Апелляционное определение № 33-8805/2025 от 17 декабря 2025 г.

№

Судья – Коржина Н.В. №2-235/2025 18 декабря 2025 г. Докладчик – Романова Н.В. №33-8805/2025 г. Архангельск


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Мананниковой Т.А.,

судей Романовой Н.В., Сараевой Н.Е.,

при секретаре судебного заседания Ануфриевой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Холмогорского района в интересах Российской Федерации, Холмогорского муниципального округа Архангельской области, неопределенного круга лиц к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области, ФИО1 о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области на решение Холмогорского районного суда Архангельской области от 15 сентября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Романовой Н.В., судебная коллегия

установила:

прокурор Холмогорского района в интересах Российской Федерации, Холмогорского муниципального округа Архангельской области, неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области (далее КУМИ администрации Холмогорского муниципального округа, Комитет), ФИО1 о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обосновании требований указано, что при проверке прокуратурой Холмогорского района исполнения КУМИ администрации Холмогорского муниципального округа требований земельного законодательства, законодательства в сфере муниципального земельного контроля установлено совершение сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, с нарушением требований закона. Просил признать договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 28 февраля 2023 г. №, заключенный между КУМИ администрации Холмогорского муниципального округа и ФИО1 ничтожной сделкой; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ФИО1 возвратить КУМИ администрации Холмогорского муниципального округа земельный участок с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель -земли населенных пунктов, разрешенное использование - для временной постройки - бани, местоположение: участок находится примерно в 16 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, а Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области возвратить ФИО1 уплаченные за данный земельный участок денежные средства в размере 8 489 руб. 88 коп.

Помощник прокурора в судебном заседании исковые требования поддержала.

Администрация Холмогорского муниципального округа Архангельской области в письменном мнении с иском не согласны.

Ответчик ФИО1 возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика КУМИ администрации Холмогорского муниципального округа в судебном заседании с иском не согласился по доводам письменного отзыва, просил применить срок исковой давности. Возражал против доводов о причинении муниципалитету материального ущерба, отмечая, что спорный участок был реализован на торгах, первоначальная стоимость была установлена, денежные средства в бюджет поступили, земельный участок вовлечен в экономический оборот и стал объектом налогообложения, обеспечивая налоговый доход, вид разрешенного использования допускает размещение построек, а при проявленном подходе продажа земельных участков на торгах невозможна, так как практически при любом виде разрешенного использования земельного участка допускается строительство здания или сооружения, жалоб или обращений от граждан за весь период не поступало. В настоящее время земельные участки предоставляются по договорам аренды.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, решение ославляют на усмотрение суда, в письменном отзыве указали, что государственные регистраторы наделены правом проверять форму и содержание представленных документом, однако при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком, требования административного регламента Управлением были соблюдены.

Представитель третьего лица Емецкого территориального отдела администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области поддерживают доводы КУМИ.

Решением суда исковое заявление прокурора Холмогорского района Архангельской области удовлетворено.

Признан ничтожной сделкой договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от 28 февраля 2023 г., заключенный между КУМИ администрации Холмогорского муниципального округа и ФИО1

Применены последствия недействительности ничтожной сделки, на ФИО1 возложена обязанность возвратить Комитету земельный участок с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель -земли населенных пунктов, разрешенное использование - для временной постройки - бани, местоположение: участок находится примерно в 16 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, а на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации возложена обязанность возвратить ФИО1 уплаченные за данный земельный участок денежные средства в размере 8 489 руб. 88 коп.

С решением суда Комитет не согласился, в поданной апелляционной жалобе просит направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обосновании доводов жалобы указывает, что дело рассмотрено без участия Российской Федерации как истца в спорных материально-правовых отношениях, при том, что иск удовлетворен в интересах Российской Федерации, Холмогорского муниципального округа, неопределенного круга лиц. Суд обязан был определить и привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации. Кроме того, суд не указал в решении, какие права Российской Федерации нарушены и будут восстановлены при применении реституции. Суд квалифицировал спорную сделку купли-продажи земельного участка как ничтожную, что не согласуется с позицией Верховного Суда РФ, указанной в определении от 05 февраля 2019 г. № 18-КГ18-268. Спорный участок продан путем проведения торгов, в связи с чем, п. 2 ст. 168 ГК РФ к спорным отношениям не применим. При этом неправильная квалификация сделки повлекла неправильное исчисление срока исковой давности. Иск заявлен в интересах трех сторон. Какие общие или однородные права и обязанности, их основание имеют Российская Федерация, муниципальное образование и неопределенный круг лиц, прокурором в исковом заявлении не указано, что противоречит ст. 40 ГПК РФ. Суд не исследовал вопрос о том, имел ли Комитет право продавать земельный участок. Аукцион проведен на основании распоряжения администрации Холмогорского округа, распоряжение не оспорено и не отменено. На спорном участке находится строение гражданина, возвращение участка Комитету без решения судьбы строения неправомерно. Считает, что само по себе предполагаемое несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеется нарушение публичных интересов. Аукцион по продаже проведен с соблюдением норм антимонопольного законодательства, результаты аукциона не оспорены и не отменены, обязанность распорядиться участком путем предоставления его другим лицам судом не установлена. Лицо, оспаривающее сделку, должно доказать, какое именно нарушение конкретного, а не абстрактного права неопределенного круга лиц будет восстановлено за счет признания сделки недействительной. Доказательства нарушения конкретного субъективного, а не абстрактного права в материалах дела отсутствуют. Суд не дал оценку доводам ответчика, что имеет место совпадение материального истца и ответчика. Комитет хоть и является самостоятельным юридическим органом администрации, он является функциональным (отраслевым) органом администрации, выступает не в своих интересах, а в интересах муниципального образования. Делая вывод, что бюджет муниципального округа не дополучил денежные средства, суд не учел, что сделка была возмездной, стоимость земельного участка получена в полном объеме. Какой-либо анализ, расчеты для указанного вывода не приводились.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу прокурор считает, что суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку.

Заслушав прокурора Воробьева К.О., возражавшего против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив решение суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Прокуратурой Холмогорского района при проверке исполнения КУМИ администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области требований земельного законодательства, законодательства в сфере муниципального земельного контроля установлено, что Комитетом проведен аукцион на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - обслуживание жилой застройки (для временной постройки - бани), местоположение: участок находится примерно в 16 м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира<адрес>

Комитетом опубликовано извещение №, лот № о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи указанного земельного участка, по результатам рассмотрения заявок на участие аукцион в отношении лота № признан несостоявшимся, принято решение заключить договор купли-продажи земельного участка с единственным заявителем ФИО1 по начальной цене предмета аукциона - 8 489 руб. 88 коп., что подтверждается протоколом № рассмотрения заявок на участие в аукционе № от 26 января 2023 г.

Между комитетом и ФИО1 28 февраля 2023 г. заключен договор купли-продажи № земельного участка, находящегося в государственной собственности. Согласно условиям договора продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить указанный выше земельный участок по цене 8 489 руб. 88 коп. В стоимость договора зачтен внесенный ФИО1 задаток в размере полной стоимости участка.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что, учитывая вид разрешенного использования спорного земельного участка, он продаже истцу не подлежал, так как первичное предоставление его гражданам либо юридическим лицам возможно было только на праве аренды, а не на праве собственности, соответственно, при заключении оспариваемого договора был нарушен установленный законом запрет на продажу находящегося в государственной собственности земельного участка, а потому данный договор является ничтожной сделкой.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормам материального и процессуального права.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Таким образом, по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой, ничтожной такая сделка является тогда, когда она посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды, нарушен явно выраженный запрет, установленный законом) либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В соответствии с пп. 2 и 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату или договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

При этом, исходя из п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 настоящего Кодекса.

Нормами ст. 39.11 ЗК РФ, регулирующими порядок продажи земельных участков из государственной и муниципальной собственности на аукционах, не предусмотрена возможность оформления по результатам аукционов договоров купли-продажи участков, подлежащих застройке объектами капитального строительства. Такие земельные участки предоставляются только по результатам аукциона на право заключения договора аренды. Право собственности на такие земельные участки может быть оформлено только после завершения строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Согласно п. 2 ст. 28 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Емецкое» Холмогорского муниципального района Архангельской области, утвержденных постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 19 декабря 2019 г. № 21-п, в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1) предусмотрен условно разрешенный вид использования «обслуживание жилой застройки», предполагающий размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 5.1.2, 5.1.3, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны.

Из п. 2 ст. 7 ЗК РФ следует, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Данный классификатор утвержден Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

При опубликовании извещения по продаже земельного участка с кадастровым № указано, что его вид разрешенного использования «обслуживание жилой застройки», что соответствует коду 2.7 классификатора видов разрешенного использования земельных участков», утвержденному приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412.

Данный вид предусматривает размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 5.1.2, 5.1.3, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны.

Согласно ст. 28, п.3.1 ст. 29 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Емецкое» Холмогорского муниципального района Архангельской области, утвержденных постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 19 декабря 2019 г. №-п, зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1) определяется для размещения и обеспечения правовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов. Минимальная площадь земельного участка для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства составляет 600 кв.м, в то время как площадь спорного участка всего <данные изъяты> кв.м.

Проанализировав вышеприведенные нормы права, оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание вид разрешенного использования спорного земельного участка, который допускает строительство на них объектов недвижимости, суд пришел к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок в силу прямого законодательного запрета продаже не подлежал, а, следовательно, оспариваемая сделка купли-продажи противоречит положениям ст. ст. 39.1, 39.11 ЗК РФ, нарушает публичные интересы и являются в связи с этим недействительной в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Как указал Конституционный Суд РФ в своем определении от 28 декабря 2021 г. № 2837-О, согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9, ч. 1); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ст. 36, ч. 3).

Исходя из конституционных предписаний и учитывая необходимость обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц, законодатель вправе определить условия отчуждения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 08 декабря 2015 г. № 2742-О, от 28 февраля 2019 г. № 369-О, от 28 января 2021 г. № 144-О и др.). Государственное регулирование приватизации земли также закреплено в качестве принципа при регулировании земельных отношений (п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

С учетом значения объектов публичной собственности их предоставление для реализации частных интересов граждан или объединений граждан должно быть оправданным с социальной и/или экономической точки зрения. Соответственно, при распределении публичных земель, предназначенных для строительства зданий, сооружений, особое значение приобретают вопросы их эффективного и своевременного освоения.

В качестве оптимальной правовой формы для решения указанных задач федеральный законодатель избрал заключение договора аренды относящегося к публичной собственности земельного участка. Такой механизм позволяет арендодателю земельного участка контролировать своевременность возведения арендатором зданий или сооружений, а последнему, при условии добросовестного поведения и исполнения своих обязательств, приобрести земельный участок в собственность по иному основанию - как собственнику созданных зданий или сооружений (ст. 39.20 «Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение» ЗК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации, его ст. 239.1, регламентирует правовую судьбу объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду по результатам аукциона; в случае прекращения действия договора аренды такие объекты могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Названная правовая модель распределения и освоения земельных участков, относящихся к публичной собственности, в целях строительства зданий или сооружений обеспечивает необходимый баланс государственных, общественных и частных интересов.

Таким образом, из вышеуказанных норм права и их толкования следует, что земельные участки, которые подлежат застройке объектами капитального строительства, предоставляются только по результатам аукциона на право заключения договора аренды.

В связи с тем, что земельный участок был продан в обход законодательного запрета, без предварительного выставления его на торги на право заключения договора аренды, судебная коллегия не может согласиться с позицией ответчика об отсутствии нарушений прав неопределенного круга лица и муниципального образования.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, доводы апелляционной жалобы отклоняет, поскольку материалами дела подтверждается совершение сделки в обход прямого запрета, действиями ответчиков муниципальному имуществу причинен ущерб в виде неполученной арендной платы и выбытия участка земли из собственности.

Является несостоятельным указание ответчика на пропуск истцом срока исковой давности по заявленным требованиям. В данном случае прокурором заявлен иск об оспаривании договора купли-продажи земельного участка, как нарушающих публичные интересы и являющимися ничтожными в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, в связи с чем суд пришел к верному выводу о применении положений п. 1 ст. 181 ГК РФ о порядке исчисления по ничтожным сделкам срока исковой давности, равного трем годам со дня исполнения сделки.

Возведение на земельном участке постройки, не являющейся капитальной, не влияет на правильные выводы суда в части применения реституции и обязания ФИО1 возвратить предоставленный ему земельный участок.

Прокурор, в силу ч. 1 ст. 45 ГПК РФ обратился в суд с настоящим иском в защиту интересов Российской Федерации, муниципального образования и неопределенного круга лиц, так как в результате совершенной сделки муниципальному образованию Холмогорскому муниципальному округу Архангельской области причинен материальный ущерб в виде выбытия имущества из распоряжения органов местного самоуправления, нарушены права неопределенного круга лиц, в том числе хозяйствующих субъектов, невозможностью заключения сделок о передаче прав аренды на спорный земельный участок, а также напрямую затронуты интересы Российской Федерации, которой на законодательном уровне установлен порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, прокурор правомочен на обращение с иском в суд как в защиту неопределенного круга лиц, муниципального образования, так и интересов РФ. При этом привлечение государственных органов для участия в деле в данном случае не требуется.

Принимая к производству суда и рассматривая дело по иску прокурора в интересах неопределенного круга лиц, РФ, муниципального образования, судом первой инстанции нарушений норм процессуального законодательства не допущено.

Доводы подателя апелляционной жалобы противоречат установленным обстоятельствам по делу и нормам права, регулирующим спорные правоотношения, в целом повторяют доводы, изложенные в суде первой инстанции, оценка которым дана судом.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений.

Оснований для отмены решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Холмогорского районного суда Архангельской области от 15 сентября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 декабря 2025 г.

Председательствующий

Т.А. Мананникова

Судьи

Н.В. Романова

Н.Е. Сараева