО1 произведен расчет платы за фактическое использование земельного участка за период с 23.12.2016 по 11.01.2017 в размере 30371 руб. 91 копейки /л.д.63/.

Таким образом, ДАЗО мэрии г. Ярославля самостоятельно изменило возникшие между сторонами договора аренды правоотношения путем заключения нового договора аренды с иными условиями и иной арендной платой, при этом расчет платы, включая плату за фактическое использование земельного участка, произведен истцом по первоначальному иску, начиная с 23.12.2016.

Кроме того, в первоначальном исковом заявлении при расчете пени ДАЗО мэрии г. Ярославля исходит из периода неисполнения обязательства с 16.12.2016 по 23.12.2016, а не по дату рассмотрения настоящего дела, что также свидетельствует о волеизъявлении истца прекратить действие спорного договора аренды именно с 23.12.2016.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.При таких обстоятельствах суд полагает, что заключая новый договор аренды стороны пришли к соглашению об изменении условий первоначального договора, в связи с чем, требования истца по встречному иску о расторжении договора аренды от 28.12.2015 № земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного по результатам аукциона, с 23.12.2016, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

При этом нормами Земельного кодекса РФ не предусмотрено взыскание арендной платы за один и тот же арендуемый земельный участок в течение одного и того же периода дважды. По мнению суда, изменение вида разрешенного использования земельного участка также не может являться основанием для взыскания с ответчика двойной арендной платы.

Поскольку, как было указано выше пользование земельными участками является платным, а соглашением сторон предусмотрена плата за фактическое использование земельного участка с видом разрешенного использования: объект оптово-розничной торговли с 23.12.2016, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка, от 28.12.2015 № подлежит расторжению с 23.12.2016, то за пользование земельным участком за период с 16.12.2016 по 22.12.2016 подлежит взысканию плата, исходя из установленной арендной платы 1 115 000 руб., что составит 21325 руб. 14 копеек (1115000*7/366), сумма пени за период с 16.12.2016 по 22.12.2016 – 447 руб. 83 копейки (21325,14*0,3*7). В данной части требования ДАЗО мэрии г. Ярославля подлежат удовлетворению.

В отношении требования ФИО1 о признании п. 3.4 Договора аренды от 28.12.2015 № недействительным суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 3.4 спорного Договора аренды в случае выполнения строительства до окончания срока действия договора аренды, арендная плата, предусмотренная п. 3.1 настоящего Договора возврату Арендатору не подлежит.

В силу п. 3.1 Договора пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка назначается ежегодная арендная плата 1115000 рублей.

В силу п. 6.2 Договора срок аренды земельного участка устанавливается с 16.12.2015 по 15.12.2025.

Таким образом, анализ данных условий договора позволяет сделать вывод, что если строительство объекта было завершено в первый год действия договора, то данное обстоятельство не лишает ДАЗО мэрии г. Ярославля на протяжении оставшихся 9 лет требовать с арендатора арендную плату по данному договору, поскольку досрочное строительство объекта не влечет прекращения взыскания арендной платы в течение всего срока действия договора.

Складывается ситуация, когда в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка уполномоченным органом заключается новый договор аренды с установлением новой арендной платы, при этом за данный период взыскание арендной платы по старому договору также продолжается. Данное обстоятельство подтверждается делами правоустанавливающих документов в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, из которых усматривается, что на момент рассмотрения дела оба договора аренды сохраняют свое действие.

В то же время, при запрете производить перерасчет годовой арендной платы с учетом фактического использования земельного участка всегда будет период времени (в рассматриваемом случае с 16.12.2016 по 22.12.2016), когда арендная плата окажется недовзысканной, что также противоречит ст. 65 ЗК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Как следует из п.2, п.3 ст. 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.

Правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

Поскольку договор аренды земельного участка от 28.12.2015 № был заключен на аукционе, то повлиять на условия данного договора ФИО1 возможности не имел, между тем условие договора, указанное в п. 3.4 для него явно носит обременительный характер и влечет неосновательное обогащения на стороне органов местного самоуправления.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 в данной части и признании частично недействительным пункта 3.4 Договора аренды от 28.12.2015 № земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, предусматривающего, что в случае выполнения строительства до окончания срока действия договора аренды, предусмотренная пунктом 3.1 Договора, возврату Арендатору не подлежит.

Требование истца по встречному иску о признании обязательства исполненным следует оставить без удовлетворения, поскольку как усматривается из материалов дела арендная плата уплачивалась ФИО1 за период с16.12.2015 по 15.12.2016, а не за период с 28.12.2015 по 28.12.2016, следовательно, на момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 23.12.2016 период пользования земельным участком с 16.12.2016 по 22.12.2016 остался неоплаченным.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Суд считает, что истец по первоначальному иску и истец по встречному иску предоставили суду доказательства законности и обоснованности своих требований в пределах удовлетворенных.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика по первоначальному иску подлежит взысканию госпошлина в бюджет городского округа г. Ярославль в размере 853 руб. 19 коп. (21772,97-20000)*3%+800).

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 56, 103, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1 в пользу ДАЗО мэрии г. Ярославля задолженность по договору аренды от 28.12.2015 № земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, за период с 16.12.2016 по 22.12.2016 в сумме 21325 руб. 14 копеек, а также соответствующие пени за период с 16.12.2016 по 22.12.2016 в сумме 447 рублей 83 копейки.

Взыскать с ФИО1 госпошлину в бюджет городского округа г. Ярославль в размере 853 рубля 19 копеек.

Встречные исковые требования ФИО1 к ДАЗО мэрии г. Ярославля удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от 28.12.2015 № земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного по результатам аукциона, с 23.12.2016.

Признать частично недействительным п. 3.4 Договора аренды от 28.12.2015 № земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, предусматривающий, что в случае выполнения строительства до окончания срока действия договора аренды, предусмотренная пунктом 3.1 Договора, возврату Арендатору не подлежит.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Заволжский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Т.В.Пивоварова