Апелляционное определение № 33АП-3742/2025 от 18 декабря 2025 г.

УИД: 28RS0004-01-2024-010605-92 Судья первой инстанции

Дело 33АП-3742/2025 ФИО1

Докладчик Пасюк И.М.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 декабря 2025 года г. Благовещенск

Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:

председательствующего Щеголевой М.Э.,

судей коллегии Пасюк И.М., Исаченко М.В.,

при секретаре Перепелициной Л.Е., Молчановой Д.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации г. Благовещенска о признании права собственности на гараж,

по апелляционной жалобе представителя ответчика администрации г. Благовещенска – ФИО3 на решение Благовещенского городского суда от 24 января 2025 года.

Заслушав дело по докладу судьи Пасюк И.М., пояснения истца ФИО2, представителя истца ФИО4, представителя ответчика администрации г. Благовещенска – ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации г. Благовещенска, в обоснование указав, что 16 января 2018 года между ФИО5 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – боксового гаража № 227, общей площадью 26,8 кв. м, степенью готовности 40 %, кадастровый <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, ЗПУ-2. Цена договора составила 100 000 рублей. Первично право собственности на объект незавершенного строительства возникло у ФИО6 на основании решения Благовещенского городского суда Амурской области от 16 июня 2015 года по гражданскому делу № 2-5803/2015; впоследствии на основании договора купли-продажи перешло к ФИО2 Спорный объект находится в границах земельного участка с кадастровым <номер>, который был предоставлен ООО «Россия» администрацией <адрес> для строительства боксовых гаражей на основании договора аренды земельного участка от <дата><номер>. Условно разрешенным видом использования земельного участка в зоне «Ж-3» являлось размещение гаражей боксового типа. Нахождение объекта в границах земельного участка с кадастровым <номер> подтверждается актом выноса в натуру границ объекта незавершенного строительства. Нахождение принадлежащего ФИО2 объекта незавершенного строительства в границах земельного участка с кадастровым <номер> также подтверждается решением Благовещенского городского суда <адрес> от <дата> по гражданскому делу <номер>. ФИО2 приобретал объект незавершенного строительства, в настоящее время гараж им достроен.

На основании изложенного, просил суд сохранить построенный боксовый гараж № 227, общей площадью 26,8 кв. м, кадастровый <номер>, расположенный в границах земельного участка с кадастровым <номер> по адресу: <адрес>, <адрес>; признать за ним право собственности на боксовый гараж <номер>, общей площадью 26,8 кв. м, кадастровый <номер>, расположенный в границах земельного участка с кадастровым <номер> по адресу: <адрес>, <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 – ФИО4 настаивал на доводах искового заявления, просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В письменном отзыве представитель ответчика администрации г. Благовещенска – ФИО3 просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Указала, что за ФИО6 решением Благовещенского городского суда Амурской области от 4 марта 2024 года было признано право собственности на девять объектов незавершенного строительства с инвентарными номерами с 01-0108226 по 01-0108234, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами <номер> и <номер>. Согласно техническим паспортам от <дата> все объекты незавершенного строительства расположены в ряду гаражей внутри гаражного массива (от <адрес> – 3 ряд), имеют одинаковую общую площадь 26,8 кв. м. Вместе с тем, исходя из открытых сведений публичной кадастровой карты, спорный объект с кадастровым номером <номер> расположен на земельном участке с кадастровым номером <номер> в единственном юридически существующем ряду гаражей на данном земельном участке и является самым крайним. Полагала, что решением суда по гражданскому делу <номер> за Ф.И.О.14 было признано право на иной объект, а не на тот, на который признается право собственности в настоящее время. Спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером <номер> из категории земель населенных пунктов. Земельный участок с кадастровым номером <номер> относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена и не предназначен для строительства гаражей. Таким образом, спорный объект является объектом самовольного строительства, возведенным с нарушением строительных и градостроительных норм на земельном участке, государственная собственность на которые не разграничена.

Представитель третьего лица ППК «Роскадастр» в лице филиала по Амурской области – ФИО7 в письменном отзыве разрешение заявленных исковых требований оставила на усмотрение суда.

Будучи извещенными о дате, времени и месте судебного заседания, в него не явились истец ФИО2, обеспечивший явку своего представителя, представитель ответчика администрации г. Благовещенска, третьи лица ФИО5, ФИО6, представители третьих лиц Управления Росреестра по Амурской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Амурской области, просивший суд рассмотреть дело в свое отсутствие. Руководствуясь правилами ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело при данной явке.

Решением Благовещенского городского суда от 24 января 2025 года исковые требования ФИО2 удовлетворены частично. За ФИО2 признано право собственности на нежилое здание – боксовый гараж <номер>, созданный в результате завершения строительства объекта с кадастровым <номер>, общей площадью 26,8 кв.м., расположенный в границах земельного участка с кадастровым <номер>, по адресу: <адрес>, <адрес>. В удовлетворении остальной части требований ФИО2 отказано.

В апелляционной жалобе представитель ответчика администрации города Благовещенска – ФИО3 не соглашается вынесенным решением, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе ФИО2 в заявленных требованиях в полном объеме. Указывает, что исходя из открытых сведений публичной кадастровой карты, спорный объект с кадастровым <номер> расположен на земельном участке с кадастровым <номер> в единственном юридически существующем ряду гаражей на данном земельном участке, который является крайним. Администрация <адрес> полагает, что решением суда по делу <номер> за ФИО8 было признано право на иной объект, а не на тот, на который признается право собственности в настоящее время. Спорный объект – объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер>, расположен на земельном участке с кадастровым номером <номер> из категории земель населенных пунктов, относящемся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и не предназначенном для строительства гаражей. Указанный участок никогда и никому не предоставлялся для этих целей. Таким образом, спорный объект является объектом самовольного строительства, признание права на который регламентировано ст. 222 ГК РФ.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО2 – ФИО4 считает решение суда законным, обоснованным, вынесенным при полном исследовании обстоятельств дела. Просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика администрации города Благовещенска – ФИО3 настаивала на доводах апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

Истец ФИО2 и его представитель – ФИО4 возражали по доводам апелляционной жалобы, поддержав позицию, приведенную в письменных возражениях, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежаще. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, спор возник по поводу права собственности на объект недвижимости – боксовый гараж <номер>, созданный в результате завершения строительства объекта с кадастровым номером 28:01:030003:3140, общей площадью 26,8 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>, по адресу: <адрес>, <адрес>.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, <дата> спорный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет как объект незавершенного строительства с кадастровым номером 28:01:030003:3140, площадью 26,8 кв. м, степенью готовности 40 %. Указанный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер> зарегистрировано за истцом <дата> на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного между Ф.И.О.13 (Продавец) и Ф.И.О.1 (Покупатель).

Факт получения ФИО5 денежных средств в сумме 100 000 рублей от ФИО2 в счет оплаты стоимости объекта незавершенного строительства (боксовый гараж № 227) подтвержден распиской от 16 января 2018 года.

При этом судом установлено, что ФИО5 приобрел данный объект в собственность по договору купли-продажи от 24 ноября 2017 года, заключенному с ФИО6, право собственности которой на спорный объект незавершенного строительства признано вступившим в законную силу решением Благовещенского городского суда Амурской области от 4 марта 2015 года по гражданскому делу № 2-485/2015.

Основанием для признания за ФИО6 права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер> явились установленные судом обстоятельства заключения между ФИО6 и ООО «Россия» предварительного договора с передачей средств в порядке долевого участия в строительстве боксовых гаражей № <номер>, <номер>, а также фактической оплаты Ф.И.О.14 стоимости приобретаемых объектов.

Суд пришел к выводу, что объекты незавершенного строительства – гаражи находятся в Западном промышленном районе <адрес> (<адрес>), им присвоены <номер>. Степень готовности объектов на момент разрешения спора составляла 17 %. Строительство гаражей производилось на отведенном в установленном порядке для этих целей земельном участке, предоставленном администрацией <адрес> в аренду ООО «Россия» на основании договора аренды земельного участка от 12 апреля 2005 года № 1041.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 4 марта 2015 года также установлено, что спорный объект незавершенного строительства относится к объектам недвижимого имущества, возведен на земельном участке, отведенном для этих целей – размещение гаражей.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО2 указывает на то, что спорный объект был завершен строительством, земельный участок, на котором он расположен, был предоставлен для целей строительства, разрешенное использование участка и строения соответствует градостроительным регламентам территориальной зоны, в которой они расположены и является основным видом разрешенного использования.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 12, 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в абз. 8 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», установив, что спорный объект был возведен на земельном участке, предоставленном для целей строительства гаражей, а его создание и последующая достройка истцом не содержат признаков самовольной постройки, предусмотренных статьей 222 ГК РФ, и что обстоятельства правомерности создания объекта и его расположения на надлежащем земельном участке установлены вступившим в законную силу решением суда от 4 марта 2015 года, имеющим преюдициальное значение, пришел к выводу об отсутствии препятствий для признания права собственности истца на достроенный объект недвижимости. В удовлетворении требования о сохранении гаража суд отказал, указав, что избранный истцом способ защиты является ненадлежащим, а надлежащим способом в данном случае является признание права. На основании изложенного иск удовлетворен частично.

Оснований не соглашаться с приведенными выводами суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на установленных по делу обстоятельствах и правильном применении правовых норм.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Представленными в материалы дела вступившими в законную силу судебными постановлениями, в том числе решением Благовещенского городского суда от 4 марта 2015 года по гражданскому делу № 2-485/2015 подтверждается, что строительство спорного боксового гаража вел застройщик ООО «Россия», которому для этих целей администрацией г. Благовещенска был предоставлен земельный участок по договору аренды от 12 апреля 2005 года.

Доводы апелляционной жалобы о признании спорной постройки самовольной по мотиву того, что объект создан на земельном участке, не предоставленном для этих целей, постановлен без учета вышеприведенных обстоятельств о строительстве гаражей застройщиком ООО «Россия» на земельном участке, специально предоставленном Обществу для этих целей администрацией города по договору аренды от 12 апреля 2005 года, установленных решением суда от 4 марта 2015 г.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что обстоятельства того, что земельный участок не предоставлялся ФИО6, ФИО5 либо ФИО2 в данном случае правового значения не имеет, поскольку граждане, которые финансировали строительство боксовых гаражей, фактически являлись дольщиками, а договоры займа, по которым застройщик от них получал денежные средства на их строительство, прикрывали договоры участия в долевом строительстве. ФИО5 и ФИО2 являются сингулярными правопреемниками дольщика ФИО6 на основании последовательно заключенных договоров купли-продажи.

Отсутствие разрешения на строительство, без выдачи которого администрация города сама предоставила застройщику в аренду земельный участок для строительства боксовых гаражей по договору аренды от 12 апреля 2005 года само по себе не является достаточным основанием для признания объекта самовольным строительством.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы в части отнесения спорного объекта к самовольным постройкам признаются судебной коллегией безосновательными.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный объект не является одним из объектов, право собственности на которые признано решением Благовещенского городского суда от 4 марта 2015 года, расположен в другом месте земельного участка с кадастровым <номер>, противоречит материалам дела, кроме того, иных документов, подтверждающих данные доводы жалобы, в материалы дела администрацией <адрес>, не представлено.

При этом, суд первой инстанции ставил на обсуждение сторон вопрос о производстве по делу экспертизы на предмет отнесения спорого объекта незавершенного строительства к объектам недвижимости, право собственности на которые возникло на основании решения Благовещенского городского суда от 4 марта 2015 года, что подтверждается протоколом судебного заседания от 20 января 2025 года. Однако со стороны ответчика администрации г. Благовещенска соответствующего ходатайства в суде первой инстанции заявлено не было.

В данной связи судебной коллегией было отказано в удовлетворении заявленного стороной ответчика ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, поскольку уважительных причин невозможности заявления соответствующего ходатайства в суде первой инстанции не имелось.

Представленная в материалы дела техническая документация опровергает доводы ответчика о том, что истцом заявлены требования в отношении иного объекта, не являвшегося предметом спора по гражданскому делу № 2-485/2015.

Так, на основании вынесенного 4 марта 2015 года судебного решения по гражданскому делу № 2-485/2015 за ФИО9 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 26,8 кв.м. с кадастровым номером <номер> на земельном участке с кадастровым номером <номер>.

Именно этот объект впоследствии был отчужден по договору купли-продажи от 16 января 2018 года ФИО5 ФИО2

Из представленного в материалы дела стороной истца заключения эксперта ИП ФИО10 усматривается, что завершенный строительством гараж также имеет площадь 26,8 кв.м., на момент обследования построен на отдельном бетонном ленточном заглубленном фундаменте с устройством всех необходимых конструктивных элементов. Соответствует требованиям градостроительных норм. Достроенный объект не нарушает строительных, противопожарных, санитарных норм и требований. Сохранение и эксплуатация указанного объекта капитального строительства не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, в том числе смежных землепользователей. Из описательной и мотивировочной части заключения следует, что объектом исследования являлся объект с кадастровым номером <номер> на земельном участке с кадастровым номером <номер>.

По мнению судебной коллегии, доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Таким образом, при рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.

Безусловные основания для отмены решения суда, закрепленные в ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, отсутствуют.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Благовещенского городского суда Амурской области от 24 января 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика администрации города Благовещенска – ФИО3 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 13 января 2026 г.