Решение № 2-104/2020 2-104/2020~М-16/2020 М-16/2020 от 18 февраля 2020 г. по делу № 2-104/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ишим 19 февраля 2020 года

Ишимский районный суд Тюменской области в составе председательствующего судьи Мищенко А.А,. при секретаре Лазаревой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-104/2020 по иску ФИО1 к администрации Ишимского муниципального района о признании права собственности на самовольно возведенное строение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением, мотивируя свои требования тем, что 28 декабря 2018 года по договору купли-продажи приобрел у ФИО7 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок по указанному адресу находился в пользовании ФИО7 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией Ишимского муниципального района соком до ДД.ММ.ГГГГ. В период действия договора аренды ФИО1 произвел строительство жилого дома общей площадью 179,3 кв.м., однако оформить право собственности в установленном законом порядке не успел, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В судебное заседание истец ФИО1 при надлежащем извещении не явился, до судебного заседания обратился к суду с заявлением, согласно которому, настаивая на исковых требованиях в полном объеме, истец просит рассмотреть дело без его участия.

Представитель ответчика Администрации Ишимского муниципального района не явился, в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении ответчика о месте и времени рассмотрения дела по существу. До судебного заседания от представителя ответчика в лице главы района ФИО3 поступило ходатайство, согласно которому ответчик дело просит рассмотреть в отсутствие представителя, возражений относительно требований истца не имеет.

Суд, исследовав представленные истцом письменные доказательства в их совокупности, считает исковые требования ФИО1 к администрации Ишимского муниципального района о признании права собственности на самовольно возведенное строение подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим обстоятельствам.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, 16 июня 2010 года между администрацией Ишимского муниципального района и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, целевое назначение земельного участка – для ведение личного подсобного хозяйства, категория земель – земли населенных пунктов сроком действия до 15.06.2013 года.

Согласно п. 3.1.3 указанного договора, арендодатель вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения в соответствии с целевым назначением земельного участка с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических норм и правил и в случае получения разрешения на строительство (л.д. 127)

В материалах дела имеется разрешение на строительство № RU № со сроком действия до 10 сентября 2020 года, согласно которому администрация Ишимского муниципального района разрешает строительство индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений на земельном участке по адресу: <адрес> (л.д. 123)

В материалах дела имеется договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Ишимского муниципального района <адрес> и ФИО7, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.3 договора разрешенное использование земельного участка – ведение личного подсобного хозяйства.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7 продала, а ФИО1 приобрел объект незавершенного строительства площадью 94 кв.м., степень готовности – 15%, расположенный по адресу: <адрес>, (л.д. 20), право собственности истца на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном порядке в Государственном реестре недвижимости (л.д. 38)

Согласно п. 1.2 указанного договора, земельный участок по указанному адресу категории земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для ведения личного подсобного хозяйства принадлежит продавцу ФИО7 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом представлен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО7 передала ФИО1 права и обязанности по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией Ишимского муниципального района (л.д. 124) Указанный договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на земельном участке по адресу: <адрес> возведен индивидуальный жилой дом общей площадью 179,3 кв.м. (л.д. 23-41).

Таким образом, из представленных доказательств следует и ответчиком не оспаривается, что объект недвижимости создан истцом для себя и он пользуется им как своим собственным длительное время, а регистрация права собственности невозможна по независящим от фактического владельца обстоятельств.

Истец вправе обратится в суд с иском о признании права собственности на имущество, при этом выбранный способ защиты права ответчика и других заинтересованных лиц не нарушает, поскольку созданное строение в муниципальной либо государственной собственности не находится, право собственности на имущество не зарегистрировано.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 1.3 договора аренды от 25 августа 2016 года № 90, заключенного между Администрацией Ишимского муниципального района и ФИО7, основное целевое назначение арендованного земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства.

В соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации.

Согласно пункту 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Между тем, в силу положений статей 22, 25, 29 ЗК РФ и статей 8, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является сложный юридический состав, включающий принятие компетентным органом решения о предоставлении участка в аренду и заключение сторонами договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов либо без предварительного согласования мест размещения объектов.

Согласно пункту 5 названной статьи предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, а именно в таком порядке земельный участок предоставлялся ответчику, осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 названного Кодекса.

Пунктом 6 статьи 31 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

В силу абзаца первого пункта 8 ст. 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

По смыслу статей 31 и 32 ЗК РФ принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в аренду является завершающим этапом названной процедуры.

Из материалов дела следует, что Администрация в порядке, предусмотренном статьям статьями 30, 31 ЗК РФ, подготовила и утвердила по заявлению ФИО2 градостроительный план земельного участка, предварительно согласовала место размещения строения на данном участке, выдала разрешение на строительство и вынесла решение о предоставлении этого участка в аренду для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений.

Указанные действия явились основанием для подписания сторонами договора аренды земельного участка. При этом стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды. Условия договора аренды земельного участка сторонами исполнялись. Так, Администрацией земельный участок был передан арендатору и принят им. Кроме того, за период фактического использования предоставленного в аренду земельного участка требования об изъятии земельного участка администрацией Ишимского района не заявлялось.

Возможность приобретения прав на земельные участки связана с принципом единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости: в соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу указанных норм, как разъяснил п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Аналогичные положения содержаться в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При этом, переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости не является основанием для расторжения ранее заключенного договора аренды, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

При таких обстоятельствах использование спорного земельного участка ФИО1 не является в настоящее время незаконным.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно разрешению на строительство № RU № со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ администрация Ишимского муниципального района разрешает строительство индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений на земельном участке по адресу: <адрес> (л.д. 123).

Из представленного истцом в суд заключения ООО «УниверсалГеоСтрой» следует, что жилой дом по адресу: <адрес>, расположен в границах образованного земельного участка в территориальной зоне, предназначенной для размещения данного объекта капитального строительства, не нарушает архитектурного ансамбля и не оказывает негативного влияния на окружающую застройку, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, по своим конструктивным элементам не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 42-82)

В материалах дела имеется акт согласования от 18 февраля 2020 года, согласно которому между ФИО1 и собственником объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО8 достигнуто соглашения относительно смежных границ земельных участков, а также расположения объектов недвижимости на земельных участках (л.д. 133).

При таких обстоятельствах, учитывая, что строение создано истцом без существенных нарушений градостроительных и строительных норм, сохранение постройки не н6арушает прав и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на созданный объект недвижимости заинтересованными лицами не оспаривается, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, поскольку защитить свои права и разрешить правовую неопределенность в праве на имущество в ином порядке невозможно.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к администрации Ишимского муниципального района о признании права собственности на самовольно возведенное строение удовлетворить

Признать за ФИО1 право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости – жилой дом, общей площадью 179,3 кв.м., с кадастровым номером 72:10:0804001:205, расположенный по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ишимский районный суд Тюменской области в течение месяца с момента вынесения решения.

Председательствующий подпись А.А. Мищенко