Решение № 2-4202/2019 2-4202/2019~М-3906/2019 М-3906/2019 от 26 августа 2019 г. по делу № 2-4202/2019

Дело № 2-1-4202/2019 64RS0042-01-2019-004652-19


Решение

Именем Российской Федерации

27.08.2019 г. г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Никишовой С.А.,

при секретаре Коробкиной Д.С.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ча к ФИО2, Комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка основным договором купли-продажи, признании права собственности, освобождении земельного участка от ареста,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 с требованиями о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от 01.02.2017 г., заключенного со стороны продавца ФИО4 и с стороны покупателя ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, основным договором купли-продажи, признании права собственности на земельный участок общей площадью 40000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>

Свои требования мотивирует тем, что 01.02.2017 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ФИО2 обязуется срок не позднее 01.02.2019 г. заключить основной договор купли-продажи и передать в собственность истца земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 40000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес> а покупатель - оплатить денежные средства, в размере 5000000 руб.

Оплата стоимости земельного участка в размере 5000000 руб. произведена истцом в момент подписания предварительного договора купли-продажи, денежные средства в полном объеме переданы ответчику.

По акту приема-передачи от 01.02.2017 г. ответчик передал истцу земельный участок в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи.

Однако от заключения основного договора купли-продажи земельного участка ответчик уклоняется, требования истца о заключении основного договора купли-продажи земельного участка ответчик игнорирует.

Учитывая, что истцом исполнены обязательства по оплате земельного участка, ответчиком земельный участок передан в собственность истца по акту приема-передачи, таким образом, стороны при исполнении своих обязательств по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 01.02.2017 г. фактически выполнили обязательства, предусмотренные договором купли - продажи земельного участка, подлежащего заключению в будущем.

Таким образом, несмотря на то, что подписанное между истцом и ответчиком соглашение от 01.02.2017 г. носит наименование «Предварительный договор», оно по своему содержанию и цели является договором купли - продажи земельного участка, полностью соответствующему требованиям действующего законодательства.

Путем подписания предварительного договора купли-продажи земельного участка от 01.02.2017 г., между истцом и ответчиком заключен в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий основной договор купли - продажи земельного участка.

Вместе с тем, истец, до настоящего времени не имеет возможности оформить свое право собственности на приобретенное им по договору купли - продажи недвижимое имущество.

Впоследствии истец увеличил исковые требования к Комитету по управлению имуществом г. Саратова и просил также освободить спорный земельный участок от ареста, наложенного на основании постановления Фрунзенского районного отдела судебных приставов г. Саратова Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области от 27.07.2018 г. Управлением Росреестра по Саратовской области в порядке обеспечения иска по делу № 2-780/2016 о взыскании комитетом по управлению имуществом г. Саратова с ФИО2 задолженности по договору аренды земельного участка зарегистрировано ограничение прав – запрещение сделок с имуществом, запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений. Истец к участию в деле № 2-780/2016 не привлекался.

Истец полагает, что поскольку исполнение предварительного договора купли-продажи земельного участка от 01.02.2017 г., заключенного между ФИО3 и ФИО2, осуществлено в полном объеме, денежные средства переданы продавцу, земельный участок передан при подписании договора, что на момент заключения договора какие-либо ограничения или запреты на отчуждение земельного участка отсутствовали, следовательно, истец в силу ст. 429 ГПК РФ приобрел право собственности на земельный участок, данный земельный участок не может выступать объектом взыскания по долгам ответчика ФИО2 и ему не принадлежит.

Считая свои права нарушенными, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен в установленном законом порядке, предоставил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца по доверенности КушА. А.В. в судебном заседании требования поддержал по доводам искового заявления.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства в установленном законом порядке, предоставил заявление о рассмотрении иска в свое отсутствие. Также из заявления следует, что им действительно был продан и передан в собственность ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № площадью 40000 кв.м. место расположение: <адрес> денежные средства в размере 5000000 руб. им были получены полностью при подписании предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ Исковые требования ФИО3 признает полностью.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом г. Саратова в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства в установленном законом порядке, о причине неявки суду не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил, возражений относительно заявленных требований не предоставил.

Представитель третьего лица Фрунзенского РОСП г. Саратова УФССП по Саратовской области в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о времени и месте судебного разбирательства, предоставил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам и по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из содержания п. 1 ст. 209 ГК РФ следует, что только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом, в том числе его продажи.

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с п.п. 1, 2 и 3 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует и судом установлено, что с 22.06.2015 г. собственником земельного участка с кадастровым номером 64:38:203704:522, площадью 40000 кв.м. место расположение: <адрес> являлся ФИО2 (л.д. 223-224).

01.02.2017 г. между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:38:203704:522, площадью 40000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 8-10).

Из содержания вышеуказанного договора следует, что предметом договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи указанного земельного участка, на взаимовыгодных условиях, установленных настоящим предварительным договором. Основной договор будет заключен сторонами не позднее 01.02.2019 г.

Существенными условиями основного договора является, по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя участок, а покупатель обязуется принять участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре. Переход права собственности на участок полежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Стоимость участка на момент подписания предварительного договора составляет 5000000 руб. Денежные средства в сумме 5000000 руб. покупатель передал продавцу в момент подписания настоящего договора. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче участка в собственность покупателя после фактической передачи земельного участка во владение покупателя, оформляемой подписанием передаточного акта. Продавец гарантирует, что на момент заключения основного договора будут уплачены все налоги и обязательные платежи, начисленные до момента продажи.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 01.02.2017 г. продавец ФИО2 передал ФИО3 принял в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 40000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 11).

Судом установлено, что между истцом и ответчиком при подписании предварительного договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, характерным для договора купли-продажи недвижимого имущества. При этом, сам договор фактически исполнен сторонами, имущество передано. Факт получения продавцом обусловленной договором суммы подтверждается договором и никем не оспорен.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального содержания условий предварительного договора следует, что сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить основной договор не позднее 01.02.2019 г. на предусмотренных ими условиях, при этом установлена обязанность приобретателя оплатить по договору в момент заключения договора, при таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В силу подп. 2 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Из искового заявления и пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что зарегистрировать сделку истец не может, так как на регистрацию необходима явка продавца, который уклоняется от её регистрации.

При таких обстоятельствах, суд считает, что подлежат удовлетворению исковые требования истца о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от 01.02.2017 г., заключенного между ФИО2 и ФИО3, основным договором, а также о признании за ФИО3 право собственности на земельный участок кадастровым номером №, площадью 40000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Также истец ФИО3 заявил требование об освобождении земельного участка от ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем Фрунзенского РОСП г. Саратова УФССП по Саратовской области.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Согласно п.п. 50, 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Вместе с тем заинтересованные лица не имеют права на удовлетворение заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об аресте (описи) этого имущества, поскольку при рассмотрении таких заявлений должник и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество, будучи привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ограничены в заявлении возражений и представлении доказательств. Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Судом установлено, что постановлением судебного пристава-исполнителя Фрунзенского РОСП г. Саратова от 25.07.2017 г. возбуждено исполнительном производство №-ИП по исполнительному документу, выданному судебным участком № 2 Фрунзенского района г. Саратова от 27.09.2016 г. в части взыскания с ФИО2 в пользу взыскателя Комитета по управлению имуществом г. Саратова задолженности по договору аренды земельного участка, пени в размере 40961 руб. 34 коп.

27.07.2018 г. постановлением судебного пристава-исполнителя Фрунзенского РОСП г. Саратова по исполнительному производству №-ИП объявлен запрет на совершение регистрационный действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества должника ФИО2, в т.ч. земельного участка с кадастровым номером №, площадью 40000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Из материалов исполнительного производства следует, что 26.09.2018 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о прекращении исполнительного производства, в связи с отменой судебного акта, на основании которого выдан исполнительный документ.

С учетом обстоятельств настоящего дела судом установлено, что обязательства по договору купли-продажи спорного земельного участка от 01.02.2017 г. между ФИО2 и ФИО3 исполнены в полном объеме в момент заключения договора, регистрация перехода права собственности в связи с уклонением продавца не была произведена, при этом запрет на совершение регистрационных действий объявлен 27.07.2018 г., т.е. после фактической передачи ФИО2 имущества ФИО3, в настоящее время исполнительное производство №-ИП прекращено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3 об освобождении имущества от ареста, снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 40000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

исковые требования ФИО3 ча к ФИО2, Комитету по управлению имуществом г. Саратова удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от 01.02.2017 г., заключенный со стороны продавца ФИО2 и со стороны покупателя ФИО3 чем, на земельный участок с кадастровым номером №, основным договором купли-продажи.

Признать за ФИО3 чем право собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 40 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, <адрес>

Освободить от ареста земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 40 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>», наложенный судебным приставом-исполнителем Фрунзенского РОСП УФССП по Саратовской области от 27.07.2018 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Энгельсский районный суд Саратовской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись.

Верно.

Судья С.А. Никишова

Секретарь Д.С. Коробкина