Решение № 2-20/2020 2-20/2020(2-549/2019;)~М-507/2019 2-549/2019 М-507/2019 от 12 января 2020 г. по делу № 2-20/2020

УИД: № Дело №


РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

13 января 2020 года г. Майский, КБР

Майский районный суд КБР в составе:

председательствующей Гриненко А.В.,

при секретаре Пилякиной К.В.,

в отсутствии надлежащим образом уведомленных сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к местной администрации г.п.Майский Майского муниципального района КБР о признании права собственности на недвижимое имущество и обязании заключить договор аренды,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указывает, что на основании распоряжения главы местной администрации Майского муниципального района КБР за № от 06.07.2016 г. и утвержденного распоряжением от 09.01.2014 г. №, ему был предоставлен на праве аренды земельный участок из земель населенных пунктов для строительства хозяйственной постройки площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, №, сроком на 3 года, во исполнение которого 06 июля 2016 года с ФИО1, был заключен соответствующий договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности, зарегистрированный Управлением Росреестра по КБР 22 июля 2016 года за №. Впоследствии в связи с изменением своих планов относительно строительства не хозяйственной постройки, а здания гаража, он обращался с заявлениями в местную администрацию г.п. Майский Ма йского муниципального района КБР с просьбами о замене вида разрешенного использования земельного участка с "для строительства хозяйственной постройки” на "для размещения индивидуального гаража", на которые письмами за № от 18.11.2016 г. и за № от 22.08.2017 г. ему было сообщено о том, что в случае замены вида разрешенного использования заключенный с ним договор аренды будет расторгнут, так как согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Совета местного самоуправления г.<адрес> от 04.04.2013 г. №, максимальная площадь для размещения гаража составляет <данные изъяты> кв.м. В связи с этим он решил построить здание склада и в 2018 году окончил строительство нежилого здания склада, площадь которого оказалась <данные изъяты> кв.м., о чем по его обращению 15 мая 2019 года кадастровым инженером ООО "<данные изъяты>" ФИО2 был изготовлен технический план здания.

30 мая 2019 года он через ГБУ "МФЦ по КБР" обратился с заявлением о государственном кадастровом учете данного объекта недвижимого имущества, на которое уведомлением государственного регистратора Майского межмуниципального отдела Управления Росреестра по КБР от 31.05.2019 г. за № № ему было сообщено о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества на основании п.5 ч,1 ст.26 и п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с не предоставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета, а именно разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, что и является причиной его обращения в суд с настоящим иском, в котором истец просит со ссылкой на положения статей 218, 621 ГК РФ, признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства в виде нежилого здания склада с застроенной площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе с общеполезной - <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, №, и обязать местную администрацию г.п. Майский Майского муниципального района КБР заключить с ним, договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов для завершения строительства нежилого здания склада с застроенной площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе с общеполезной - <данные изъяты> кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, представил в суд заявление, о рассмотрении дела в его отсутствии, в котором требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик местная администрация г.п. Майский Майского муниципального района КБР, будучи должным образом, уведомленный в судебное заседание представителя своего не направило, получив копию искового заявления, возражений относительно предъявленного требования не представили.

Исходя из положений ст. 167 ГПК РФ суд, посчитав ФИО1 и местную администрацию г.п. Майский Майского муниципального района КБР, надлежащим образом уведомленными о слушании дела, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд находит данное заявление обоснованным, а иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом и возникает в силу ст.219 ГК РФ с момента государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 130 и пункта 2 статьи 131 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно части 3 данной статьи, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы как правоустанавливающие документы на земельный участок, так и разрешение на строительство.

В соответствии со статьями 28, 30, 31, 32 ЗК РФ в действующей на момент возникновения отношений сторон редакции земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялись гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялись с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществлялось в аренду.

Гражданин, заинтересованный в предоставлении земельного участка для строительства, обращался в уполномоченный орган с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны были быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.

Орган местного самоуправления на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимал решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Судом установлено, что на основании заявления ФИО1 от 12 сентября 2013 года о предоставлении в аренду земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в районе жилого дома № №, администрация Майского муниципального района КБР письмом за № № от 24.10.2013 г. сообщила о возможности заключения договора аренды при условии опубликования информационного сообщения и в случае отсутствия иных претендентов.

Распоряжением главы местной администрации Майского муниципального района КБР за № от 06.07.2016 г. на основании вышеуказанного заявления ФИО1 и акта о выборе земельного участка с предварительным согласованием размещения объекта строительства, утвержденного распоряжением от 09.01.2014 г. №, было постановлено предоставить ФИО1, на праве аренды земельный участок из земель населенных пунктов для строительства хозяйственной постройки площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, №.

Во исполнение указанного распоряжения, 06 июля 2016 года между администрацией Майского муниципального района КБР и ФИО1, был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности, разрешенный вид использования: для строительства хозяйственной постройки, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, №, сроком на 3 года и зарегистрированный Управлением Росреестра по КБР 22 июля 2016 года за №.

Кроме того, судом также установлено, что истец обращался с заявлениями в местную администрацию г.п. Майский Майского муниципального района КБР с просьбами о замене вида разрешенного использования земельного участка с "для строительства хозяйственной постройки” на "для размещения индивидуального гаража", на которые письмами за № от 18.11.2016 г. и за № от 22.08.2017 г. ему было сообщено о том, что в случае замены вида разрешенного использования заключенный с ним договор аренды будет расторгнут, так как согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Совета местного самоуправления г.п. Майский от 04.04.2013 г. №, максимальная площадь для размещения гаража составляет <данные изъяты> кв.м.

Из технического плана здания, подготовленного кадастровым инженером ООО "<данные изъяты>" ФИО2 15.05.2019 года, усматривается, что в 2018 году окончено строительство нежилого здания склада, площадь которого составляет <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, №.

При этом, как установлено судом, срок договора аренды истек 07.07.2019 года, на этот момент уже имелось оконченное строительством нежилое здание склада, площадь которого составляет <данные изъяты> кв.м.

Согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ, составленному кадастровым инженером ООО ХЗГ «Кадастр» ФИО3, на земельном участке с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м, имеется объект капитального строительства - нежилое здание с застроенной площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе с общеполезной - <данные изъяты> кв.м., выходящее за пределы земельного участка, процент готовности здания составляет 100 %.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 данной статьи, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям и если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности, суд вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, в связи с чем суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указано в пункте 31 данного постановления, признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Часть 2 статьи 19 Правил землепользования и застройки г.п. Майский Майского муниципального района КБР, утвержденных Решением Совета местного самоуправления городского поселения Майский Майского муниципального района КБР за № 76 от 04 апреля 2013 года "Об утверждении Генерального плана городского поселения Майский до 2030 года и Правил землепользования и застройки городского поселения Майский Майского муниципального района КБР", при строительстве объектов хозяйственного назначения требуется соблюдение следующих параметров: этажность - 1 эт., высота - не более 5 м (до конька), расстояние от границ смежного земельного участка до хозяйственных построек - не менее 1 м., строящийся объект должен быть отдельно стоящим, допускается блокировка хозяйственных построек на смежных земельных участках при условии взаимного согласия собственников жилых домов, при возведении хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1м от границы соседнего участка, следует скат крыши и водоотвод ориентировать на свой участок.

Судом установлено, что ФИО1 не получал разрешение на строительство и, соответственно, разрешения на ввод построенного им объекта в эксплуатацию, при этом конфигурация и площадь застройки здания отличается от конфигурации и площади земельного участка.

По заключению архитектора Майского муниципального района № 19/14 от 19.06.2019 г. объект капитального строительства представляет из себя нежилое здание площадью 69,7 кв.м., техническое состояние характеризуется как удовлетворительное, несущие и ограждающие конструкции не имеют признаков потери устойчивости и являются достаточно надежными, фактическое состояние несущих и ограждающих конструкций соответствует требованиям СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах», отступлений от требования СНиП, снижающих несущую способность и эксплуатационную пригодность здания, не обнаружено, дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности конструкций, отсутствуют; противопожарные характеристики соответствуют требованиям СП 4.13130.2013 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»; к нежилому зданию имеется подъезд, в том числе для пожарной техники в соответствии с требованиями Федерального закона № 123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Из вывода архитектора следует, что эксплуатация нежилого здания не нарушает права смежных землепользователей, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для строительства предусмотрена статьей 30 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с ч.2 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объекта незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как было указано выше, земельный участок был предоставлен ФИО1 в аренду для строительства нежилого здания склада. Вид разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства не изменен.

Пунктом 1 ст.39.6 ЗК РФ (ред. от 03.07.2016) предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а именно земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (п.п.10 указанной нормы), гласящего, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта ( п.п.2 указанной нормы).

Подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений.

В силу положений подпункта 6 пункта 8 данной статьи, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

С момента вынесения 06.07.2016 года Администрацией района распоряжения №№, которое до настоящего времени не отменено требований к истцу об истребовании земельного участка, прекращении или сносе строения не предъявлялось. Напротив, своими действиями, администрация района и города признавали законность строения, продолжая взымать арендную плату.

При таких обстоятельствах, само по себе отсутствие зарегистрированного договора аренды не может служить основанием для ограничения прав истца на объект недвижимости.

Указанные выше обстоятельства в своей совокупности позволяют сделать вывод об отсутствии внесудебной возможности легализации объекта незавершенного капитального строительства, возведенного ФИО1 на земельном участке.

Исходя из чего, суд, принимая во внимание указанные выше документы в подтверждение доводов о законности возведения истцом нежилого здания склада и не представление доказательств, которые бы опровергали их содержание Администрацией города, приходит к выводу, что объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой и как следствие не требуется представление ФИО1 доказательств в подтверждение факта создания строения без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и его иск надлежит удовлетворить.

В соответствии со ст.12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права, в связи с чем суд находит, что за ФИО1 может быть признано право собственности на возведенный объект недвижимости, поскольку его строительство было осуществлено с согласия компетентного органа на выделенном ему на законном основании земельном участке, а решение суда о признании права собственности повлечет для истца возможность последующего обращения в Администрацию за продлением договора аренды для завершения строительства.

Принимая во внимание, что по настоящее время местной администрацией г.п. Майский Майского муниципального района КБР от ФИО1 принимаются арендные платежи по договору аренды, несмотря на истечение срока его действия, то требование об обязании заключить с ним новый договор аренды без проведения торгов сроком на 3 года для окончания строительства, так же надлежит удовлетворить.

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ, вступившие в законную силу решения судов общей юрисдикции являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при этом права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

исковое заявление ФИО1 к местной администрации г.п.Майский Майского муниципального района КБР о признании права собственности на недвижимое имущество и обязании заключить договор аренды, удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства в виде нежилого здания склада с застроенной площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе с общеполезной - <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, №.

Обязать местную администрацию г.п. Майский Майского муниципального района КБР заключить с ФИО1, договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов для завершения строительства нежилого здания склада с застроенной площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе с общеполезной - <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, №.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР, через Майский районный суд КБР, с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 15.01.2020 г.

Судья Майского районного суда КБР А.В.Гриненко