Апелляционное определение № 33-2602/2026 33-36107/2025 от 14 января 2026 г.

Судья Воронкова А.К. Дело № 33-2602/2026

№33-36107/2025

№ 2-323/2025

КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 января 2026 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Ждановой О.И.,

судей Соловьевой А.Ю., Песецкой С.В.,

по докладу судьи Ждановой О.И.,

при помощнике судьи Голубевой В.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ...........2 к ...........1, ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос», ООО «СК Магна» о признании предварительного договора договором долевого участия, признании права собственности,

по встречному исковому заявлению ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» к ...........2, ...........1 о признании заключенного предварительного договора недействительным,

по встречному исковому заявлению ООО «СК Магна» к ...........2, ...........1 о признании заключенного предварительного договора недействительным,

с апелляционными жалобами представителя ...........2 по доверенности ...........8, генерального директора ООО «СК «Магна» ...........7 на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08 апреля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Ждановой О.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

...........2 обратилась в суд с исковым заявлением к ...........1, ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос», ООО «СК Магна» о признании предварительного договора договором долевого участия, признании права собственности, в котором, уточнив в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ первоначально заявленные требования, просила суд: признать предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств от .........., заключенный между ...........2 и ...........1, договором долевого участия с последующей его регистрацией в органе, осуществляющим государственную регистрацию сделок, на апартаменты (нежилое помещение) ........ в Блоке 04, находящиеся на 9-ом надземном этаже апартотеля, строящегося по адресу: Краснодарский край, ............, общей площадью 41,0 кв.м.; прекратить право собственности ООО «СК Магна» на нежилое помещение площадью 44,2 кв.м. с кадастровым номером ........ по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, ............, Адлерский внутригородской район, ............, пом. 1276, аннулировав в ЕГРН запись ........ от ..........; признать право собственности ...........2 на нежилое помещение площадью 44,2 кв.м. с кадастровым номером ........ по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, Адлерский внутригородской район, ............, пом. 1276; указать, что решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю без истребования дополнительных документов по заявлению ...........2 произвести государственную регистрацию прекращения права собственности ООО «СК Магна» на нежилое помещение площадью 44,2 кв.м. с кадастровым номером ........ по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, Адлерский внутригородской район, ............, пом. 1276, за ........ от ..........; указать, что решение суда является основанием произвести государственную регистрацию права собственности по заявлению ...........2 на нежилое помещение площадью 44,2 кв.м. с кадастровым номером ........ по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, Адлерский внутригородской район, ............, пом. 1276.

ООО «Альбатрос» обратилось в суд со встречным иском к ...........2, ...........1 о признании заключенного предварительного договора недействительным, в котором просило суд в удовлетворении первоначального иска ...........2 к ООО «Альбатрос» и ...........1 отказать; признать предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств от .........., заключенный между ...........1 и ...........2, недействительной (ничтожной) сделкой.

ООО «СК Магна» обратилось в суд со встречным иском к ...........2, ...........1 о признании заключенного предварительного договора недействительным, в котором просило суд в удовлетворении первоначального иска ...........2 к ООО «Альбатрос», ...........1 и ООО «СК Магна» с учетом уточнений отказать; признать Предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств от .........., заключенный между ...........1 и ...........2, недействительной (ничтожной) сделкой.

Обжалуемым решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08 апреля 2025 года исковые требования ...........2 оставлены без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» оставлено без рассмотрения.

Встречное исковое заявление ООО «СК Магна» оставлено без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель ...........2 по доверенности ...........8 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, при неверном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, а также несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В обоснование доводов жалобы заявитель указал на то, что ...........1, являясь фактическим руководителем и владельцем ООО «Альбатрос», при заключении договора действовал от имени застройщика, следовательно, обязательства по передаче апартамента должны лежать на организации, несмотря на подписание договора физическим лицом. Также, по мнению заявителя, Договор от .......... по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, поскольку целью его было приобретение жилого помещения в строящемся объекте, а оплата была произведена в полном объеме. Кроме того, указано, что суд первой инстанции не учел обстоятельства, установленные приговором Хостинского районного суда ............ от .........., который подтверждает преступную схему ...........1 по привлечению денежных средств граждан для нужд застройщика, что должно служить основанием для признания прав заявителя на объект. Отсутствие денежных средств на счетах застройщика является внутренним риском Общества, который не должен ограничивать права потребителя, права которого на получение жилья (апартамента) является приоритетным по сравнению с имущественными интересами нового инвестора в лице ООО «СК «Магна», который приобрел права на объект значительно позже.

Не согласившись с постановленным решением, генеральный директор ООО «СК «Магна» ...........7 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления ООО «СК «Магна» отменить, вынести в данной части новое решение, которым встречные исковые требования удовлетворить. В обоснование доводов жалобы заявитель указал на неправильное применение судом первой инстанции сроков исковой давности, ссылаясь на тот факт, что о существовании предварительного договора между ...........2 и ...........1 Общество узнало только в 2024 году в ходе судебного процесса. Также указал, что сделка между двумя физическими лицами не может порождать обязательства для юридического лица и обременять его активы. Кроме того, правопритязания ...........2, основанные на личной расписке ...........1, нарушают законные права собственности инвестора, который за счет собственных средств завершил строительство долгостроя в рамках соглашения в администрацией ............. Заявитель жалобы подчеркивает, что договор ...........2 не имеет отношения к текущему объекту права, поскольку расчеты по нему не проходили через официальную бухгалтерию застройщика и не учитывались при передаче прав на достройку объекта.

В возражениях на апелляционную жалобу ...........2 представитель ООО «СК «Магна» по доверенности ...........9, указывая на отсутствие обязательственной связи для юридических лиц по заключенному между физическими лицами предварительному договору, неподтвержденность оплаты в адрес застройщика, квалификацию действий ...........1 как личного мошенничества, добросовестность действий инвестора, просит решение суда в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований оставить без изменения, апелляционную жалобу ...........2 – без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явился представитель ...........2 по доверенности ...........8, поддержавший доводы ранее поданной апелляционной жалобы в полном объеме.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Краснодарского краевого суда.

Принимая во внимание, что стороны извещались о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, однако участники процесса об уважительных причинах неявки не сообщили, учитывая положения статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, в связи с чем предметом проверки судебной коллегии является законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб.

Обсудив доводы жалоб, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, выслушав участника судебного разбирательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

Судом установлено и из материалов дела следует, что .......... между ...........2 как правопреемником и ...........1 как правообладателем был заключен Предварительный договор с условием об обеспечении обязательств, по которому правообладатель и правопреемник обязуются заключить в срок до .......... основной договор о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве апартотеля на условиях полностью идентичных содержащимся в проекте договора о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля, являющимся приложением ........ к настоящему договору (п. 1.1 Договора).

Объектом прав требования по договору долевого участия в строительстве апартотеля является недвижимое имущество: апартамент (нежилое помещение) ........ в Блоке 04, находящееся на 09-м надземном этаже апартотеля, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ориентировочной площадью 41,0 кв.м. (п. 1.3 Договора). ............ объекта прав требования будет уточнена после обмеров, произведенных органами технической инвентаризация после окончания строительства указанного апартотеля.

Согласно п. 2.1 Предварительного договора с условием об обеспечении обязательств от .......... цена за передачу прав требования составляет сумму равную 2 600 000 рублей.

На основании п. 3.1 Предварительного договора в обеспечение обязательств правообладателя и правопреемника по заключению в будущем договора о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля, правообладателя – по передаче, правопреемника – по принятию прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля, правопреемник в качестве суммы обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору вносит правообладателю денежные средства в сумме равной 2 600 000 рублей. Указанная сумма засчитывается в счет оплаты 100% цены, назначенной за передачу прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля, и суммы вознаграждения правообладателя за передачу прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля.

В пункте 4.2 Предварительного договора правообладатель гарантировал, что объект права требования по договору долевого участия в строительстве апартотеля, указанный в п. 1.3 настоящего договора, не обременен правами третьих лиц, судебных споров не имеется.

Согласно п. 6.1 Предварительного договора договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

В п.7.2 Предварительного договора указано, если в будущем правообладатель или правопреемник будут уклоняться от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

Во исполнение обязательств по указанному договору ...........2 оплатила ...........1 денежную сумму в размере 2 600 000 рублей, что подтверждается распиской, подписанной собственноручно ...........1, согласно которой последний указал, что получил от ...........2 денежные средства в размере 2 600 000 рублей за передачу прав и обязанностей на апартамент (нежилое помещение). Договор в Росреестре не зарегистрирован.

.......... между ...........1 как правообладателем и ...........2 как правопреемником заключено Дополнительное соглашение к Предварительному договору с условием об обеспечении исполнения обязательств от .........., в соответствии с которым в предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств от .......... внесены изменения, а именно в п. 1.1 Договора, который изложен в следующей редакции: «Правообладатель и правопреемник при условии, указанном в п. 1.2 договора, обязуются в будущем не позднее .........., заключить основной договор о передаче прав и обязанностей по договору участия в строительстве апартотеля, правообладатель обязуется передать, а правопреемник принять права и обязанности по договору долевого участия в строительстве апартотеля на условиях полностью идентичных содержащимся в проекте договора о передаче прав и обязанностей в строительстве апартотеля, являющимся приложением ........ к настоящему договору».

В обоснование заявленных ...........2 требований положено то обстоятельство, что обязательства по Предварительному договору с условием об обеспечении обязательств от .......... ...........1 не исполнены до настоящего времени, основной договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля не заключен, предмет договора, а именно - апартамент (нежилое помещение) ........ в Блоке 04, находящиеся на 09-м надземном этаже апартотеля, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ...........2 до настоящего времени не передан в собственность.

Как следует из материалов дела, .......... ...........2 направила письменное обращение директору ООО «Альбатрос» о просьбе заключения основного договора либо продления ранее заключенного Предварительного договор с условием об обеспечении обязательств от ...........

В ответе на обращение от .......... директор ООО «Альбатрос» указал, что продлить либо заключить основной договор нет возможности, поскольку в отношении ООО «Альбатрос» наложен арест, а учредители и бывший генеральный директор ...........1 находится под стражей.

Также ...........2 .......... было направлено обращение генеральному директору ООО «СК Магна».

.......... за исх. ........ ...........2 был получен ответ на обращение, из которого ей стало известно, что в отношении ...........1 было возбуждено уголовное дело и на тот момент находилось в Хостинском районном суде ............ (дело ........), также ей стало известно, что «Апартотель «Горизонт» находится в стадии завершения строительства.

Также судом установлено, что ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» является застройщиком объекта АК «Горизонт» на земельном участке с кадастровым номером ........470 расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, согласно Разрешению на строительство №RU........ от .........., выданному администрацией ............ сроком до ...........

Указанный объект строительства АК «Горизонт», расположенный по вышеуказанному адресу, был включен в Единый реестр проблемных объектов, ID дома: р-43822 в соответствии со статьей 23.1 Федерального закона от .......... №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На основании Соглашения о взаимодействии от .........., заключенного между администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, ООО «СК «Магна» как застройщиком-инвестором, ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос», стороны выразили готовность к сотрудничеству по вопросу удовлетворения прав граждан – участников строительства объекта «Апартотель «Горизонт», расположенного по адресу: ............, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402027:470, застройщик - ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» и завершения строительства данного объекта.

В соответствии с условиями данного Соглашения ООО «СК «Магна» намерено обеспечить за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств финансирование мероприятий по завершению строительства указанного объекта недвижимости и (или) удовлетворению прав граждан участников строительства объекта, предусмотренными законодательством Российской Федерации способами (п. 2.2.1 Соглашения).

В рамках данного Соглашения между ООО «Альбатрос» и ООО «СК «Магна» был заключен договор, согласно которому ООО «СК «Магна» взяло на себя обязательство за счет собственных, привлеченных денежных средств достроить объект, при этом, по результатам выполнения работ все помещения, расположенные выше 7 надземного этажа, должны перейти к инвестору, а помещения с 1 по 7 надземный этаж, плюс 1 подземный - застройщику ООО «Альбатрос» для последующей передачи гражданам, заключившим договоры с застройщиком.

Согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Краснодарского края от .......... по делу № А32-2501/2023 признано право собственности ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» на нежилое здание - объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: ............, со следующими характеристиками: строительный объем здания - всего 480 594,2 куб.м, в том числе надземной части – 423 108,4 куб.м, в том числе подземной части – 57 485,8 куб.м; площадь застройки – 16 318,3 кв.м. ............ – 162 400 кв.м; количество зданий – 1; количество этажей – 15, в том числе подземных 1; количество нежилых помещений, в том числе апартаментов – 2 271; количество апартаментов – 2 075; площадь апартаментов – 99 662,4 кв.м; количество нежилых помещений – 196; площадь нежилых помещений – 4 652,2 кв.м; количество машино-мест – 651; нежилых помещений, являющихся вспомогательными – 8.

Решением Департамента архитектуры и градостроительства администрации ............ от .......... №ПО-081813 указанному объекту присвоен адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, .............

В настоящее время объект недвижимости, в отношении которого между ...........2 и ...........1 был заключен Предварительный договор с условием об обеспечении обязательств от .......... - апартамент (нежилое помещение) ........ в Блоке 04, находящиеся на 09-м надземном этаже апартотеля, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, имеет следующие характеристики: площадь 44,2 кв.м., назначение – нежилое, этаж – 9, кадастровый ........, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, ............, Адлерский внутригородской район, ............, помещ. 1276.

Собственником данного нежилого помещения является ООО «СК «Магна», право зарегистрировано .........., запись регистрации ........, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ...........

Право собственности ООО «СК «Магна» возникло на основании Дополнительного соглашения от .......... к Договору об инвестиционной деятельности на завершение строительства объекта «Апартотель» по ............ от .........., заключенному между ООО «СК «Магна» как инвестором, и ООО «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» как застройщиком, согласно которому стороны пришли к соглашению о перераспределении площадей, в результате которого инвестору ООО «СК «Магна» перешли помещения, в том числе нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402027:4294, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, ............, Адлерский внутригородской район, ............, помещ. 1276.

...........1 собственником данного нежилого помещения не является и никогда не являлся, участником договора участия в долевом строительстве в отношении указанного объекта недвижимости не являлся.

Как следует из материалов дела, .......... Хостинским районным судом ............ был вынесен приговор по уголовному делу ........ в отношении ...........1

Вступившим в законную силу приговором Хостинского районного суда ............ по уголовному делу ........ установлено, что ...........1 совершил мошенничество, то есть хищение чужого имущества путем обмана, совершенное группой лиц по предварительному сговору, лицом с использованием своего служебного положения, совершенное в особо крупном размере /мошенничество по эпизоду строительства дома по ............ городе Сочи АК «Горизонт».

Находясь в ............, действуя умышленно, из корыстных побуждений, ...........1 вступил в преступный сговор с целью совершения мошенничества в отношении лиц участников долевого строительства, для совершения тяжкого преступления в сфере долевого строительства, после чего распределили роли между собой.

...........1, в соответствии с отведенной ему преступной ролью возложил на себя обязанности: подыскать юридическое лицо с разрешенными видами деятельности в сфере строительства, которое предполагалось использовать в качестве организации - генерального подрядчика для создания видимости строительства объекта апартотеля и введения в заблуждение о намерениях осуществить строительство в объемах необходимых для ввода объекта в эксплуатацию; обеспечить назначение на должность директора подысканного предприятия подконтрольного ему лица, получить контроль над предприятием и в последующим использовать подконтрольное ему юридическое лицо для заключения договора генерального подряда с застройщиком, и для создания видимости правомерности действий участников преступного сообщества в сфере долевого строительства совместно с неустановленным лицом (уголовное дело в отношении которого выделено в отдельное производство) провести переговоры с лицом, имевшим влияние на финансово-хозяйственную деятельность организации, у которой имеется земельный участок в ............ Краснодарского края с видом разрешенного использования для строительства апартотеля, вовлечь его в преступную деятельность.

...........1 и неустановленное лицо (уголовное дело в отношении которого выделено в отдельное производство) подыскали неустановленное лицо (уголовное дело в отношении которого выделено в отдельное производство), имевшее влияние на финансово-хозяйственную деятельность Общества с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос».

У ООО «Альбатрос» на праве аренды имелся земельный участок площадью 29 230 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, ............, а также проектная документация на строительство на указанном земельном участке апартотеля.

...........1, действуя в соответствии с отведенной ему преступной ролью, должен был организовать через привлеченных ими лиц, не осведомленных о преступных намерениях, поиск граждан, желающих приобрести апартаменты (нежилые помещения) в ............, введение их в заблуждение относительно истинных намерений выполнить обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию апартотеля, организовать при помощи работников офиса продаж, не осведомленных о преступных намерениях, вывод активов ООО «Альбатрос» путем подготовки и заключения договоров участия в долевом строительстве от имени организации - застройщика с ...........1 либо аффилированных с ним лиц без их фактической оплаты, их регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, а также последующую реализацию указанных прав требования на апартаменты (нежилые помещения) лицам, желающим приобрести недвижимость в ............, получение в качестве оплаты за уступки прав требования денежных средств участников долевого строительства и их хищение, создать видимость строительных работ на земельном участке.

Также приговором Хостинского районного суда ............ от .......... установлено, что ...........1 при заключении договоров долевого участия в строительстве объектов действовал как физическое лицо и лично получал денежные средства по договорам долевого участия в строительстве и договорам уступки прав и обязанностей, которые на расчетные счета и в кассу юридических лиц-застройщиков не вносил, направляя их по своему усмотрению на нужды, не связанные со строительством объекта.

Разрешая заявленные требования по существу, проанализировав представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований ...........2 и встречного иска ООО «СК Магна», исходил из следующих ключевых выводов: Предварительный договор от .......... заключен между двумя физическими лицами — ...........2 и ...........1 Застройщик (ООО «Альбатрос») стороной договора не являлся, и ...........1 не действовал от его имени при подписании документа; денежные средства в размере 2 600 000 рублей были переданы лично ...........1 по расписке. Доказательств поступления этих средств на расчетный счет или в кассу юридического лица (застройщика) не представлено; cделка не может быть признана договором долевого участия в смысле Федерального закона №214-ФЗ, так как ...........1 как физическое лицо не обладал статусом застройщика, не имел прав на земельный участок и разрешения на строительство; приговором Хостинского районного суда ............ от .......... подтверждено, что ...........1 совершал мошеннические действия, присваивая средства граждан в личных целях, не направляя их на строительство объекта. Это исключает возникновение обязательств у организации-застройщика перед истцом; ООО «СК «Магна» является законным инвестором, достроившим объект и зарегистрировавшим право собственности. Личные обязательства ...........1 перед истцом не обременяют имущество, принадлежащее ООО «СК «Магна. В удовлетворении встречного иска ООО «СК «Магна» о признании договора недействительным отказано исключительно по причине пропуска срока исковой давности, так как сделка была совершена в 2017 году, а оспорена значительно позже установленных законом сроков. Встречный иск ООО «Альбатрос» оставлен без рассмотрения, так как подписан лицом, чья доверенность была отозвана новым руководителем.

Таким образом суд первой инстанции пришел к выводу, что истец избрала неверный способ защиты права — требования о признании права собственности должны предъявляться к стороне договора (...........1) в виде взыскания убытков, а не к текущему законному владельцу имущества.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, изложенным в апелляционных жалобах.

В силу п.2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

По общему правилу, установленному п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Согласно п. 2 ст. 56 Гражданского кодекса РФ учредитель (участник) юридического лица или собственник его имущества не отвечает по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника) или собственника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом или другим законом.

На основании п.2 ст. 3 Федерального закона от 08 февраля 1998 года 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» Общество не отвечает по обязательствам своих участников.

Таким образом, законом установлено разграничение имущественной сферы общества с ограниченной ответственностью и его участников – на имущество Общества не может быть наложено взыскание по личным обязательствам его участников.

Так, отказывая в иске, суд первой инстанции правильно исходил из того, что ...........1 при заключении сделки .......... действовал как самостоятельный субъект гражданских прав — физическое лицо. В тексте договора отсутствуют указания на наличие у него полномочий действовать от имени ООО «Альбатрос».

Поскольку ООО «Альбатрос» не являлось стороной договора, на него не может быть возложена обязанность по передаче объекта, оплата за который была произведена третьему лицу (физическому лицу ...........1) без законных на то оснований.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о невозможности квалификации данного договора как договора долевого участия в строительстве в рамках Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно нормам указанного закона застройщиком может выступать только юридическое лицо, имеющее права на земельный участок и разрешение на строительство.

...........1 как физическое лицо не отвечал критериям застройщика. Предварительный договор, предусматривающий обязанность покупателя уплатить полную цену до заключения основного договора, может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи, однако такое требование может быть предъявлено только к стороне договора — ...........1

Доводы жалобы о «фактическом контроле» ...........1 над ООО «Альбатрос» не могут служить основанием для признания права собственности на имущество, которое застройщиком истцу не передавалось и на счет которого средства организации не поступали.

Кроме того, судом установлено, что строительство объекта АК «Горизонт» было завершено за счет средств инвестора ООО «СК Магна» в рамках Соглашения о взаимодействии с администрацией ............ от ........... Право собственности на спорное нежилое помещение ........ (кадастровый ........) зарегистрировано за ООО «СК Магна» .......... на законных основаниях (договор об инвестиционной деятельности).

ООО «СК Магна» не является правопреемником ...........1 по его личным обязательствам перед истцом. Оснований для прекращения права собственности добросовестного инвестора и признания его за истцом, не имеющим договорных отношений ни с застройщиком, ни с инвестором, не имеется.

Отказ в удовлетворении первоначальных исковых требований обусловлен недобросовестным поведением первоначального участника долевого строительства (...........1), установленным приговором суда, что привело к отсутствию надлежаще возникшего права на объект долевого строительства. Соответственно, у истца ...........2 не возникло право требования к застройщику, поскольку первоначальное обязательство по оплате не было исполнено. Отсутствие фактического поступления денежных средств застройщику ввиду мошеннических действий не порождает гражданско-правового обязательства по передаче объекта.

Судебная коллегия также отмечает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. В данном случае, при установленном факте личного присвоения средств ...........1, истец вправе требовать взыскания с него убытков или неосновательного обогащения, но не претендовать на имущество третьих лиц.

Ответчик по первоначальному иску ООО «СК «Магна» в апелляционной жалобе настаивает на притворности сделки на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ.

Судебная коллегия считает данные доводы необоснованными ввиду следующего.

Для признания сделки притворной необходимо доказать, что обе стороны не имели намерения исполнять условия инвестиционного договора, а преследовали иные цели. Однако из материалов следует, что стороны реально осуществляли строительство, осуществляли платежи. В материалы дела не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что Предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств от .........., заключенный между ...........1 и ...........2, был заключен без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. То обстоятельство, что ...........1 не обладал какими-либо правами в отношении спорного недвижимого имущества, не препятствовало ему заключить предварительный договор.

Поведение сторон, в том числе заключение Дополнительного соглашения от .......... к Предварительному договору с условием об обеспечении исполнения обязательств от .........., которым продлен срок для заключения основного договора о передаче прав и обязанностей по договору участия в строительстве в срок до .........., свидетельствует о намерении исполнить сделку. Не заключение в будущем основного договора само по себе не свидетельствует о недействительности предварительного договора.

Более того, ООО «Магна» пропущен срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной.

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Учитывая дату заключения Предварительного договора от .......... и Дополнительного соглашения от .........., а также достоверно установленный судом факт получения .......... ООО «СК «Магна» обращения ...........2 по вопросу передачи ей апартамента (нежилого помещения) ........ в Блоке ........ на 09-м этаже апартотеля, строящегося по адресу: ............, ответчик (по первоначальном иску) знал о содержании сделки более трех лет назад.

Заявление ООО «СК «Магна» о пропуске срока исковой давности истцом ...........2, напротив, судом первой инстанции отклонено правомерно, так как по требованиям о признании права собственности в рамках инвестиционных контрактов срок исчисляется с момента, когда сторона узнала о нарушении своего права на регистрацию (после ввода в эксплуатацию).

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08 апреля 2025 года - оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ...........2 по доверенности ...........8, генерального директора ООО «СК «Магна» ...........7 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 января 2026 года.

Председательствующий О.И. Жданова

Судьи А.Ю. Соловьева

С.В. Песецкая