Решение № 2-3001/2017 2-3001/2017~М-2414/2017 М-2414/2017 от 12 июня 2017 г. по делу № 2-3001/2017

Дело №2-3001/17


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июня 2017 года г.Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего М.Ю.Овсянниковой

при секретаре А.В.Гулидова,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО3 обратились с иском к ответчику, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 2697 кв.м, распложенного по адресу Алтайский край, г. Барнаул, земельный участок № в северо-восточной части кадастрового квартала №. Цена земельного участка определена сторонами в размере 670 000 руб. В дальнейшем указанный земельный участок по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ был разделен истцами на три обособленных земельных участка. В результате произведенного раздела на земельный участок общей площадью 921 кв.м, установлено право личной собственности ФИО3, собственником оставшихся двух участков стал ФИО1 Раздел земельных участков был произведен в целях строительства индивидуальных жилых домов. При покупке земельного участка истцам было известно, что на нем находилась опора линий электропередач. Продавец пояснила, что данная опора является бесхозяйной, истцы как собственники земельного участка смогут самостоятельно осуществить ее снос. Однако после приобретения земельного участка выяснилось, что правом самостоятельно снести указанную опору истцы не обладают. Кроме того, при оформлении документов для осуществления строительства стало известно, что на смежном земельном участке расположен скотомогильник, и осуществлять строительство в такой зоне нельзя, о чем продавец знал на момент заключения договора купли-продажи. Таким образом, полагают, что продавец передал покупателям земельный участок ненадлежащего качества, недостатки данного земельного участка являются неустранимыми, ответчик о них знала или должна была знать, но не поставила истцов в известность. Ссылаясь на нормы гражданского и земельного законодательства, истцы просят соразмерно уменьшить покупную цену земельного участка на 520 000 руб. и взыскать с ответчика указанную сумму как излишне уплаченную истцами по договору купли-продажи в пользу ФИО1

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО1, ФИО3 к ФИО2 об уменьшении покупной цены земельного участка в части исковых требований ФИО3 оставлено без рассмотрения.

Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Указал, что спорный земельный участок перед заключением договора купли-продажи осматривал, опору линий электропередач видел, полагает, что до покупки земельный участок находился в санитарной зоне, при заключении договора зонированием земель в месте нахождения участка не интересовался.

В судебном заседании представители ответчика ФИО4, ФИО5 против удовлетворения исковых требований возражали, полагали их необоснованными. Пояснили, что при заключении договора земельный участок истцом был осмотрен, замечаний к его качеству не имелось. О том, что расположенная на нем опора линий электропередач является бесхозяйной, продавец покупателям не сообщала. На публичной кадастровой карте отсутствуют сведения о наличии в месте расположения земельного участка санитарно-защитной зоны скотомогильника. Ответчику не было известно о каких-либо ограничениях в пользовании земельным участком.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав пояснения истца, представителей ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО2 продала ФИО3 и ФИО1 земельный участок общей площадью 2697 кв.м, распложенный по адресу Алтайский край, г. Барнаул, земельный участок № в северо-восточной части кадастрового квартала №, а покупатели купили в общую долевую собственность ФИО3 – 1/4 доли, ФИО1 – 3/4 доли в праве собственности на земельный участок.

В п. 1.3 договора указано, что покупатели до заключения настоящего договора ознакомились с качественным состоянием вышеуказанного земельного участка и претензий к нему не имеют. Покупатели с границами земельного участка ознакомлены, претензий не имеют.

Пунктом 1.4 договора определено, что продавец передает покупателям вышеуказанный земельный участок, относящиеся к нему документы в момент заключения настоящего договора, который будет иметь силу акта передачи земельного участка.

Цена земельного участка определена сторонами в п. 2.1 договора и составляет по договоренности сторон 670 000 руб.

В п. 2.2 договора указано, что расчет между сторонами произведен окончательный до подписания договора.

В п. 3 договора обозначено, что земельный участок правами других лиц не обременен, ограничений в пользовании не имеет. В свою очередь продавец гарантирует покупателям, что отчуждаемый земельный участок на момент заключения настоящего договора никому не продан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не находится и свободен от любых прав и притязаний третьих лиц, о которых он в момент заключения настоящего договора знал или не мог не знать (п. 4.1 договора).

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка на указанных условиях и получения расчета по договору сторонами в ходе рассмотрения дела не отрицался.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был разделен истцами на три обособленных участка. В результате произведенного раздела на земельный участок № общей площадью 921 кв.м, расположенный по адресу: ....Б, установлено право собственности ФИО3, собственником оставшихся двух участков: № площадью 600 кв.м, расположенного по адресу ....А; № площадью 1176 кв.м, расположенного по адресу ...., стал ФИО1

Истец указывает, что при заключении договора купли-продажи ответчик передал товар ненадлежащего качества, так как на земельном участке имеется опора линии электропередач, которую он лишен возможности снести, а на смежном земельном участке расположен скотомогильник, и осуществлять строительство в такой зоне нельзя. Указанные обстоятельства были известны или должны были быть известны продавцу на момент заключения договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу части 1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела установлено, что на земельном участке общей площадью 2697 кв.м, распложенного по адресу Алтайский край, г. Барнаул, земельный участок № в северо-восточной части кадастрового квартала 22:61:050601, расположена опора (электрический столб), имеющая отпайку ВЛ-10КВ, к которой подключена линия электропередачи.

Кадастровая выписка о спорном земельном участке по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений о наличии обременений.

В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 89 Земельного кодекса Российской Федерации для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят эти земельные участки; порядок установления таких охранных зон и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон. Земельные участки, входящие в охранные зоны электрических сетей, не изымаются у землепользователей и используются ими для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением требований настоящих Правил. В охранных зонах электрических сетей без письменного согласия предприятий (организаций), в ведении которых находятся эти сети, запрещается производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений.

Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 отказано в удовлетворении исковых требований к ПАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Сибири» об обязании осуществить отключение отпайки ВЛ-10кВ от линии электропередач Л-18-5 для проведения работ по сносу опоры.

Судебным решением установлено, что линия электропередачи и опора, расположенные на земельном участке истца в реестре управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... и реестре государственного имущества не значатся. Согласно сведениям, представленным Управлением Ростехнадзора, ранее опора воздушной линии 10 Кв принадлежала ООО «Тибер», которое являлось потребителем электрической энергии. Однако, указанное юридические лицо прекратило деятельность ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ. В настоящее время линия электропередачи и опора бесхозяйными в установленном законом порядке не признаны.

Из пояснений ФИО1, данных в судебном заседании, следует, что опора воздушной линии электропередач была установлена до приобретения истцами земельного участка, земельный участок был ими осмотрен перед покупкой. Тем самым о фактическом обременении земельного участка наличием указанной опоры истцу было известно, несмотря на то, что данные ограничения не зарегистрированы.

Доводы истца о том, что при продаже земельного участка ответчик ссылалась на возможность беспрепятственного сноса опоры, отсутствии прав на нее у третьих лиц судом не принимаются, так как доказательств в их подтверждение истцом не представлено, равно как и сведений о наличии у ответчика специальных познаний в области использования земельных участков, расположенных в границах зон охранных объектов электросетевого хозяйства, порядка сноса опор линии электропередач, стороной ответчика указанные обстоятельства отрицаются.

Земельный участок, расположенный по адресу Алтайский край, г. Барнаул, земельный участок № в северо-восточной части кадастрового квартала №, относится к категории земель: земли населенных пунктов – осуществление жилищного строительства и строительства объектов социальной инфраструктуры, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданным на имя ФИО2, кадастровой выпиской о земельном участке.

Из информации комитета по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула следует, что в соответствии с Генеральным планов городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденным решением Барнаульской городской Думы от 26.02.2010 №245, спорный земельный участок расположен в функциональной зоне индивидуальной застройки с участками.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 №834 (в редакции от 28.10.2016 №702), земельный участок расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж.4), в зоне санитарной охраны III пояса поверхностных источников питьевого водоснабжения.

Кроме того сообщено, что юго-западная часть земельного участка расположена в охранной зоне линий электропередач среднего класса напряжений ВЛ-10 кВ от ПС № «Лебяжье».

Доказательств того, что на смежном земельном участке расположен скотомогильник, в связи с чем осуществлять строительство в такой зоне нельзя, истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено, в связи с чем доводы истца в данной части являются голословными.

То обстоятельство, что спорный земельный участок расположен в зоне санитарной охраны III пояса поверхностных источников питьевого водоснабжения, не препятствует истцу в осуществлении правомочий собственника, доказательств обратного суду не представлено.

До заключения договора купли-продажи истец не был лишен возможности получить сведения о земельном участке, ознакомившись с Генеральным планом городского округа - города Барнаула Алтайского края или публичной кадастровой картой, которая, в соответствии с законодательством РФ предназначена для использования неограниченным кругом лиц и подлежит размещению на официальном сайте для просмотра без подачи запросов и взимания платы.

Кроме того суд учитывает, что земельный участок общей площадью 2697 кв.м, распложенный по адресу Алтайский край, г. Барнаул, земельный участок № в северо-восточной части кадастрового квартала №, был разделен на три самостоятельных земельных участка соответствующей меньшей площадью соглашением от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 При этом оба сособственника сами согласовали распределение между ними вновь образованных земельных участков, ФИО1 выразил свою волю на получение в собственность земельного участка, занятого опорой линии электропередач.

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют основания полагать, что истцу не было известно о недостатках товара до его передачи по договору, или он был лишен возможности получить такую информацию при должной осмотрительности.

Кроме того суд учитывает, что истцом пропущен двухлетний срок, установленный для обнаружения недостатков товара.

Согласно ч. 1 ст. 477 ГК РФ если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В силу ч. 2 ст. 477 ГК РФ если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Договор купли-продажи заключен между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

Ни законом, ни договором купли-продажи недвижимости не оговорены сроки, в течение которых покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества.

Таким образом, в данном случае необходимо руководствоваться ч. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которой данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю.

Передача произошла согласно п. 1.4 договора в момент заключения настоящего договора, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

Истец обратился в суд с данным исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении более двух лет с момента приобретения земельного участка. Если о наличии опоры как недостатка переданного товара истцу было известно в момент передачи товара, то о наличии скотомогильника, располагающегося на смежном участке, истец указывает только в настоящем иске, доказательств того, что указанный недостаток им обнаружен в пределах двух лет с момента передачи товара, истцом не представлено.

Срок, предусмотренный ст.477 ГК РФ, сроком исковой давности не является, в связи с чем его применение не обусловлено заявлением второй стороны о пропуске срока.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в ....вой суд через Центральный районный суд .... в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья М.Ю. Овсянникова