Апелляционное определение № 33-1213/2026 33-28691/2025 от 10 декабря 2025 г.

Судья: Шепилов С.В. УИД23RS0002-01-2024-005968-72

дело № 33-28691/2025

(№2-3432/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 декабря 2025 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Захаровой Е.Ю.,

судей Мантул Н.М., Сухановой А.В.,

по докладу судьи Мантул Н.М.

при помощнике судьи: Тисленко Е.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ...........1 к ...........2 о признании договора купли-продажи недействительным,

по апелляционной жалобе ...........2 на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 10 июня 2025 года,

заслушав доклад судьи Мантул Н.М. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, возражений, выслушав пояснения участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

...........1 обратилась в суд с иском к ...........2 о признании договора купли-продажи недействительным.

В обоснование исковых требований указано, что .......... между ...........1 в лице ее представителя по доверенности ...........13 и ...........2 заключен договор купли-продажи земельных участков: земельного участка ........ с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, Раздольского сельского Совета; земельного участка ........ с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ и земельного участка ........ с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, .............

Согласно условиям договора, истец продала земельные участки ответчику по 800 000 рублей за каждый участок. Между сторонами заключено дополнительное соглашение ........ к договору купли-продажи участка от .......... об условиях отсрочки оплаты стоимости недвижимого имущества, согласно которому стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ........ в договоре купли-продажи в п.2 указывается в размере 2 400 000 рублей, а фактическая стоимость составляет 10 356 000 рублей. Ответчику предоставлялась отсрочка платежа до .......... включительно. Денежные средства, указанные в договоре купли-продажи до настоящего времени продавцом не получены, в связи с чем ...........1 полагает, что договор является безденежным, а следовательно недействительным.

Обжалуемым решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 10 июня 2025 года договор купли-продажи земельных участков, заключенный .......... между ...........1 и ...........2 признан недействительным.

Применены последствия недействительности сделки, восстановлена в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ...........1 на земельный участок с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: Краснодарский край, ............, Раздольского сельского Совета и на земельные участки с кадастровыми номерами ........, расположенные по адресу: Краснодарский край, .............

...........2, не согласившись с решением суда, обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой указала на незаконность и необоснованность вынесенного судебного акта. Полагает, что судом при рассмотрении дела были нарушены нормы материального и процессуального права. Просила решение суда отменить, вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что стороной истца не был представлен оригинал дополнительного соглашения к договору купли-продажи. Указанный документ был представлен суду лишь в форме незаверенной копии. Обращает внимание, что дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию. Её доводы об отсутствии оригинала дополнительного соглашения и фальсификации доказательств судом первой инстанции во внимание приняты не были, оценка заявленным доводам не дана.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ...........1, по доверенности ...........7, выражает правовую позицию об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации путем направления судебной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями.

Информация о рассмотрении гражданского дела в соответствии с положениями Федерального закона от .......... N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Краснодарского краевого суда в сети Интернет.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

Судебная коллегия исходя из установленных по делу обстоятельств, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав пояснения представителя ...........1 на основании ордера ...........8, ...........2, ...........14, ФИО1, приходит к следующему:

Статьей 3 ГПК РФ закреплено право на обращение в суд. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно требованиям части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О судебном решении" решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований ...........1 и признавая договор купли-продажи земельных участков недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи от .......... содержит достоверные сведения об участниках сделки, предмете сделки и существенных условиях, является действительным. Переход права собственности от продавца к покупателю произведен и зарегистрирован в установленном законом порядке на основании договора. Также судом сделан вывод о том, что что если в договоре купли-продажи недвижимости изначально оговорен пункт об отсрочке платежа, но стороны после его регистрации заключили дополнительное соглашение, то это соглашение будет считаться действительным и изменять условия первоначального договора, так как согласно общим нормам ГК РФ о договорах, изменение условий договора заключенного ранее возможно путем заключения дополнительного соглашения. При этом судом было отмечено, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих факт оплаты приобретенных земельных участков. С учетом указанных обстоятельств, судом заявленный ...........1 иск был удовлетворен.

С изложенным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

Из материалов дела следует, что .......... между ...........1 в лице представителя по доверенности ...........13 и ...........2 заключен договор купли-продажи земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, указано, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В п.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ, указано, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно п.1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Предметом договора купли-продажи являются три земельных участка: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 251 кв.м, кадастровый ........, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Сочи, ............, Раздольского сельского Совета; 2) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов разрешенное использование: ведение садоводства, общей площадью 312 кв.м, кадастровый ........, расположенный по адрес: Краснодарский край, ............; 3) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение садоводства, общей площадью 300 кв.м, кадастровый ........, расположенный по адресу Краснодарский край, ............, с ФИО2.

Стоимость земельных участков согласно п.2 договора купли-продажи составляет 800 000 рублей за каждый земельный участок, цена является окончательной и изменению не подлежит.

.......... между сторонами также заключено дополнительное соглашение ........ к договору купли-продажи земельного участка от .........., согласно которому стороны изменили условие о цене предмета сделки и договорились, что стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ........ в договоре купли-продажи в п. 2 указывается в размере 2 400 000 рублей. Фактическая стоимость указанных земельных участков составляет 10 356 000 рублей.

При этом стороны в рамках действия договора договорились о том, что покупателю предоставляется отсрочка платежа на период восемь месяцев со дня регистрации перехода права собственности на земельные участки, указанные в п.1 договора, в ЕГРП, а покупатель обязан погасить не позднее одного банковского дня после окончания периода отсрочки. Покупателю предоставляется отсрочка платежа до .......... включительно.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно положениям части 7 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

В данном случае истцом в материалы дела не представлен оригинал дополнительного соглашения, заключенного в письменной форме в нарушение ст.ст. 56, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что не отрицалось стороной истца и в судебном заседании суда апелляционной инстанции, в связи с чем доводы иска нельзя признать обоснованными.

В обоснование заявленных истцом требований о признании недействительным договора купли-продажи указано на его безденежность, то есть на то обстоятельство, что проданные покупателю земельные участки не были последним оплачены.

Суд первой инстанции сослался на то, что ...........9 не представлено доказательств, подтверждающих факт оплаты приобретенных земельных участков в соответствии с условиями договора от .......... и дополнительного соглашения к нему и признал сделку купли-продажи недействительной.

Согласно пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия пришла к выводу о том, что сделка купли-продажи земельных участков от .......... совершена сторонами осознанно. При подписании договора стороны действительно имели в виду совершение акта купли-продажи земельных участков, в соответствии с которым продавец передает, а покупатель принимает и оплачивает продавцу стоимость трех земельных участков по согласованной сторонами цене. То есть стороны, заключая договор, в действительности имели намерение создать соответствующие сделке правовые последствия.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что такое основание как безденежность сделки не относится к общим или специальным основаниям недействительности сделки купли-продажи.

При отсутствии исполнения обязательств по договору со стороны покупателя ...........2, продавец ...........1 вправе была потребовать расторжения договора и возврата переданного во исполнение договора имущества.

В случае, если совершенная сделка соответствует требованиям закона, не имеет признаков мнимости или притворности, совершена в отсутствие нарушений представителем своих полномочий, в отсутствие нарушения запрета или ограничения распоряжения имуществом, без нарушения формы договора, оснований для признания её недействительной судебная коллегия не усматривает.

Судом первой инстанции отказано в удовлетворении заявления ответчика о применении к заявленным требованиям срока исковой давности.

Согласно части 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции в данной части соглашается, поскольку с иском об оспаривании договора купли-продажи от .......... истец обратился в суд с иском .........., то есть в пределах срока исковой давности.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 10 июня 2025 года, с вынесением нового судебного акта по делу – об отказе в удовлетворении иска ...........1 к ...........2 о признании договора купли-продажи недействительным.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 10 июня 2025 года отменить.

По делу принять новое решение, в соответствии с которым исковое заявление ...........1 к ...........2 о признании договора купли-продажи недействительным - оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 декабря 2025 года.

Председательствующий: Е.Ю. Захарова

Судьи: Н.М. Мантул

А.В. Суханова